A – La constante : le notaire tenu d’éclairer les parties et de s’assurerde la validité et de l’efficacité des actes qu’il reçoit

4. S’il est donc exact que dans toutes les hypothèses, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il reçoit, la jurisprudence apporte d’importantes précisions sur le moyen de parvenir à cette exigence2. La jurisprudence illustre de cette manière le principe selon lequel « Attendu que pour obtenir la responsabilité du notaire, la cour d’appel énonce que celui-ci était tenu envers sa cliente d’un devoir de conseil qui l’obligeait à assurer la validité et l’efficacité de ses actes et qu’il lui incombait, des lors, d’établir qu’il n’avait commis aucune faute ; qu’en se déterminant ainsi, alors que le devoir de conseil, destiné à assurer la validité et l’efficacité des actes, ne comporte pour le notaire qu’une obligation de prudence et de diligence, et qu’il appartient au client d’établir le manquement de l’officier public a cette obligation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; par ces motifs : casse et annule »3. Dans sa ligne générale, l’interprétation des cours et tribunaux s’appuie sur la notion générale du « principe d’efficacité »4. Outre son devoir d’authentification, cette obligation d’efficacité s’impose au notaire en tant que rédacteur d’acte5. Le principe d’efficacité et le devoir de conseil sont inhérents à sa qualité d’officier public6. Par ailleurs, l’étendue de cette obligation complique parfois le contrôle opéré par la jurisprudence de la Cour de cassation. L’arrêt du 29 mars 2017 se borne à cet égard à poser que l’on ne peut reprocher à un notaire de ne pas vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l’immeuble vendu.

B – La variable : la relativité du devoir de conseil en matière de changement de destination de l’immeuble vendu

5. La question de la destination de l’immeuble est bien difficile à appréhender. Pour s’en convaincre il suffit de citer l’arrêt rendu le 11 septembre 2013 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation7. Les faits méritent d’être soulignés tant la notion de destination de l’immeuble a provoqué des controverses8. Par acte authentique du 2 décembre 2004 reçu par M. X, notaire, la SCI des Billonais a cédé à la société MPS le lot n° 1 dépendant d’un ensemble immobilier situé à Villeneuve-Loubet, que la société MPS a scindé ce lot en soixante-neuf lots et en a entrepris la commercialisation. Le maire de la commune de Villeneuve-Loubet a adressé à M. X un courrier en date du 8 juillet 2005 pour lui préciser que le projet de transformation d’un hôtel en appartements nécessitait le dépôt d’un permis de construire pour changement de destination. Malgré ce courrier, le notaire soutenait après consultation du CRIDON9 que le vendeur n’avait pas effectué de travaux dans les lieux et que le changement de destination ne nécessitait pas de permis de construire. La mairie de Villeneuve-Loubet ayant, le 18 juillet 2006, dressé un procès-verbal d’infraction se fondant sur les dispositions du Code de l’urbanisme et pris le 20 août 2006 un arrêté interruptif de travaux à l’encontre de la société Orion. Une action en justice fut introduite devant la juridiction compétente par la société Orion contre la société MPS et le notaire pour manquement à son obligation de délivrance. La haute juridiction censure les juges du fond en considérant « qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire avait éclairé l’acquéreur sur les risques qu’il encourait en s’engageant alors qu’il existait des doutes sur le changement de destination de l’immeuble, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »10.

6. Au cas d’espèce, la Cour de cassation estime que le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n’est pas tenu de vérifier la possibilité de procéder à un changement de destination de l’immeuble vendu qui n’est pas mentionné à l’acte et dont il n’a pas été avisé. En effet, les principes généraux gouvernant la responsabilité civile dégagés par la jurisprudence de la Cour de cassation permettent de préciser que lorsque le notaire n’a pas pu avoir accès à l’information litigieuse, l’exclusion du devoir d’information ne fait aucun doute11. On s’accorde dès lors à admettre que l’atténuation de l’obligation au devoir de conseil s’applique lorsque l’information sera jugée inaccessible12.

A – La proportionnalité raisonnable

8. D’une manière générale, la technique de la proportionnalité provient du juge de la Convention européenne des droits de l’Homme qui l’utilise à foison13. En l’espèce, la haute juridiction en précisant qu’ « (..) à moins qu’il [le notaire] n’ait pu raisonnablement l’ignorer (…) » revient sur le principe de proportionnalité raisonnable introduit dans l’arrêt Legrand du 12 avril 200514 qui précise que, « attendu qu’en se déterminant ainsi, alors que le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n’est pas tenu de vérifier la possibilité de réaliser sur l’immeuble vendu un projet d’agrandissement de construction qui n’est pas mentionné à l’acte et dont il n’a pas été avisé, à moins qu’il n’ait pu raisonnablement l’ignorer, la cour d’appel, qui a mis à la charge de l’officier ministériel une obligation qui ne lui incombe pas, a violé le texte susvisé »15.

9. Comme l’analyse fort habilement Pierre Sargos, « cette norme apparaît en particulier dans les vérifications que le notaire doit faire à l’occasion de son intervention »16. En effet, la diligence impose au notaire une obligation spécifique, tant par son contenu que son domaine d’application, à savoir l’obligation de vérification et de contrôle, dite encore obligation de vigilance. C’est ainsi que le notaire doit, en matière immobilière, « dès lors qu’un notaire a réuni les informations d’urbanisme adéquates et que le projet immobilier n’est pas à l’évidence contraire aux caractéristiques de son lieu d’implantation, les obligations du notaire – qui avait prévu dans les actes les modalités de restitution des sommes en cas de refus du permis – ne lui imposent pas de se substituer à l’autorité administrative pour évaluer, suivant des appréciations subjectives, les chances de délivrance d’un permis de construire »17. Force est cependant de reconnaître que le notaire est conduit à rechercher les renseignements indispensables afin d’assurer la sécurité juridique18.

B – L’appréciation de la responsabilité du notaire

10. Dans le cas de l’appréciation de la responsabilité civile professionnelle du notaire, il est communément admis qu’il doit exister un lien de causalité entre la faute et le dommage, qui doit être certain conformément au droit commun19. On a coutume de proclamer que « ce qui va sans dire va mieux en le disant »20. Il en résulte que les vérifications effectuées par le notaire étant d’ordre juridique et légal, il devra vérifier la justesse des conditions de droit exigée en cas de volonté précise de l’acquéreur d’affecter les biens à un autre usage que celui initialement prévu21. En d’autres termes, le comportement de l’acquéreur ne dispense pas le notaire à une vérification sur la destination de l’immeuble vendu et de son changement de destination. En effet, en matière contractuelle les impératifs de bonne foi et d’équité ont conduit la jurisprudence à incorporer une obligation de renseignement et d’information à une obligation principale22. Cette obligation semble moins rude en matière successorale23.

11. Gageons que la jurisprudence de la chambre civile de la Cour de cassation à venir apportera des réponses similaires à cette question du changement de destination de l’immeuble vendu.