A – Un prix et une chose déterminés par les parties

6. La complexité de la situation a pu conduire les juges du fond à méconnaître une règle classique consistant à admettre que la vente est parfaite et définitivement formée lorsque les parties s’entendent sur le prix et la chose. L’existence de la chose ne posait aucune difficulté en l’espèce, l’objet de la vente étant un bien immobilier.

7. Quant à la détermination du prix, si elle est devenue une exception pour de nombreux contrats3, elle demeure une exigence constante dans la vente4. La validité du contrat de vente est soumise à l’existence d’un prix puisque ce prix constitue l’objet de l’obligation de l’acheteur et la contrepartie de l’obligation du vendeur. La lecture des articles 1591 et 1592 du Code civil5, combinée à celle de la jurisprudence, permet de retenir que le prix doit être déterminé ou, à tout le moins, déterminable. L’absence de prix ou la présence d’un prix dérisoire conduit par principe à la nullité de la vente6.

8. Selon la Cour de cassation, le prix n’a pas à être fixé de manière précise mais les clauses du contrat doivent permettre de le déterminer, sans qu’un nouvel accord de volonté des parties soit nécessaire7. La nullité de la vente ne peut donc pas être demandée pour absence de prix si une clause dans le contrat permettait de déterminer ce prix « par voie de relation avec des éléments ne dépendant pas de la volonté des parties »8. L’arrêt commenté ne le mentionne pas mais la lecture détaillée des moyens au pourvoi nous met en mesure de constater que les parties avaient dû mentionner la valeur de la maison dans une clause d’un acte conclu en 2013. Le prix stipulé correspondait à un peu moins d’un quart de la dette globale due par le vendeur. Les époux devaient une somme de 1,5 million d’euros à l’acquéreur au titre de la garantie de passif et le bien immobilier aliéné avait été évalué à 420 000 euros. Le prix du bien avait donc été déterminé dans l’acte.

9. Le contrat de vente en question ne contenait certes pas de clause relative à la détermination ultérieure du prix. Or la validité du contrat n’est subordonnée, a priori, qu’à l’accord des parties sur la chose et le prix, conformément à la lettre de l’article 1583 du Code civil9. Toutefois, les parties ont convenu que le paiement du prix se ferait par compensation avec une créance de garantie de passif.

B – Le paiement du prix prévu par compensation

10. L’objectif d’une garantie de passif est d’engager le vendeur à indemniser l’acheteur pour tout élément de passif fiscal et social non révélé à la date de la cession. Le vendeur, qui avait déclaré au moment de la cession des actions et parts sociales des sociétés Bertlinck et Ficap, qu’il n’existait au passif des sociétés aucune dette occulte, l’avait assortie d’une contre-garantie. Il avait fait le choix d’une sûreté réelle immobilière, en l’espèce la promesse d’hypothèque portant sur la maison. Or la cour d’appel retenait que l’une des deux conventions conclues en novembre 2012 ne contenait pas l’identité du bénéficiaire de la garantie de passif et d’actif et qu’il n’était pas possible de la déduire de la promesse d’hypothèque. Dès lors, elle affirmait que « M. X n’était pas le créancier de la garantie de passif ». Ce n’était pas le cessionnaire du titre qui était le créancier de la somme due mais la société, la clause pouvant uniquement fonder l’action de la société en paiement d’une indemnité.

11. Le fait que l’une des conventions établies entre les parties ne visait pas le bénéficiaire, et alors que la promesse d’hypothèque était consentie à son nom, permettait-il de refuser le bénéfice de l’ensemble de la garantie d’actif et de passif ? Le demandeur au pourvoi relevait, au titre des prétentions invoquées, que la convention d’hypothèque était l’accessoire du rapport d’obligation né de la garantie de passif. Selon lui, étant donné qu’il était désigné comme le bénéficiaire de cette sûreté, il était nécessairement le créancier de la garantie de passif. Toutefois, la Cour de cassation ne s’est pas prononcée sur cet argument ni sur celui de la modalité de paiement du prix de la vente réalisée par compensation car cela n’affectait en rien l’existence du prix et la validité du contrat.

12. La haute juridiction a relevé que le prix ayant été déterminé dans une clause du contrat, la volonté des parties s’était exprimée et l’accord sur la chose et le prix suffit à conclure à la validité de la formation de la vente. Elle a réaffirmé que la vente n’est pas nulle quand bien même la compensation n’a pas pu se réaliser, censurant ainsi le motif des juges du fond concernant l’absence de cause.

A – Une contrepartie non dérisoire au moment de la formation du contrat

14. Le vocable utilisé par la cour d’appel doit être analysé puisqu’elle a considéré que la reconnaissance de dette des vendeurs à son profit est « sans cause » (nous soulignons). L’ancien article 1131 du Code civil prévoyait que « l’obligation sans cause ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ». S’agissant des contrats conclus avant le 1er octobre 2016, ils demeurent soumis à la loi ancienne10. Lorsque l’obligation d’une des parties est dépourvue d’objet à la date de conclusion du contrat, l’engagement du cocontractant est nul, faute de cause. On en trouve d’assez nombreuses applications en jurisprudence11. L’exigence d’une contrepartie non illusoire ou dérisoire a été consacrée par le nouvel article 1169 du Code civil même si la notion de cause a été supprimée. Il avait été relevé, à cet effet, que la suppression de la cause par la réforme du droit des obligations était un trompe-l’œil car ses fonctions étaient maintenues à travers le contrôle, notamment, de la contrepartie12.

15. Lorsque la cour d’appel affirme que la reconnaissance de dette des vendeurs au profit de l’acquéreur est « sans cause », elle fait référence à une notion objective ou classique de la cause, qu’il faut désormais entendre comme l’absence de « contrepartie convenue »13. Dans les contrats synallagmatiques, l’obligation de chacune des parties trouve sa cause dans la contre-prestation convenue et attendue, c’est-à-dire l’obligation de l’autre ; dans la vente, il s’agit du prix pour le vendeur et de la chose pour l’acheteur. C’est précisément ce que l’article 1582 du Code civil précise en ce qui concerne la vente. Cependant, dans cet arrêt, la cause de l’obligation des vendeurs n’était pas l’obtention de la contre-valeur en argent mais la compensation d’une dette qu’ils avaient à l’égard de l’acquéreur.

16. Selon la cour d’appel, étant donné que la compensation était impossible, il fallait en déduire une absence de cause qui entraînait l’annulation de la vente. Les juges du fond se rangeaient du côté d’une doctrine qui considère que le rôle de la cause peut se poursuivre lors de l’exécution du contrat14. Lorsque les époux et l’acquéreur ont finalisé la vente de la maison, ils s’étaient préalablement entendus sur le fait que le prix de la maison venait partiellement compenser la dette qu’ils avaient à l’égard de l’acquéreur. Les mobiles du contrat de vente, déterminants au moment de sa formation, ne doivent pas avoir disparu, auquel cas le contrat serait dépourvu de cause aujourd’hui. N’était-ce pas le cas dès lors que la modalité de paiement prévue au stade de la formation du contrat était de réalisation impossible ? Ce n’est pas ce qu’a jugé la Cour de cassation.

17. En rappelant que « le prix de vente avait été déterminé dans l’acte », la Cour de cassation distingue bien la question de validité du contrat de celle liée à son exécution. Selon la haute juridiction, la contrepartie s’apprécie au moment de la formation du contrat, thèse partagée par une autre partie de la doctrine15. La rédaction de l’article 1169 du Code civil semble renforcer cette thèse puisque, désormais, le texte dispose explicitement que le contrat sera nul si, « au moment de sa formation », la contrepartie est illusoire ou dérisoire. La contrepartie existant de façon claire au moment de la formation du contrat, l’existence du prix n’est pas affectée par des difficultés ultérieures liées à son exécution.

B – Une distinction opérée entre l’existence du prix et les modalités de son paiement

18. Le fait que le prix ne puisse pas être payé, parce que les parties en ont renvoyé le paiement à une dette du vendeur à l’égard de l’acheteur qui s’avère inexistante, ne doit pas affecter la validité du contrat de vente. Bien que ce prix devienne impossible à payer, cela ne remet pas en cause son existence en tant que telle. Partant, peu importe, selon la Cour, que les modalités de paiement ne puissent pas être respectées. Or les vendeurs auraient-ils conclu la vente s’ils avaient su que le respect de cette condition était impossible ?

19. En effet, il est permis d’ériger les éléments accessoires, tels que les modalités de paiement du prix, non envisagées par les articles précités du Code civil, au rang des éléments constitutifs du contrat de vente. S’il est démontré que ces modalités de paiement sont un élément déterminant de la convention, alors elles peuvent devenir une condition au stade de la formation du contrat, ce que la jurisprudence a déjà admis16. La Cour de cassation n’a pas eu à s’interroger sur le point de savoir si cette modalité était une condition à l’engagement des parties. Pourtant, il semblerait que les vendeurs auraient pu soutenir une telle argumentation puisque la dette était finalement inexistante à l’égard de l’acheteur. Le paiement du prix correspondait à la compensation par l’hypothèque promise dans le cas où la garantie de passif se déclencherait, garantie de passif dont seule la société était en fait créancière.

20. En définitive, contrairement à la cour d’appel qui a affirmé que la dette n’existait pas, qu’il n’y avait pas de prix et en a donc conclu à l’absence de cause, la Cour de cassation a constaté une impossibilité de payer conformément aux modalités prévues mais a confirmé l’existence du prix et de la contrepartie. Au-delà des particularités de l’espèce, la Cour de cassation a réaffirmé que la vente est parfaite dès que les parties conviennent de la chose et du prix, quand bien même les modalités du paiement de ce prix ne seraient pas exécutées ultérieurement.