Le syndicat des copropriétaires est un non-professionnel qui ne peut se prévaloir de la prescription biennale prévue par l’article L. 218-2 du Code de la consommation

A – En principe, le syndicat des copropriétaires n’est pas un consommateur stricto sensu

Action en suppression des clauses illicites ou abusives. Il est de jurisprudence constante que les associations de consommateurs ne peuvent agir en suppression de clauses abusives contenues dans les contrats conclus entre un syndic professionnel et le syndicat des copropriétaires car cette action est ouverte aux consommateurs, ce qui n’est pas la qualité reconnue au syndicat des copropriétaires21, comme l’illustre l’arrêt du 4 juin 2014 de la Cour de cassation qui censure les juges du fond : « Vu l’article L. 421-6 du Code de la consommation ; Attendu que pour déclarer recevable l’action de l’UFC, l’arrêt retient que dès lors que le non-professionnel est assimilé à un consommateur par l’article L. 132-1 du Code de la consommation, les associations habilitées peuvent, en vertu de l’article L. 421-6 du même code, engager une action préventive en suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un non-professionnel, lequel peut être une personne morale, tel un syndicat de copropriétaires ; Qu’en statuant ainsi, quand l’action en suppression des clauses illicites ou abusives des associations visées à l’article L. 421-1 du Code de la consommation est limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs, la cour d’appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ; (…) »22.

Par la suite, la Cour de cassation a confirmé sa jurisprudence en décidant : « Attendu que l’UFC 38 et l’UFC font grief à l’arrêt de déclarer cette action irrecevable, alors, selon le moyen, qu’est un contrat destiné à un consommateur au sens des articles 2 et 7 de la directive n° 93/13/CE le contrat de syndic de copropriété signé entre un syndic de copropriété et un syndicat de copropriétaires dès lors que ce dernier n’est que la réunion obligée par la loi des copropriétaires, qui peuvent être des personnes physiques, et qu’il conclut des contrats dont les véritables destinataires sont ses membres agissant en dehors de leur activité professionnelle ; qu’en conséquence ce contrat relève de l’action que peuvent intenter les associations de consommateurs en cessation des clauses abusives dans les contrats destinés, proposés ou conclus aux consommateurs, prévue par les articles 1er et 2 de la directive n° 2009/22/CE ; qu’en décidant pourtant que les contrats de syndics de copropriété ne sont pas destinés à des consommateurs et que l’action en suppression des clauses abusives dans ces contrats ne relève, en conséquence, pas de la compétence des associations de consommateurs, la cour d’appel a violé l’article L. 421-6 du Code de la consommation, transposant la directive n° 2009/22/CE, ensemble l’article L. 132-1 du même code, transposant la directive n° 1993/13/CE ; Mais attendu qu’ayant relevé que l’action, engagée sur le fondement de l’article L. 421-6 du Code de la consommation, intéressait un contrat proposé ou destiné à des syndicats de copropriétaires, la cour d’appel en a exactement déduit, peu important la présence de consommateurs en leur sein, que celle-ci était irrecevable »23.

B – Exceptionnellement, le syndicat des copropriétaires est un consommateur

Cass. 1re civ., 15 mars 2005, n° 02-13285. On déduit de l’arrêt de la première chambre civile du 15 mars 2005 que la notion de non-professionnel permet de protéger les personnes morales : « Attendu que si, par arrêt du 22 novembre 2001, la Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit : “la notion de consommateur, telle que définie à l’article 2, sous b), de la directive n° 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, doit être interprétée en ce sens qu’elle vise exclusivement des personnes physiques”, la notion distincte de non professionnel, utilisée par le législateur français, n’exclut pas les personnes morales de la protection contre les clauses abusives ; que cependant, dès lors qu’en l’espèce le contrat litigieux entre la société ECS et le Syndicat départemental de contrôle laitier de la Mayenne n’avait pu être conclu par ce dernier qu’en qualité de professionnel, les dispositions de l’article L. 132-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 95-96 du 1er février 1995, ne sauraient trouver application ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision déférée se trouve légalement justifiée ».

L. n° 2008-3, 3 janv. 2008. En ajoutant à l’article L. 136-1 du Code de la consommation l’incise « aux consommateurs et aux non-professionnels. », les auteurs ont considéré que cet article désignait les personnes morales, car le consommateur ne peut être qu’une personne physique24.

Rép. min., 15 déc. 2009. La réponse ministérielle du 15 décembre 2009 répond dans un sens favorable aux professionnels de l’immobilier : « La loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 a complété les dispositions de l’article L. 136-1 du Code de la consommation en précisant que cet article s’applique désormais “aux consommateurs et aux non-professionnels”. Ainsi, les consommateurs et les personnes morales non-professionnelles bénéficient de la protection contre les clauses abusives. Par un arrêt du 15 mars 2005, la Cour de cassation a jugé en s’appuyant sur la notion de “non-professionnels” visée désormais par l’article L. 136-1, qu’une personne morale pouvait bénéficier de la protection du Code de la consommation. La jurisprudence de la Cour de cassation ainsi que différents textes se rapportant au droit de la consommation, autorisent une acceptation large de la notion de consommateur lorsqu’une personne morale, par référence à l’absence d’un lien direct existant entre le contrat passé avec une activité commerciale, se trouve dans une situation comparable à celle rencontrée par un consommateur, personne physique. En effet, la fonction essentielle et permanente du syndicat est l’entretien et la conservation de l’immeuble dans le cadre des mandats que lui donne l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, le syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation d’un consommateur dans ses rapports avec ses fournisseurs et prestataires de services ordinaires. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante au regard de l’application de l’article L. 136-1 du Code de la consommation aux syndicats de copropriétaires, lorsque le texte en cause vise, à côté du consommateur, le non-professionnel »25.

Un tableau permettra de mettre en évidence l’articulation entre le droit de la copropriété et le droit de la consommation.

Conclusion. Si le syndicat des copropriétaires relève de la catégorie de non-professionnel, pour autant il apparaît que la qualité de consommateur reconnue au syndicat des copropriétaires restera résiduelle.