Henri-Pierre Ouhibi : « L’attractivité du viager touche toutes les catégories sociales » !

Actu-Juridique : La hausse du taux moyen des crédits immobiliers amorce-t-elle un basculement du marché avec une baisse des prix et des ventes ?

Henri-Pierre Ouhibi : Jusqu’au déclenchement de la crise sanitaire, le marché de l’immobilier évoluait dans un contexte extrêmement favorable avec des taux de crédit qui se situaient autour de 1 % et une facilité d’emprunt avérée. Or le Covid a quelque peu changé la donne avec une baisse notable et logique, dans un contexte de crise, des transactions. À présent, les tensions liées à la guerre en Ukraine avec l’inflation et un ralentissement économique affectent de nouveau le marché. Les acteurs économiques anticipent les difficultés et la confiance semble laisser progressivement la place au doute. Les banques, par exemple, sont moins enclines à accorder des crédits aux primo-accédants. Par exemple, en Seine-Saint-Denis (93), des primo-accédants se sont vue refusés des crédits pour l’acquisition de leur premier logement. Les conditions d’emprunts ont été durcies avec notamment une réévaluation de l’apport personnel exigé. Actuellement, les professionnels de l’immobilier estiment que près d’un tiers des dossiers fait l’objet d’un refus, ce qui n’était plus arrivé depuis cinq ans. Logiquement, si la demande baisse, les prix des biens vont aussi continuer de baisser.

Pouvons-nous, dès lors, en conclure que nous sommes face à un basculement profond du marché ? Il faut encore attendre quelques mois avant de le dire mais tout porte à le croire.

Actu-Juridique : Cela profite-t-il au marché du viager ? Si oui, pourquoi ?

Henri-Pierre Ouhibi : Notre groupe constate une hausse annuelle des demandes d’informations pour la vente en viager de l’ordre 30 %, et ce même avant la pandémie. Plusieurs motifs expliquent cette tendance. D’abord, personne n’est censé l’ignorer, mais il y a un vieillissement de la population générale. Aussi, contrairement à il y a quelques décennies, les personnes âgées expriment désormais un désir de « mieux vivre ». Elles souhaitent profiter, rénover, consommer, voyager ; cela a un coût. Le viager permet, via la rente versée par l’acquéreur, de répondre à ce besoin de financement tout en continuant à vivre dans son domicile. Nombre de seniors souhaitent également aider leurs proches de leur vivant, ce qu’ils peuvent faire en percevant par exemple un « bouquet ». Enfin, précisons que l’attractivité du viager touche toutes les catégories sociales. Les patrimoines de nos vendeurs varient de 200 000 € à 5 000 000 €. Autrement dit, le viager n’est pas une affaire de « riches ».

Actu-Juridique : Qu’en est-il des investisseurs ? Sont-ils, eux aussi, de plus en plus nombreux à se montrer intéressés par l’achat en viager ?

Henri-Pierre Ouhibi : Oui, l’intérêt porté au viager est encore plus important du côté des acheteurs. Le viager constitue un investissement sûr, qui permet d’obtenir la propriété d’un logement dès la signature chez le notaire et ce grâce un apport de départ bien plus faible (de l’ordre de 15 % de la valeur du bien) que dans le cas d’un achat « classique » (environ 20 % du montant total de la transaction). Le ticket d’entrée est donc bien plus abordable pour une grande partie de la population.

Dans le détail, il existe deux grandes catégories de viagers. La première, le viager occupé, consiste à verser une rente à vie au vendeur qui continue à vivre dans le logement. Le viager libre, quant à lui, permet à l’acheteur de bénéficier de l’usage du bien dès que l’acte authentique est signé chez le notaire. Précisons que, lors de la signature, il est d’usage que l’acquéreur verse un bouquet au vendeur. La rente viagère, quant à elle, est évaluée selon l’espérance de vie et la valeur du bien ainsi que selon le type de viager. La rente sera logiquement plus élevée pour un viager libre que pour un viager occupé.

Actu-Juridique : Beaucoup de personnes pensent que le viager est un « pari sur la mort », que répondez-vous à cela ?

Henri-Pierre Ouhibi : On confond souvent « pari » et « aléa » et cela à cause d’une méconnaissance des intérêts du viager et de son fonctionnement. Les calculs qui permettent d’établir les montants (rente viagère et bouquet) sont très précis et prennent en compte la durée d’occupation et les libérations possibles. Aussi, le viager offre des avantages pour les deux parties. Pour l’acquéreur, il représente une opportunité formidable de se créer un patrimoine à un coût inférieur à un achat classique et ce, sans prendre en compte ce fameux aléa. Pour le senior vendeur, le viager constitue un formidable revenu complémentaire, bienvenu à l’heure de la retraite. Par ailleurs, pour un investisseur, un viager est un investissement social et responsable puisque l’argent est réintroduit dans l’économie et qu’il profite directement à une personne et non pas à un promoteur immobilier, par exemple.

Actu-Juridique : Pour le vendeur, le viager peut-il être un moyen de déshériter ses descendants ?

Henri-Pierre Ouhibi : C’est une autre idée reçue tenace concernant le viager. S’il est vrai que certains vendeurs, pour des raisons personnelles, ne souhaitent pas que leurs enfants héritent de leur patrimoine immobilier, rien ne permet légalement de les déshériter en recourant au viager. Par ailleurs, les revenus qui seraient épargnés grâce à la rente viagère par exemple, reviendront aux descendants après le décès du vendeur. Comme je vous le disais, de nombreuses personnes usent du viager pour aider leurs enfants ou petits-enfants de leur vivant. Enfin, le viager peut être perçu comme une solution de facilité pour des familles nombreuses et dispersées géographiquement. Il permet de valoriser un bien immédiatement et de ne pas laisser « à l’abandon » une maison dont les descendants ne sauraient que faire.

Actu-Juridique : Le viager constitue-t-il, d’après vous, une réponse tangible au vieillissement de la population et à la nécessité de financement qui va avec ?

Henri-Pierre Ouhibi : Je le crois oui. Pour autant, il faut former des professionnels capables de répondre à cette problématique. Le viager n’est pas un produit immobilier comme un autre. Notre société, Senior Consulting Group, est un acteur de la gestion du patrimoine. Notre activité n’est pas égale à celle d’un agent immobilier. Ainsi, pour satisfaire les besoins des vendeurs ou des acheteurs en viager, il faut des professionnels compétents formés à toutes les formules innovantes. Le viager d’il y a 30 ans n’est pas le même qu’aujourd’hui et sera encore différent dans 20 ans. Le vieillissement de la population implique des besoins différents selon les âges et les situations de chacun. La formule classique du « bouquet-rente » n’est plus la seule existante et efficace.

Actu-Juridique : Existe-t-il une réalité géographique du viager ? Cette solution est-elle privilégiée par exemple à Paris ou en Île-de-France, là où l’accès à la propriété est le plus difficile économiquement ?

Henri-Pierre Ouhibi : La vente ou l’investissement en viager est intéressante partout sur le territoire. Nous notons tout de même des difficultés à trouver des investisseurs dans les zones rurales. À Paris et en Île-de-France, en Seine-Saint-Denis (93) par exemple et plus généralement dans les zones les plus denses ou encore sur la côte méditerranéenne, là où les prix sont les plus élevés, la solution viagère se renforce chaque année. C’est une alternative plus qu’intéressante à l’investissement ordinaire, du fait des prix très élevés de l’immobilier sur ces territoires.