L’attraction des SCI dans le domaine du crédit immobilier
En principe, la société civile immobilière n’est pas exclue des dispositions relatives au crédit immobilier, pourvu que le prêt ne soit pas destiné à financer une activité professionnelle. Mais compte tenu de ce critère, seules les SCI de détention familiale pourraient, en pratique, être concernées par les règles du Code de la consommation.
1. Pour le droit du crédit, les dernières années ont été particulièrement chargées. La réforme a été menée successivement sur deux fronts, dans un espace de temps très rapproché : tout d’abord, le crédit mobilier à la consommation1, avec la loi du 1er juillet 20102, puis le crédit immobilier, avec l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation3. Ce mouvement est d’origine européenne, chaque texte nouveau ayant comme ressort l’adoption préalable d’une directive visant à favoriser la pratique d’un crédit responsable4. L’ordonnance précitée se trouve ainsi être la transposition d’une directive du 4 février 20145. Celle-ci avait été présentée comme ayant très largement revu ses ambitions à la baisse, par rapport aux premières réflexions lancées autour d’un marché unique du crédit hypothécaire. En dehors de quelques exceptions, la directive était d’harmonisation minimale, de sorte que l’on avait prédit que « la transposition du texte ne devrait pas bouleverser les règles françaises du Code de la consommation »6. De surcroît, le droit français connaissait déjà une réglementation étoffée en matière de crédit immobilier. Il n’en demeure pas moins que la transposition par l’ordonnance a entraîné des évolutions importantes7 : devoir d’explication du banquier, évaluation du bien immobilier, encadrement de la publicité du crédit, etc.
2. Le champ d’application de ce dispositif spécial paraît bien balisé. Sans entrer dans le détail, le domaine, envisagé à l’article L. 313-1 du Code de la consommation, repose sur la combinaison de deux critères : la destination du prêt, c’est-à-dire le financement d’immeuble à usage d’habitation ou mixte et, de manière alternative, la nature hypothécaire du crédit. Cette rédaction porte assurément la marque de la conception anglo-saxonne du mortgage8, laquelle confond habituellement dans un même ensemble prêt et sûreté, l’un ayant fini par désigner l’autre et vice-versa. Mais l’innovation tient surtout au fait que la réglementation est susceptible de s’appliquer aux dépenses relatives à la réparation, à l’amélioration ou à l’entretien de l’immeuble acquis, sans condition de montant, si le crédit est hypothécaire.
3. La question de l’application aux sociétés civiles immobilières (ci-après SCI) est loin d’être illégitime dans le contexte hexagonal. En effet, le droit français fait preuve d’une remarquable spécificité dans l’utilisation des SCI. Celles-ci sont nombreuses : avec plus d’un million d’éléments, elles représenteraient près de 30 % du total des sociétés en France9. Les associés ont certes créé une société civile de droit commun, donnant naissance à une personne morale venant s’interposer dans la propriété des actifs immobiliers. Mais en pratique, il demeure qu’ils n’ont pas nécessairement cette impression. L’on a bien souvent pris l’habitude de voir la SCI comme un simple mode de détention, comme une sorte de « vêtement juridique » destiné à des candidats à l’acquisition simplement soucieux d’organiser leurs relations dans un autre cadre que l’indivision. En somme, elle est fréquemment conçue comme une structure d’acquisition en commun10, sans que l’aspect sociétaire soit pleinement assimilé par les participants. La SCI familiale en est l’archétype et, dans ce cadre, on l’utilise fréquemment « comme support juridique des propriétés immobilières »11. Cette « dématérialisation de l’immeuble »12 conduit à ce que les associés ne se voient guère autrement que comme ses propriétaires, sans vraiment tenir compte de la personne morale à laquelle ils ont donné naissance.
4. Dans ces conditions, l’application éventuelle du régime du crédit immobilier à ce type de bien particulier de personnes morales n’est pas une interrogation incongrue. Sur le plan pratique, il n’est pas certain que les associés comprennent qu’ils ne bénéficieront pas des mêmes protections que s’ils avaient acheté en indivision. Sur le plan juridique, la transparence des SCI est parfois reconnue et l’assimilation avec les personnes physiques est opérée par certaines dispositions, notamment en droit du bail13. Peut-il en être de même en matière de crédit immobilier ? L’ordonnance du 25 mars 2016 permet de répondre à cette question par l’affirmative. En principe, les SCI peuvent être attraites dans le domaine de ce crédit (I). Mais le critère retenu relativise toutefois très nettement cette réponse (II).
I – Le principe de l’attraction
5. La SCI n’est pas directement visée par le Code de la consommation. Elle n’est pas une structure sociale spécifique et elle ne doit sa singularité qu’à sa récurrence pratique. C’est donc sous l’angle de sa qualité de « personne morale de droit privé », selon l’article L. 313-1, 3°, qu’elle peut être soumise aux règles du crédit immobilier. Si la formulation générale de cette disposition est quelque peu absconse, elle ne laisse néanmoins aucun doute. La catégorie des personnes morales de droit privé, donc des sociétés, est concernée. En effet, selon ce texte, les dispositions du chapitre consacré au crédit immobilier s’appliqueront aux sociétés à deux conditions. Tout d’abord, le crédit doit être l’un de ceux définis à l’article L. 313-1, 1°, c’est-à-dire qu’il doit avoir pour objet le financement de l’acquisition, en pleine propriété ou en jouissance, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, y compris lorsque ladite acquisition vise également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis. Ensuite, le crédit ne doit pas être destiné à financer une activité professionnelle, « notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ». En bref, le droit du crédit immobilier prévu par le Code de la consommation, s’appliquera à l’emprunt effectué par une SCI si celui-ci a pour objet le financement d’un immeuble d’habitation ou à usage mixte et s’il n’est pas destiné à financer une activité professionnelle14. Objet du prêt et objet social constituent donc les deux critères permettant de se déterminer.
6. Cette rédaction n’est pas vraiment neuve. La situation s’apparente à celle qui régissait le crédit immobilier avant l’ordonnance du 25 mars 2016. Le champ d’application n’était pas dépendant de la notion de consommateur et les textes concernaient plus généralement l’acquéreur. Une exclusion était cependant prévue, par l’ancien article L. 313-3, 2e, pour les prêts destinés à financer une activité professionnelle, selon une formulation exactement similaire à celle de l’actuel article L. 313-1, 3°. L’on pouvait pourtant croire que le droit positif allait évoluer et que les personnes morales seraient exclues du champ d’application. C’était précisément encore le cas au stade de la directive qui ne s’intéressait qu’aux seules personnes physiques15. Du reste, la lecture de l’article L. 311-1, 2°, donne l’impression que les sociétés ne sont pas concernées par le crédit immobilier. Cet article définit l’« emprunteur ou consommateur » comme « toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou intermédiaire de crédit, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ». On comprend donc que l’article L. 313-1, 3°, dont l’insertion est intervenue « par surprise »16, constitue certainement un cas de « surtransposition »17 de la directive18. Il faut sans doute y voir là la manifestation de cette spécificité française déjà évoquée précédemment. Il reste qu’aujourd’hui les sociétés peuvent être concernées19, pourvu qu’elles satisfassent aux critères précités.
7. Le principe même de l’application des règles du crédit immobilier aux personnes morales peut être discuté. La critique n’est pas tant liée à l’origine communautaire de la disposition. La directive était certes exclusivement centrée sur les personnes physiques mais elle était d’harmonisation minimale. Il s’agit plutôt de la lisibilité générale du champ d’application de la réglementation prévue aux articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation. En premier lieu, la rédaction du texte a abouti à une asymétrie curieuse. L’article L. 313-1, 3e, est ainsi libellé : « les dispositions du présent chapitre s’appliquent (…) 3° aux contrats de crédit mentionnés au 1° qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle (…) ». Dès lors que la SCI emprunte, pour une raison distincte du financement d’une activité professionnelle, le prêt est donc soumis aux règles du crédit immobilier. Mais ne sont visés que les seuls prêts « mentionnés au 1° », c’est-à-dire ceux définis en raison de leur destination. Ne sont donc pas concernés les « contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l’article L. 311-1, qui sont garantis pas une hypothèque (…) ». L’exclusion est d’autant plus marquée que la définition de l’article L. 311-1, 2°, renvoie effectivement uniquement à la notion de personne physique. En somme, le crédit octroyé à une personne morale de droit privé sera soumis aux dispositions envisagées s’il s’agit d’effectuer l’acquisition d’un bien à usage d’habitation ou mixte. En revanche, il ne sera pas soumis aux mêmes règles si l’objet du prêt n’est pas conforme à cette destination, en dépit de ce qu’il serait de nature hypothécaire. On peut douter de la cohérence de cette distinction, à tout le moins sur le plan formel.
8. Ensuite, la jurisprudence se prononce aujourd’hui très clairement dans le sens de l’exclusion de la SCI du champ d’application de la prescription biennale du Code de la consommation prévue à l’article L. 218-220. Cette décision est juridiquement solidement justifiée en raison de la définition du consommateur adoptée par l’article liminaire du code. Celui-ci est, selon ce texte, une personne physique. Il n’en demeure pas moins que l’on se trouve, lorsqu’une SCI contracte un crédit qui n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, avec une situation quelque peu entremêlée. La SCI ne sera pas considérée comme un consommateur tout en étant, dans le même temps, éligible à la protection qu’offre le Code de la consommation pour les crédits immobiliers. Le tableau peut se complexifier en ajoutant à cela la question du bénéfice d’une disposition comme l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoyant un délai de rétractation. Si la SCI n’est pas considérée comme un acquéreur professionnel, ce qui sera souvent le cas si elle est dans le champ d’application de la réglementation du crédit immobilier, elle pourra alors bénéficier du délai de rétractation. La question de la rationalisation de ces dispositions est donc très loin d’être réglée et l’on comprend que l’ordonnance du 25 mars 2016 a ici manqué un objectif. À rebours du vœu de certains auteurs21, elle n’a pas clarifié la situation. Le critère utilisé renforce ce constat particulièrement déceptif.
II – Le critère de l’attraction
9. Pour une personne morale, le critère principal d’application de la réglementation relative au crédit immobilier tient à la destination du prêt qui lui est octroyé. Par principe, les SCI n’en sont donc nullement exclues22. Mais en étudiant plus attentivement ce critère, l’on peut se demander s’il n’est pas de nature à évincer en pratique les SCI du champ d’application du crédit immobilier. Tout dépend bien sûr de ce que signifie l’expression retenue par le texte. Le crédit ne doit pas être destiné à financer une activité professionnelle, « notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ». L’objet social aura donc une importance considérable et sa rédaction doit être envisagée avec précaution. En effet, si l’on reprend la formule de l’article L. 313-1, 3e, nombre de SCI correspondent à cette définition. Lorsque l’objet social est classiquement libellé, c’est-à-dire évoquant, par exemple, « l’acquisition, l’administration et la gestion par la location de tous immeubles et bien immobiliers », sans guère plus de précisions, l’on peut sans doute considérer qu’une telle activité revient à procurer, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles. Cela ressort très nettement d’un arrêt de la première chambre civile rendu le 14 octobre 2015. L’objet social de la SCI était l’acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, gestion par tous moyens de tous biens et ensemble immobiliers. Pour la Cour de cassation, « au regard de l’objet social de la SCI et de la destination du prêt litigieux, celui-ci n’entrait pas dans le champ d’application des dispositions du Code de la consommation »23. Une cour d’appel est allée bien plus loin, démontrant qu’une SCI n’avait pas vraiment la possibilité d’être comprise dans le champ du code, tenant compte de la définition qu’elle adoptait du critère. Selon cette décision, devait être considéré comme consenti à des fins professionnelles et donc exclu des dispositions relatives au crédit immobilier, le prêt accordé à une SCI « qui a pour objet l’acquisition, la gestion, l’amélioration, la location de tous biens et droits immobiliers, et généralement toutes opérations se rattachant, directement ou indirectement, à cet objet, peu important que l’activité de la société ne s’exerce que sur un seul immeuble et qu’il s’agisse de l’habitation de l’un ou plusieurs de ses associés »24.
10. À suivre cette jurisprudence, il ne reste plus guère d’espace pour qu’une SCI puisse être considérée comme contractant un emprunt non destiné au financement de l’activité professionnelle. À vrai dire, il semble que seules les SCI de détention familiale pourraient être concernées par les règles relatives au crédit immobilier, c’est-à-dire des structures sociales dont l’objet est de conserver un patrimoine. La SCI constituée entre les trois enfants d’un couple et destinée à détenir la maison familiale pourrait certainement être considérée comme éligible à la réglementation du crédit immobilier. La rédaction de l’objet social devrait alors en faire état, tout en prenant en compte le risque de son extinction éventuelle en cas de cession de l’immeuble visé directement dans les statuts. Il est certain qu’il ne faut pas « se contenter du prêt-à-porter des formules »25.
11. La SCI n’est donc théoriquement pas exclue des dispositions relatives au crédit immobilier. C’est ce qui résulte de l’ordonnance du 25 mars 2016. Il reste que le critère d’attraction dans le domaine risque toutefois d’en écarter de nombreuses applications pratiques, pour ne conserver vraisemblablement que la seule SCI familiale et patrimoniale. La plasticité du critère retenu laisse encore ouverte la porte d’une appréciation jurisprudentielle subjective et susceptible d’évoluer. Gageons que certains établissements de crédit continueront26, en attendant, pour éviter les aléas d’une casuistique qui peut leur être préjudiciable, de soumettre conventionnellement le prêt aux règles du Code de la consommation27.
Notes de bas de pages
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1.
V. le dossier Éréseo N. et Lasserre Capdeville J. (dir.), « Les grandes tendances du contentieux du crédit à la consommation », LPA 28 juill. 2017, n° 128p0.
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2.
L. n° 2010-737, 1er juill. 2010, portant réforme du crédit à la consommation : JO n° 151, 2 juill. 2010.
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3.
Ord. n° 2016-351, 25 mars 2016, sur les contrats de crédits aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation : JO n° 27, 25 mars 2016. L’ordonnance a été ratifiée par la loi n° 2017-203 du 21 février 2017 ratifiant les ordonnances nos 2016-301 du 14 mars 2016, relative à la partie législative du Code de la consommation, et 2016-351 du 25 mars 2016, sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation et simplifiant le dispositif de mise en œuvre des obligations en matière de conformité et de sécurité des produits et services : JO n° 1, 22 févr. 2017.
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4.
Pour le crédit immobilier, v. Maymont A., « L’avènement d’un crédit responsable en matière immobilière ? Réflexions sur la prochaine évolution du droit français à la lumière de la directive “crédit immobilier” du 4 février 2014 », Contrats, conc. consom. 2014, étude 5.
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5.
Dir. n° 2014/17/UE, 4 févr. 2014, sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage résidentiel : JOUE L 60, 28 févr. 2014.
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6.
Gourio A., « La directive européenne sur le crédit immobilier aux consommateurs », JCP E 2015, 1114.
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7.
Lasserre Capdeville J., « La réforme du crédit immobilier : une évolution juridique de bon sens », JCP G 2016, 517, spéc. n° 3.
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8.
Gourio A., « La réforme du crédit aux particuliers », JCP E 2016, 1362.
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9.
Cozian M., Deboissy F. et Viandier A., Droit des sociétés, 29e éd., 2016, LexisNexis, p. 634, n° 1498.
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10.
Storck M., Fagot S. et de Ravel d’Esclapon T., Les sociétés civiles immobilières, 2016, LGDJ, Les intégrales, n° 8.
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11.
Cozian M., Deboissy F. et Viandier A., Droit des sociétés, 29 éd., 2016, LexisNexis, n° 1499.
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12.
Ibid.
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13.
V. L. n° 89-462, 6 juill. 1989, à propos de la reprise possible au profit de l’un des associés dans les SCI « constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la société au profit de l’un des associés », art. 13.
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14.
V. égal. en ce sens, Heugas-Darraspen H., « L’ordonnance du 25 mars 2016 relative au crédit immobilier, ultime volet de l’incidence européenne sur le crédit aux consommateurs », RDI 2016, p. 508.
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15.
Éréséo N., « Le champ d’application de la directive européenne sur les crédits immobiliers aux consommateurs », Gaz. Pal. 25 août 2005, n° 233c0, p. 3.
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16.
Gourio A., « La réforme du crédit aux particuliers », art. préc., n° 8.
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17.
Gourio A., « Ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 transposant la directive n° 2017/17/UE sur le crédit immobilier », JCP E 2016, act. 290.
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18.
V. estimant que « sur ce point, la France va bien au-delà de la directive qui exclut expressément les crédits accordés aux personnes morales », Guillouard M. et Le Rouvillois C., « Réforme du crédit immobilier aux particuliers par l’ordonnance du 25 mars 2016 », Gaz. Pal. 7 juin 2016, n° 266x8, p. 47. Pour ces auteurs, la notion « d’activité professionnelle » permet d’« exclure de l’application du régime protecteur des crédits immobiliers notamment les SCI emprunteuses ».
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19.
Loir R., « Réforme du crédit immobilier : quel champ d’application », Defrénois 15 nov. 2016, n° 124s7, p. 1127.
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20.
Cass. 1re civ., 8 févr. 2017, n° 15-26263 : RDI 2017, p. 404, obs. Salvandy J. – Cass. 1re civ., 3 févr. 2016, n° 15-14689 : Dalloz actualité, 12 févr. 2016, obs. Avéna-Robardet V. ; JCP N 2017, 1133, note Hovasse H. – Cass. 1re civ., 17 févr. 2016, n° 14-29261 : Contrats, conc. consom. 2016, comm. 104, obs. Bernheim-Desvaux S. ; JCP N 2016, 1224, obs. de Ravel d’Esclapon T.
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21.
RD bancaire et fin. 2016, comm. 8, obs. Mathey N. : Cass. 1re civ., 14 oct. 2015, n° 14-24915.
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22.
V. égal. en ce sens, à propos de CCH, art. L. 271-1, Storck M., Fagot S. et de Ravel d’Esclapon T., op. cit., p. 48, n° 149.
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23.
Cass. 1re civ., 14 oct. 2015, n° 14-24915 : RD bancaire et fin. 2016, comm. 8, obs. Mathey N. – v. encore récemment, CA Rouen, 21 avr. 2016, n° 15/01865 ; CA Versailles, 10 déc. 2015, n° 14/04388 ; CA Paris, 3 déc. 2009, n° 07/12573 ; CA Paris, 29 oct. 2004, n° 02/02920 ; v. déjà CA Rouen, 18 déc. 1996, nos 95/05010 et 96/01847.
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24.
CA Orléans, 16 mars 2000, n° 98/00859.
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25.
Mathey N., obs. préc.
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26.
Ibid.
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27.
CA Rouen, 20 mars 2001, n° 99/05206.