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Encadrement des loyers des baux d’habitation : présentation du décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016
Le décret du 29 juillet 2016 fixe un montant maximum d’évolution des loyers des baux de logements situés dans les communes où la taxe sur les logements vacants s’applique et autorise des adaptations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué. Les modalités de l’encadrement sont même adaptées aux cas où le préfet aurait arrêté un loyer de référence.
La loi du 6 juillet 1989 prévoit, pour les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel, la fixation par décret d’un montant maximum d’évolution des loyers d’un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail. C’est chose faite, pour la période allant du 1er août 2016 au 31 juillet 2017, avec le décret n° 2016-1040 du 29 juillet 2016 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 19891.
Ainsi, le décret, après avoir rappelé le champ d’application de l’encadrement des loyers (I) aux cas de relocation (II) et de renouvellement de bail (III), précise les dispositions qui sont communes à ces deux hypothèses (IV). Il fixe, enfin, le régime d’application dans le temps du nouveau dispositif (V).
I – Le champ d’application de l’encadrement des loyers (art. 1)
Le décret rappelle que les communes concernées sont celles figurant sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants. À savoir, celles figurants dans les agglomérations de : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
II – L’encadrement des loyers en cas de relocation
Le décret précise les logements (A) auxquels s’appliquent les principes du plafonnement du loyer fixé (B), qui connaissent toutefois des exceptions (C).
A – Les logements concernés par l’encadrement des loyers (art. 2)
Le décret prévoit que l’encadrement des loyers s’applique aux logements vacants qu’il définit (1). Toutefois, tous les logements vacants ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers (2).
1 – La notion de logements vacants
Le dispositif nouveau s’applique aux logements vacants. Le décret précise que le logement vacant est un logement inoccupé proposé à la location.
2 – Les logements vacants exclus de l’encadrement des loyers
Toutefois, le dispositif ne s’applique pas aux logements vacants :
-
faisant l’objet d’une première location ;
-
inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.
B – Les principes du plafonnement des loyers (art. 3)
Le décret précise le montant maximum du loyer applicable dans les hypothèses où dans les douze derniers mois le loyer a été révisé (1) ou au contraire n’a pas été révisé (2).
1 – En cas de révision du loyer précédent intervenue dans les douze derniers mois : plafonnement du nouveau loyer à celui de l’ancien loyer
Si le loyer du précédent locataire a été révisé dans les douze derniers mois, lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
2 – En cas de non-révision du loyer précédent intervenue dans les douze derniers mois : plafonnement du nouveau loyer à la variation de l’IRL
Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.
C – Les exceptions aux principes du plafonnement des loyers (art. 4)
Le décret prévoit que le loyer du nouveau bail peut être réévalué dans trois hypothèses : en cas de travaux d’amélioration (1), de loyer sous-évalué (2) ou de travaux d’amélioration d’un certain montant (3).
1 – En cas de travaux d’amélioration : hausse plafonnée à 15 % du coût réel des travaux TTC
Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail avec le précédent locataire ou, en cas de renouvellement, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
2 – En cas de loyer sous-évalué : hausse plafonnée à la moitié de la différence entre le loyer de référence et le dernier loyer
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé (conformément aux limites prévues par l’article 3 du décret).
3 – En cas de travaux d’amélioration d’un montant égal à la dernière année de loyer : libre fixation possible
Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.
III – L’encadrement des loyers sous-évalués en cas de renouvellement du bail (art. 5)
Lors du renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
-
la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites légales (du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989) ;
-
une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
IV – Les dispositions communes à l’encadrement des loyers en cas de relocation ou de renouvellement du bail
Des notions identiques interviennent aussi bien dans l’hypothèse d’une relocation que d’un renouvellement de bail. Le décret précise ainsi les notions de logements comparables intervenant pour la détermination d’un loyer sous-évalué (A) et des travaux d’amélioration permettant de déroger aux principes initiaux de plafonnement des loyers (B). Le décret précise ensuite le loyer à prendre en compte lorsque la réévaluation antérieure n’a été que partiellement appliquée (C). Le décret tient enfin compte de l’éventuel arrêté préfectoral fixant un loyer de référence (D).
A – Les logements comparables (art. 6)
Pour l’application des dispositions relatives au loyer sous-évalué, qu’il s’agisse d’un logement vacant ou d’un renouvellement de bail, le décret précise que les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret du 31 août 1990, à savoir :
-
le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;
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le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;
-
l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;
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la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;
-
l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;
-
l’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;
-
l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
-
le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
-
l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.
B – Les travaux d’amélioration (art. 7)
Dans le cadre des travaux d’amélioration, pris en considération tant en cas de logement vacant (art. 4 1° et 3°) que de renouvellement du bail (art. 5 2°), le décret prévoit que :
-
est exclu du montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charges (art. 23-1 de la loi du 6 juillet 1989) ou à une majoration du loyer (art. 17-1 II de la loi du 6 juillet 1989) ;
-
le coût des travaux d’amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.
C – La réévaluation antérieure partiellement appliquée (art. 8)
Le décret précise que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent leurs relations contractuelles, le dernier loyer appliqué s’entend du loyer convenu entre les parties ou judiciairement fixé, y compris la fraction non encore réévaluée.
D – Le loyer de référence préfectoral (art. 9)
Par dérogation aux règles qu’il édicte, le décret prévoit, lorsqu’un arrêté préfectoral (art. 17 I ou 25-9 I de la loi du 6 juillet 1989) a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau bail ou du renouvellement du bail, un régime spécifique d’encadrement des loyers tant en cas de relocation (1) que de renouvellement du bail (2).
1 – Le régime applicable à la relocation
Lorsqu’un arrêté préfectoral fixant un loyer de référence a été pris, le décret pose deux principes simples : le nouveau loyer est plafonné au loyer de référence majoré (a) ; les exceptions à l’encadrement du loyer ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer est supérieur au loyer de référence majoré (b).
a – Le loyer plafonné au loyer de référence majoré
Le décret précise que la révision ou la réévaluation du loyer déterminée en cas de logement vacant ne peut pas excéder la limite prévue au A du II de l’article 17 de la loi 1989, à savoir celle du loyer de référence majoré.
b – L’exclusion des exceptions à l’encadrement des loyers en cas de dernier loyer supérieur au loyer de référence majoré
Les dispositions du décret relatives aux exceptions aux principes de l’encadrement des loyers des logements vacants (art. 4) ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire (tel que défini au troisième alinéa du B du II de l’article 17 de la loi de 1989, à savoir le loyer de base et le loyer complémentaire) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau bail.
2 – Le régime applicable au renouvellement du bail
Les dispositions du décret relatives à la fixation du loyer encas de renouvellement de bail (art. 5) ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du I de l’article 17-2 de la loi de 1989, autrement dit, lorsque le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
V – Application dans le temps du nouveau dispositif d’encadrement (art. 10 et 11)
Le nouveau dispositif est entré en vigueur le 1er août 2016 pour s’appliquer pendant une durée d’un an, abrogeant ainsi le décret n° 2015-931 du 29 juillet 2015 (art. 11).
Notes de bas de pages
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1.
JO n° 0176, 30 juill. 2016, texte 49.
Référence : LPA 29 Sep. 2016, n° 120q5, p.7
Référence : AJU53820
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