Le financement de l'accession à la propriété et la responsabilité du banquier

« La responsabilité du banquier prêteur face aux prêts “aidés” : le prêt à taux zéro (PTZ) et le prêt à l’accession sociale (PAS) »

Publié le 26/01/2021 - mis à jour le 26/01/2021 à 18H49

Les prêts aidés sont un vecteur de l’accession à la propriété immobilière, qui sont encadrés par le Code de la construction et de l’habitation et qui sont tributaires des politiques publiques du logement : la posture du banquier doit ainsi trouver un équilibre contractuel entre la promotion institutionnelle de la propriété immobilière et la liberté du crédit.

La haute juridiction financière a mis en relief le fait que « les aides à l’accession reposent sur la notion traditionnelle de “parcours résidentiel” des ménages au long de leur vie. Selon cette conception, les ménages partent du logement locatif, social ou privé, pour arriver à l’achat d’une première résidence principale, qui peut ensuite être revendue. La “primo-accession” est l’étape la plus encouragée de ce parcours »1.

Ainsi, le prêt à taux zéro bénéficierait littéralement d’un véritable « effet de marque »2 auprès du public, entendu dans un sens extensif, y compris auprès des institutions financières elles-mêmes, comme « un outil sans équivalent » pour permettre l’accession à la propriété immobilière, tandis que le prêt à l’accession sociale permet à des ménages « jeunes ou modestes de devenir propriétaires de leur logement »3.

Si les prêts aidés peuvent indubitablement apparaître comme un vecteur efficient du droit à la propriété4 (I), ils renouvellent corollairement le paradigme du banquier traditionnellement investi d’une pleine liberté du crédit (II).

I – Le banquier-distributeur de prêts aidés, protagoniste incontournable de l’accession à la propriété immobilière

1. L’habilitation à délivrer les prêts aidés est subordonnée à la conclusion d’une convention entre l’établissement de crédit ou la société de financement et l’État, conforme à une convention-type approuvée par arrêté conjoint du ministre chargé de l’Économie et du ministre chargé du Logement5.

Les établissements de crédit et les sociétés de financement peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des prêts ne portant pas intérêt6.

2. Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt ne portant pas intérêt, accordé aux personnes physiques, « sous condition de ressources, lorsqu’elles acquièrent ou font construire leur résidence principale en accession à la première propriété ou lorsqu’elles acquièrent en première propriété les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire »7.

Les conditions d’attribution et les modalités des prêts ne portant pas intérêt sont fixées chaque année par décret, au regard de la politique du logement arrêtée par les pouvoirs publics. La distribution des prêts aidés est ainsi mise en œuvre par le banquier, à travers un prisme règlementaire très marqué, au nom de l’accession à la propriété immobilière, également encouragée par les pouvoirs publics.

Les modalités du prêt à taux zéro sont fonction du coût total de l’opération toutes taxes comprises, du nombre des personnes destinées à occuper à titre de résidence principale le logement, de l’ensemble des ressources des personnes, de la localisation dans une zone géographique, définie dans des conditions fixées par décret « en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements mais aussi du caractère neuf du logement ou, pour un logement ancien, du respect de la condition de travaux »8.

La localisation du logement est ainsi déterminée en fonction des caractéristiques du marché immobilier, allant des zones les plus tendues (A bis et A) aux moins tendues (C).

S’agissant de la condition de revenus, la haute juridiction a déjà eu l’occasion de dire pour droit que « la banque était en droit de se fier aux éléments figurant sur la fiche signée par M. et Mme Y., accompagnée de différents documents justificatifs et que, compte tenu de leur situation financière et patrimoniale, telle qu’elle ressort des éléments qu’ils ont ainsi communiqués à la banque, le crédit octroyé n’était pas de nature à constituer pour eux un risque d’endettement »9.

3. Le critère tenant à l’accession à la première propriété vise littéralement les candidats à l’emprunt n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt10.

« Est présumée constituer la résidence principale de son détenteur le local que celui-ci occupe de façon effective et continue avec sa famille. L’intéressé peut justifier par tous moyens en sa possession d’une résidence principale autre que celle qui résulte de cette présomption »11.

Est considérée comme résidence principale, un logement occupé « au moins huit mois par an », sauf en cas de force majeure, pour raison de santé, ou en cas d’obligation liée à l’activité professionnelle, caractérisée par des déplacements réguliers12.

Au cours des 6 années suivant la date de versement du prêt, le logement doit demeurer la résidence principale de l’emprunteur et ne peut être proposé à la location, en principe13.

En cas de mutation du logement, l’emprunteur peut conserver le bénéfice du prêt, sous la forme d’un transfert du capital restant dû, pour l’acquisition ou la construction d’une nouvelle résidence principale14.

L’établissement doit indiquer dans le contrat de prêt les obligations d’information incombant à l’emprunteur, notamment en cas de changement de situation15.

Il convient de relever que la définition fiscale de la notion de « résidence principale », « question de pur fait que l’administration apprécie, sous le contrôle du juge de l’impôt », est différente, dans la perspective, notamment de l’exonération de la plus-value immobilière lors de la cession de la résidence principale16, ou de la taxation de la résidence principale, dans le cadre de l’imposition sur la fortune immobilière (IFI)17.

La condition relative à la « première propriété » connaît de nombreuses exceptions, tenant à la situation personnelle ou patrimoniale de l’emprunteur18.

La distribution des prêts aidés est ainsi mise en œuvre par le banquier, à travers un prisme règlementaire très marqué, interrogeant fortement son devoir d’information.

En l’espèce, une banque avait omis fautivement d’informer l’emprunteur du fait que le prêt à taux zéro proposé ne pourrait plus lui être octroyé après le début des travaux envisagés19.

Le banquier se révèle être, en l’espèce, le garant de l’accès effectif aux prêts aidés, au travers de la délivrance d’une information précise et loyale aux emprunteurs.

4. Lorsque le logement est ancien, les prêts sont octroyés sous condition de vente du parc social à ses occupants ou sous condition de travaux et de localisation de ce logement dans les communes classées dans une zone géographique ne se caractérisant pas « par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant »20.

Un arrêté du ministre chargé du Budget et du Logement fixe, en ce sens, une ventilation précise des communes par zone géographique déterminée, en fonction principalement des besoins en logements ainsi que du montant des prix de vente et des loyers de l’immobilier résidentiel21.

5. Le montant du prêt est égal à une quotité du coût total de l’opération retenu dans la limite d’un plafond. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d’une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

Lorsque le total des périodes de remboursement du prêt est inférieur ou égal à 8 ans, le montant du prêt peut être réduit au maximum de moitié à la demande de l’emprunteur22.

Aucun frais de dossier, frais d’expertise, intérêt ou intérêt intercalaire ne peut être perçu sur ces prêts23.

La durée totale de remboursement du prêt ne peut être supérieure à 25 ans24.

6. La Cour des comptes est relativement critique vis-à-vis du prêt à l’accession sociale (PAS) dans la mesure où ce dernier « peut financer jusqu’à 100 % des acquisitions, hors frais, ce qui dispense les bénéficiaires d’un apport personnel. Il est ouvert dans le neuf et l’ancien sans obligation de travaux et peut aussi financer des travaux d’amélioration et d’agrandissement. Il ouvre le bénéficie de l’APL sur toute la durée du prêt et peut être cumulé avec d’autres dispositifs d’aide à l’accession »25.

Le nombre d’opérations financées par un prêt à l’accession sociale est passé de 60 300 en 2010 à 58 700 en 2014, dont 63 % dans l’ancien, avant de remonter à plus de 72 000 opérations en 2015.

7. Cependant, la haute juridiction financière fustige sa complexité d’instruction, ainsi que le fait que « son taux est supérieur à ceux du marché, même pour un prêt de longue durée »26.

Des travaux parlementaires soutiennent, au contraire, que « le PAS réunit beaucoup d’avantages : il peut financer la totalité de l’opération immobilière (hors frais), peut être accordé pour une durée allant jusqu’à 30 ans et même 35 ans en cas de modulation à la baisse des mensualités, et bénéficie de la garantie de l’État à hauteur de 50 %. Les frais de dossier pour la mise en place d’un PAS sont plafonnés à 500 € et les frais de garantie sont également réduits par rapport au droit commun »27.

8. Peuvent ainsi bénéficier des prêts d’accession sociale (PAS) les personnes physiques qui construisent ou acquièrent des logements neufs ou celles qui acquièrent des logements existants et, le cas échéant, les améliorent ou encore les personnes physiques, propriétaires d’un logement et qui réalisent, dans ce logement, des travaux d’amélioration et des travaux destinés à réduire les dépenses d’énergie28, voire les syndicats de copropriétaires qui réalisent les travaux dans des immeubles où les logements appartenant à des personnes physiques et à usage de résidence principale représentent la moitié au moins du nombre total des voix29.

Toutefois, les personnes physiques dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources mentionnés à l’article D. 312-3-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peuvent bénéficier de ces prêts que si la garantie de l’État est accordée à ces derniers.

9. Le logement financé au moyen de ce prêt d’accession sociale ne doit pas être transformé en local commercial et professionnel, ni affecté à la location saisonnière ou en meublé plus de 4 mois par an, ni utilisé comme résidence secondaire, ni occupé à titre d’accessoire à un contrat de travail.

Toute violation de cet engagement entraîne le remboursement du prêt30.

10. Des travaux parlementaires ayant pour finalité « l’évaluation des aides à l’accession à la propriété » ont proposé que « l’accès au PAS, du fait de son adaptabilité à tous les types de biens et ses avantages, doit être amélioré, notamment pour prendre en compte l’évolution de l’emploi qui devient plus flexible et plus “éclaté” du fait de la multiplication des statuts et des situations d’activité entre l’emploi et le chômage, dans un contexte marqué par le développement du temps partiel et de l’intérim. Cette évolution doit être prise en compte pour adapter les outils de l’accession sociale à la propriété »31.

Sous couvert de l’existence d’un levier institutionnel et financier de l’accession à la propriété, les prêts aidés interrogent la liberté du crédit, tant les candidats à la propriété immobilière seraient tentés de croire, qu’il existerait un « droit au crédit », tant « l’effet de marque »32 des prêts aidés auprès du public serait fort.

II – Des prêts aidés qui interrogent le principe de la liberté du crédit

11. Le droit bancaire contemporain ne reconnaît pas encore de « droit » au crédit33, la liberté de distribution du crédit étant indubitablement la règle, l’étymologie latine ne s’y trompant pas, en érigeant la notion de crédit sur celle de confiance investie dans la personne de l’emprunteur34.

La liberté du crédit est une expression aboutie de la liberté contractuelle35.

La Cour de cassation a consacré, de longue date que « hors le cas où il est tenu par un engagement antérieur, le banquier est toujours libre, sans avoir à justifier sa décision qui est discrétionnaire, de proposer ou de consentir un crédit quelle qu’en soit la forme, de s’abstenir ou de refuser de le faire »36.

Cependant, un contentieux relatif à la rupture fautive des pourparlers de la part de la banque, sur le terrain de la distribution du crédit, se développe avec force, au nom de la bonne foi contractuelle37.

Si la liberté du crédit est la règle bancaire, cette liberté se trouve néanmoins encadrée par la déontologie du banquier-distributeur de prêts aidés.

12. Sur le terrain des prêts aidés, le traditionnel devoir de mise en garde du banquier est également mis en avant par les plaideurs, bénéficiaires de prêts aidés.

C’est ainsi qu’« un plan de remboursement tient nécessairement compte de l’APL pour permettre aux foyers ayant des revenus modestes d’accéder à la propriété et que les revenus annuels de 22 714,32 € (19 099 € de salaire + 1 487 € d’allocations familiales + 2 128,32 € d’APL) retenus par le Crédit Foncier pour apprécier la situation des emprunteurs étaient donc exacts, M. et Mme R. minorant aujourd’hui leurs ressources pour les seuls besoins de leur argumentation »38, un défaut dans la mise en œuvre du devoir de mise en garde du banquier ayant octroyé un prêt à l’accession sociale n’a donc pas été retenu, par voie de conséquence.

Leur ratio d’endettement théorique, avec les chiffres communiqués à la banque, ressortait à 32,96 %, « ce qui est habituellement retenu comme ne faisant pas courir de risque particulier d’endettement, notamment quand il s’agit de financer une habitation principale »39.

Le ratio d’endettement réel des deux co-emprunteurs était d’ailleurs de 22,10 % au regard des revenus effectivement perçus par M. R. en 2009 tels que justifiés par la déclaration de revenus 2010 ».

Dans une autre espèce illustrant le devoir de mise en garde du banquier, les emprunteurs étaient considérés comme non avertis, et leur taux d’endettement résultant des deux prêts, soit 43 %, était d’un montant bien supérieur à ce qui est usuellement admis par les organismes bancaires, de sorte que la souscription des deux prêts conduisait à un risque d’endettement excessif40.

13. Le banquier, distributeur d’assurance-emprunteur, est également interrogé sur son devoir de conseil, en cas de réalisation d’un risque assurable durant la durée du prêt aidé41.

En l’espèce, à l’occasion de deux prêts consentis, M. X a adhéré à un contrat d’assurance de groupe souscrit par le prêteur auprès de la Caisse nationale de prévoyance, garantissant divers risques, sauf la garantie « perte d’emploi ».

M. X, ainsi que son épouse, ont fait assigner conjointement l’assureur et la banque en paiement notamment des mensualités de remboursement du prêt et des primes d’assurance qui avaient été versées. Cependant, le banquier a réussi à démontrer lors des débats que la garantie avait été proposée, mais néanmoins refusée par les co-emprunteurs.

L’absence de garantie d’assurance afférente à la « perte d’emploi » a notamment pu apparaître comme une source singulière de vulnérabilité des emprunteurs, via l’octroi de prêts aidés42.

14. Le banquier-distributeur de prêts aidés est également en proie à la mise en œuvre de la prescription, lors d’opérations de recouvrement de créances.

« Mais attendu qu’ayant retenu que le non-respect de la réglementation applicable au prêt au taux zéro avait entraîné, après mise en demeure restée infructueuse, la déchéance du terme et l’exigibilité du solde qui n’avait été payé qu’au moyen d’un plan d’apurement consenti par la Caisse d’épargne, la cour d’appel a pu en déduire que ce prêt avait fait l’objet d’un incident de paiement caractérisé justifiant son refus de procéder à la radiation de l’inscription de M. et Mme Y au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers43 ».

Dans une autre espèce impliquant un prêt à l’accession sociale, après avoir constaté qu’elle a renoncé à se prévaloir de la déchéance du terme du prêt, l’arrêt déclare prescrite l’action en recouvrement de la banque au titre de ce prêt44.

L’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité45.

Il résulte de ces éléments de fait et de preuve que le Crédit foncier de France a expressément renoncé à la déchéance du terme du prêt à l’accession sociale, le point de départ de la prescription biennale applicable à l’espèce ne saurait en conséquence être fixé à la date de la déchéance du terme du prêt, mais à la date de la renonciation de la déchéance du terme46.

15. En 2020, les contours du PTZ vont vraisemblablement être redessinés en profondeur par la représentation nationale.

Des travaux parlementaires ont cependant mis en exergue le fait que « la loi de finances pour 2018 a prorogé le PTZ dans le neuf pour 4 années supplémentaires en zones tendues mais elle a prévu son extinction dans les zones détendues (dites B2 et C1) à compter du 31 décembre 2019. (…) Or, il s’agit en effet d’une question de justice sociale, car il bénéficie à des ménages qui sont de fait exclus des zones tendues où les prix sont trop élevés »47.

Notes de bas de pages

  • 1.
    « Les aides de l’État à l’accession à la propriété », in Rapport de la Cour des comptes présenté par D. Migaud au Parlement, le 30 novembre 2016.
  • 2.
    Rapport d’information enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale, 22 févr. 2017, présenté par A. Linkenheld et M. Piron.
  • 3.
    Rapport d’information enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale, 22 févr. 2017, présenté par A. Linkenheld et M. Piron.
  • 4.
    « Au 1er janvier 2018, 58 % des ménages métropolitains sont propriétaires de leur résidence principale, cette part n’a cessé de croître depuis les années 1980 jusqu’en 2010 ». Source : Insee références « Logement », 26 mars 2019.
  • 5.
    CCH, art. L. 31-10-13.
  • 6.
    CGI, art. 244, quater V.
  • 7.
    CCH, art. L. 31-10-2.
  • 8.
    CCH, art. L. 31-10-4.
  • 9.
    Cass. com., 4 juill. 2018, n° 17-13128.
  • 10.
    CCH, art. L. 31-10-3.
  • 11.
    CCH, art. R. 641-1.
  • 12.
    CCH, art. R. 31-10-6.
  • 13.
    CCH, art. L. 31-10-6.
  • 14.
    CCH, art. L. 31-10-6.
  • 15.
    CCH, art. L. 31-10-7.
  • 16.
    Question écrite, M. le Sénateur Jean Cluzel : JO Sénat, 29 avr. 1993.
  • 17.
    Cass. com., 27 mars 2019, n° 18-10933.
  • 18.
    CCH, art. L. 31-10-3.
  • 19.
    CA Douai, 19 juin 2012, n° 10/08696.
  • 20.
    CCH, art. L. 31-10-2.
  • 21.
    A. 30 déc. 2014, relatif au champ d’application géographique des prêts ne portant pas intérêts consentis pour financer des opérations de primo-accession dans l’ancien sous conditions de travaux.
  • 22.
    CCH, art. L. 31-10-8.
  • 23.
    CCH, art. L. 31-10-2.
  • 24.
    CCH, art. L. 31-10-12.
  • 25.
    « Les aides de l’État à l’accession à la propriété », in Rapport de la Cour des Comptes, présenté par D. Migaud au Parlement le 30 novembre 2016.
  • 26.
    « Les aides de l’État à l’accession à la propriété », in Rapport de la Cour des comptes, présenté par D. Migaud au Parlement le 30 novembre 2016.
  • 27.
    Rapport d’information enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale, 22 févr. 2017, présenté par A. Linkenheld et M. Piron.
  • 28.
    CCH, art. R. 331-66.
  • 29.
    CCH, art. R. 331-66.
  • 30.
    CCH, art. R. 331-70.
  • 31.
    Rapport d’information enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale, 22 févr. 2017, présenté par A. Linkenheld et M. Piron.
  • 32.
    Rapport d’information enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale, 22 févr. 2017, présenté par A. Linkenheld et M. Piron.
  • 33.
    Lasserre Capdeville J., « Vers la reconnaissance d’un droit au crédit ? », RD bancaire et fin. 2019, p. 75, n° 9.
  • 34.
    Latin « Credere » : croire.
  • 35.
    C. civ., art. 1101.
  • 36.
    Cass. ass. plén., 9 oct. 2006, n° 06-11056 : JCP 2006, II 10175, note Bonneau T. ; Lasserre Capdeville J. et a., Droit bancaire, 2017, Dalloz, nos 1037 et s.
  • 37.
    CA Orléans, 25 avr. 2019, n° 18/008701.
  • 38.
    CA Orléans, 22 août 2019, n° 18/022741.
  • 39.
    CA Orléans, 22 août 2019, n° 18/022741.
  • 40.
    Cass. 1re civ., 20 sept. 2017, n° 16-19887, D.
  • 41.
    Cass. 2e civ., 25 sept. 2014, n° 13-21189, D.
  • 42.
    « Près d’un million d’accédants à la propriété, modestes, aidés par l’État (PTZ, PAS…) sont aujourd’hui potentiellement fragiles du fait que la “garantie perte d’emploi” est rarement souscrite », Conseil national de l’habitat, Rapport du groupe de travail, « Sécurisation de l’accession à la propriété » présidé par Michel Mouillart, 28 mai 2009.
  • 43.
    Cass. 3e civ., 4 oct. 2018, n° 17-20944, D.
  • 44.
    Cass. 1re civ., 11 juill. 2018, n° 17-11425.
  • 45.
    En ce sens, Cass. 1re civ., 11 févr. 2016, nos 14-28383, 14-27143, 14-22938 et 14-29539.
  • 46.
    Cass. 1re civ., 11 juill. 2018, n° 17-11425, D.
  • 47.
    Avis présenté au nom de la Commission des affaires économiques sur le Projet de loi de finances pour 2020, t. III, « Cohésion des territoires et logement », par Mme la députée Stéphanie Do, le 10 octobre 2019.

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Référence : LPA 26 Jan. 2021, n° 150w5, p.18

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