L’encadrement de l’évolution des loyers des baux d’habitation est précisé pour la période du 1er août 2024 au 31 juillet 2025

A – Les communes concernées (D. 2017, art.1er)

Les communes comprises dans les zones soumises au dispositif sont celles qui figurent au 1° de l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts.

B – Les logements exclus (D. 2017, art. 1-1)

Il résulte de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation que les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites. Ainsi, les bâtiments ou parties de bâtiment sont classés dans les catégories suivantes :

L’article 1-1 du décret de 2017 exclut du dispositif d’évolution des loyers les logements de la classe F ou de la classe G. Ce qui revient à dire que le loyer de tels logements ne peut pas être réévalué. Ceci est une conséquence de l’interdiction d’augmenter les loyers pour de tel logement depuis la loi Climat et Résilience de 2021. En effet, désormais, le III de l’article 17-1 de la loi de 1989 prévoit que la révision et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G.

A – La notion de logement vacant (D. 2017, art. 2)

La définition de principe connaît deux exceptions.

Les logements vacants soumis au dispositif d’évolution des loyers. Le dispositif d’évolution des loyers est applicable aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location.

Les logements vacants exclus du dispositif d’évolution des loyers. Après avoir défini la notion de logement vacant, le texte s’empresse d’exclure du champ d’application du dispositif d’évolution des loyers les logements vacants suivants :

« a) Les logements faisant l’objet d’une première location ;

b) Les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ».

B – Le régime de l’encadrement de l’évolution des loyers

A – La notion de logement comparable (D. 2017, art. 6)

Pour l’application du dispositif4, les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret du 31 août 1990 dont l’article 1 prévoit que les références à fournir par le bailleur mentionnent au moins pour chaque logement loué :

« a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

b) Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;

c) L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;

g) L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence ».

B – Le coût des travaux (D. 2017, art. 7)

Pour l’application des dispositions relatives aux coûts de travaux en matière de vacance locative5 et de renouvellement de bail6, l’article 7 précise que :

1° est exclu du montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge7 ou à une majoration du loyer8 ;

2° le coût des travaux d’amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

C – Application partielle de réévaluation du dernier loyer (D. 2017, art. 8)

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

D – L’adaptation du dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers avec l’encadrement des loyers ELAN (D. 2017, art. 9)

Par dérogation aux mesures du dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers9, lorsqu’un arrêté préfectoral10 a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail :

1° la révision11 ou la réévaluation12 du loyer des logements vacants ne peut pas excéder la limite du loyer de référence majoré13 ;

2° les dispositions relatives à la réévaluation, par exception, du loyer du logement vacant14, ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire, tel que défini au troisième alinéa du B du III de l’article 140 de la même loi, c’est-à-dire entendu avec un complément de loyer, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;

3° les dispositions relatives au renouvellement de bail15 ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du VI de l’article 140 de la loi ELAN qui prévoit que lors du renouvellement du bail, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G.