Qui peut intenter l’action en garantie décennale lorsque l’usufruitier est à l’origine d’une construction nouvelle sur l’immeuble démembré ?

A – La garantie décennale et l’action en responsabilité contractuelle de droit commun

C. civ., art. 1792 et s. Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Débiteurs de la responsabilité décennale. Selon l’article 1792-1 du Code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage « tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage ». Sont donc considérés comme constructeurs identifiés à l’article 1792 du Code civil : les artisans du bâtiment ; les maîtres d’œuvre ; les ingénieurs ; les architectes ; les bureaux d’études techniques ; les contrôleurs techniques ; les bureaux d’études de sol ; les promoteurs immobiliers ; les vendeurs d’immeuble à construire ; les titulaires d’un contrat de louage ouvrage.

Domaine d’application maternel. La garantie décennale concerne les travaux de construction et de rénovation d’un ouvrage (maison, édifice, bâtiment, ouvrage de génie civil). Hormis ces travaux de constructions et de rénovation d’un ouvrage, l’article 1792-2 a étendu la couverture de la garantie décennale aux travaux portant sur les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage 2.

Action en responsabilité contractuelle de droit commun. On sait qu’il existe deux actions bien distinctes en matière de travaux de construction et de rénovation. D’une part, la garantie décennale et, d’autre part, l’action en responsabilité contractuelle de droit commun. Mais l’action en responsabilité contractuelle de droit commun requiert, chacun s’en rend bien compte, de franchir une étape fondamentale, le demandeur devant apporter la preuve d’une faute du constructeur, car il est privé du bénéfice de l’assurance obligatoire de responsabilité décennale3. C’est ainsi que la Cour de cassation a jugé que l’usufruitier, quoique titulaire du droit de jouir de la chose comme le propriétaire, n’en est pas le propriétaire et ne peut donc exercer, en sa seule qualité d’usufruitier, l’action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l’ouvrage et non à sa jouissance. C’est, dès lors, à bon droit que la cour d’appel, qui a relevé que la société Giovellina reconnaissait être usufruitière de l’ouvrage et devant laquelle elle ne prétendait pas avoir été mandatée par le nu-propriétaire, a retenu que cette société ne pouvait agir contre le constructeur et son assureur sur le fondement de la garantie décennale. Le moyen n’est donc pas fondé4.

B – Le nu-propriétaire peut-il intenter cette action en garantie décennale lorsque l’usufruitier est à l’origine de la construction nouvelle sur l’immeuble démembré ?

Démembrement de propriété. Force est de constater que le démembrement de propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est une technique salvatrice à l’instar des règles de l’indivision. Comme l’énonce clairement la doctrine : « Entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dont les droits portent sur le même bien ou la même masse de biens il n’existe pas d’indivision, puisque ces droits ne sont pas de même nature »5.

Usufruit, nue-propriété et SCI. On rappellera que la constitution d’une SCI est un outil de transmission patrimoniale. Le montage consiste à constituer une SCI à l’initiative du propriétaire du bien immobilier pour réaliser bien souvent une donation au profit de ses héritiers présomptifs6. La première technique consiste premièrement, pour les donateurs, à apporter les immeubles en pleine propriété à la SCI, et deuxièmement, pour les associés de la SCI, à démembrer la propriété de l’immeuble en parts. À ce stade, la nue-propriété des parts est attribuée aux donateurs et l’usufruit des parts est attribué aux donataires7. La seconde technique consiste à démembrer la propriété de l’immeuble en attribuant la nue-propriété aux donataires et l’usufruit aux donateurs, pour que ceux-ci apportent ensuite leurs droits démembrés à la SCI qu’ils ont constituée8.

Espèce. Au cas d’espèce, la SCI Lily, nu-propriétaire du bien immobilier sur lequel avait été édifié l’ouvrage, n’en avait pas encore recouvré la pleine propriété et n’avait pas, elle-même, directement contracté avec les entreprises. En effet, c’est l’usufruitier qui aurait ordonné la construction dudit ouvrage. Dans la même veine, la Cour de cassation rappelle une jurisprudence traditionnelle qui considère que : « La cour d’appel ayant retenu à bon droit qu’il n’existait aucun enrichissement pour la nue-propriétaire qui n’entrera en possession des constructions qu’à l’extinction de l’usufruit, l’accession n’a pas opéré immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol »9.

Critiques. Un arrêt de la Cour de cassation très commenté a censuré les juges du fond en considérant :

En d’autres termes, l’action en garantie décennale des constructeurs est ouverte au locataire qui ferait procéder à des travaux de construction sur le fond qu’il loue, dès lors que ce locataire serait par ailleurs propriétaire de l’ouvrage construit avant l’expiration du bail, en vertu, par exemple, d’un contrat de bail à construction11.

A – Convention pour accroître les droits du nu-propriétaire à cet effet

Mandat général donné au locataire de mettre en œuvre l’action en garantie décennale. La Cour de cassation a reconnu la validité d’un contrat de mandat donné par le propriétaire à son locataire de mettre en œuvre l’action en garantie décennale comme en témoigne l’arrêt suivant qui considère :

Convention pour accroître les droits du nu-propriétaire à cet effet. Hormis la convention de quasi-usufruit prévue par le Code civil, on peut prévoir de fixer, par exemple, les modalités de répartition des charges ordinaires ou encore de copropriété, mais également des travaux de rénovation ou de construction selon leur importance ou leurs périodes de réalisation. 13

B – L’impact fiscal d’un accroissement des pouvoirs du nu-propriétaire

Principe général : rappel des règles fiscales applicables aux titulaires des droits réels démembrés. Chacun sait que le nu-propriétaire est redevable des grosses réparations, c’est-à-dire des réparations qui touchent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. L’usufruitier est débiteur des dépenses d’entretien, c’est-à-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l’immeuble14.

Cas particulier. Sur le plan fiscal il convient d’être vigilant, car la question s’est posée de savoir si la mise en réserve du bénéfice par l’usufruitier constitue une donation au nu-propriétaire. La Cour de cassation a répondu négativement comme l’illustre l’arrêt suivant : « Les bénéfices réalisés par une société ne participent de la nature des fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes, lesquels n’ont pas d’existence juridique avant l’approbation des comptes de l’exercice par l’assemblée générale, la constatation par celle-ci de l’existence de sommes distribuables et la détermination de la part qui est attribuée à chaque associé[.] Il s’ensuit qu’avant cette attribution, l’usufruitier des parts sociales n’a pas de droit sur les bénéfices et qu’en participant à l’assemblée générale qui décide de les affecter à un compte de réserve, il ne consent aucune donation au nu-propriétaire[.] (…) Par ces motifs de pur droit, substitués aux motifs critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié »15.

Conclusion. On notera, en guise de conclusion, que la Cour de cassation est en train de restituer à la garantie décennale des constructeurs toute sa dimension, car les articles 1792 et suivants du Code civil étant lacunaires, c’est à la haute juridiction qu’est revenue la tâche d’en préciser le sens et notamment en cas de démembrement de propriété.