Condition suspensive d’obtention du permis de construire : impossibilité de modification unilatérale du projet de construction

Publié le 22/07/2022 - mis à jour le 22/07/2022 à 9H56
Chantier, travaux
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Compte tenu du manquement contractuel du bénéficiaire, le promettant qui n’avait pas fait obstruction de manière abusive à la vente du bien, mais s’est seulement prévalu du non-respect par son contractant de ses propres obligations, peut prétendre au bénéfice de la clause pénale prévue par la promesse de vente.

Cass. 3e civ., 1er avr. 2021, no 20-14194

Du permis de construire au permis d’aménager. En l’espèce1, la société civile immobilière La Provençale (la SCI) a promis de vendre un bien immobilier à la société Bodard sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire pour une surface de 1 100 m2, un prix minimum étant fixé mais variant à la hausse en fonction du nombre de mètres carrés supplémentaires accordés. L’acquéreur ne dépose pas une demande de permis de construire pour une surface de 1 100 m2 mais une demande de déclaration préalable de travaux concernant un projet de division de la parcelle en quatre lots. Après mise en demeure, la SCI a constaté que la société Bodard ne justifiait pas avoir obtenu le permis de construire dans le délai convenu et qu’elle n’avait pas accepté la modification du projet initial de construction, si bien que la SCI a invoqué la caducité de la promesse de vente. La SCI a notifié la caducité de la promesse de vente et sollicité le paiement de la clause pénale s’élevant à 45 000 €. Selon la Cour de cassation, compte tenu du manquement contractuel de la société Bodard, la SCI, qui n’avait pas fait obstruction de manière abusive à la vente du bien, mais s’était seulement prévalue du non-respect par son contractant de ses propres obligations d’obtenir le permis de construire (I), pouvait prétendre au bénéfice de la clause pénale prévue par la promesse de vente (II).

I – Vente conditionnelle d’un terrain à bâtir soumise à l’obtention du permis de construire

Vente conditionnelle. La conclusion d’une promesse de vente d’un terrain à bâtir est conditionnée à l’obtention d’une autorisation urbanistique (A) dont le projet de construction ne peut être modifié unilatéralement par l’acquéreur (B).

A – Autorisations urbanistiques affectant l’avant-contrat

Certificat d’urbanisme. Comme le rappelle une réponse ministérielle, il existe d’une part, le certificat d’urbanisme d’informations générales prévu à l’article L. 410-1, a), du Code de l’urbanisme et, d’autre part, le certificat d’urbanisme pré-opérationnel de l’article L. 410-1, b), du même code2. Pour surprenant que puisse sembler le certificat d’urbanisme, il est cependant facile de justifier que ce dernier a un caractère réel depuis l’importante décision du Conseil d’État rendue le 15 décembre 20153, qui estime que « [l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme ne réserve pas] à la personne qui a présenté la demande de certificat les droits qu’il confère, pendant 18 mois, à l’application des dispositions d’urbanisme, du régime des taxes et participations d’urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété existant à la date du certificat d’urbanisme ». Le bénéfice d’un certificat d’urbanisme peut donc être invoqué par une autre personne que celle qui l’a demandé. C’est d’ailleurs une opinion fort accréditée en matière de permis de construire qui estime que ce dernier « (…) est un acte individuel créateur de droit de nature réelle (…) »4. Pour autant on rappellera « qu’un certificat d’urbanisme positif n’est qu’un acte d’information, et non une autorisation »5. Il est évident que dans ces conditions il convient de subordonner la réalisation de l’avant-contrat à l’octroi du permis de construire6.

Condition suspensive d’obtention du permis de construire. Il est admis que « le permis de construire qui a une nature réelle est un acte individuel créateur de droit qui fait grief ». Pour autant, ce caractère réel du permis de construire n’efface pas totalement la personne du titulaire qui est prise en considération en matière de transfert de permis de construire7. Selon l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux peuvent avoir la qualité de pétitionnaires8. En l’espèce, la condition suspensive stipule que « la réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire pour la réalisation sur le bien objet de la présente convention de l’opération suivante : un programme de construction immobilière avec ses équipements annexes de 1 100 m2 de surface plancher minimum. Le bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier de permis de construire et ce dans un délai de 12 mois à compter de ce jour au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce 8 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant sera délié de toute obligation sans indemnité ».

Autorisation de lotissement. Naguère, le droit de l’urbanisme ne reconnaissait pas les règles des lotissements qui relevaient principalement des règles de droit privé9. Ce n’est qu’à partir de la loi dite Cornudet du 14 mars 191910 que le législateur a instauré un plan d’aménagement, d’embellissement et d’extension (PAEE) pour les « groupes d’habitations et les lotissements créés et développés par des associations, des sociétés ou des particuliers »11. Par la suite, les pouvoirs publics français n’ont eu de cesse d’encadrer la réglementation des lotissements12. C’est ainsi qu’un bon nombre de lois à caractère urbanistique et pénal sont apparues dès le début de la Ve République13. En l’espèce, l’acquéreur a déposé une déclaration préalable de travaux concernant un projet de division de la parcelle en quatre lots afin d’obtenir une non-opposition de la mairie.

B – Modification substantielle du projet de construction

Contiguïté et une seule et même enveloppe du bâti. En droit de l’urbanisme, la notion de modification d’un projet d’agrandissement n’est pas aisée à appréhender. C’est ainsi que l’examen de la jurisprudence du Conseil d’État révèle qu’une construction dont les dimensions sont comparables à celles du bâtiment auquel elle s’intègre est exclue de la qualification juridique d’extension14 ou de juxtaposition d’un nouveau bâtiment15.

Extensions démesurées. Selon la réponse du ministère de l’Égalité des territoires et du Logement s’agissant du terme « mesuré », la jurisprudence porte souvent sur des cas « démesurés »16. Le Conseil d’État refuse le qualificatif de « mesuré » en fonction de l’importance de l’extension et de sa nature. Ainsi, ne sont pas des extensions mesurées :

  • la réhabilitation et l’extension d’un bâtiment de 65,87 à 111 m217 ;

  • la modification des volumes du bâtiment préexistant par une élévation de 2,83 à 5,27 m ;

  • la création d’un nouvel espace habitable et d’une terrasse couverte18 ;

  • l’accroissement de 73 % de l’emprise au sol d’un chalet et la création au premier étage d’une surface habitable jusque-là inexistante19 ;

  • le passage de 76 à 168 m2 de la surface hors œuvre nette (SHON) existante20 ;

  • une extension représentant 55 % de la surface existante21.

En revanche, une extension de 30 % a été considérée comme « mesurée »22.

Changement substantiel de projet de construction. En l’espèce, l’acquéreur procède à un changement de nature du projet de construction de type collectif pour la remplacer par une opération sous forme de lotissement de quatre logements de standing. En effet, le projet initial prévoyait un programme de construction immobilière avec ses équipements annexes de 1 100 m2 de surface plancher minimum. Certes, l’acquéreur a informé le notaire de sa volonté de modifier la nature du projet de construction de type collectif tel que prévu initialement pour réaliser en lieu et place une opération sous forme de lotissement de quatre logements de standing, et ce de manière à éviter de devoir déposer un permis de construire compte tenu de la forte probabilité d’un recours juridictionnel de la part des riverains.

II – Non-réalisation de la condition suspensive conventionnelle d’obtention d’un permis de construire

Caducité de la promesse unilatérale de vente et paiement de la clause pénale. Selon la haute juridiction, la clause pénale versée par l’acquéreur et stipulée sous la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire doit être versée au vendeur puisque l’acquéreur a modifié unilatéralement le projet de construction initial (A). L’action en justice opposant les parties ayant été introduite avant le 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-31 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, il est légitime de se demander si la solution rendue par la haute juridiction serait de même nature sous l’empire de l’ordonnance de 2016 (B).

A – Mise en œuvre de la clause pénale

Un acompte sur le prix également dénommé dépôt de garantie. D’aucuns estiment que l’acompte est une avance sur le prix et est bloqué sur le compte de séquestre jusqu’à la vente définitive. Il sera déduit du prix de vente le jour de la vente définitive23. En somme c’est un paiement partiel, un versement à valoir sur une somme plus forte qui devra être payée24.

Une clause pénale. C’est une peine privée qui représente un forfait de dommages et intérêts pour le cas d’inexécution de l’avant-contrat25. Rien ne fait obstacle à ce que les parties conviennent de stipuler, en plus de l’acompte, une clause pénale dont le montant est de même importance26. En somme, la clause pénale s’ajoute à l’acompte sur le prix. La doctrine comme la jurisprudence retiennent la même approche conceptuelle de la clause pénale en proclamant que la « clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution »27. De plus on sait que la clause pénale a un effet comminatoire qui la distingue nettement de la faculté de résiliation qui a un effet libératoire28. La formule fréquemment insérée dans une promesse unilatérale de vente d’immeuble est relatée comme suit : « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique définitif résultant de la présente promesse de vente inexécutée, elle serait redevable de payer à l’autre partie, à titre de clause pénale la somme de X € en vertu de l’article 1231-5 du Code civil ».

Une indemnité d’immobilisation. Elle est stipulée dans une promesse unilatérale de vente et fonctionne sur le même principe que l’acompte29 si bien qu’elle peut être séquestrée. On s’accorde généralement pour reconnaître qu’une indemnité d’immobilisation de 10 % du prix de vente est destinée à compenser le préjudice du promettant en cas de non-signature de la vente par le seul fait du bénéficiaire. En effet, en considération de la promesse faite au bénéficiaire acquéreur par le promettant vendeur et en contrepartie de l’obligation que ce dernier assume de ne pas disposer de l’immeuble pendant le délai stipulé d’un commun accord dans l’avant-contrat, il est versé une indemnité d’immobilisation30. En l’espèce, il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle le promettant sollicitait le paiement de la somme de 45 000 € en application de la clause pénale prévue par l’acte du 17 octobre 2013.

Les arrhes et la clause de dédit. On rappellera que les arrhes sont un moyen de dédit permettant à chaque partie de se départir de son obligation : celui qui les a versées en les abandonnant, celui qui les a reçues en restituant le double31. Il paraît certain que l’indemnité d’immobilisation ne constitue pas des arrhes, mais le prix forfaitaire de l’indisponibilité du bien objet de la promesse unilatérale de vente. En conséquence, le promettant renonce généralement à se prévaloir des dispositions de l’article 1590 du Code civil32. Le dédit est la somme à payer par l’une ou l’autre des parties pour le cas où l’une d’elles déciderait de ne pas exécuter le contrat33.

B – De l’ancien article 1178 du Code civil au nouvel article 1304-3 dudit code, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016

L’article 1178 ancien du Code civil, applicable aux relations des parties. En l’espèce, il était relevé qu’en application de l’article 1178 ancien du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement, et qu’il convient donc de rechercher si la SASU Bodard a, de bonne foi, ainsi que le prescrit l’article 1134, alinéa 2, du Code civil, exécuté son engagement de déposer une demande de permis de construire dans les termes prévus par le compromis de vente qui précisait que le bénéficiaire devait justifier auprès du promettant d’un dossier complet de demande de permis de construire dans un délai de 12 mois, à défaut de quoi, après un délai de 8 jours suite à mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le promettant serait délié de toute obligation et sans indemnité. En d’autres termes, le vendeur réclamait ainsi le montant de la clause pénale sur le fondement de l’ancien article 1178 du Code civil34. En effet, il convient d’observer que l’arrêt rapporté a été rendu dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 si bien que l’article 1178 du Code civil était applicable. Est-ce à dire qu’il conviendra à l’avenir de se référer au nouvel article 1304-3 du Code civil ? Nous en sommes convaincus comme d’autres auteurs35, car il a été jugé récemment par la cour d’appel de Colmar, que « la non-obtention du prêt dans le délai convenu par suite du comportement fautif de M. K. autorise les consorts B., vendeurs, à se prévaloir de la clause ci-dessus visée et des dispositions de l’article 1178 ancien du Code civil repris à droit constant par l’article 1304-3, en vertu desquelles la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement, et par voie de conséquence, à demander l’application de la clause pénale de 35 000 € stipulée à l’article 9 »36.

Conclusion. Dans l’hypothèse d’une modification du projet de construction, la sagesse recommande de s’en tenir à formaliser un avenant à la promesse unilatérale de vente avant l’arrivée du terme initial, sur la base du modèle ci-dessous.

Notes de bas de pages

  • 1.
    P. Perpoil, « L’acheteur ne peut pas modifier son projet de construction sans l’accord du vendeur », La Quotidienne, 7 mai 2021.
  • 2.
    Rép. min. n° 25914 : JOAN Q, 27 août 2013, p. 9074, J.-C. Fromantin ; Defrénois flash 16 sept. 2013, n° 119s9, p. 5.
  • 3.
    J.-P. Meng, « Droits attachés au certificat d’urbanisme », Defrénois 15 juin 2016, n° 123s2, p. 620 – CE, 15 déc. 2015, n° 374026 : Lebon T., à paraître ; BJDU 2016, p. 112, R. Decout-Paolini.
  • 4.
    JCP A 2004, 1810, P. Billet.
  • 5.
    G. Liet-Veaux, v° Certificat d’urbanisme, JCl. Administratif, fasc. 445-60, n° 8, 2016.
  • 6.
    G. Morin, M. Vion et S. Prigent, Recueils de solutions d’examens professionnels, t. 1, Actes courants, 2017, Defrénois, p. 5.
  • 7.
    JCP A 2004, 1810, note P. Billet ; P.-L. Niel, « Le permis de construire ne peut être transféré qu’avec l’accord du bénéficiaire initial », Defrénois 30 mai 2005, n° 38163, p. 866.
  • 8.
    8 A.-S. Chevillard-Buisson, « Le bénéficiaire d’une promesse de vente peut-il demander un permis de construire ? », https://lext.so/eGyaKU.
  • 9.
    L. Herrmann, « Le lotissement en France : histoire réglementaire de la construction d’un outil de production de la ville, 27 avril 2018 », https://lext.so/M9cBxp.
  • 10.
    F. Benchendikh, v° Urbanisme opérationnel – Introduction, JCl. Administratif, fasc. 546, nos 19 et s., 2019.
  • 11.
    F. Benchendikh, v° Urbanisme opérationnel – Introduction, JCl. Administratif, fasc. 546, nos 19 et s., 2019.
  • 12.
    F. Benchendikh, v° Urbanisme opérationnel – Introduction, JCl. Administratif, fasc. 546, nos 19 et s., 2019.
  • 13.
    F. Benchendikh, v° Urbanisme opérationnel – Introduction, JCl. Administratif, fasc. 546, nos 19 et s., et nos 20 et s., 2019. Cons. const., 19 oct. 2018, n° 2018-740 QPC, Mme Simone P. et a. (modification des documents d’un lotissement), p. 7, commentaire de la décision n° 2018-740 QPC du 19 octobre 2018, MmeSimone P. et a. (modification des documents d’un lotissement), p. 7, in https://lext.so/-g_KX2.
  • 14.
    CE, 15 juin 1992, n° 99470, Mme A. Baud.
  • 15.
    CE, 27 janv. 1995, n° 19276, SCI du domaine de Tournon et a.
  • 16.
    Rép. min. : JO Sénat, 20 févr. 2014, p. 476 ; J.-L. Bergel, « Prise en compte du critère de l’importance des travaux d’extension », Le Lamy Droit Immobilier 2019, n° 491.
  • 17.
    CE, 31 mars 1993, n° 94686, Cne de Gatigne.
  • 18.
    CE, 23 févr. 1990, n° 950274, M. Basquin c/ Cne de Leucate.
  • 19.
    CE, 5 juin 1992, n° 119164, M. Perpina.
  • 20.
    CE, 24 janv. 1994, n° 127910, M. Balhosa.
  • 21.
    CE, 30 mars 1994, n° 134550, M. Daguet et a.
  • 22.
    CE, 18 nov. 2009, n° 326479, Suzanne Quillaud ; Rép. min. : JO Sénat, 20 févr. 2014, p. 476.
  • 23.
    En quoi consiste le compte de séquestre ? V. https://www.hellopret.fr/achat-immobilier/compte-sequestre/.
  • 24.
    C. Bastard de Crisnay, « Brèves remarques sur l’application du cautionnement et de la garantie à première demande en matière de promesse unilatérale de vente », Defrénois 30 nov. 1992, p. 1393.
  • 25.
    C. Bastard de Crisnay, « Brèves remarques sur l’application du cautionnement et de la garantie à première demande en matière de promesse unilatérale de vente », Defrénois 30 nov. 1992, p. 1393.
  • 26.
    G. Morin, M. Vion et S. Prigent, Recueils de solutions d’examens professionnels, t. 1, Actes courants, 2017, Defrénois, p. 9.
  • 27.
    Cass. 3e civ., 5 déc. 1984, n° 83-11788 : B. Fages, « Indemnité d’immobilisation et clause pénale », Le Lamy Droit du Contrat, n° 246.
  • 28.
    C. Chabas, L’inexécution licite du contrat, 2002, LGDJ, p. 122, n° 1124 ; A. Vaissière, « À propos de la résiliation unilatérale des contrats à durée déterminée », RLDC 2006/29, spéc. p. 70.
  • 29.
    En quoi consiste le compte de séquestre ? v. https://www.hellopret.fr/achat-immobilier/compte-sequestre/.
  • 30.
    P.-L. Niel, « La levée de l’option d’une promesse unilatérale de vente (pendente conditione) et la non-réalisation de la condition suspensive », LPA 8 juin 2020, n° 153p9, p. 13.
  • 31.
    C. Bastard de Crisnay, « Brèves remarques sur l’application du cautionnement et de la garantie à première demande en matière de promesse unilatérale de vente », Defrénois 30 nov. 1992, p. 1393.
  • 32.
    P.-L. Niel, « La levée de l’option d’une promesse unilatérale de vente (pendente conditione) et la non-réalisation de la condition suspensive », LPA 8 juin 2020, n° 153p9, p. 13.
  • 33.
    C. Bastard de Crisnay, « Brèves remarques sur l’application du cautionnement et de la garantie à première demande en matière de promesse unilatérale de vente », Defrénois 30 nov. 1992, p. 1393.
  • 34.
    P. Vignalou, « Défaillance d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt : à trois, n’est-ce pas mieux qu’à deux ? », Defrénois 6 mai 2021, n° 200r9, p. 25.
  • 35.
    En ce sens, P. Perpoil, « L’acheteur ne peut pas modifier son projet de construction sans l’accord du vendeur », La Quotidienne, 7 mai 2021.
  • 36.
    CA Colmar, 2e ch. civ., 18 févr. 2021, n° 18/04338.
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