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La réglementation des logements d’habitation principale en location se précise

Publié le 15/01/2024
La réglementation des logements d’habitation principale en location se précise
dtatiana/AdobeStock

Alors que l’on avance parfois que c’est quasi deux tiers des 37 millions de logements qui sont à améliorer d’ici 2050 pour être classés en A ou B dans le diagnostic de performance énergétique, la réglementation des logements d’habitation principale en location se précise. En effet, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et résilience, a mis en place de nouvelles mesures nécessitant d’être précisées par décret. Le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 précise le niveau de performance minimal à atteindre pour le 1er janvier 2025, les logements pour lesquels le juge ne pourra pas ordonner les travaux de mise aux normes énergétiques et adapte en conséquence les contrats types de location (loi 1989).

D. n° 2023-796, 18 août 2023

L’article 6 de la loi de 1989 prévoit que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent qui, notamment, doit répondre à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est prévu qu’un décret en Conseil d’État définisse le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. C’est à nouveau chose faite avec le décret n° 2023-796 du 18 août 2023 pris pour l’application de l’article 6 et de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et adaptant les dispositions des contrats types de location de logement à usage de résidence principale1, qui modifie le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Outre une modification rédactionnelle du décret de 2002, le décret de 2023 précise les principes en matière d’obligation de performance énergétique pour le bailleur d’un bail d’habitation principale (I) qui, par exception, peut échapper à la réalisation des travaux de mise aux normes énergétiques (II). Il modifie aussi le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale (III).

I – Les principes

La réglementation énergétique des logements donnés en location à usage d’habitation principale (baux soumis à la loi de 1989) repose sur le principe de l’obligation de délivrance d’un logement décent énergétiquement (A) au regard d’un nouveau minimal de performance énergétique (B).

A – La notion de décence énergétique (D. 2023, art. 1 ; D. 2002, art. 3 bis)

En France métropolitaine, on le sait, désormais le logement doit avoir une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique2, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an.

Il s’agit de la surface habitable définie à l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation, selon lequel la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies, multipliées par les hauteurs sous plafond. Toutefois, il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés installés soit pour permettre l’utilisation des apports de chaleur dus au rayonnement solaire, soit pour accroître l’isolation acoustique des logements par rapport aux bruits de l’extérieur3, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Cependant, le décret de 2023 réintègre dans la surface de calcul de la surface habitable la superficie des vérandas chauffées.

On peut donc dire qu’il existe une nouvelle surface, la surface habitable DPE.

Conformément au droit commun, ces dispositions sont entrées en vigueur le lendemain de leur publication, soit le 21 août 2023.

B – Le niveau de performance minimal énergétique (D. 2023, art. 2 ; D. 2002, art. 3 bis)

L’article 3 bis du décret de 2002, dans sa rédaction actuelle, est voué à disparaître à compter du 1er janvier 2025. En effet, l’article 2 du décret de 2023 prévoit que, à compter du 1er janvier 2025, l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002 est remplacé par les dispositions suivantes :

• Nouvel article 3 bis, I : en France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 correspond4 :

    • à compter du 1er janvier 2025, à la classe F,

    • à compter du 1er janvier 2028, à la classe E,

    • à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.

    • à compter du 1er janvier 2031, à la classe E.

    • à compter du 1er janvier 2028, à la classe F,

    • à compter du 1er janvier 2031, à la classe E.

• Nouvel article 3 bis, II : en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond5 :

II – Les exceptions (D. 2023, art. 3 ; D. 2002, art. 3, bis ter, nouv.)

On le sait, lorsque le logement loué ne satisfait pas à l’obligation de décence énergétique, l’article 20-1 de la loi de 1989 prévoit que le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Toutefois, aujourd’hui, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire bailleur concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.

Puis, à compter du 1er janvier 2025, il est prévu que le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal, comme jusqu’alors, lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire a accompli les diligences précisées ci-dessus. Mais, désormais, le bailleur peut échapper à la condamnation aux travaux lorsque le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Il est précisé que les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’État.

C’est chose faite avec l’article 3 du décret de 2023 qui insère un nouvel article 3 ter au décret du 30 janvier 2002, selon lequel les cas dans lesquels il est impossible pour le juge d’ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes sont les suivants :

a) Les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;

b) Les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction, ont fait l’objet, pour ce motif, d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires6.

Il appartient au propriétaire de produire aux débats les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal.

Le juge peut, notamment, surseoir à statuer dans l’attente de l’intervention de la décision de l’autorité administrative compétente pour autoriser la réalisation de ces travaux.

A – La modification du contrat type (D. 2023, art. 5, 6 et 7, II ; D. 2015)

L’article 5 du décret de 2023 modifie le décret du 29 mai 2015 tant en ce qui concerne le modèle de bail nu (A) que meublé (B).

On notera que l’article 6 du décret de 2023 supprime l’article 4 du décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020, relatif au diagnostic de performance énergétique et à l’affichage des informations relatives à la consommation d’énergie des logements dans les annonces et les baux immobiliers qui devait modifier le contrat type à compter du 1er janvier 2028, mais seulement à compter du 1er janvier 2024…

B – Logement loué nu (D. 2023, art. 5, 1° à 4° ; D. 2015, annexe I, A, II)

• Après le premier alinéa du A du II de l’annexe 1, il est ajouté un nouvel alinéa ainsi rédigé :

« Identifiant fiscal du logement : [Numéro Identifiant Fiscal du logement] » ;

Cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2024. Toutefois, elle n’entre en vigueur en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte que le 1er janvier 2028.

• Le dernier alinéa du A du II de l’annexe 1 est remplacé par neuf alinéas ainsi rédigés :

« Rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :

a) En France métropolitaine :

i) À compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;

ii) À compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE ;

iii) À compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe D du DPE.

b) En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

i) À compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;

ii) À compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.

La consommation d’énergie finale et le niveau de performance du logement sont déterminés selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation. » ;

Cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2024.

3° À la fin du A du II de l’annexe 1, il est ajouté un nouvel alinéa ainsi rédigé :

« Niveau de performance du logement : [classe du diagnostic de performance énergétique] » ;

Cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2025. Toutefois, elle n’entre en vigueur en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte que le 1er janvier 2028.

À la fin de l’annexe 1, la phrase : « (5 bis) Mention obligatoire s’appliquant aux logements dont la consommation énergétique, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation, excède le seuil fixé au I de l’article L. 173-2 du même code » est supprimée ;

Cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2024.

C – Logement loué meublé (D. 2023, art. 5, 5° à 8° ; D. 2015, annexe I, A, II)

Après le premier alinéa du A du II de l’annexe 2, il est ajouté un nouvel alinéa ainsi rédigé :

« Identifiant fiscal du logement : [Numéro Identifiant Fiscal du logement] » ;

Cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2024. Toutefois, elle n’entre en vigueur en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte que le 1er janvier 2028.

Le dernier alinéa du A du II de l’annexe 2 est remplacé par neuf alinéas :

« Rappel : un logement décent doit respecter les critères minimaux de performance suivants :

a) En France métropolitaine :

i) À compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance minimal correspond à la classe F du DPE ;

ii) À compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal correspond à la classe E du DPE ;

iii) À compter du 1er janvier 2034, le niveau de performance minimal correspond à la classe D du DPE.

b) En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte :

i) À compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe F du DPE ;

ii) À compter du 1er janvier 2031, le niveau de performance minimal du logement correspond à la classe E du DPE.

La consommation d’énergie finale et le niveau de performance du logement sont déterminés selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2024.

• À la fin du A du II de l’annexe 2, il est ajouté un nouvel alinéa ainsi rédigé :

« Niveau de performance du logement : [classe du diagnostic de performance énergétique] » ;

Cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2025. Toutefois, elle n’entre en vigueur en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte que le 1er janvier 2028.

• À la fin de l’annexe 2, la phrase : « (28 bis) Mention obligatoire s’appliquant aux logements dont la consommation énergétique, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation, excède le seuil fixé au I de l’article L. 173-2 du même code » est supprimée.

Cette modification entre en vigueur le 1er janvier 2024.

Notes de bas de pages

  • 1.
    JO, 20 août 2023.
  • 2.
    Défini à CCH, art. L. 126-26.
  • 3.
    Prévus à CCH, art. L. 155-1.
  • 4.
    Au sens de CCH, art. L. 173-1-1.
  • 5.
    Au sens de CCH, art. L. 173-1-1.
  • 6.
    Du livre VI du Code du patrimoine, du titre IV du livre III du Code de l’environnement ou du livre Ier du Code de l’urbanisme.
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