Tout copropriétaire peut contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale

A – Qualité pour agir en contestation du mandat conventionnel

Copropriétaire. Il va sans dire que la qualité de copropriétaire est requise pour pouvoir contester une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, comme en témoigne un arrêt rendu par la Cour de cassation qui considère que seul le copropriétaire non convoqué ou irrégulièrement convoqué peut se prévaloir de l’absence ou de l’irrégularité de la convocation à l’assemblée générale. La cour d’appel a exactement retenu que le moyen de nullité relatif au point de départ du délai de convocation d’un autre copropriétaire, invoqué par la société civile immobilière (SCI) pour obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 8 septembre 2003, ne pouvait être accueilli12.

Les époux mariés copropriétaires. Comme le souligne à juste titre un auteur : « Chacun sait que l’article 1421 du Code civil habilite l’un et l’autre des époux à accomplir seul tous les actes d’administration sur les biens communs. Chaque époux est donc investi, à égalité, des prérogatives et pouvoirs d’un administrateur ordinaire. À ce titre, chacun des époux a le droit de faire les actes conservatoires relatifs aux biens communs. Notamment, interrompre une prescription, prendre une inscription hypothécaire ou la renouveler, réparer ou faire réparer les meubles et immeubles. Chaque époux peut cultiver les terres, gérer le fonds de commerce ou percevoir les revenus des biens communs. Sur ces mêmes biens, chacun, agissant seul, a l’exercice du droit de jouissance, avec le pouvoir de percevoir les fruits et d’en donner quittance, celui de les conserver entre ses mains et celui d’en disposer. Où il s’avère que l’ex-épouse du copropriétaire qui était présente à l’assemblée générale avait, en sa qualité d’administrateur de la communauté, la capacité pour agir et un pouvoir propre pour émettre un vote favorable à l’installation de l’ascenseur dans l’immeuble »13.

Indivision et démembrement de propriété et copropriété : l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. On sait que l’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic. Il est de jurisprudence constante que, en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les copropriétaires intéressés doivent être représentés aux assemblées générales par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire, à la requête de l’un d’eux ou du syndic14.

Absence de prise en considération des abstentionnistes. Pour la jurisprudence, les copropriétaires abstentionnistes ne peuvent contester les décisions de l’assemblée générale, comme le souligne un arrêt de la cour d’appel de Paris qui juge que : « Le procès-verbal, régulièrement signé par le président, un scrutateur et le secrétaire, mentionne que les époux SCHERTZER et M. BOULZE se sont abstenus, la décision étant adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés ; Le procès-verbal de l’assemblée générale, régulièrement signé, fait foi des constatations qu’il renferme jusqu’à preuve du contraire et la lettre adressée au syndic le 18 avril 2008 par M. HOCQUARD, mandataire de M. BOULZE, dans laquelle il indique : “M. BOULZE n’imagine pas que son droit de stationnement lui soit repris, et que la contestation que j’ai exprimée dans un vote contre la résolution n° 16 (avec M. SCHERTZER) est des plus vives chez M. BOULZE auquel j’ai fait mon compte-rendu de l’AG” ne constitue pas une preuve suffisante pour établir que les appelants ne se seraient pas abstenus mais auraient voté “contre” la résolution, pas plus que la déduction selon laquelle ils ne pouvaient que voter contre au regard de leurs intérêts ; Il en résulte que les époux SCHERTZER et M. BOULZE, abstentionnistes, ne sont ni opposants ni défaillants et qu’ils sont donc, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, irrecevables à contester la résolution querellée »15.

Abstention et désintéressement. L’abstention d’un copropriétaire ne rime pas forcément avec désintéressement car, selon la jurisprudence, le copropriétaire qui s’est abstenu lors d’un vote ne peut pas contester la décision prise, à moins de démontrer avoir manifesté par son abstention une réelle opposition à l’adoption de cette décision16. En effet, la cour d’appel de Paris juge « que le procès-verbal de l’assemblée indique que M. Durieux s’est abstenu ; – Que M. Philippe Durieux confirme ce fait mais soutient que, contestant le principe d’un vote de l’assemblée sur la location d’un box n’appartenant pas à celle-ci, il ne pouvait y prendre part ; qu’il fait valoir qu’il a émis par écrit des réserves à cet égard ; – Considérant que M. Philippe Durieux invoque en ce sens une note manuscrite datée du jour de l’assemblée et rédigée à l’adresse du syndic et du président du conseil syndical ; – Que dans ce document, M. Philippe Durieux remarque que le box situé entre les nos 7 et 9 appartient à M. et Mme Boudet et non à la copropriété ; M. Durieux ajoute qu’il convient donc de mettre le box à leur disposition, et non de le leur louer ; qu’il demandait enfin que “cette observation soit notée au procès-verbal de cette assemblée” ; – Qu’en effet, sans que l’on puisse suspecter M. Philippe Durieux de s’être désintéressé de la question, ses observations écrites, remises ou adressées au syndic et au président du conseil syndical à un moment incertain, ne démontrent pas qu’au moment du vote, ce copropriétaire ait manifesté, par son abstention, une réelle opposition à l’adoption de la résolution »17.

Copropriétaire opposant. Selon la doctrine autorisée, sont considérés comme opposants « les copropriétaires qui ont, soit directement, soit par l’intermédiaire de leurs mandataires, émis un vote défavorable sur la résolution mise aux voix »18. Parmi l’abondant contentieux en la matière, on peut citer un arrêt de la Cour de cassation qui a reconnu la qualité d’opposant en censurant les juges du fond de la manière suivante : « Attendu que pour déclarer les époux X… irrecevables en leur action relative à l’annulation de l’assemblée générale du 21 novembre 2003, l’arrêt retient qu’ils étaient représentés par un mandataire lors de celle-ci et que le premier juge avait retenu à bon droit qu’ils n’étaient pas défaillants ; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le copropriétaire représenté à l’assemblée générale qui avait émis par lettre recommandée des réserves sur la validité de cette assemblée, qui les avait renouvelées dans le pouvoir remis au secrétaire de séance et dont le mandataire s’était abstenu de prendre part aux votes pouvait être considéré comme opposant, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef »19.

Copropriétaire défaillant. Les copropriétaires défaillants sont ceux qui ne sont ni présents ni représentés à l’assemblée qui a adopté les décisions20. La jurisprudence considère comme défaillant le copropriétaire absent et représenté dont le mandataire a accepté une résolution ne figurant pas à l’ordre du jour21.

Copropriétaire assimilé défaillant. L’article 17-1 A, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution ». Dans l’arrêt rapporté, la convocation de l’assemblée générale par un syndic dépourvu de pouvoir peut-elle être contestée par tous les copropriétaires votants, défaillants, opposants22 ?

B – L’action personnelle en contestation du mandat en vue d’une assemblée générale

Classification des actions en justice. Suivant l’objet du droit exercé en justice, on distingue traditionnellement l’action réelle, qui est celle au moyen de laquelle s’exerce un droit réel23, de l’action personnelle in personame24, qui est celle au moyen de laquelle s’exerce un droit personnel25. Le droit réel porte donc sur une chose alors que le droit personnel ou le droit de créance permet au créancier d’exiger du débiteur une prestation. Le périmètre de ces deux actions n’est pas facile à déterminer dans certaines hypothèses26. Les intérêts de la distinction sont liés, tout d’abord, à la capacité d’ester en justice, ensuite à la compétence juridictionnelle et, enfin, à la prescription de l’action en justice27.

Actions réelles. Chacun sait que les actions réelles sont celles qui tendent à la protection des prérogatives de droit ou de fait sur les biens28. Sont généralement considérées comme immobilières les actions en justice tendant à la revendication d’un immeuble ou, plus généralement, ayant pour objet un tel bien29. C’est ainsi que sont des actions réelles immobilières les actions suivantes : action pétitoire, action confessoire d’usufruit ou de servitude, pétition d’hérédité, action en résolution ou en annulation d’une vente immobilière, en rescision pour lésion, action en réduction ou en révocation d’une libéralité immobilière30.

Actions réelles immobilières en copropriété. Constituent des actions réelles immobilières en matière de copropriété des immeubles bâtis, celles tendant à faire reconnaître ou à protéger le droit de propriété, telle que l’action en revendication de parties communes indûment appropriées par un copropriétaire ; aux termes de l’article 2227 du Code civil, les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans31.

Les actions personnelles en copropriété. Les actions personnelles en matière de copropriété des immeubles bâtis sont celles par lesquelles il est demandé la reconnaissance ou la sanction d’un droit personnel. Ainsi, sont des actions personnelles les actions ayant pour objet la cessation d’abus de jouissance commis sur les parties communes, telle que la demande de remise en état de parties communes à la suite de travaux irréguliers d’un copropriétaire32. Il en va de même en cas de violation du règlement de copropriété commise par un copropriétaire : une action personnelle du syndicat est ouverte pour violation des obligations contractuelles, même en l’absence de préjudice33. En tant que partie contractante au règlement de copropriété, chaque copropriétaire peut aussi agir ut singuli en son nom personnel. Le délai de prescription des actions personnelles a été réduit de 10 ans à 5 ans avec l’intervention de la loi ELAN34.

L’action personnelle en contestation du mandat de représentation. En l’espèce, il s’agissait de contester la régularité du mandat donné en vue d’une assemblée générale. Cette action, qui porte sur la validité du contrat de mandat de représentation conventionnelle en vue d’une assemblée générale, est de nature personnelle.