Parties communes à jouissance privative et responsabilité du syndicat des copropriétaires pour empiétement

Publié le 25/05/2023

docteur en droit

Homme tenant dans la paume de sa main une petite maquette d'immeuble et dans l'autre main une loupe au-dessus de la maquette — kai / AdobeStock

Les ouvrages empiétant sur l’assiette de la copropriété édifiés par deux copropriétaires sur les parties communes de la copropriété impliquent la mise en œuvre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de l’immeuble.

Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, no 22-12874

Parties communes et empiétement. Dans notre affaire1, un jugement du 1er juin 2015 a fixé les limites séparatives de deux copropriétés : Les Hameaux Splendido et Les Terrasses du soleil. Se prévalant de ce que les ouvrages, édifiés par des copropriétaires titulaires d’un droit de jouissance privative sur des parties communes, empiéteraient sur son assiette, le syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil a, le 23 février 2017, assigné le syndicat des copropriétaires Les Hameaux Splendido en condamnation à faire cesser ces empiétements et en indemnisation de son préjudice. La cour d’appel a retenu que les empiétements ne se situaient par essence pas sur les parties communes du syndicat des copropriétaires des Hameaux Splendido mais sur celles du syndicat des copropriétaires les Terrasses du soleil et qu’en statuant ainsi quand, les empiétements étant dus à des travaux réalisés sans autorisation par des copropriétaires d’un droit d’usage privatif sur une partie commune, il appartenait au syndicat des copropriétaires, dans l’exercice de son devoir de surveillance, de veiller à leur destruction qui aurait de facto emporté la disparition de l’empiétement, la cour d’appel a violé les articles 6-2, 6-3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation censure les juges du fond aux visas des articles 3, alinéa 1er, et 14, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en considérant : « En statuant ainsi, tout en relevant que les ouvrages empiétant sur l’assiette de la copropriété Les Terrasses du soleil avaient été édifiés par deux copropriétaires sur les jardins, parties communes de la copropriété Les Hameaux Splendido, dont ils avaient la jouissance privative, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ».

I – Fondement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires : responsabilité du fait de l’immeuble

D’une réforme à l’autre. Cette décision est rendue aux visas des articles 3, alinéa 1er, et 14, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (A) qui concerne la responsabilité en raison des vices de construction et du défaut d’entretien des parties communes (B).

A – Principe de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 disposait que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». On sait que l’article 14 crée une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, mais exclusivement lorsque le désordre a son origine dans le défaut d’entretien des parties communes2. La jurisprudence interprète strictement l’article 14 puisque cet article détonne et interroge sur sa portée notamment parce qu’il comporte d’importantes spécificités.

L’ordonnance du 30 octobre 2019. L’ordonnance du 30 octobre 2019 précise désormais que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Dorénavant pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires il faut et il suffit que la partie d’immeuble à l’origine du sinistre soit commune3.

L’article 1242 du Code civil : responsabilité du syndicat au titre de la garde de la chose. Il y a lieu de souligner que l’article 1242 du Code civil précise qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. L’application de l’article 1242 du Code civil au syndicat des copropriétaires a suscité une jurisprudence abondante. C’est ainsi que le syndicat des copropriétaires a été jugé responsable, en tant que gardien de la partie commune de l’immeuble ayant été l’instrument du dommage du fait de l’effondrement d’un terrain ou d’un mur dont le syndicat a la garde4. On a pu écrire à juste titre que « l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 s’inspire de l’article 1244 du Code civil, mais à la différence de celui-ci, la qualité de responsable n’est pas fondée sur celle de propriétaire, ce qui se justifie aisément dans la mesure où les parties communes sont la propriété indivise des copropriétaires et non celle du syndicat »5.

Espèce : l’article 3, alinéa 1, de la loi du 10 juillet 1965. Selon cet article 3 alinéa 1 : « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : – le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; – le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; – les coffres, gaines et têtes de cheminées ; – les locaux des services communs ; – les passages et corridors ; – tout élément incorporé dans les parties communes ». En s’appuyant notamment sur l’article 3 alinéa 1 la Cour de cassation, en l’espèce, estime que les juges du fond en statuant ainsi que, tout en relevant que les ouvrages empiétant sur l’assiette de la copropriété Les Terrasses du soleil avaient été édifiés par deux copropriétaires sur les jardins, parties communes de la copropriété Les Hameaux Splendido, dont ils avaient la jouissance privative, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés.

B – Responsabilité en raison des vices de construction et du défaut d’entretien des parties communes

Défaut d’entretien des parties communes. En vertu de l’article 14, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO, 11 juill. 1965), « le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ». La notion de conservation de l’immeuble implique la réalisation des travaux de réparation, d’entretien des parties communes et des éléments d’équipement commun6. C’est ainsi que la responsabilité du syndicat peut être recherchée sur le fondement de l’article 14 alinéa 4, lorsque des infiltrations se produisent en raison par exemple du défaut d’entretien de l’étanchéité d’un toit terrasse ou du mauvais entretien et de la vétusté de canalisations7.

Vices de construction. On s’accorde pour reconnaître que « bien qu’il ne soit pas l’auteur des constructions ni leur propriétaire, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires comme aux tiers par un vice de conception ou de construction du bâtiment, en vertu même de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, quitte à appeler en garantie les auteurs des travaux ». En d’autres termes, le syndicat des copropriétaires est responsable des vices de construction même s’ils ne lui sont pas imputables.

L’empiétement de l’immeuble en copropriété, sur le fonds voisin : vice de construction ? Il résulte de l’article 14 de la loi de 1965 que l’empiétement de l’immeuble en copropriété sur le fonds voisin ne peut engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il a été jugé que « l’empiétement caractérisé par l’existence d’une importante masse de béton sur le terrain du voisin et par le débord important des fondations du mur des garages de la copropriété sur la partie ouest de la propriété de ce voisin suffit à caractériser la faute visée par l’article 1382 du Code civil. Le fait que le syndicat des copropriétaires ait été constitué postérieurement à la réalisation de l’empiétement est indifférent à la recevabilité de l’action attachée à la propriété des fonds. Il s’évince de ces principes que le fondement de la responsabilité des copropriétaires au titre de l’empiétement ne relève pas des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux dommages causés aux tiers par le vice de construction »8.

II – Mise en jeu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La mise en œuvre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du fait de l’immeuble exige un dommage sur les parties communes imputable à la personne morale chargée d’assurer la conservation des parties communes (A). Cette décision en creux suscite la délicate question de la qualification du droit de jouissance privatif sur les parties communes (B).

A – Dommage imputable aux parties communes

« Appel en garantie », « Mise en cause », « Appel en cause » « Intervention forcée ». On s’accorde pour reconnaître que l’appel en garantie est exercé lorsqu’une personne qui est assignée en justice estime qu’une autre personne doit lui être substituée dans les condamnations qui pourraient éventuellement être prononcée contre elle9. C’est ainsi qu’il a été jugé que le copropriétaire bailleur, condamné à indemniser son locataire ayant subi un préjudice du fait des travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires, peut valablement appeler ce dernier en garantie sur le fondement de l’article 9, III, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 10. Par ailleurs, la « mise en cause », « l’appel en cause » ou également « l’intervention forcée » sont des notions très proches11. Ainsi l’appel en cause est la procédure par laquelle la partie qui en prend l’initiative fait valoir son droit à être garantie12. C’est ainsi qu’un copropriétaire qui exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes doit appeler le syndicat des copropriétaires dans la cause, après avoir au besoin fait désigner judiciairement son représentant13. En l’espèce, il s’agit donc d’une mise en cause du syndicat des copropriétaires.

La mise en cause du syndicat des copropriétaires. Si l’exercice par l’un des copropriétaires d’une action en justice relative à une atteinte des parties communes nécessite la mise en cause du syndicat des copropriétaires14, les copropriétaires ne sont frappés d’aucune incapacité et n’ont pas besoin de l’assistance du syndic pour agir en justice pour la défense de leurs intérêts personnels15. D’ailleurs, on sait que l’exercice par l’un des copropriétaires d’une action en justice relative à une atteinte des parties communes nécessite la mise en cause du syndicat des copropriétaires16. Comme l’illustre un arrêt de la Cour de cassation qui considère que : « Mais attendu qu’ayant constaté que malgré la régularisation de la procédure envers la copropriété, Mme Fligeat concluait à la responsabilité des sociétés Gold et Amandelia et à leur condamnation à lui réparer ses préjudices, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de rechercher si cette demande tendait par l’action oblique à pallier la carence du syndicat, ayant exactement retenu que les copropriétaires n’ayant individuellement aucune qualité pour répondre des désordres provenant des parties communes, les demandes formées contre ces deux sociétés étaient irrecevables, a légalement justifié sa décision »17. En l’espèce, il était soutenu par les demandeurs au pourvoi que « le syndicat des copropriétaires n’a pas été appelé en la cause, bien qu’il soit l’organe chargé de la conservation des parties communes, seul apte à représenter la copropriété en cas de litige concernant son fonctionnement interne, de sorte que le tribunal ne pouvait examiner la demande des copropriétaires et rechercher la responsabilité du syndic, qui prétend avoir respecté une décision s’imposant au syndicat des copropriétaires, en l’absence du syndicat ».

Cas des dommages résultant d’une partie commune à jouissance privative. L’examen de la jurisprudence révèle que, dans la mesure où le règlement de copropriété classe les terrasses de l’immeuble dans les parties communes, il y a lieu de retenir que la terrasse, affectée d’un droit de jouissance exclusif au profit d’un copropriétaire, est en elle-même partie commune, y compris son étanchéité, seul son revêtement étant une partie privative. Le syndicat des copropriétaires responsable, aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de vice de construction ou du défaut d’entretien des parties communes, doit réparer le préjudice occasionné au copropriétaire du fait des infiltrations d’eau en provenance de cette terrasse18. Aujourd’hui encore, la plupart des auteurs restent fidèles à cette jurisprudence.

Travaux sur les parties communes effectués par des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité du fait de l’immeuble in solidum avec le copropriétaire qui a occasionné des dommages à des tiers par des travaux de surélévation réalisés par des copropriétaires sur des parties communes en violation des autorisations d’urbanisme 19. Dans la même veine, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s’ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ; l’accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale20.

B – La délicate qualification du droit de jouissance privatif sur les parties communes

Nature juridique. La nature juridique du droit de jouissance exclusif sur les parties communes a fait couler beaucoup d’encre. On a ainsi pu écrire que « les parties communes réservées à l’usage exclusif d’un lot déterminé forment au regard de ces critères de classement une catégorie hybride et quelque peu déconcertante21. Le fait qu’un copropriétaire en ait l’usage exclusif pourrait les faire considérer comme privatives et pourtant, comme nous le verrons, elles restent communes »22. Au sujet précisément de la qualification du droit de jouissance privatif ou exclusif sur les parties communes, force est de remarquer que la supplétivité des articles 2 et 3 du statut de la copropriété consacrée par la loi de 1965 a laissé au règlement de copropriété ou aux décisions de l’assemblée générale des copropriétaires le soin de les qualifier23. C’est ainsi qu’il a été jugé que le seul accès à un toit-terrasse se faisant par l’appartement de M. et Mme X, ces derniers en avaient donc, du fait de la configuration des lieux, la jouissance exclusive, mais ce toit-terrasse n’a pas été répertorié dans le règlement de copropriété24.

Un droit de jouissance privatif sur les parties communes a un « caractère réel et perpétuel ». Ainsi, aux termes d’un arrêt de 1992, la Cour de cassation a jugé que le droit de jouissance exclusif et privatif sur une fraction de la cour, partie commune, attribué par le règlement de copropriété aux lots numéros 2 et 3, dont il constituait l’accessoire, avait un caractère réel et perpétuel25. À la suite de cette jurisprudence constante, la doctrine autorisée avait systématisé le caractère réel du droit de jouissance privatif26. Certes, depuis le fameux arrêt Maison de Poésie27, la haute juridiction a mis fin à la controverse doctrinale du numerus clausus des droits réels en décidant « qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient convenues de conférer à La Maison de Poésie, pendant toute la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée ou de locaux de remplacement, la cour d’appel, qui a méconnu leur volonté de constituer un droit réel au profit de la fondation, a violé les textes susvisés ». Cet arrêt consacre donc la théorie de la liberté de création des droits de jouissance et d’usage28. Il apparaît, en tout cas, que l’immense majorité de la doctrine moderne se prononce ainsi pour la libre création des droits réels29. Force est de constater que ce droit d’origine jurisprudentielle a une nature sui generis. Ainsi, ces droits réels de jouissance spéciale sui generis peuvent trouver leur source dans le règlement de copropriété30 voire dans une décision de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour autant, la Cour de cassation aux termes de l’arrêt Maison de Poésie prend soin de rappeler qu’il résulte des articles 544 et 1134 du Code civil 31 que le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien.

L’apport de la loi ELAN à l’égard du régime juridique du droit de jouissance privatif sur les parties communes. Le ministre de la Justice, dans sa réponse à une question écrite d’Yves Détraigne, sénateur, publiée au Journal officiel du Sénat du 27 août 2020, a précisé que « la loi ELAN a consacré légalement la notion jurisprudentielle de parties communes à jouissance privative, à l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, précisant que ce droit est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché et qu’il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Les parties communes à jouissance privative, bien qu’affectées à l’usage exclusif d’un lot, demeurent donc des parties communes32. La jurisprudence considère ce droit comme perpétuel, dès lors qu’il n’est pas expressément limité dans le temps par la volonté des parties dans le règlement de copropriété, et de nature réelle »33.

Conclusion. De toute évidence, l’articulation entre le droit de la copropriété et l’empilement demeure une source de contentieux.

Notes de bas de pages

1.
V. Zalewski-Sicard, « Construction non autorisée et responsabilité du syndicat », Rev. Loyers 2023/1034.
2.
A. Lebatteux, « Irrecevabilité de l’action dirigée contre le syndicat relative aux parties privatives », Loyers et copr. 2020, comm. 117, n° 11.
3.
A. Lebatteux, « Irrecevabilité de l’action dirigée contre le syndicat relative aux parties privatives », Loyers et copr. 2020, comm. 117, n° 11.
4.
CA Paris, 28 mai 2002, n° 02/178604 : G. Vigneron (†), ancien adjoint au directeur juridique de la SNCF, actualisé par A.-L. Thomat-Raynaud, docteur en droit, maître de conférences en droit privé, université Toulouse Capitole, faculté de droit, IDP (EA 1920), « Syndicat des copropriétaires, Responsabilité du fait de l’immeuble », JCl. Copropriété 2023, fasc. 80, dernière mise à jour : 17 févr. 2023.
5.
M. Tota, « Les régimes spéciaux de responsabilité du syndicat de copropriété : apports et lacunes de l’ordonnance du 30 octobre 2019 », LPA 3 mars 2020, n° LPA151a4.
6.
J.-L. Bergel, Urbanisme – Construction – Fiscalité – Transaction – Gestion, « Conservation de l’immeuble et administration des parties communes », Le Lamy Droit Immobilier 2022, p. 5148.
7.
https://lext.so/dKl_N9.
8.
CA Aix-en-Provence, ch. 3, sect. B, 3 mai 2006 : G. Vigneron (†), ancien adjoint au directeur juridique de la SNCF, actualisé par A.-L. Thomat-Raynaud, docteur en droit, maître de conférences en droit privé, université Toulouse Capitole, faculté de droit, IDP (EA 1920), « Syndicat des copropriétaires, Responsabilité du fait de l’immeuble », JCl. Copropriété 2023, fasc. 80, dernière mise à jour : 17 févr. 2023.
9.
Appel en garantie, https://lext.so/LP-Hrx.
10.
Cass. 3e civ., 14 janv. 2015, n° 13-28030 : JCl. Entreprise individuelle, fasc. 1251-20, n° 91, v° Bail Commercial – Copropriété des immeubles bâtis – Répartition des charges de copropriété – Gestion des travaux – Prérogatives des parties au bail – Troubles générés par l’activité du preneur, C. Ivars.
11.
Appel en garantie, https://lext.so/LP-Hrx.
12.
Appel en garantie, https://lext.so/LP-Hrx.
13.
Cass. 3e civ., 8 juill. 2015, n° 14-16975, FS-PBI : Y. Rouquet, « Atteinte aux parties communes : le syndicat doit être appelé dans la cause », Dalloz actualité, 10 juill. 2015.
14.
J.-P. Borel, « La copropriété en l’absence de syndic », Rev. Loyers 2018/990.
15.
JCl. Civil Code, art. 544-577, fasc. 30, n° 81, v° Copropriété – Copropriétaires – Droits des copropriétaires, dernière mise à jour : 2 nov. 2020, C. Masson-Daum et P.-E. Lagraulet.
16.
J.-P. Borel, « La copropriété en l’absence de syndic », Rev. Loyers 2018/990.
17.
Cass. 3e civ., 15 déc. 2010, n° 09-17162, cité par J.-P. Borel, « La copropriété en l’absence de syndic », Rev. Loyers 2018/990.
18.
Cour d’appel, CA Paris, ch. 23, sect. A, 20 oct. 1999.
19.
Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 16-16065, F-D : Loyers et copr. 2019, comm. 42, note C. Coutant-Lapalus.
20.
Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-10053.
21.
C. Atias, « Propriété indivise et usage privatif : Terrasses et terrains privés en copropriété immobilière », JCP N 1987, I 353 et s., n° 1.
22.
JCl. Notarial Formulaire, fasc. 244, Copropriété, 10 janv. 2019, J. Lafond.
23.
JCl. Notarial Formulaire, fasc. 244, Copropriété, 10 janv. 2019, J. Lafond.
24.
CA Paris, 4-2, 13 déc. 2017, n° 15/16384.
25.
Cass. 3e civ., 4 mars 1992, n° 90-13145.
26.
JCl. Notarial Formulaire, fasc. 244, Copropriété, 10 janv. 2019, J. Lafond.
27.
Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304.
28.
J.-L. Bergel et a., « Liberté de création des droits de jouissance et d’usage », Le Lamy Droit Immobilier 2020, n° 182.
29.
J.-L. Bergel et a., « Liberté de création des droits de jouissance et d’usage », Le Lamy Droit Immobilier 2020, n° 182.
30.
J.-L. Bergel et a., « Liberté de création des droits de jouissance et d’usage », Le Lamy Droit Immobilier 2020, n° 182.
31.
Dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. En effet, l’article 1134 du Code civil est renuméroté à l’article 1103 dudit code.
32.
Cass. 3e civ., 22 mai 1973, n° 72-11406 – Cass. 3e civ., 29 oct. 1973, n° 72-12531 – Cass. 3e civ., 26 juin 1974, n° 73-70289. P.-L. Niel, « Acquisition par usucapion d’un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes en imposte », LPA 15 janv. 2021, n° LPA158a6.
33.
Cass. 3e civ., 24 oct. 2007, n° 06-19260 – v. également Question min. n° 14805 : JO Sénat, 19 mars 2020, p. 1321, Y. Détraigne (Marne – UC), et rép. min. : JO Sénat ; 27 août 2020, p. 3803, https://lext.so/UixMEw.

Référence : AJU008g6

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