I – Le banquier-distributeur de prêts aidés, protagoniste incontournable de l’accession à la propriété immobilière

1. L’habilitation à délivrer les prêts aidés est subordonnée à la conclusion d’une convention entre l’établissement de crédit ou la société de financement et l’État, conforme à une convention-type approuvée par arrêté conjoint du ministre chargé de l’Économie et du ministre chargé du Logement5.

Les établissements de crédit et les sociétés de financement peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des prêts ne portant pas intérêt6.

2. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt ne portant pas intérêt, accordé aux personnes physiques, « sous condition de ressources, lorsqu’elles acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété ou lorsqu’elles acquièrent en première propriété les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire »7.

Les conditions d’attribution et les modalités des prêts ne portant pas intérêt sont fixées chaque année par décret, au regard de la politique du logement arrêtée par les pouvoirs publics. La distribution des prêts aidés est ainsi mise en œuvre par le banquier, à travers un prisme règlementaire très marqué, au nom de l’accession à la propriété immobilière, également encouragée par les pouvoirs publics.

Les modalités du prêt à taux zéro sont fonction du coût total de l’opération toutes taxes comprises, du nombre des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement, de l’ensemble des ressources des personnes, de la localisation dans une zone géographique, définie dans des conditions fixées par décret « en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements mais aussi du caractère neuf du logement ou, pour un logement ancien, du respect de la condition de travaux »8.

La localisation du logement est ainsi déterminée en fonction des caractéristiques du marché immobilier, allant des zones les plus tendues (A bis et A) aux moins tendues (C).

S’agissant de la condition de revenus, la haute juridiction a déjà eu l’occasion de dire pour droit que « la banque était en droit de se fier aux éléments figurant sur la fiche signée par M. et Mme Y., accompagnée de différents documents justificatifs et que, compte tenu de leur situation financière et patrimoniale, telle qu’elle ressort des éléments qu’ils ont ainsi communiqués à la banque, le crédit octroyé n’était pas de nature à constituer pour eux un risque d’endettement »9.

3. Le critère tenant à l’accession à la première propriété vise littéralement les candidats à l’emprunt n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt10.

« Est présumée constituer la résidence principale de son détenteur le local que celui-ci occupe de façon effective et continue avec sa famille. L’intéressé peut justifier par tous moyens en sa possession d’une résidence principale autre que celle qui résulte de cette présomption »11.

Est considérée comme résidence principale, un logement occupé « au moins huit mois par an », sauf en cas de force majeure, pour raison de santé, ou en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle, caractérisée par des déplacements réguliers12.

Au cours des 6 années suivant la date de versement du prêt, le logement doit demeurer la résidence principale de l’emprunteur et ne peut être proposé à la location, en principe13.

En cas de mutation du logement, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, pour l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale14.

L’établissement doit indiquer dans le contrat de prêt les obligations d’information incombant à l’emprunteur, notamment en cas de changement de situation15.

Il convient de relever que la définition fiscale de la notion de « résidence principale », « question de pur fait que l’administration apprécie, sous le contrôle du juge de l’impôt », est différente, dans la perspective, notamment de l’exonération de la plus-value immobilière lors de la cession de la résidence principale16, ou de la taxation de la résidence principale, dans le cadre de l’imposition sur la fortune immobilière (IFI)17.

La condition relative à la « première propriété » connaît de nombreuses exceptions, tenant à la situation personnelle ou patrimoniale de l’emprunteur18.

La distribution des prêts aidés est ainsi mise en œuvre par le banquier, à travers un prisme règlementaire très marqué, interrogeant fortement son devoir d’information.

En l’espèce, une banque avait omis fautivement d’informer l’emprunteur du fait que le prêt à taux zéro proposé ne pourrait plus lui être octroyé après le début des travaux envisagés19.

Le banquier se révèle être, en l’espèce, le garant de l’accès effectif aux prêts aidés, au travers de la délivrance d’une information précise et loyale aux emprunteurs.

4. Lorsque le logement est ancien, les prêts sont octroyés sous condition de vente du parc social à ses occupants ou sous condition de travaux et de localisation de ce logement dans les communes classées dans une zone géographique ne se caractérisant pas « par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant »20.

Un arrêté du ministre chargé du Budget et du Logement fixe, en ce sens, une ventilation précise des communes par zone géographique déterminée, en fonction principalement des besoins en logements ainsi que du montant des prix de vente et des loyers de l’immobilier résidentiel21.

5. Le montant du prêt est égal à une quotité du coût total de l’opération retenu dans la limite d’un plafond. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d’une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

Lorsque le total des périodes de remboursement du prêt est inférieur ou égal à 8 ans, le montant du prêt peut être réduit au maximum de moitié à la demande de l’emprunteur22.

Aucun frais de dossier, frais d’expertise, intérêt ou intérêt intercalaire ne peut être perçu sur ces prêts23.

La durée totale de remboursement du prêt ne peut être supérieure à 25 ans24.

6. La Cour des comptes est relativement critique vis-à-vis du prêt à l’accession sociale (PAS) dans la mesure où ce dernier « peut financer jusqu’à 100 % des acquisitions, hors frais, ce qui dispense les bénéficiaires d’un apport personnel. Il est ouvert dans le neuf et l’ancien sans obligation de travaux et peut aussi financer des travaux d’amélioration et d’agrandissement. Il ouvre le bénéficie de l’APL sur toute la durée du prêt et peut être cumulé avec d’autres dispositifs d’aide à l’accession »25.

Le nombre d’opérations financées par un prêt à l’accession sociale est passé de 60 300 en 2010 à 58 700 en 2014, dont 63 % dans l’ancien, avant de remonter à plus de 72 000 opérations en 2015.

7. Cependant, la haute juridiction financière fustige sa complexité d’instruction, ainsi que le fait que « son taux est supérieur à ceux du marché, même pour un prêt de longue durée »26.

Des travaux parlementaires soutiennent, au contraire, que « le PAS réunit beaucoup d’avantages : il peut financer la totalité de l’opération immobilière (hors frais), peut être accordé pour une durée allant jusqu’à 30 ans et même 35 ans en cas de modulation à la baisse des mensualités, et bénéficie de la garantie de l’État à hauteur de 50 %. Les frais de dossier pour la mise en place d’un PAS sont plafonnés à 500 € et les frais de garantie sont également réduits par rapport au droit commun »27.

8. Peuvent ainsi bénéficier des prêts d’accession sociale (PAS) les personnes physiques qui construisent ou acquièrent des logements neufs ou celles qui acquièrent des logements existants et, le cas échéant, les améliorent ou encore les personnes physiques, propriétaires d’un logement et qui réalisent, dans ce logement, des travaux d’amélioration et des travaux destinés à réduire les dépenses d’énergie28, voire les syndicats de copropriétaires qui réalisent les travaux dans des immeubles où les logements appartenant à des personnes physiques et à usage de résidence principale représentent la moitié au moins du nombre total des voix29.

Toutefois, les personnes physiques dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources mentionnés à l’article D. 312-3-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peuvent bénéficier de ces prêts que si la garantie de l’État est accordée à ces derniers.

9. Le logement financé au moyen de ce prêt d’accession sociale ne doit pas être transformé en local commercial et professionnel, ni affecté à la location saisonnière ou en meublé plus de 4 mois par an, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d’accessoire à un contrat de travail.

Toute violation de cet engagement entraîne le remboursement du prêt30.

10. Des travaux parlementaires ayant pour finalité « l’évaluation des aides à l’accession à la propriété » ont proposé que « l’accès au PAS, du fait de son adaptabilité à tous les types de biens et ses avantages, doit être amélioré, notamment pour prendre en compte l’évolution de l’emploi qui devient plus flexible et plus “éclaté” du fait de la multiplication des statuts et des situations d’activité entre l’emploi et le chômage, dans un contexte marqué par le développement du temps partiel et de l’intérim. Cette évolution doit être prise en compte pour adapter les outils de l’accession sociale à la propriété »31.

Sous couvert de l’existence d’un levier institutionnel et financier de l’accession à la propriété, les prêts aidés interrogent la liberté du crédit, tant les candidats à la propriété immobilière seraient tentés de croire, qu’il existerait un « droit au crédit », tant « l’effet de marque »32 des prêts aidés auprès du public serait fort.