Hauts-de-Seine : le dynamisme du marché de la location meublée

Fiscalement attractive, le régime de la location meublée est plébiscité pour sa fiscalité et sa flexibilité. Le point sur ce choix avec Alexandra Da Costa, expert-comptable, associée du cabinet L&A Conseil Audit, installé à Neuilly-sur-Seine, dans les Hauts-de-Seine (92).

Le département des Hauts-de-Seine est plébiscité par les investisseurs immobiliers pour son attractivité et son dynamisme économique. En 2021, le marché continue sa croissance et il se caractérise par des prix élevés. D’après les chiffres de www.meilleursagents.com, le prix moyen dans les Hauts-de-Seine est de 7 240 euros au mètre carré à l’achat pour un appartement et de 7 7456 euros au mètre carré à l’achat pour une maison. Le prix moyen au mètre carré s’approche du seuil symbolique de 10 000 euros pour Levallois-Perret (dans cette commune, le prix moyen est de 9 831 euros au mètre carré pour un appartement et 9 705 euros au mètre carré pour une maison, à Neuilly-sur-Seine, il atteint 11 309 euros au mètre carré pour un appartement et 13 375 au mètre carré pour une maison et à Boulogne-Billancourt, 9 035 euros au mètre carré pour un appartement et 10 527 euros au mètre carré pour une maison, les trois villes les plus chères du département). Si ces niveaux de prix sont élevés, la qualité du parc locatif, composé à plus de 80 % d’appartements et le niveau des loyers qui sont en moyenne de 1 152 euros par mois pour un appartement meublé et de 1 220 euros par mois pour une maison meublée, d’après la plate-forme www.seloger.com attirent les acheteurs en quête de rentabilité locative. Entretien avec Alexandra Da Costa.

Actu-juridique : Les investisseurs privilégient de plus en plus souvent la location meublée. Comment définit-on la location meublée ?

Alexandra da Costa : Effectivement dans les Hauts-de-Seine, on observe ces dernières années, une appétence de notre clientèle pour ce mode de location. Si on fait exception de la période exceptionnelle que nous traversons, le dynamisme du marché locatif dans le département tend à les conforter dans ce choix. Il n’existe aucune définition légale de la location meublée. Une location est dite meublée si son logement est garni d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. La location meublée est une activité civile au sens juridique alors que c’est une activité commerciale sur le plan fiscal. La location meublée s’est peu à peu imposée au sein de ma clientèle qui voit dans le régime du loueur en meublé non professionnel, une véritable niche fiscale.

AJ : Quelles sont les motivations de vos clients pour choisir ce régime ?

A.d.C. : On observe une vraie appétence pour cette activité. Dans les Hauts-de-Seine, notre clientèle se compose tout d’abord d’actifs, chefs d’entreprise, cadres dirigeants, professionnels libéraux qui après avoir fait l’acquisition de leur résidence principale réalisent un investissement locatif. Alors que, jusqu’à il y encore quelque années, ils se plaçaient sous le régime des revenus fonciers car ils optaient pour une location nue, ils louent désormais leurs biens meublés, car le régime fiscal leur paraît plus attractif.

AJ : Est ce que la flexibilité de la location meublée entre en ligne de compte ?

A.d.C. : Leur motivation est d’abord fiscale. Cependant, d’autres motivations peuvent entrer en ligne de compte. Nous sommes installés à Neuilly-sur-Seine. Dans notre clientèle, nous comptons un certain nombre de retraités qui ont investi dans une résidence secondaire dans laquelle ils passent désormais plus de temps. Pour s’assurer un complément de revenus ils mettent en location leur résidence principale en meublé de tourisme, quelques semaines par an. Ce type de location constitue un choix évident pour eux, puisqu’ils ne peuvent louer leur bien que sur une courte durée et qu’il leur faut y laisser leurs meubles.

AJ : Il s’agit du régime de la location saisonnière ?

A.d.C. : Tout à fait. La location de longue durée correspond à un bail de un an ou neuf mois pour les étudiants. Le locataire doit faire du bien sa résidence principale. La location saisonnière est une location à la nuitée, la semaine ou au mois et pour une durée maximale de 90 jours. Cette clientèle retraitée que j’évoquais peut louer leur résidence dans sa totalité mais dans une limite de 120 jours par année civile. Dans les Hauts-de-Seine, les locations de meublé de tourisme doivent faire l’objet obligatoirement d’une déclaration préalable en tant que loueur en meublé de tourisme et faire une déclaration de changement d’usage. Par exception, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, une autorisation de changement d’usage n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

AJ : Vous évoquiez une troisième catégorie de propriétaires pour qui le choix de la location meublée s’imposait…

A.d.C. : Oui, il s’agit des non-résidents qui conservent leurs biens en France après une expatriation. La location meublée leur offre sans doute une plus grande souplesse pour leur retour en France. En revanche, dans la mesure où ces derniers n’ont généralement plus d’autres revenus en France, ils tombent automatiquement dans le régime du loueur en meublé professionnel (LMP).

AJ : Quelles sont les différences entre ces régimes ?

A.d.C. : Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur doit remplir deux critères. Il doit percevoir des recettes annuelles de location supérieures à 23 000 € TTC et ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC) et revenu des gérants et associés. Si l’un de ces deux critères n’est pas rempli, alors le loueur est considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP).

AJ : Quelles sont les différences au niveau du traitement fiscal ?

A.d.C. : Les loueurs en meublé sont imposés dans la catégorie des BIC, soit sous le régime du micro, soit sous le régime du réel et imposés à l’impôt sur le revenu selon le barème applicable. Ce régime est très attractif, puisque le bailleur peut déduire de ses bénéfices la quasi totalité des charges qu’il engage : intérêts d’emprunt, travaux, assurance, taxe foncière, assurances, honoraires de gestion locative… En outre, le bailleur a la possibilité de déduire des amortissements sur son bien. Seul bémol, en LMNP, les déficits fiscaux sont imputés exclusivement sur les bénéfices d’une activité de location en meublé non professionnel, avec un report possible sur les 10 années suivantes. En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global.

AJ : Et en cas de revente du bien ?

A.d.C. : Là encore le traitement diffère. Pour les loueurs en LMP, qui constituent la grande majorité de notre clientèle, les plus-values de cession sont soumises au régime d’imposition des plus-values des particuliers. Celles réalisées par les loueurs en LMP relèvent du régime des plus-values des professionnels.

AJ : Peut-on dire quelques mots du régime social de la location meublée ?

A.d.C. : Les revenus locatifs perçus en LMNP location longue durée sont assujettis à des prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 % qui sont recouvrés en même temps que l’impôt sur le revenu. Il en est de même pour les revenus des loueurs en location saisonnière dont les revenus n’excèdent pas 23 000 € de recettes. Les plus values-réalisées dans ce cadre sont également soumises à ces prélèvements sociaux.

AJ : Et pour les loueurs en LMP ?

A.d.C. : Les loueurs en LMP ainsi que les loueurs en location saisonnière dont les revenus excèdent 23 000 € de recettes sont assujettis à des cotisations sociales (et non à des prélèvements sociaux). Ils doivent donc payer des charges sociales sur le résultat bénéficiaire de la location meublée. En cas de résultat fiscal nul ou déficitaire, ils doivent s’acquitter d’un montant minimal de cotisation qui s’élève pour 2021 à 1 145 €. Précisons que les loueurs en location saisonnière peuvent, le cas échéant, se prévaloir de la réponse ministérielle Pellois (Rep. Min. Pellois, n° 3619, JOAN du 10 juillet 2018) qui prévoit que l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».

AJ : Ces loueurs doivent donc effectuer des formalités spécifiques pour s’affilier ?

A.d.C. : Oui, ils doivent en principe s’affilier auprès du régime social des indépendants. Toutefois, les loueurs de meublés effectuant de la location de logement meublé de courte durée et ou des locaux d’habitation de tourisme classés peuvent bénéficier du régime général des salariés sur option. L’activité doit être exercée en entreprise individuelle et le montant des recettes ne doit pas dépasser 72 600 €. L’inscription s’effectue sur l’espace dédié à l’économie collaborative du site URSSAF. Les cotisations sont calculées sur une assiette constituée de l’ensemble des recettes réalisées pour le trimestre concerné diminué d’un abattement, automatiquement appliqué par l’URSSAF, de 60 % pour la location de logement de courte durée et de 87 % pour la location de locaux d’habitation de tourisme classés.

AJ : Il est également possible d’opter pour le régime du micro-social ?

A.d.C. : Oui, ce régime concerne les loueurs en meublé effectuant de la location de logement meublé de courte durée, de locaux d’habitation de tourisme classés ou de la location de chambres d’hôtes. Pour bénéficier de ce régime, les conditions sont les suivantes : le loueur doit être sous le régime micro BIC fiscal à l’impôt sur le revenu, l’activité doit être exercée en entreprise individuelle ou en EURL, les recettes ne doivent pas excéder 176 200 € pour les locations des chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme classés et 72 600 € pour les autres locations meublées de courte durée.

AJ : Quelles sont les spécificités pour les non-résidents ?

A.d.C. : Au regard des critères du régime LMP, en règle générale, le loueur en meublé non résident sera considéré comme un loueur en meublé professionnel. Pour les non-résidents, les revenus LMP sont considérés comme des revenus d’activité sur lesquels la contribution sociale généralisée (CSG) et la contribution à la réduction de la dette sociale (CRDS) ne s’appliquent pas. Si le non-résident est affilié à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’UE ou de l’Association européenne de libre-échange (AELE), il n’y a pas de cotisations sociales en France. Si le non-résident est dans un pays hors UE ou hors AELE, il doit être affilié à la sécurité sociale des indépendants en France sauf si d’autres dispositions ont été prévues au sein d’une convention bilatérale de sécurité sociale signée entre la France et l’État de résidence.

AJ : Et si le bailleur a le statut LMNP ?

A.d.C. : Dans cette hypothèse, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus du patrimoine. Ils ne sont pas soumis à la CSG, CRDS et aux prélèvements de solidarité.

AJ : Quel est le régime des plus-values en cas de cession ?

A.d.C. : Fiscalement, la plus-value est soumise à une retenue à la source de 19 % calculée selon les règles applicables pour les plus-values immobilières privées. Au niveau social, si le non-résident est dans l’UE ou dans l’AELE, il sera exonéré de CSG-CRDS mais sera redevable du prélèvement de solidarité. À défaut, il sera redevable de la totalité des prélèvement sociaux.

La plus-value à court terme est constituée de la plus-value sur le bien amortissable cédé si ce dernier est inscrit depuis moins de deux ans, ou à hauteur des amortissements déduits s’il a été inscrit au bilan depuis deux ans au moins.

Attention, le régime d’exonération de la plus-value professionnelle en fonction des recettes ou en fonction de la durée de détention ne s’applique pas pour les cotisations sociales.