Le syndicat des copropriétaires est un non-professionnel qui ne peut se prévaloir de la prescription biennale prévue par l’article L. 218-2 du Code de la consommation

Publié le 15/05/2023
Le syndicat des copropriétaires est un non-professionnel qui ne peut se prévaloir de la prescription biennale prévue par l’article L. 218-2 du Code de la consommation
Olivier Le Moal / AdobeStock

La cour d’appel a retenu, à bon droit, que le syndicat des copropriétaires ne pouvait se prévaloir de la prescription biennale de l’action des professionnels pour les biens et les services qu’ils fournissent aux consommateurs, prévue par l’article L. 218-2 du Code de la consommation.

Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, no 21-19829

« Élire, c’est exclure » a-t-on coutume de dire1. Au cas d’espèce2, en 2016, le syndicat des copropriétaires d’un immeuble (ci-après le syndicat) a chargé la société A de réaliser divers travaux. Le 26 mai 2020, cette société a, en référé, assigné le syndicat en paiement d’une provision correspondant à des factures impayées. Par l’arrêt attaqué, la cour d’appel de Paris a rejeté la fin de non-recevoir tirée d’une prescription biennale de l’action. À l’occasion du pourvoi qu’il avait formé contre cet arrêt, le syndicat a demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire relative à la constitutionnalité de l’article L. 218-2 du Code de la consommation. On sait que l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ».

L’interprétation de l’article 1er, alinéa 2, a fait couler beaucoup d’encre et a donné lieu à une joute doctrinale. Daniel Sizaire mène une campagne active en faveur de l’hétérogénéité de l’ensemble immobilier3. Selon lui, « l’ensemble immobilier est juridiquement hétérogène »4. En pratique, dans l’assiette foncière du groupe d’immeubles bâtis, le sol est entièrement indivis. En revanche, l’assiette foncière de l’ensemble immobilier est pour partie indivis et pour partie appropriée privativement5, si bien que dans ce cas la structure est hétérogène. Pour autant, ce critère a été précisé par un auteur qui a écarté des critères non pertinents6. Dès la version d’origine de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le législateur, dans l’article 15, précisant que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic », lève tous les obstacles antérieurs en donnant au syndicat qualité pour agir en justice. Dans une analyse exégétique, et de l’avis de la doctrine7, ce texte paraît autoriser le syndicat des copropriétaires à exercer les actions relatives à la propriété. Cela étant, il restait la question de l’articulation du droit consumériste avec le droit de la copropriété, dont on sait qu’elle est très délicate dès lors que la notion de non-professionnel n’est pas aisée à appréhender. L’arrêt rapporté vient rappeler que le syndicat des copropriétaires est un non-professionnel (I), et si ce contentieux-là commence à se tarir, les questions qu’il a soulevées resurgissent encore sporadiquement à propos d’autres notions consuméristes (II).

I – Le syndicat des copropriétaires est un non-professionnel

Syndicat des copropriétaires, non professionnel et QPC. Le syndicat des copropriétaires, personne morale de droit privé, qui a pour objet la conservation et l’administration des parties communes, est qualifié de non-professionnel (A), si bien qu’en réservant la prescription biennale aux seuls consommateurs à l’exclusion des non-professionnels, l’article L. 218-2 du Code de la consommation ne méconnaît pas les principes d’égalité devant la loi et d’égalité devant la justice (B).

A – Le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé

Théories de la fiction et de la réalité. On ne peut que citer un auteur qui a magistralement résumé la controverse doctrinale opposant les partisans et les adversaires des théorie de la fiction et de la réalité. En effet, d’après François Vinckel : « Selon la théorie de la fiction inspirée par Pothier8, seul le législateur peut concéder à des groupements une personnalité artificielle, afin de les faire participer au commerce juridique à côté des individus ; toute fiction relevant d’une interprétation stricte, la capacité de la personne morale ne peut être étendue au-delà des indications textuelles. Ensuite de la dénonciation des fictions par Gény9, la théorie de la réalité considère au contraire que certains groupements jouissent par nature de la personnalité, dès lors qu’ils expriment un intérêt collectif ; le juge reconnaît l’existence de chaque personne morale et dégage sa capacité selon le but qu’elle poursuit. D’une conception organique, cette dernière thèse a évolué vers une acception purement technique de la réalité des êtres moraux, soutenue par Michoud et Trotabas10 »11.

Consécration légale de la théorie de la fiction. Même si les réformes du 24 juillet 1966 et du 4 janvier 1978 semblaient avoir consacré la théorie de la fiction, en subordonnant la personnification des sociétés à une immatriculation12, il n’en demeure pas moins vrai que le syndicat des copropriétaires, jusqu’à la loi ALUR13, existait de plein droit sans formalités14. Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, le législateur a instauré un registre pour faciliter la connaissance sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des mesures destinées à prévenir les dysfonctionnements15. En pratique, selon l’approche classique, le syndicat en tant que personne morale ne commet pas de faute personnelle16. Dans le même ordre d’idées on sait que le syndicat est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic dans l’exercice de ses fonctions. Cela alimente un débat très actuel et passionné : celui qui a trait à la nature de la responsabilité du syndicat des copropriétaires. En effet, une personne morale n’a pas de volonté propre et, en ce sens, ne peut pas commettre de faute17. L’argument aussi percutant soit-il n’a néanmoins pas permis de laisser longtemps cette dernière en marge de la responsabilité civile. Il est habituel d’enseigner que cette responsabilité peut être engagée sur le fondement de la responsabilité du fait d’autrui, par exemple le concierge-salarié du syndicat des copropriétaires ; mais lorsque le syndic agit ès qualités, la responsabilité du syndicat est une responsabilité directe18. Pour autant le syndicat des copropriétaires pouvait-il bénéficier des dispositions de l’article L. 218-2 du Code de la consommation qui dispose que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ?

B – Question prioritaire relative à la constitutionnalité de l’article L. 218-2 du Code de la consommation

Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 21-19829, FS-B. La Cour de cassation a été saisie, pour la même affaire que l’arrêt rapporté, d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) et a rendu l’arrêt suivant le 17 février 2022. En effet, à l’occasion du pourvoi qu’il a formé contre cet arrêt, le syndicat des copropriétaires a, par mémoire distinct et motivé, demandé de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée : « L’article L. 218-2 du Code de la consommation, en ce qu’il ne prévoit pas expressément que la prescription biennale qui s’applique à l’action des professionnels pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, bénéficie également aux non-professionnels, méconnaît-il les principes constitutionnels d’égalité devant la loi et d’égalité devant la justice, qui sont garantis par l’article 6 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen et 2 de la Constitution du 4 octobre 1958 ? »

La Cour de cassation estime que la disposition contestée est applicable au litige et n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel. Cependant, d’une part, la question posée ne portant pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas encore eu l’occasion de faire application n’est pas nouvelle. D’autre part, la question posée ne présente pas un caractère sérieux en ce que, à la différence d’un consommateur, un non-professionnel est une personne morale, de sorte que la différence de traitement critiquée, qui est ainsi fondée sur une différence objective de situation, est en lien avec l’objet de la loi tendant à assurer la protection des consommateurs dans leurs rapports avec les professionnels. En conséquence, il n’y a pas lieu de renvoyer la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel19.

Espèce. Il était tout à fait logique que la Cour de cassation ait écarté dans l’arrêt rapporté l’application de l’article L. 218-2 du Code de la consommation au syndicat des copropriétaires. Comme le soutient fort justement un auteur : « Une autre solution n’était guère concevable au regard des textes actuels. Puisque les notions de consommateur et de non-professionnels sont distinctes, et que cette distinction repose notamment sur un critère totalement objectif (la personnalité morale), les deux ne sont pas interchangeables »20.

II – Le syndicat des copropriétaires est-il un consommateur à part entière ?

Principe, exception. Si le syndicat des copropriétaires ne bénéficie pas de la protection globale du Code de la consommation en qualité de non-professionnel (A), il n’est pas pour autant écarté de certaines dispositions protectrices du droit de la consommation puisque l’article L. 136-1 du Code de la consommation demeure applicable (B).

A – En principe, le syndicat des copropriétaires n’est pas un consommateur stricto sensu

Action en suppression des clauses illicites ou abusives. Il est de jurisprudence constante que les associations de consommateurs ne peuvent agir en suppression de clauses abusives contenues dans les contrats conclus entre un syndic professionnel et le syndicat des copropriétaires car cette action est ouverte aux consommateurs, ce qui n’est pas la qualité reconnue au syndicat des copropriétaires21, comme l’illustre l’arrêt du 4 juin 2014 de la Cour de cassation qui censure les juges du fond : « Vu l’article L. 421-6 du Code de la consommation ; Attendu que pour déclarer recevable l’action de l’UFC, l’arrêt retient que dès lors que le non-professionnel est assimilé à un consommateur par l’article L. 132-1 du Code de la consommation, les associations habilitées peuvent, en vertu de l’article L. 421-6 du même code, engager une action préventive en suppression des clauses abusives ou illicites contenues dans un contrat proposé par un professionnel à un non-professionnel, lequel peut être une personne morale, tel un syndicat de copropriétaires ; Qu’en statuant ainsi, quand l’action en suppression des clauses illicites ou abusives des associations visées à l’article L. 421-1 du Code de la consommation est limitée aux contrats destinés ou proposés aux seuls consommateurs, la cour d’appel a violé, par fausse application, le texte susvisé ; (…) »22.

Par la suite, la Cour de cassation a confirmé sa jurisprudence en décidant : « Attendu que l’UFC 38 et l’UFC font grief à l’arrêt de déclarer cette action irrecevable, alors, selon le moyen, qu’est un contrat destiné à un consommateur au sens des articles 2 et 7 de la directive n° 93/13/CE le contrat de syndic de copropriété signé entre un syndic de copropriété et un syndicat de copropriétaires dès lors que ce dernier n’est que la réunion obligée par la loi des copropriétaires, qui peuvent être des personnes physiques, et qu’il conclut des contrats dont les véritables destinataires sont ses membres agissant en dehors de leur activité professionnelle ; qu’en conséquence ce contrat relève de l’action que peuvent intenter les associations de consommateurs en cessation des clauses abusives dans les contrats destinés, proposés ou conclus aux consommateurs, prévue par les articles 1er et 2 de la directive n° 2009/22/CE ; qu’en décidant pourtant que les contrats de syndics de copropriété ne sont pas destinés à des consommateurs et que l’action en suppression des clauses abusives dans ces contrats ne relève, en conséquence, pas de la compétence des associations de consommateurs, la cour d’appel a violé l’article L. 421-6 du Code de la consommation, transposant la directive n° 2009/22/CE, ensemble l’article L. 132-1 du même code, transposant la directive n° 1993/13/CE ; Mais attendu qu’ayant relevé que l’action, engagée sur le fondement de l’article L. 421-6 du Code de la consommation, intéressait un contrat proposé ou destiné à des syndicats de copropriétaires, la cour d’appel en a exactement déduit, peu important la présence de consommateurs en leur sein, que celle-ci était irrecevable »23.

B – Exceptionnellement, le syndicat des copropriétaires est un consommateur

Cass. 1re civ., 15 mars 2005, n° 02-13285. On déduit de l’arrêt de la première chambre civile du 15 mars 2005 que la notion de non-professionnel permet de protéger les personnes morales : « Attendu que si, par arrêt du 22 novembre 2001, la Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit : “la notion de consommateur, telle que définie à l’article 2, sous b), de la directive n° 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, doit être interprétée en ce sens qu’elle vise exclusivement des personnes physiques”, la notion distincte de non professionnel, utilisée par le législateur français, n’exclut pas les personnes morales de la protection contre les clauses abusives ; que cependant, dès lors qu’en l’espèce le contrat litigieux entre la société ECS et le Syndicat départemental de contrôle laitier de la Mayenne n’avait pu être conclu par ce dernier qu’en qualité de professionnel, les dispositions de l’article L. 132-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 95-96 du 1er février 1995, ne sauraient trouver application ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision déférée se trouve légalement justifiée ».

L. n° 2008-3, 3 janv. 2008. En ajoutant à l’article L. 136-1 du Code de la consommation l’incise « aux consommateurs et aux non-professionnels. », les auteurs ont considéré que cet article désignait les personnes morales, car le consommateur ne peut être qu’une personne physique24.

Rép. min., 15 déc. 2009. La réponse ministérielle du 15 décembre 2009 répond dans un sens favorable aux professionnels de l’immobilier : « La loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 a complété les dispositions de l’article L. 136-1 du Code de la consommation en précisant que cet article s’applique désormais “aux consommateurs et aux non-professionnels”. Ainsi, les consommateurs et les personnes morales non-professionnelles bénéficient de la protection contre les clauses abusives. Par un arrêt du 15 mars 2005, la Cour de cassation a jugé en s’appuyant sur la notion de “non-professionnels” visée désormais par l’article L. 136-1, qu’une personne morale pouvait bénéficier de la protection du Code de la consommation. La jurisprudence de la Cour de cassation ainsi que différents textes se rapportant au droit de la consommation, autorisent une acceptation large de la notion de consommateur lorsqu’une personne morale, par référence à l’absence d’un lien direct existant entre le contrat passé avec une activité commerciale, se trouve dans une situation comparable à celle rencontrée par un consommateur, personne physique. En effet, la fonction essentielle et permanente du syndicat est l’entretien et la conservation de l’immeuble dans le cadre des mandats que lui donne l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, le syndicat de copropriétaires se trouve dans la même situation d’un consommateur dans ses rapports avec ses fournisseurs et prestataires de services ordinaires. La jurisprudence de la Cour de cassation est constante au regard de l’application de l’article L. 136-1 du Code de la consommation aux syndicats de copropriétaires, lorsque le texte en cause vise, à côté du consommateur, le non-professionnel »25.

Un tableau permettra de mettre en évidence l’articulation entre le droit de la copropriété et le droit de la consommation.

Professionnel

Non-professionnel

Consommateur

Syndicat des copropriétaires

Non

Oui (Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 21-19829, FS-B – Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-19829, FS-B)

En principe, non (Cass. 1re civ., 4 juin 2014, n° 13-13779 – Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-28335)

Par exception, le syndicat des copropriétaires est un consommateur (Cass. 1re civ., 15 mars 2005, n° 02-13285, FS-PBRI)

Conclusion. Si le syndicat des copropriétaires relève de la catégorie de non-professionnel, pour autant il apparaît que la qualité de consommateur reconnue au syndicat des copropriétaires restera résiduelle.

Notes de bas de pages

  • 1.
    J. Julien, « Le non-professionnel, qui n’est pas un consommateur, ne peut se prévaloir de la prescription biennale : refus de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité », RDC juin 2022, n° RDC200q4.
  • 2.
    C. Dreveau, « Distinction consommateur/non-professionnel : conformité aux principes d’égalité », Dalloz actualité, 15 mars 2022, « La prescription biennale du Code de la consommation ne s’applique pas aux syndicats de copropriétaires », JCP E 2022, act. 821 « Les syndicats de copropriétaires ne peuvent se prévaloir de la prescription biennale », Documentation expresse, n° 18
  • 3.
    J. Lafond, in JCl. Notarial Formulaire, v° Copropriété, fasc. 12, n° 6.
  • 4.
    Journées d’étude du CNEIL, 22-23 nov. 1965, p. 52.
  • 5.
    A. Cayol, « Ensembles immobiliers et statut de la copropriété », Dalloz actualité, 12 mai 2020.
  • 6.
    J. Lafond, in JCl. Notarial Formulaire, v° Copropriété, fasc. 12, n° 6 ; L. Guégan, « Le statut de la copropriété s’applique aux ensembles immobiliers à défaut d’organisation différente », Rev. Loyers 2009/896, n° 896 ; P.-L. Niel, « Le statut de la copropriété est inapplicable aux ensembles immobiliers ne comportant pas de terrains, d’aménagements et de services communs », LPA 15 sept. 2020, n° LPA154z1.
  • 7.
    V. par ex., P. Esmein, « Le statut de la copropriété dans les immeubles bâtis », Gaz. Pal. Rec. 1965, 2, doc. 38, n° 40 ; J. Cabanac, Traité de la construction en copropriété et du nouveau régime de la copropriété, t. II, 1970, Éditions de l’Actualité juridique, n° 406.
  • 8.
    Selon Pothier, « les corps et communautés établis suivant les lois du Royaume sont considérés dans l’État comme tenant lieu de personne » : dire que les communautés tiennent lieu de personnes suggère qu’elles ne sont des personnes que par fiction de la loi : Pothier, Traité des personnes et des choses, 2e éd., 1861, Bugnet, Marchal, VII, « Des communautés », n° 210.
  • 9.
    F. Gény, Méthode d’interprétation et sources en droit privé positif, 1899, Chevalier-Maresq, spéc. p. 111.
  • 10.
    L. Michoud, La théorie de la personnalité morale et son application en droit français, 3e éd., 1932, Pichon, Trotabas.
  • 11.
    F. Vinckel, « La capacité des sociétés et le droit au procès équitable », BJS févr. 2002, n° 42, p. 192.
  • 12.
    F. Vinckel, « La capacité des sociétés et le droit au procès équitable », BJS févr. 2002, n° 42, p. 192.
  • 13.
    L. n° 2014-366, 24 mars 2014, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
  • 14.
    V. Perruchot-Triboulet, « La personnalité morale du syndicat des copropriétaires existe de plein droit sans formalités », RLDC 2012/3, n° 91.
  • 15.
    Immatriculation des copropriétés, https://lext.so/BSfaxs.
  • 16.
    F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, La copropriété, 2013, Dalloz action.
  • 17.
    F. Terré, P. Simler et Y. Lequette, Droit civil, Les obligations, 8e éd., 2002, n° 725.
  • 18.
    P.-L. Niel, « Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour faute de gestion commise par le syndic », Gaz. Pal. 2 sept. 2006, n° G1892, p. 7.
  • 19.
    Cass. 3e civ., 17 févr. 2022, n° 21-19829, FS-B : A. -L. Lonné-Clément, « Prescription biennale du Code de la consommation : non-lieu à renvoi d’une QPC dénonçant l’inapplication aux non-professionnels (tels les syndicats de copropriétaires) », Lexbase, Le Quotidien, 24 févr. 2022 ; J. Julien, « Le non-professionnel, qui n’est pas un consommateur, ne peut se prévaloir de la prescription biennale : refus de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité », RDC juin 2022, n° RDC200q4.
  • 20.
    J. Julien, « Le non-professionnel, qui n’est pas un consommateur, ne peut se prévaloir de la prescription biennale : refus de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité », RDC juin 2022, n° RDC200q4.
  • 21.
    G. Cattalano-Cloarec, « Le syndicat des copropriétaires n’est pas un consommateur », LEDC mai 2016, p. 4.
  • 22.
    Cass. 1re civ., 4 juin 2014, n° 13-13779.
  • 23.
    Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-28335.
  • 24.
    G. Raymond, « Domaine d’application du droit de la consommation », fasc. 902, 2020.
  • 25.
    JOAN, 15 déc. 2009.
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