1 – La consécration légale d’un droit de l’emprunteur au remboursement anticipé

L’emprunteur peut rembourser par anticipation le crédit immobilier. Aucune clause contractuelle ne peut le priver de ce droit.

Il a fallu une disposition particulière pour qu’en matière de crédit immobilier, le remboursement anticipé soit possible sans la volonté du prêteur12. Le Code de la consommation affiche ainsi son particularisme. En effet, l’article L. 312-21 du Code de la consommation a posé le principe du paiement par anticipation en autorisant l’emprunteur, à son initiative, à rembourser, en partie ou en totalité, les prêts immobiliers avant le terme convenu13. C’est la loi qui a prévu au profit de l’emprunteur un droit au remboursement anticipé. Ce faisant, elle a éloigné le droit du crédit immobilier du droit commun du prêt d’argent. En effet, dans le droit commun du prêt d’argent, le remboursement par anticipation n’est pas possible dans la mesure où, la stipulation d’intérêt étant au bénéfice du prêteur, l’emprunteur ne peut l’en priver par sa seule volonté. Or, c’est ce qui se passe dans le remboursement par anticipation14.

4. Une clause du contrat peut sans aucun doute prévoir le remboursement anticipé et en fixer les conditions. Mais une clause du contrat peut-elle refuser un tel droit ? De telles clauses sont interdites pour les crédits à la consommation. Il est permis d’en déduire leur validité pour les autres contrats, par un raisonnement a contrario15. L’idée vient de rechercher la solution à défaut de clause spécifique prévoyant le remboursement anticipé. Les dispositions du Code civil consacrées au prêt n’envisagent pas la question, c’est au droit commun des conventions qu’il convient de se référer pour déterminer si l’emprunteur a véritablement le droit de rembourser un prêt par anticipation.

L’application des dispositions des articles 1187, 1244 et 1902 du Code civil conduit à refuser à l’emprunteur le droit de rembourser par anticipation. En effet, le créancier a intérêt au respect des prévisions initiales16. La réponse doit-elle être différente dans le cas où le remboursement anticipé est réalisé par obtention d’un nouveau prêt ? La question divise la doctrine17.

Il est admis que le remboursement anticipé requiert l’accord du prêteur. Ce dernier peut le donner par avance. Une indemnité est alors stipulée.

En guise de conclusion, en droit commun, le fondement du remboursement par anticipation est contractuel. Il n’est possible qu’autant que les parties l’ont stipulé dans les prêts à durée déterminée. En revanche, dans le prêt immobilier, le fondement du remboursement par anticipation est légal. Il est tiré de la règle particulière posée par l’article L. 312-21 du Code de la consommation qui réserve à l’emprunteur un droit subjectif au remboursement anticipé.

Le droit bancaire applique au besoin la règle générale, en l’adaptant, ou la règle particulière. En effet, dans l’adaptation de la règle générale, la doctrine, en droit bancaire, distingue selon que le contrat de prêt est à durée indéterminée18 ou déterminée19. De la sorte, le remboursement anticipé du crédit immobilier est possible, par application de la règle particulière de l’article L. 312-21 du Code de la consommation20. Si un tel remboursement est possible, c’est à la condition de préserver l’intérêt du prêteur, en lui allouant une indemnité.

2 – L’allocation d’une indemnité pour remboursement anticipé

5. Interdite pour l’instant dans le crédit à la consommation, cette indemnité est encadrée dans le crédit immobilier du Code de la consommation21. En effet, l’article L. 312-21 du Code de la consommation autorise le prêteur à exiger une indemnité, dès lors que son montant n’excède pas un montant maximum déterminé par la loi. Le fondement de cette indemnité repose sur l’idée que le prêt est conclu aussi dans l’intérêt du prêteur qui, du fait de l’anticipation, perd les intérêts non échus et subit des frais de gestion supplémentaires occasionnés par le remboursement avant terme22.

La Cour de cassation approuve l’allocation d’une indemnité pour remboursement anticipé. Dans un arrêt de principe, elle a jugé que cette indemnité avait bien une cause. Elle consiste dans la réparation du manque à gagner subi par le prêteur du fait de la résiliation anticipée du contrat. La stipulation de l’indemnité ne constitue pas en principe un obstacle au jeu de la subrogation prévue par l’article 1250, 2° du Code civil, dès lors que les conditions d’application de ce texte sont réunies23. Cependant la qualification de la clause prévoyant l’indemnité pour remboursement anticipé a donné lieu à débat pour savoir si elle pouvait être considérée comme une clause pénale susceptible d’être réduite par application de l’article 1152 du Code civil24. Thierry Bonneau explique l’indemnité pour remboursement anticipé par le fait que le prêteur n’est pas certain de réemployer les fonds à un taux d’intérêt égal à celui affectant les fonds prêtés et remboursés25. Toutefois, lorsque c’est l’emprunteur qui prend l’initiative du remboursement anticipé26, ce dernier caractérise la mise en œuvre d’un droit, et non pas l’inexécution des obligations. Aussi, ne peut-on pas analyser cette indemnité en une peine : la clause qui prévoit cette indemnité n’est donc pas une clause pénale27, mais seulement une clause d’indemnisation forfaitaire. Cette analyse est cependant sans incidence sur la possibilité d’appliquer l’article 1152 du Code civil, celle-ci étant prévue par le Code de la consommation. Pour la Cour de cassation, la clause pour remboursement anticipé a un caractère indemnitaire. Elle permet de réparer le préjudice subi par le prêteur. Elle a pour but de maintenir l’équilibre financier de l’opération28.

Il est indéniable que dans le remboursement anticipé, le contrat n’est plus exécuté suivant les prévisions initiales des parties. L’emprunteur a hâté l’exécution de son obligation conformément aux dispositions de l’article L. 312-21 du Code de la consommation. Certainement, à cette occasion, il a pris un avantage sur le prêteur. Il lui doit en contrepartie une indemnité au prêteur. Il peut, par ailleurs, agir autrement, en faisant précéder le remboursement anticipé d’une renégociation du prêt immobilier.

1 – La liberté de renégocier

7. La renégociation de crédit n’est pas, à proprement parler, une notion juridique31. Elle contraste avec le refus en droit civil de la révision pour imprévision. Même si renégocier n’est pas réviser, la renégociation utile aboutit à la modification du contrat initial sans, toutefois, opérer de plein droit sa novation.

En effet, le terme renégociation est très rarement utilisé par les textes32. La pratique et la jurisprudence recourent, en revanche, couramment à la notion de renégociation ou de restructuration lorsque :

• un emprunteur a précédemment contracté un (ou plusieurs) crédit(s) ;

• l’emprunteur et une banque (celle qui a consenti le crédit d’origine ou une autre banque) conviennent de modifier le crédit antérieur ou de lui substituer un nouveau crédit.

La renégociation est de nature conventionnelle. Elle est consentie, ce qui ne signifie pas qu’elle soit toujours tout à fait volontaire. Cette définition a pour conséquence d’exclure la révision judiciaire et ses variantes et diminutifs ainsi que, surtout, les aménagements imposés dans le cadre des procédures collectives d’insolvabilité. La renégociation peut emporter modification du contenu du crédit, notamment le taux d’intérêt et la durée. Elle peut aussi conduire à la restructuration de la dette de l’emprunteur notamment par la consolidation ou le rachat des prêts.

Le tribunal de grande instance de Paris a jugé qu’une banque qui refusait de renégocier les conditions d’un prêt, ne manquait à aucune obligation de conseil33. Le devoir de bonne foi ne pourrait donc imposer au prêteur de renégocier les termes d’un prêt contracté quelques années auparavant. Toutefois, certains établissements bancaires ou financiers, poussés par des relations commerciales, acceptent parfois de procéder à la renégociation souhaitée. C’est ainsi que sont nés les prêts substitutifs34.

En principe, la renégociation est volontaire. Les parties, et notamment le banquier, sont par conséquent libres de renégocier ou de ne pas renégocier les crédits35. Plusieurs décisions ont affirmé que la banque n’a aucune obligation de renégocier un crédit qu’elle a précédemment accordé, y compris en présence de difficultés financières de son client.

Par certains de ses aspects, la question de la renégociation se rapproche de celle de l’imprévision. Le rejet de la théorie de l’imprévision est certain en droit français malgré de nombreuses tentatives doctrinales. Une partie de la doctrine a, cependant, soutenu qu’il fallait reconnaître, si ce n’est la théorie de l’imprévision, du moins un diminutif : l’obligation de renégocier de bonne foi. Malgré quelques arrêts épars, rendus en dehors du droit bancaire et dont l’interprétation est parfois difficile, la jurisprudence n’a pas reconnu un tel devoir36. En matière bancaire, une cour d’appel a jugé que le devoir de bonne foi de la banque dans l’exécution du contrat n’impose pas de renégocier un prêt consenti à taux fixe37.

8. Une évolution est-elle envisageable en droit français ? Plusieurs textes proposent de reconnaître une obligation de renégocier en cas d’apparition d’un déséquilibre important après la conclusion du contrat38. En droit positif, la liberté reste le principe. Cependant, deux considérations peuvent contraindre la renégociation d’un crédit bancaire. Il est possible de relever des circonstances microéconomiques, tenant exactement à la situation financière du bénéficiaire39 du crédit, à côté de circonstances macroéconomiques, tenant exactement à la situation du marché et à la concurrence40.

De la même manière qu’il n’existe aucun droit individuel au crédit41, de la même manière, il n’existe aucun droit à la renégociation des crédits déjà consentis. Toutefois, la renégociation des crédits apparaît comme un instrument de concurrence entre établissements bancaires sur le marché du crédit42. Dans un tel contexte, il ne sera porté un jugement définitif sur la renégociation que par le résultat auquel elle a abouti. On est alors tenté d’affirmer que la renégociation ne vaut que par son résultat.

2 – Le résultat de la renégociation

9. Le résultat de la renégociation varie selon qu’elle aboutit ou non à une modification du crédit initial43. Il est évident que les parties n’ont aucune obligation de résultat. Elles peuvent rompre les pourparlers librement sous réserve de l’abus, bien entendu. Le contrat issu de la renégociation peut prendre plusieurs formes. Il diffère du contrat initial et est, en principe, plus favorable au bénéficiaire du crédit. Sinon, pourquoi négocier ? La modification porte d’ordinaire sur le taux et la durée, voire sur le montant du crédit.

Il n’est pas rare que les parties tentent d’insérer d’autres modifications dans le contrat. Les banquiers peuvent ainsi prétendre insérer des clauses d’indemnité en cas de remboursement anticipé dans le contrat à la faveur d’une renégociation. On voit bien ici que le banquier n’entend pas consentir un aménagement de la dette sans se garantir contre un éventuel remboursement anticipé financé par la concurrence.

D’un point de vue juridique, la modification du contrat initial conduit à se poser la question de la novation44. Le principe est qu’il n’y a pas de novation. La Cour de cassation a rappelé que l’intention de nover ne se présume pas et qu’elle doit être non équivoque et résulter clairement des faits et actes intervenus entre les parties. Elle a eu l’occasion, dans un arrêt du 20 février 2001, d’affirmer que la renégociation d’un prêt avec modification du taux d’intérêt n’emporte pas novation, en principe45. En l’espèce, l’enjeu était de savoir si le cautionnement garantissait toujours la dette née du prêt initial. Si la novation ne se présume pas, il n’est pas nécessaire qu’elle résulte d’une stipulation formelle de l’acte46. Il suffit que l’intention de nover soit certaine.

10. Le même principe a été énoncé à propos d’un plan de redressement dans une procédure de surendettement. Selon la Cour de cassation, un réaménagement de la dette dans le cadre d’un plan de règlement conventionnel de surendettement ne suffit pas à caractériser la novation, de même qu’en cas d’emprunt, il ne suffit pas, pour l’opérer, de modifier les modalités de remboursement47. Toutefois, lorsque la renégociation du prêt a eu un effet novatoire, la question se pose nécessairement du remboursement anticipé de l’emprunt initial48. Cette question renvoie aux prêts dits de restructuration ou de consolidation qui entraîneront plus souvent novation. Ils consistent à regrouper plusieurs crédits, contractés auprès du même banquier ou non, en en renégociant les conditions afin de permettre au débiteur de surmonter ses difficultés financières. Il peut profiter aux entreprises mais aussi aux particuliers49. Un contrat de prêt dit de restructuration peut ainsi se substituer à un précédent crédit, et éteindre les obligations qui en résultaient en créant une dette nouvelle50. Autrement dit, toutes les modifications réalisées en période de baisse des taux s’avéraient entachées d’irrégularité et le banquier privé de son droit à un intérêt.

En récapitulant, le prêt immobilier peut être révisé en cours d’exécution. Le principe n’est plus discuté de nos jours. La révision peut consister en un paiement par anticipation ou résulter d’une renégociation du crédit. Le remboursement par anticipation a un fondement légal en droit du prêt immobilier. Il est prévu par l’article L. 312-21 du Code de la consommation. L’emprunteur est titulaire d’un droit au remboursement anticipé et il doit payer, en l’exerçant, des indemnités au prêteur. Contrairement au remboursement anticipé, la renégociation du prêt immobilier s’est imposée en fait et la pratique se développe dans la liberté contractuelle. Les parties sont libres de renégocier. Il faut en déduire qu’il n’existe aucun droit à la renégociation. Dans le principe, le crédit renégocié est rémunéré. Le prêteur peut trouver dans la rémunération l’intérêt à renégocier.

En ce qu’il est modifiable en cours d’exécution, le prêt immobilier est un contrat spécial et par cette caractéristique son régime déroge au droit commun. Il ne faut pas fulminer une telle dérogation car elle est utile et finalisée. Elle tend à rendre le contrat flexible quand aucune menace ne pèse sur son exécution. Mais quand surgit la moindre menace sur son exécution, son régime se tend et se rigidifie. C’est le signe qu’il est vulnérable à l’inexécution.

1 – Le prêt résolu

11. L’inexécution d’une obligation née du contrat de prêt immobilier peut être sanctionnée par la résolution. Cette possibilité n’est plus discutée de nos jours. Le débat, à l’époque contemporaine, s’est déplacé sur le terrain de l’interdépendance du prêt et du contrat principal. L’enjeu est la résolution du prêt immobilier en cas d’inexécution du contrat principal. Une fois prononcée, la résolution, de manière générale, emporte déchéance du terme. Le prêteur peut exiger alors le remboursement immédiat du crédit. À l’analyse, les effets secondaires de ce remboursement sont différents de ceux du remboursement anticipé voulu par l’emprunteur.

Au demeurant, la déchéance du terme peut être organisée au moyen de la clause dite de déchéance du terme53. En dépit de la stipulation de cette clause, le prêteur peut consentir à l’emprunteur un report d’échéance. Le juge peut-il, en dépit de la stipulation d’une clause résolutoire expresse, accorder des délais de grâce à l’emprunteur ? Après des hésitations, la réponse positive à la question posée s’est imposée.

12. En droit positif, la possibilité de résoudre le prêt immobilier est exactement envisagée aux articles L. 312-9-3, L. 312-12, alinéa 1er, et L. 312-22 du Code de la consommation54. Ce faisant, le droit du prêt immobilier marque une double rupture avec le droit commun du prêt, en confirmant, dans les dispositions de l’article L. 312-12, alinéa 1er du Code de la consommation, d’une part, l’interdépendance du prêt immobilier par rapport à l’opération immobilière et en admettant de manière générale, d’autre part, la résolution judiciaire comme sanction du prêt.

En effet, le droit commun du prêt consacre une indépendance du financement et du contrat financé55. Il en résulte qu’en cas de disparition du contrat principal, le prêt subsiste, du moins en principe56. Comme on a pu le dire, « l’affectation ne modifie pas la cause du contrat »57. Le droit du crédit immobilier connaît un principe inverse, du moins au stade de la formation des contrats. À l’origine était une pratique notariale qui a lié la vente et le prêt destiné à la financer par le mécanisme de la condition pour créer une interdépendance58. Cette pratique a été consacrée et généralisée par la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 relative à l’information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier précitée59, et reprise par l’article L. 312-12, alinéa 1er du Code de la consommation. Mais, contrairement à la solution qu’il a adoptée en matière de crédit mobilier60, le législateur français n’a pas prévu le maintien de la dépendance du contrat de prêt et de l’opération financée en cours d’exécution du contrat61. On aurait pu déduire du mutisme du législateur un renvoi aux règles du droit commun et donc considérer qu’il existe une indépendance entre ces deux contrats. Mais la volonté de protection de l’emprunteur qui anime le droit du crédit immobilier postule, selon Denis Mazeaud et Stéphane Piédelièvre, l’existence d’un lien entre le crédit et le contrat principal62.

Le prêt et l’opération immobilière projetée forment dans l’esprit de l’emprunteur un tout indissociable. Ces opérations sont liées, au point de vue économique. J.-M. Olivier a même décelé un « lien naturel »63. D’un ensemble simplement économique, on est passé à un ensemble juridique.

13. Pour le moment, la jurisprudence s’est seulement prononcée en cas de résolution ou de nullité de la vente. Après une période d’incertitude64, la Cour de cassation a posé en principe que le prêt sera résolu de plein droit en raison de l’effet rétroactif de la nullité et de la résolution de la vente65. Selon une formule imagée, « la double relation segmentaire qui unissait l’acquéreur-emprunteur à son vendeur, d’une part, à son prêteur, d’autre part, tend à se transformer en une relation triangulaire »66. Il est difficile pourtant de tirer de cette jurisprudence un principe général d’interdépendance en cours d’exécution du contrat. Il demeure une incertitude sur cette question et d’autant plus que cette interdépendance ne semble pas être d’ordre public67. Outre l’interdépendance du prêt immobilier et du contrat principal, la déchéance du terme consécutive à la résolution du prêt a suscité des difficultés.

En principe, le prêteur ne peut pas solliciter le remboursement anticipé. La règle est déduite de l’article 1889 du Code civil. Cependant, un certain nombre d’événements peuvent justifier l’exigibilité anticipée du crédit68. Certains sont prévus par la loi69. Le plus souvent, ce sont des clauses des contrats qui énoncent des cas justifiant l’exigibilité anticipée du crédit70. Ces clauses dites d’exigibilité anticipée ou de déchéance du terme sont assimilées par la jurisprudence aux clauses résolutoires71. S’agissant d’un prêt à intérêt, la déchéance du terme a pu causer un préjudice au prêteur. Ce préjudice doit en principe être réparé.

Lorsqu’elle est envisagée comme une sanction, la déchéance du terme, en matière de crédit immobilier, est la conséquence de la résolution du contrat obtenue par le prêteur soit en vertu d’une clause résolutoire de plein droit, soit plus rarement par une action en résolution72. Le prêteur n’est pas obligé de mettre en œuvre cette sanction contractuelle. Il peut accorder un ou des reports d’échéance73. Ce report d’échéance peut s’inscrire dans la procédure de surendettement ou dans une renégociation du contrat de prêt, auquel cas il conviendra de procéder selon les dispositions de l’article L. 312-14-1 du Code de la consommation.

14. À la manière du prêteur, le juge peut-il, nonobstant la clause résolutoire, reporter les échéances du crédit par application de l’article 1244-1 du Code civil. La réponse à cette question a varié dans le temps74. En effet, dans un premier temps, la Cour de cassation française a dénié au juge le pouvoir d’aller à l’encontre des clauses résolutoires. En présence de telles clauses, le juge s’est trouvé dans l’impossibilité de proroger les délais du prêt75.

La question a divisé les auteurs. Le conflit réside en fait dans l’étendue des pouvoirs du juge par rapport au contrat. Le raisonnement traditionnel consiste en effet à considérer que la clause résolutoire fait disparaître le contrat et que le juge ne peut redonner vie à un contrat en en suspendant les obligations. L’article 1134 du Code civil ferait opposition à ces pouvoirs du juge.

La solution en droit commun du prêt d’argent et en droit de la consommation est de nos jours unifiée : le juge peut, en dépit de la clause de déchéance du terme, accorder au débiteur un délai de grâce. La solution en droit du prêt immobilier est attendue. On peut cependant la subodorer. L’examen minutieux du raisonnement du juge dans l’arrêt du 7 janvier 1997 précité ne fait point douter de l’extension au prêt immobilier de la solution unifiée. Au demeurant, la généralisation de la solution se recommande de bons arguments tirés de la prévisibilité du droit. Elle laisse néanmoins intacte la question de la réparation du préjudice subi par le prêteur lorsque, dans le cas contraire, la déchéance du terme est prononcée contre l’emprunteur.

15. Pierre-Yves Gautier a su démontrer que les effets secondaires, spécialement quant à la réparation du préjudice subi par le prêteur, diffèrent suivant que le remboursement anticipé est à l’initiative de l’emprunteur ou du prêteur76. En résumé, en cas de défaillance de l’emprunteur, et en l’absence de délai de grâce ou de procédure particulière au surendettement, le prêteur peut demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, les intérêts échus, des intérêts moratoires calculés sur les sommes dues, une indemnité égale au maximum à 7 % des sommes dues au titre du capital restant dû, ainsi que des intérêts échus et non versés77, et les frais taxables. Pour prétendre à l’indemnité complémentaire de 7 %, le prêteur doit rapporter la preuve que la résolution du contrat a bien été demandée soit par la mise en œuvre d’une clause résolutoire, soit par une demande en justice78. Seules ces sommes peuvent être exigées, à l’exclusion de tout remboursement forfaitaire de frais de recouvrement79. Ces éléments de créances du prêteur appellent les mêmes réflexions que pour le crédit à la consommation80. Ces indemnités sont susceptibles d’être modifiées dans les conditions prévues par les articles 1152 et 1231 du Code civil81.

En réalité, en admettant, dans le principe, la résolution du prêt immobilier, le législateur moderne a pris position dans une controverse ancienne qui n’a plus qu’une portée académique82. En droit positif, la résolution, de manière générale, est une des trois voies de droit (résolution, exécution forcée, dommages-intérêts) qui ont intéressé Jean-Pierre Gridel et Yves-Marie Laithier. De l’avis de ces auteurs, ces trois voies de droit ont été façonnées, dans leurs ouvertures et dans leurs régimes juridiques respectifs, par une jurisprudence de plus en plus réaliste. Examinant l’évolution de ces trois sanctions, ces auteurs ont démontré que bien que distinctes aussi bien par leurs finalités que par leurs régimes, elles ont en commun d’avoir été assouplies par la jurisprudence au profit du créancier dont les prétentions paraissent solidement fondées83. Il demeure cependant une constante dans la résolution : l’anéantissement du prêt immobilier est rétroactif. Cet effet principal de la résolution la distingue de la résiliation. C’est le lieu d’envisager la résiliation du prêt.

2 – Le prêt résilié

16. En droit commun des contrats, la jurisprudence et la doctrine ont pris une longueur d’avance sur le législateur en élaborant le régime de la résiliation du prêt. Le législateur français a fini par réagir en réservant, dans le Code monétaire et financier84, un dispositif spécial aux concours financiers au profit des entreprises. Il faut alors en déduire qu’il existe en matière de résiliation de prêt immobilier un régime de droit commun et un régime particulier85.

En droit commun, dans l’application du régime de la résiliation, il faut distinguer le crédit à durée indéterminée du crédit à durée déterminée. La résiliation du crédit à durée indéterminée est toujours possible. Mais l’application de cette règle au contrat de prêt s’avère délicate. Une résiliation brutale peut mettre l’emprunteur dans l’embarras. Inversement, l’établissement de crédit doit se voir conférer une possibilité d’adaptation aux circonstances.

Le prêteur peut mettre fin à tout moment à un prêt à durée indéterminée. Il n’a pas à motiver sa décision86. Cependant cette règle reçoit des tempéraments. Le banquier engage sa responsabilité s’il ne laisse pas un délai suffisant à l’emprunteur pour faire face à la situation87. Un préavis d’un mois a été jugé raisonnable par la cour d’appel de Paris88. Cependant, cette exigence disparaît en cas de motifs sérieux. L’établissement de crédit pourrait également être fautif si la rupture était justifiée par une intention malveillante. C’est pour éviter de telles incertitudes que le Code monétaire et financier français prévoit un dispositif spécial pour la rupture des crédits aux entreprises89. Contrairement au prêt à durée indéterminée, le prêt à durée déterminée ne peut, quant à lui, être résilié. Il prend fin au terme prévu. Le client n’a plus droit au renouvellement du crédit sauf pour lui à démontrer que le prêteur avait pris un engagement envers lui90. Par analogie avec les solutions applicables aux entreprises, il est concevable d’admettre un tempérament. Le banquier pourrait mettre fin de manière anticipée au crédit ou à la promesse de crédit si des éléments modifiant son appréciation du crédit apparaissent, faisant craindre un non-remboursement91.

Le contrat de crédit repose sur la confiance. Dès lors, si des événements surviennent qui sont de nature à altérer cette confiance, il faut en tenir compte. C’est cette considération qui explique, par ailleurs, la rupture du crédit aux entreprises prévue par l’article L. 313-12 du Code monétaire et financier. Le caractère particulier de la mesure justifie son encadrement par le législateur. En définitive, le prêteur de deniers peut mettre fin à un crédit définitivement impayé. On peut y voir une mesure de protection de ses intérêts. À cette mesure de protection a correspondu la mesure de faveur réservée par le législateur à l’emprunteur dans la suspension du crédit.

1 – L’admission d’un droit à la suspension du crédit immobilier

17. En droit du crédit immobilier, l’admission d’un droit à la suspension du crédit en a embarrassé plus d’un92. En effet, l’ancien article 20 de la loi française n° 79-596 du 13 juillet 1979 (ou l’article L. 312-19 du Code de la consommation en droit positif) a été fortement discuté au cours des travaux parlementaires. En dépit des réserves émises, la loi a voulu protéger l’emprunteur immobilier de telle manière qu’il ne soit pas tenu de rembourser un prêt reçu par le constructeur alors que celui-ci a failli à ses obligations.

Thierry Bonneau enseigne que la suspension judiciaire des obligations de l’emprunteur de l’article L. 312-19 du Code de la consommation, est distincte des délais de paiement de l’article 1244-1 du Code civil93. En réalité, l’article L. 312-19 du Code de la consommation consacre un régime particulier des délais de paiement par rapport auquel l’article 1244-1 du Code civil constitue le droit commun94. Le droit des délais de grâce retrouve ainsi sa cohérence. Le souci d’une telle cohérence a déjà préoccupé Alain Sériaux qui, sous un intitulé faisant référence aux délais de grâce, a traité de la suspension du crédit immobilier. Il a exactement écrit, à propos des délais de grâce, que désormais le siège principal de la matière se trouve dans les articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil. Mais, il existe d’autres dispositions légales ou règlementaires qui accordent au juge expressément la même faculté, tout en renvoyant pour le surplus aux-dits articles ». Tel est en particulier le cas des articles L. 313-1295, expressément, et L. 312-19 du Code de la consommation, implicitement.

À la différence du contrat de crédit à la consommation, le litige ne va pas entraîner systématiquement la résolution du contrat de crédit immobilier, même dans l’hypothèse où l’emprunteur serait victime de l’action du constructeur. Il appartiendra au tribunal d’apprécier l’incidence du litige sur le contrat principal et sur le contrat de crédit.

Le tribunal pourra, en cas de litiges relatifs au contrat principal (contestation ou accidents affectant l’exécution), et jusqu’à la solution du litige, suspendre l’exécution du contrat de prêt. La suspension ne signifie pas la résolution du contrat. En conséquence, il y a arrêt provisoire des remboursements par l’emprunteur96. Plus personne ne doute de la possibilité de suspendre le crédit immobilier. Mais le régime de la suspension se développe en surmontant, parfois, les contradictions.

2 – Le régime de la suspension du crédit immobilier

18. Il faut déplorer d’emblée les incertitudes sur les conditions et les effets de la suspension du crédit immobilier. Il est certain cependant que la loi a prévu l’allocation d’une indemnité au prêteur.

En effet, l’article L. 312-19 du Code de la consommation est muet sur les conditions de la suspension du crédit immobilier97. Il est revenu à la doctrine de les déterminer. Thierry Bonneau en a distingué trois98 que sont, en premier lieu, la mention du recours au crédit dans le contrat principal, en second lieu, l’intervention du prêteur dans l’instance ou la mise en cause du prêteur par l’une des parties en litige et en dernier lieu, un litige en lien avec l’exécution du contrat principal.

Au fond, la première condition est relative à l’interdépendance, connue des deux parties, entre le contrat principal et le contrat de crédit99. Elle fait ressurgir de nouveau la question de l’interdépendance des contrats100. Une telle question mérite d’être approfondie car l’interdépendance a posé de sérieux problèmes en droit101.

En droit du prêt immobilier, les conditions de cette interdépendance dans l’exécution rejoignent celles qui existent pour la détermination du champ d’application des dispositions relatives au crédit immobilier. Cependant, le champ d’application de l’article L. 312-19 du Code de la consommation est restreint aux contrats principaux ayant pour objet la réalisation de travaux ou d’ouvrages immobiliers et la loi cite trois types de contrat : les contrats de promotion, les contrats de construction et les contrats de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise.

Une double question se pose alors : faut-il que le contrat principal soit un contrat conclu entre l’emprunteur et le « constructeur » ? Si oui, l’acheteur d’immeuble, ou l’acquéreur de parts de sociétés immobilières, peut-il suspendre le remboursement de son prêt en cas de litiges avec la société venderesse ?

19. À la première question, il semble bien que la réponse soit positive102. À la seconde question, la loi limite l’énumération de ces contrats principaux à certains contrats dans lesquels ne figurent ni la vente d’immeuble, ni la souscription de parts de société. L’absence de référence, dans l’article L. 312-19 du Code de la consommation, à ces contrats conduit à dire que la suspension des remboursements de prêts ne bénéficie pas aux acquéreurs d’immeubles déjà construits ou aux souscripteurs de parts sociales en cas de litige103. Il faut donc en conclure que, si des vices cachés se révèlent dans l’immeuble acquis, l’acheteur ne pourrait prétendre à la suspension des remboursements du crédit. Pourquoi cette disparité de traitement que rien ne justifie sinon une énumération incomplète dans le texte104 ?

La seconde condition est relative à l’intervention de l’organisme de crédit dans l’instance105. On retrouve ici, comme dans le crédit à la consommation, l’indivisibilité de l’opération de crédit immobilier. Dans cette opération, il y a trois partenaires qui, chacun pour sa part, sont parties à l’opération comprenant deux contrats dont l’un est la cause de l’autre. C’est pourquoi il est nécessaire, non seulement pour son information, mais aussi parce qu’il est partie prenante du litige, que l’organisme de crédit soit intervenant dans l’instance qui oppose l’acquéreur au « constructeur ». L’emprunteur doit donc appeler, dans la cause qui l’oppose à son « constructeur », l’organisme de crédit qui a permis de financer l’opération. L’absence d’intervention rendrait impossible l’autorisation de suspension des paiements.

La troisième et dernière condition est relative à l’exécution du contrat principal106. A priori on pouvait penser que la formule utilisée par le législateur servait à désigner tous les litiges intervenant dans l’exécution du contrat principal et notamment ceux relatifs aux malfaçons dans la construction ou la réparation de l’immeuble. C’est en ce sens que s’était prononcée la cour d’appel de Toulouse dans un arrêt qui a été cassé par la première chambre civile de la Cour de cassation107. Si l’on en croit l’arrêt de cassation, le législateur aurait visé uniquement la période de réalisation de la construction et non la période postérieure ; il faudrait donc que les litiges, pouvant donner lieu à suspension de l’exécution du contrat de prêt, surviennent avant la réception définitive des travaux. Une telle interprétation vide de toute substance la protection de l’emprunteur immobilier et n’est pas conforme à la notion d’exécution du contrat.

20. Aux difficultés que pose la suspension dans ses conditions s’ajoutent les incertitudes sur son effet. Alain Sériaux a écrit à ce propos que l’octroi de délais de grâce aboutit à renvoyer à plus tard le paiement de la dette108. D’ordinaire, cela ne dérange en rien – au contraire – le débiteur ainsi favorisé. Thierry Bonneau a clairement pris position en faveur de l’arrêt du cours des intérêts109. Le terme de suspension utilisé, fait-il valoir, conduit à considérer que les intérêts ne courent pas jusqu’à la solution du litige. En effet, selon le vocabulaire juridique du doyen Cornu, le terme de suspension désigne « une mesure temporaire qui fait provisoirement obstacle à l’exécution d’une convention »110. La pratique des tribunaux est plus complexe. En effet, les juridictions françaises ont pris conscience d’une difficulté particulière afférente au remboursement de sommes empruntées. Si l’ensemble des échéances dues se trouve reporté jusqu’à l’expiration du moratoire de grâce, l’emprunteur risque de se retrouver au bout du compte dans une situation pire que celle qu’il a pu éviter au départ. Il lui faudra en effet rembourser d’un coup toutes les échéances que, le délai de grâce durant, il n’a pas honorées. Si sa situation économique s’est entre-temps améliorée, il n’y a pas de difficulté. Mais si elle continue d’être obérée, comment pourra-t-il s’acquitter de tout ce qu’il doit désormais ? La loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 relative à l’information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier précitée n’avait initialement pas envisagé cet aspect des choses. Aussi, la jurisprudence s’était-elle divisée111.

C’est dans ce contexte général que certains juges ont décidé que le report des échéances suspendues devait rallonger d’autant la période initialement prévue de remboursement du prêt112. Cette solution a été retenue par le législateur. En effet, la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989113 modifiant l’article 14 de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 relative à l’information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier précitée avait accordé au juge le pouvoir de « déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt »114. Cette loi est de nos jours abrogée115 mais ses dispositions sont reprises, mutatis mutandis, par l’article L. 313-12 du Code de la consommation qui affirme que : « l’exécution des obligations du débiteur peut être, notamment en cas de licenciement, suspendue par ordonnance du juge d’instance dans les conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil. L’ordonnance peut décider que, durant le délai de grâce, les sommes dues ne produiront point intérêt. En outre, le juge peut déterminer dans son ordonnance les modalités de paiement des sommes qui seront exigibles au terme du délai de suspension, sans que le dernier versement puisse excéder de plus de deux ans le terme initialement prévu pour le remboursement du prêt ; il peut cependant surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme du délai de suspension ».

Les juges peuvent « cependant surseoir à statuer sur ces modalités jusqu’au terme du délai de suspension ». Ainsi y a-t-il désormais place pour un report du moratoire en fin de contrat, rallongeant dès lors d’autant la durée de remboursement du prêt.

Au reste, l’article L. 311-19 du Code de la consommation réserve le « droit éventuel du prêteur à l’indemnisation ». Cette indemnisation du prêteur est destinée à compenser le préjudice qu’il subit du fait de la suspension provisoire du contrat et éventuellement de l’anéantissement de celui-ci. Cette indemnisation sera, selon les cas, à la charge du « constructeur » ou de l’emprunteur. Tout dépendra de la réalité du litige et du point de savoir qui de l’emprunteur ou du « constructeur » doit supporter les conséquences de la suspension. Il est évident que, si le litige engagé par l’emprunteur tourne à son désavantage, il lui appartiendra d’indemniser le prêteur d’une part en payant les intérêts des sommes dues pendant la période de suspension, d’autre part en versant une somme à titre de dommages-intérêts. Dans l’hypothèse où l’emprunteur obtiendrait gain de cause contre le constructeur, il appartiendrait à celui-ci de fournir une indemnisation identique au prêteur sans préjudice de celle qu’il devrait verser à l’emprunteur116.

21. L’expression « droit éventuel » du prêteur à l’indemnisation contenue dans la formule de l’article L. 312-19 du Code de la consommation ne laisse pas indifférent en raison de la controverse qu’ont suscité les droits éventuels à la fin du XIXe siècle et au début du XXe siècle et qui ne s’est pas, depuis, apaisée117. Toutefois, l’expression « droit éventuel » ne doit pas être prise dans son sens technique et l’hypothèse envisagée par l’article L. 312-19 du Code de la consommation n’est point celle d’un préjudice éventuel dans ses applications contemporaines.

22. Conclusion. Le prêt immobilier est un contrat nommé dont le régime est généralement dérogatoire du droit commun du prêt d’argent. Il est modifiable en cours d’exécution. C’est ce qui explique que l’emprunteur puisse payer par anticipation son crédit. Il est titulaire d’un droit au remboursement anticipé. De même, l’emprunteur peut renégocier son crédit. La possibilité d’une telle renégociation n’est pas prévue par la loi mais la pratique s’est imposée.

Comme tout contrat, le prêt immobilier est vulnérable à l’inexécution. Lorsque l’inexécution est établie, le remède approprié est la fin ou la suspension du crédit. La fin du crédit résulte de la résolution ou de la résiliation du prêt immobilier. En pareille occurrence, le principe même de ces sanctions et leurs régimes confirment le particularisme du prêt immobilier. De plus, confronté à l’inexécution du contrat principal, le prêt immobilier peut être suspendu. La suspension est une mesure typique du droit du prêt immobilier.

Au terme de cette étude, le crédit immobilier apparaît comme un crédit différent du crédit à la consommation. Ceci confirme l’idée générale suivant laquelle la technique utilisée par le législateur dans le crédit immobilier n’est pas identique à celle utilisée pour le crédit à la consommation, bien que ces deux crédits soient incorporés au Code de la consommation.

De manière générale, le droit du prêt immobilier déroge au droit commun du prêt d’argent. À la vérité, le rapport entre ces deux droits est plus complexe qu’on ne l’imagine. Il suggère plutôt l’idée d’une « liaison dangereuse ». Plus nettement, cette étude confirme l’influence de la logique consumériste sur le droit civil118.