L’inopposabilité d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés à un vendeur profane en raison de ses compétences techniques en matière de terrassement

Publié le 09/09/2016

Un entrepreneur de terrassement qui réalise des travaux de décaissement d’une paroi et crée une falaise sur son propre bien immobilier acquiert la qualité de vendeur professionnel en cas de revente dudit bien. Il est ainsi réputé connaître les vices du bien vendu et tenu à la garantie des vices cachés envers les acquéreurs.

Cass. 3e civ., 24 mars 2016, no 13-20432, F–D

Le présent arrêt est relatif à l’inopposabilité d’une clause de garantie des vices cachés en raison des connaissances techniques en terrassement que possède l’un des vendeurs.

L’article 1643 du Code civil dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Il en résulte que la garantie des vices cachés peut être écartée par une clause à condition que le vendeur n’ait pas eu connaissance des vices de la chose, clause d’exclusion de garantie qui est, en pratique, souvent stipulée.

En outre, il est acquis que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices, auquel est assimilé le vendeur de mauvaise foi, ne peut opposer une telle clause d’exclusion de garantie1. La jurisprudence a en effet précisé que le vendeur professionnel est présumé de manière irréfragable connaître les vices au jour de la vente2. Autrement dit, la clause d’exonération des vices cachés ne peut produire ses effets en présence d’un vendeur professionnel.

La distinction entre un vendeur professionnel et un vendeur occasionnel revêt alors une importance majeure lorsque l’on sait que le premier ne peut bénéficier de la clause exonératoire de garantie des vices cachés à la différence du second.

L’enjeu réside ainsi dans la possibilité d’opposer la clause excluant la garantie, afin de ne pas être tenu à réparation des dommages causés par le vice.

Or la notion de vendeur professionnel ne fait pas l’objet de définition légale. Classiquement, on entend par vendeur professionnel celui dont l’activité professionnelle principale consiste dans la vente de la chose considérée. Il s’agit donc d’un professionnel de la vente.

Cependant, force est de constater que ces dernières années, la frontière entre vendeur professionnel et vendeur occasionnel s’est amoindrie. La jurisprudence a en effet pu faire peser la présomption de mauvaise foi sur des vendeurs occasionnels, qui en raison de leurs compétences se sont vus qualifiés de professionnels.

À titre d’illustration, la Cour de cassation a déjà admis qu’est professionnel, un propriétaire qui vend la maison qu’il a construite3. Par un arrêt du 9 février 2011, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a franchi un pas supplémentaire en assimilant un vendeur occasionnel à un vendeur professionnel, du fait de son comportement4.

En adoptant une conception extensive de la notion de vendeur professionnel, la Cour de cassation étend la présomption de connaissance du vice et semble vouloir ainsi réduire l’effectivité des clauses de non-garantie des vices cachés.

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 24 mars 2016 s’inscrit dans ce courant jurisprudentiel en traitant également du sort de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés, en présence de vendeurs profanes dont l’un est un ancien entrepreneur de terrassement.

En l’espèce, l’un des trois propriétaires des deux parcelles de terre sur lesquelles ont été édifiées des maisons d’habitation, est un entrepreneur de terrassement, qui avait réalisé des travaux de décaissement d’une paroi et créé une falaise. Postérieurement à la vente desdites parcelles, la falaise située au-dessus des habitations des deux couples d’acquéreurs a subi des éboulements. Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs et la commune sur laquelle les parcelles étaient situées (commune d’Apt) en indemnisation sur le fondement de la garantie des vices cachés. Les vendeurs tentèrent pour leur défense d’opposer la clause exonératoire de la garantie des vices cachés.

Les juges du fond, refusant aux vendeurs le bénéfice de cette clause, ont retenu leur responsabilité et les ont condamnés au paiement d’une somme au titre des travaux de construction d’un mur de soutènement.

Un pourvoi en cassation a ensuite été formé par les vendeurs, composé de deux moyens dont seul le premier retiendra notre attention.

Selon leur premier moyen, dont seules la première et la troisième branches sont reproduites dans l’arrêt, les vendeurs reprochaient aux juges du fond d’avoir d’une part, présumé la mauvaise foi d’un des propriétaires du seul fait qu’il était un professionnel des remaniements de sol et d’autre part, de n’avoir pas recherché si l’inspection de la falaise par un expert n’était pas exclusive de toute mauvaise foi de la part des vendeurs.

Ils tentaient ainsi de rappeler l’absence de compétence du vendeur ancien entrepreneur de terrassements, afin que le statut de professionnel ne leur soit pas appliqué et donc in fine, afin de pouvoir faire application de la clause exclusive de la garantie des vices cachés.

Une telle argumentation n’a pas prospéré devant la Cour de cassation qui a rejeté sur ce point le pourvoi aux motifs qu’ayant relevé que l’un des propriétaires, « entrepreneur de terrassement, avait réalisé des travaux de décaissement d’une paroi et créé une falaise et ayant retenu qu’il ne pouvait, en sa qualité de professionnel des remaniements de sol, méconnaître l’importance et les risques de tels travaux en raison de la fragilisation et de l’instabilité du terrain qui en découlaient, la cour d’appel, qui a pu en déduire que les vendeurs connaissaient le vice au moment de la vente et étaient tenus à la garantie des vices cachés, a légalement justifié sa décision ».

La Cour de cassation a ainsi suivi les juges du fond de Nîmes (CA Nîmes, 28 mars 2013) en considérant que dans la mesure où le vendeur était un ancien entrepreneur de terrassement, les travaux de décaissement d’une paroi et la création de la falaise qu’il avait lui-même réalisés sur le bien vendu, faisaient de lui un professionnel réputé connaître le vice au moment de la vente et donc tenu par la garantie des vices cachés.

La Cour de cassation semble ainsi considérer le vendeur, ancien entrepreneur de terrassement, comme un vendeur professionnel en raison de sa compétence particulière en matière de terrassement.

Elle semble établir une présomption de fait de connaissance des vices déduite des compétences spécifiques du vendeur, ici en matière de terrassement, et non une présomption de droit déduite de sa qualité de professionnel.

L’arrêt laisse donc perplexe. Il existe une incertitude sur le point de savoir si ce sont les connaissances techniques du vendeur qui ont justifié l’exclusion de la garantie des vices cachés ou s’il s’agit d’une présomption de droit qui fait de lui un vendeur professionnel alors même qu’il n’est pas un vendeur de l’immobilier.

La Cour de cassation induit-elle des connaissances techniques du vendeur sa qualité de professionnel ou bien se contente-t-elle d’affirmer que la réalisation des travaux par le vendeur présume sa connaissance des vices ? Dès lors, la solution aurait-elle pu être la même, dans le cas où le vendeur n’aurait pas eu de compétences particulières en matière de terrassement ? La décision ainsi rédigée ne permet pas de l’affirmer. Seul un raisonnement par analogie avec l’arrêt de la troisième chambre civile du 10 juillet 20135 – lequel enseigne qu’est un professionnel celui qui conçoit et installe une cheminée, en dépit de son absence de compétence particulière en la matière –, permet de dire qu’elle n’aurait pas été différente.

En définitive, l’arrêt n’est qu’une réaffirmation de l’évolution du critère de la qualité de professionnel et constitue une nouvelle expression de la volonté de la Cour de cassation de protéger l’acquéreur contre les risques de travaux entrepris directement par le vendeur.

Les difficultés que peut rencontrer l’acquéreur aux fins d’exercer l’action en réparation sur le fondement de la garantie des vices cachés expliquent certainement la raison d’être de la présomption de connaissances des vices du vendeur professionnel. Il reste néanmoins toujours regrettable d’affaiblir la portée d’une clause de non-garantie des vices cachés sur laquelle les deux parties en présence se sont accordées, en principe, de manière définitive en application de la force obligatoire des contrats.

Au vu de cette jurisprudence, il est en effet fort probable que le vendeur occasionnel soit assimilé au vendeur professionnel et qu’il ne puisse se prévaloir d’une telle clause qu’il avait pourtant pris soin d’insérer au contrat. La clause sera réputée non écrite, ce qui est lourd de conséquences pour ce vendeur qui sera tenu à réparation. La solution d’espèce est d’autant plus sévère pour le vendeur condamné qui avait reçu l’avis d’un cabinet d’étude géotechnique n’ayant pas décelé un défaut de la falaise.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Cass. 3e civ., 28 mars 2007, n° 06-12299 : Bull. civ. III, n° 49 – Cass. 3e civ., 16 déc. 2009, n° 09-10540 : Bull.civ. III, n° 288.
  • 2.
    Cass. 2e civ., 30 mars 2000, n° 98-15286 : Bull. civ. II, n° 57 ; D. 2000, IR, p. 132.
  • 3.
    Cass. 3e civ., 30 mai 1996, n° 94-13416 ; Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, n° 99-10297 ; Cass. 3e civ., 6 oct. 2010, n° 09-16841 ; Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-17149 : Bull. civ. III, n° 101.
  • 4.
    Cass. 3e civ., 9 févr. 2011, n° 09-71498 : Bull. civ. III, n° 24 – v. aussi Cass. 3e civ., 11 mai 2010, n° 09-14095.
  • 5.
    Cass. 3e civ., 10 juill. 2013, n° 12-17149, préc.

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Référence : LPA 09 Sep. 2016, n° 120k5, p.17

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