I – Le principe de l’attraction

5. La SCI n’est pas directement visée par le Code de la consommation. Elle n’est pas une structure sociale spécifique et elle ne doit sa singularité qu’à sa récurrence pratique. C’est donc sous l’angle de sa qualité de « personne morale de droit privé », selon l’article L. 313-1, 3°, qu’elle peut être soumise aux règles du crédit immobilier. Si la formulation générale de cette disposition est quelque peu absconse, elle ne laisse néanmoins aucun doute. La catégorie des personnes morales de droit privé, donc des sociétés, est concernée. En effet, selon ce texte, les dispositions du chapitre consacré au crédit immobilier s’appliqueront aux sociétés à deux conditions. Tout d’abord, le crédit doit être l’un de ceux définis à l’article L. 313-1, 1°, c’est-à-dire qu’il doit avoir pour objet le financement de l’acquisition, en pleine propriété ou en jouissance, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte, y compris lorsque ladite acquisition vise également à permettre la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble ainsi acquis. Ensuite, le crédit ne doit pas être destiné à financer une activité professionnelle, « notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ». En bref, le droit du crédit immobilier prévu par le Code de la consommation, s’appliquera à l’emprunt effectué par une SCI si celui-ci a pour objet le financement d’un immeuble d’habitation ou à usage mixte et s’il n’est pas destiné à financer une activité professionnelle14. Objet du prêt et objet social constituent donc les deux critères permettant de se déterminer.

6. Cette rédaction n’est pas vraiment neuve. La situation s’apparente à celle qui régissait le crédit immobilier avant l’ordonnance du 25 mars 2016. Le champ d’application n’était pas dépendant de la notion de consommateur et les textes concernaient plus généralement l’acquéreur. Une exclusion était cependant prévue, par l’ancien article L. 313-3, 2e, pour les prêts destinés à financer une activité professionnelle, selon une formulation exactement similaire à celle de l’actuel article L. 313-1, 3°. L’on pouvait pourtant croire que le droit positif allait évoluer et que les personnes morales seraient exclues du champ d’application. C’était précisément encore le cas au stade de la directive qui ne s’intéressait qu’aux seules personnes physiques15. Du reste, la lecture de l’article L. 311-1, 2°, donne l’impression que les sociétés ne sont pas concernées par le crédit immobilier. Cet article définit l’« emprunteur ou consommateur » comme « toute personne physique qui est en relation avec un prêteur, ou intermédiaire de crédit, dans le cadre d’une opération de crédit réalisée ou envisagée dans un but étranger à son activité commerciale ». On comprend donc que l’article L. 313-1, 3°, dont l’insertion est intervenue « par surprise »16, constitue certainement un cas de « surtransposition »17 de la directive18. Il faut sans doute y voir là la manifestation de cette spécificité française déjà évoquée précédemment. Il reste qu’aujourd’hui les sociétés peuvent être concernées19, pourvu qu’elles satisfassent aux critères précités.

7. Le principe même de l’application des règles du crédit immobilier aux personnes morales peut être discuté. La critique n’est pas tant liée à l’origine communautaire de la disposition. La directive était certes exclusivement centrée sur les personnes physiques mais elle était d’harmonisation minimale. Il s’agit plutôt de la lisibilité générale du champ d’application de la réglementation prévue aux articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation. En premier lieu, la rédaction du texte a abouti à une asymétrie curieuse. L’article L. 313-1, 3e, est ainsi libellé : « les dispositions du présent chapitre s’appliquent (…) 3° aux contrats de crédit mentionnés au 1° qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle (…) ». Dès lors que la SCI emprunte, pour une raison distincte du financement d’une activité professionnelle, le prêt est donc soumis aux règles du crédit immobilier. Mais ne sont visés que les seuls prêts « mentionnés au 1° », c’est-à-dire ceux définis en raison de leur destination. Ne sont donc pas concernés les « contrats de crédit accordés à un emprunteur défini au 2° de l’article L. 311-1, qui sont garantis pas une hypothèque (…) ». L’exclusion est d’autant plus marquée que la définition de l’article L. 311-1, 2°, renvoie effectivement uniquement à la notion de personne physique. En somme, le crédit octroyé à une personne morale de droit privé sera soumis aux dispositions envisagées s’il s’agit d’effectuer l’acquisition d’un bien à usage d’habitation ou mixte. En revanche, il ne sera pas soumis aux mêmes règles si l’objet du prêt n’est pas conforme à cette destination, en dépit de ce qu’il serait de nature hypothécaire. On peut douter de la cohérence de cette distinction, à tout le moins sur le plan formel.

8. Ensuite, la jurisprudence se prononce aujourd’hui très clairement dans le sens de l’exclusion de la SCI du champ d’application de la prescription biennale du Code de la consommation prévue à l’article L. 218-220. Cette décision est juridiquement solidement justifiée en raison de la définition du consommateur adoptée par l’article liminaire du code. Celui-ci est, selon ce texte, une personne physique. Il n’en demeure pas moins que l’on se trouve, lorsqu’une SCI contracte un crédit qui n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, avec une situation quelque peu entremêlée. La SCI ne sera pas considérée comme un consommateur tout en étant, dans le même temps, éligible à la protection qu’offre le Code de la consommation pour les crédits immobiliers. Le tableau peut se complexifier en ajoutant à cela la question du bénéfice d’une disposition comme l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoyant un délai de rétractation. Si la SCI n’est pas considérée comme un acquéreur professionnel, ce qui sera souvent le cas si elle est dans le champ d’application de la réglementation du crédit immobilier, elle pourra alors bénéficier du délai de rétractation. La question de la rationalisation de ces dispositions est donc très loin d’être réglée et l’on comprend que l’ordonnance du 25 mars 2016 a ici manqué un objectif. À rebours du vœu de certains auteurs21, elle n’a pas clarifié la situation. Le critère utilisé renforce ce constat particulièrement déceptif.

II – Le critère de l’attraction

9. Pour une personne morale, le critère principal d’application de la réglementation relative au crédit immobilier tient à la destination du prêt qui lui est octroyé. Par principe, les SCI n’en sont donc nullement exclues22. Mais en étudiant plus attentivement ce critère, l’on peut se demander s’il n’est pas de nature à évincer en pratique les SCI du champ d’application du crédit immobilier. Tout dépend bien sûr de ce que signifie l’expression retenue par le texte. Le crédit ne doit pas être destiné à financer une activité professionnelle, « notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ». L’objet social aura donc une importance considérable et sa rédaction doit être envisagée avec précaution. En effet, si l’on reprend la formule de l’article L. 313-1, 3e, nombre de SCI correspondent à cette définition. Lorsque l’objet social est classiquement libellé, c’est-à-dire évoquant, par exemple, « l’acquisition, l’administration et la gestion par la location de tous immeubles et bien immobiliers », sans guère plus de précisions, l’on peut sans doute considérer qu’une telle activité revient à procurer, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles. Cela ressort très nettement d’un arrêt de la première chambre civile rendu le 14 octobre 2015. L’objet social de la SCI était l’acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, gestion par tous moyens de tous biens et ensemble immobiliers. Pour la Cour de cassation, « au regard de l’objet social de la SCI et de la destination du prêt litigieux, celui-ci n’entrait pas dans le champ d’application des dispositions du Code de la consommation »23. Une cour d’appel est allée bien plus loin, démontrant qu’une SCI n’avait pas vraiment la possibilité d’être comprise dans le champ du code, tenant compte de la définition qu’elle adoptait du critère. Selon cette décision, devait être considéré comme consenti à des fins professionnelles et donc exclu des dispositions relatives au crédit immobilier, le prêt accordé à une SCI « qui a pour objet l’acquisition, la gestion, l’amélioration, la location de tous biens et droits immobiliers, et généralement toutes opérations se rattachant, directement ou indirectement, à cet objet, peu important que l’activité de la société ne s’exerce que sur un seul immeuble et qu’il s’agisse de l’habitation de l’un ou plusieurs de ses associés »24.

10. À suivre cette jurisprudence, il ne reste plus guère d’espace pour qu’une SCI puisse être considérée comme contractant un emprunt non destiné au financement de l’activité professionnelle. À vrai dire, il semble que seules les SCI de détention familiale pourraient être concernées par les règles relatives au crédit immobilier, c’est-à-dire des structures sociales dont l’objet est de conserver un patrimoine. La SCI constituée entre les trois enfants d’un couple et destinée à détenir la maison familiale pourrait certainement être considérée comme éligible à la réglementation du crédit immobilier. La rédaction de l’objet social devrait alors en faire état, tout en prenant en compte le risque de son extinction éventuelle en cas de cession de l’immeuble visé directement dans les statuts. Il est certain qu’il ne faut pas « se contenter du prêt-à-porter des formules »25.

11. La SCI n’est donc théoriquement pas exclue des dispositions relatives au crédit immobilier. C’est ce qui résulte de l’ordonnance du 25 mars 2016. Il reste que le critère d’attraction dans le domaine risque toutefois d’en écarter de nombreuses applications pratiques, pour ne conserver vraisemblablement que la seule SCI familiale et patrimoniale. La plasticité du critère retenu laisse encore ouverte la porte d’une appréciation jurisprudentielle subjective et susceptible d’évoluer. Gageons que certains établissements de crédit continueront26, en attendant, pour éviter les aléas d’une casuistique qui peut leur être préjudiciable, de soumettre conventionnellement le prêt aux règles du Code de la consommation27.