Précisions sur l’action en indemnisation des vices cachés en cas de conservation de la chose sans restitution du prix de vente

Publié le 16/06/2020 - mis à jour le 19/06/2020 à 17H04

Dans un arrêt en date du 30 janvier 2020 (Cass. 3e civ., 30 janv. 2020, n° 19-10176), la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme que le vendeur qui connaissait les vices de la chose vendue est tenu de tous les dommages et intérêts envers les acquéreurs, qui peuvent exercer l’action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire. En ce sens, lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant la démolition mais que les acquéreurs choisissent de le conserver sans demander la restitution de tout ou partie du prix de vente, ces derniers sont fondés à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.

Cass. 3e civ., 30 janv. 2020, no 19-10176, PB

À travers l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 30 janvier 2020, les juges du quai de l’Horloge ajoutent une pierre à l’édifice qu’ils construisent en matière de garantie des vices cachés. Ils apportent des précisions sur l’action indemnitaire en cas de conservation de la chose sans restitution du prix de vente.

En juillet 2007, un propriétaire vend une maison d’habitation à des époux par l’intermédiaire d’un agent immobilier et selon un acte authentique dressé par un notaire. À la suite de l’apparition de désordres et après avoir obtenu une expertise judiciaire, les époux assignent le vendeur en garantie des vices cachés ainsi que le notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Le notaire appelle en garantie la société immobilière.

Le 21 juillet 2016, la cour d’appel de Bourges condamne le vendeur à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur verser une somme correspondant au coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble. Elle condamne aussi ce dernier à indemniser les acquéreurs au titre des frais et préjudices annexes. Elle fixe la part que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter au titre de leur responsabilité délictuelle à 10 % des sommes mises à la charge du vendeur.

Par un arrêt en date du 14 décembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation1 casse cette décision uniquement sur le montant des condamnations prononcées à l’encontre du vendeur, du notaire et de l’agent immobilier. Elle considère que la cour d’appel a violé le principe de réparation intégrale du préjudice en cumulant d’une part, la restitution d’une partie du prix de vente et d’autre part, l’indemnité allouée pour la démolition et la reconstruction puisque ces deux sommes compensent la perte de l’utilité de la chose. Elle précise que la restitution partielle du prix de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable qui ouvre droit à réparation au profit de l’acquéreur.

La cour d’appel de Lyon, statuant sur renvoi après cassation, fixe le montant de l’indemnisation due par le vendeur aux acquéreurs. Dans un arrêt du 27 septembre 2018, elle condamne le vendeur à payer aux acquéreurs, outre une somme correspondant aux frais et préjudices annexes, le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble. Elle rappelle ensuite que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter 10 % du montant de cette condamnation.

Le vendeur forme un pourvoi principal alors que le notaire et la société immobilière forment chacun un pourvoi incident. Ces derniers font grief à l’arrêt de condamner le vendeur à payer aux acquéreurs le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, mais également de rappeler que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter l’indemnisation à revenir aux époux à concurrence de 10 % des sommes mises à la charge du vendeur.

Les demandeurs aux pourvois reprochent aux juges du fond d’avoir violé l’article 1645 du Code civil et le principe de réparation intégrale du préjudice. Ils soutiennent que les dommages et intérêts versés en application de l’article 1645 du Code civil réparent des préjudices distincts de la réparation des vices cachés et qu’en cas d’action estimatoire, ils ne peuvent représenter que le coût résiduel non compensé par la restitution partielle du prix. Dès lors que les époux entendaient conserver l’immeuble en dépit des vices cachés, la cour d’appel n’aurait pas dû faire droit à la demande en paiement de la démolition et de la reconstruction de celui-ci, et ce peu important que les époux n’aient pas demandé la restitution du prix de vente ou qu’ils aient exercé leur action indemnitaire de manière autonome.

De plus, les demandeurs aux pourvois arguent que les dommages et intérêts alloués sur le fondement de l’article 1645 du Code civil n’ont pas pour objet de compenser la moindre valeur du bien due à la présence de vices cachés, celle-ci étant seulement susceptible d’entraîner une réduction du prix. La cour d’appel ne pouvait pas condamner le vendeur à verser aux époux une somme correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction totale de l’immeuble affecté de vices cachés alors que les époux avaient choisi de conserver le bien et de ne pas solliciter la restitution d’une partie du prix de vente.

En outre, les juges du fond ne se seraient pas attachés à l’objet réel de la demande et auraient, sous couvert d’indemnisation, alloué aux acquéreurs la restitution du prix de vente. Dans la mesure où la condamnation au coût de la démolition et de la reconstruction vient remédier aux vices cachés, elle tend au rééquilibrage du contrat. En mettant cette somme à la charge du notaire, la cour d’appel aurait méconnu les articles 1645 et 13822 du Code civil.

Les demandeurs aux pourvois estiment enfin que les époux ne peuvent pas solliciter l’allocation de dommages et intérêts incluant le coût intégral des travaux de démolition et de reconstruction qui, tout en mettant fin aux vices cachés, ont pour effet de permettre une rénovation complète de l’existant et par là, de faire l’acquisition d’un bien entièrement neuf pour le prix d’un bien ancien, dégradé et vétuste qu’ils avaient initialement décidé d’acquérir. Ils précisent que la cour d’appel a omis de répondre à ce moyen.

La Cour de cassation est amenée à s’interroger à propos de l’action indemnitaire en garantie des vices cachés. Les acquéreurs qui décident de garder l’immeuble atteint de vices cachés, sans demander la restitution d’une partie du prix de vente, peuvent-ils obtenir, sur le fondement de l’article 1645 du Code civil, l’allocation de dommages et intérêts incluant le coût de la démolition et de la reconstruction de celui-ci ?

Dans un arrêt en date du 30 janvier 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation considère qu’en application de l’article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers les acheteurs, qui peuvent exercer une action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire. Dès lors que l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant la démolition mais que les acquéreurs choisissent de le conserver sans demander la restitution de tout ou partie du prix de vente, le vendeur de mauvaise foi est tenu de payer des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.

La Cour de cassation opère un contrôle lourd puisqu’elle précise que c’est « à bon droit » que la cour d’appel a énoncé que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages et intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander réparation de tout préjudice imputable à un vice caché. La haute juridiction reprend les motifs des juges du fond, selon lesquels la mauvaise foi du vendeur est établie. Ces derniers ont pris en compte les évaluations de l’expert judiciaire et ont constaté que la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne. Ils ont également écarté l’enrichissement sans cause pour considérer que seules la démolition et la reconstruction du bâtiment étaient de nature à réparer le préjudice des acquéreurs. Les juges du quai de l’Horloge écartent le moyen tiré du défaut de réponse à conclusions pour retenir que la cour d’appel, qui n’a pas opéré un rééquilibrage du contrat, a pu déduire de ses constatations que la demande en indemnisation du coût de la démolition et de la reconstruction devait être accueillie. Celle-ci constituait le montant de l’indemnisation sur laquelle s’exerçait la garantie du notaire et de l’agent immobilier.

La Cour de cassation commence ainsi par rappeler le caractère autonome de l’action en indemnisation des vices cachés (I), avant de préciser l’étendue de l’indemnisation qui peut être accordée sur ce fondement (II).

I – Le rappel du caractère autonome de l’action en indemnisation des vices cachés

La présentation de l’articulation des différentes actions fondées sur la garantie des vices cachés (A) permettra de comprendre pourquoi les acquéreurs ont fait le choix de baser leur argumentation uniquement sur l’action en indemnisation (B).

A – L’articulation des différentes actions fondées sur la garantie des vices cachés

Dans l’affaire soumise à la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les acquéreurs d’un immeuble ont exercé une action en justice car ils ont découvert que celui-ci était atteint de vices cachés. Le vice caché est un défaut de la chose vendue qui ne se révèle pas à premier examen et qui la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas acquis la chose, ou en aurait donné un prix moindre, s’il l’avait connu3. L’article 1644 du Code civil offre un choix à l’acheteur d’une chose atteinte d’un vice caché4. Ce dernier peut, d’une part, demander la résolution du contrat en exerçant l’action rédhibitoire. Dans cette hypothèse, il y a restitution de la chose et du prix puisque les obligations nées du contrat disparaissent rétroactivement. L’acheteur peut, d’autre part, exercer l’action estimatoire, qui lui permet de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix en raison de la perte de l’utilité de celle-ci. La perte de l’utilité s’apprécie au regard de la perte de valeur de la chose5. Quelle que soit l’action choisie par l’acquéreur, celui-ci peut exercer, en sus, une action indemnitaire sur le fondement de l’article 1645 du Code civil. En l’espèce, les acquéreurs souhaitent conserver l’immeuble. Ils n’ont donc pas exercé l’action rédhibitoire mais estimatoire en vue d’obtenir un remboursement partiel, correspondant à la perte de la qualité de l’immeuble en raison des vices cachés. Cette action ne tend pas à faire disparaître les vices cachés. Elle se distingue de l’action en réparation du préjudice, qui replace les acquéreurs dans la situation où ils se seraient trouvés si la chose vendue n’avait pas été affectée d’un vice6. En cas de vice matériel, l’action en indemnisation permet de financer les réparations nécessaires à la remise en état du bien pour que l’acheteur retrouve l’usage qu’il attendait de la chose7. Quand il sollicite la diminution du prix de la vente, l’acquéreur d’une chose viciée peut également demander des dommages et intérêts. Dans l’affaire soumise à la haute juridiction, les acquéreurs ont, au départ, intenté une action estimatoire et sollicité la réparation du préjudice subi. La cour d’appel de Bourges leur a accordé la restitution d’une partie du prix de vente et une indemnité pour démolition et reconstruction. Cet arrêt a été cassé par la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui considère que ces sommes compensent l’une et l’autre la perte de l’utilité de la chose, c’est-à-dire la perte de la qualité de la chose8. Si le but de l’action estimatoire n’est pas de réparer les préjudices, elle peut avoir cet effet9. Les dommages et intérêts ne doivent pas réparer un préjudice qui est déjà compensé par l’action estimatoire. Il est impossible pour les acquéreurs de cumuler deux sommes qui leur permettent à la fois d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente et la remise à neuf du bien. La doctrine évoque « des avantages incompatibles »10. Dans la mesure où les acquéreurs exercent une action estimatoire, la restitution du prix de vente doit être prise en compte dans l’évaluation des dommages et intérêts. Dès lors que les dommages et intérêts excèdent la restitution, ils ne peuvent être alloués qu’après déduction du montant de la restitution. Le but est d’éviter une double indemnisation. Un auteur illustre parfaitement cette idée en indiquant que « l’ampleur du préjudice ainsi calculé par soustraction varie selon qu’il est ou non procédé à des restitutions »11.

À la suite de la solution posée par la Cour de cassation, les acquéreurs ont modifié leur raisonnement. Devant la cour d’appel de renvoi, ils ont maintenu leur choix de conserver la maison, mais ils ont fondé leur argumentation uniquement sur l’article 1645 du Code civil. Ils ne demandent plus la restitution d’une partie du prix de vente, ils réclament seulement des dommages et intérêts. Ils font donc le choix d’exercer uniquement l’action en indemnisation des vices cachés.

B – Le choix des acquéreurs d’exercer uniquement l’action en indemnisation des vices cachés

L’action en dommages et intérêts exercée sur le fondement de l’article 1645 du Code civil suppose la mauvaise foi du vendeur12. Cette condition ne soulevait pas de difficulté en l’espèce puisque le vendeur de la maison avait connaissance des vices affectant celle-ci. La Cour de cassation se contente alors de préciser que les juges du fond ont bien caractérisé la mauvaise foi du vendeur. La question de l’autonomie de l’action en indemnisation était en revanche soulevée par les demandeurs aux pourvois. La recevabilité de la demande en réparation des préjudices subis n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire. Le caractère autonome de l’action en indemnisation est affirmé par une jurisprudence constante13. La doctrine explique que, si la demande en réparation « peut accompagner la demande en résolution du contrat ou en réduction du prix »14, elle « peut, tout aussi bien, être exercée de manière indépendante par l’acheteur »15. Les acheteurs étaient fondés à exercer l’action en réparation seule devant la cour d’appel de renvoi. Les demandeurs aux pourvois ont toutefois tenté de faire valoir que la demande des acheteurs s’insérait dans le cadre d’une action estimatoire et ce, peu importe la qualification qu’ils lui avaient donnée. Ils considéraient que, dans la mesure où les acheteurs avaient choisi de conserver le bien, ils avaient nécessairement exercé une action estimatoire. La Cour de cassation a, en toute logique, rejeté cette argumentation pour réaffirmer l’autonomie de l’action indemnitaire par rapport à l’action estimatoire. Les acquéreurs ont fait le choix de se fonder uniquement sur les dispositions de l’article 1645 du Code civil pour obtenir la réparation du préjudice lié aux vices cachés. Cette stratégie amène à s’interroger sur l’étendue de la réparation que les époux peuvent obtenir.

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II – L’étendue de l’indemnisation accordée sur le fondement de la garantie des vices cachés

La reconnaissance du coût des travaux nécessaires à la suppression des vices comme un préjudice réparable (A) permet aux acquéreurs d’obtenir une réparation dont le montant est supérieur au prix de vente de l’immeuble (B).

A – Le coût des travaux nécessaires à la suppression des vices : un préjudice réparable

Les acheteurs qui agissent sur le fondement de l’article 1645 du Code civil peuvent obtenir l’indemnisation de tout préjudice imputable aux vices cachés, conformément au principe de réparation intégrale des préjudices. Les demandeurs aux pourvois invoquent l’idée selon laquelle la demande des acquéreurs ne tend pas à la réparation des préjudices subis en raison des vices cachés. Ils estiment que, sous couvert de l’indemnisation des préjudices subis, les acquéreurs cherchent à obtenir la restitution d’une partie du prix de vente qu’ils avaient choisi de ne pas solliciter. En somme, les acquéreurs détourneraient l’action indemnitaire de sa finalité réparatrice. Ils lui substitueraient la finalité attachée à l’action estimatoire, à savoir la compensation de la perte de l’utilité de la chose. En outre, le notaire précise qu’il ne peut pas être condamné à garantir le vendeur contre une condamnation qui ne vise pas à réparer un préjudice mais qui tend à rééquilibrer le contrat conclu entre les parties. En ce sens, la jurisprudence considère que, lorsque la réparation du préjudice s’analyse en une diminution du prix de vente, il ne s’agit pas d’un préjudice réparable. Cette solution a notamment été rendue à propos d’une faute dans le mesurage de la surface16 et d’un déficit de surface d’un bien immobilier17. La restitution est une obligation légale qui pèse sur le vendeur à la suite de l’anéantissement du contrat. Elle ne peut pas être mise à la charge de l’agent immobilier et du notaire. Or en l’espèce, les acquéreurs ne tentent pas d’obtenir, sous couvert de l’indemnisation des préjudices, le remboursement d’une partie du prix de vente. Ils réclament l’indemnisation des préjudices qui résultent des vices cachés. Les juges du fond ont retenu, sur la base de l’expertise, que les préjudices subis par les acheteurs pouvaient être réparés uniquement par des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble. La Cour de cassation reprend ce raisonnement pour considérer que l’action exercée par les acquéreurs tend bien à la réparation des préjudices et non pas à diminuer le prix de vente. Elle écarte le moyen tiré du défaut de réponse à conclusions et précise que la cour d’appel a pu déduire de ses constatations que la demande en indemnisation du coût de la démolition et de la reconstruction devait être accueillie. Celle-ci constitue bien le montant de l’indemnisation sur laquelle devait s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier. La Cour de cassation affirme que le coût de la démolition et de la reconstruction est un préjudice imputable aux vices qui peut être réparé. Elle reconnaît par là que, lorsque l’action indemnitaire est exercée seule, les dommages et intérêts permettent « de financer les réparations nécessaires à la remise en état du bien et à la disparition du vice, de façon à ce que l’acquéreur retrouve l’usage attendu de la chose »18. Le montant de l’indemnité accordée aux acquéreurs en réparation du préjudice subi peut alors être supérieur au prix de vente de la chose.

B – Une indemnisation supérieure au prix de vente de l’immeuble

En vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, l’indemnité allouée au titre des vices cachés ne doit procurer à son bénéficiaire ni perte, ni profit. Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 janvier 200919 a ainsi considéré, dans le cadre d’une action estimatoire, que la réduction du prix à la charge des vendeurs doit permettre aux acquéreurs d’être en possession d’un immeuble conforme à celui qu’ils souhaitaient acquérir, mais qu’elle ne pouvait pas inclure le coût des travaux qui avaient pour effet une rénovation complète de l’existant, de réhabiliter un immeuble vétuste et dégradé. En présence d’une action estimatoire, la réduction du prix est limitée par le prix de la chose lui-même, qui ne peut pas être excédé20. Cette limite relative à la valeur de la chose ne s’applique pas lors de l’exercice d’une action indemnitaire. Les demandeurs aux pourvois ont essayé en vain de faire valoir l’enrichissement sans cause devant les juges du fond. En cassation, ils ont tenté d’obtenir la requalification de l’action indemnitaire en action estimatoire pour que la limite du prix de vente de la chose soit applicable. La troisième chambre civile de la Cour de cassation ne se montre pas sensible à cette argumentation et réaffirme la solution qu’elle avait prononcée dès 199721. En effet, les juges du quai de l’Horloge ont déjà considéré, dans une affaire similaire, que l’article 1645 du Code civil permet l’obtention d’une indemnité supérieure à la valeur de l’immeuble vendu et qu’une reconstruction peut être ordonnée même si l’immeuble est vétuste. L’action indemnitaire permet donc à l’acheteur d’obtenir des dommages et intérêts d’un montant supérieur au prix de vente de la chose viciée. Si la solution retenue par la Cour de cassation peut être justifiée par la volonté de sanctionner la mauvaise foi du vendeur, elle est particulièrement favorable aux acquéreurs qui conservent le bien et peuvent obtenir une indemnité supérieure au prix d’achat de ce dernier.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170.
  • 2.
    Devenu l’article 1240 du Code civil.
  • 3.
    C. civ., art. 1641 ; Guinchard S. et Debard T. (dir.), Lexique des termes juridiques 2019-2020, 27e éd., Dalloz, v° Vice caché.
  • 4.
    L’acquéreur exerce ce choix de manière discrétionnaire (Cass. 1re civ., 23 mai 1995, n° 93-17367 : Bull. civ. I, n° 216 – Cass. 3e civ., 20 oct. 2010, n° 09-16788 : Bull. civ. III, n° 191). V. également Mignot M., « Synthèse : Obligations des parties à la vente », JCl. Civil Code, nos 55 et s.
  • 5.
    Jourdain P., « La restitution partielle du prix de vente d’un bien laisse-t-elle place à la réparation d’un préjudice matériel ? », comm. sous Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170 : RTD civ. 2018, p. 421.
  • 6.
    Toutefois, la jurisprudence a déjà considéré que l’action estimatoire « permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés » (Cass. 3e civ., 1er févr. 2006, n° 05-10845 : Bull. civ. III, n° 22).
  • 7.
    Jourdain P., « La restitution partielle du prix de vente d’un bien laisse-t-elle place à la réparation d’un préjudice matériel ? », comm. sous Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170 : RTD civ. 2018, p. 421.
  • 8.
    L’expression employée par la Cour de cassation vise ici « les vices de la chose elle-même, la moindre qualité de la chose » (Deshayes O., « Réduction du prix et préjudice réparable », obs. sous Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170 : RDC 2018, n° 114z5, p. 29).
  • 9.
    Deshayes O., « Réduction du prix et préjudice réparable », obs. sous Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170 : RDC 2018, n° 114z5, p. 29.
  • 10.
    Deshayes O., « Réduction du prix et préjudice réparable », obs. sous Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170 : RDC 2018, n° 114z5, p. 29.
  • 11.
    Deshayes O., « Réduction du prix et préjudice réparable », obs. sous Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170 : RDC 2018, n° 114z5, p. 29.
  • 12.
    La charge de la preuve pèse sur l’acheteur (C. civ., art. 1353, al. 1). V. égal. Mignot M., « Synthèse : Obligations des parties à la vente », JCl. Civil Code, n° 60.
  • 13.
    V. not. Cass. com., 25 févr. 1981, n° 79-13851 : Bull. civ. IV, n° 111 – Cass. com., 19 juin 2012, n° 11-13176 : Bull. civ. IV, n° 132 – Cass. 1re civ., 26 sept. 2012, n° 11-22399 : Bull. civ. I, n° 192 – Cass. 3e civ., 24 juin 2015, n° 14-15205 : Bull. civ. III, n° 66 ; v. également Mignot M., « Synthèse : Obligations des parties à la vente », JCl. Civil Code, n° 59.
  • 14.
    Rép. droit immobilier Dalloz, v° Vente : Effets, 2019, n° 635, note Barret O.
  • 15.
    Rép. droit immobilier Dalloz, v° Vente : Effets, 2019, n°635, note Barret O. ; v. également Huet J., « Vente. Garantie légale contre les vices cachés. Moyens de défense du vendeur », JCl. Civil Code, fasc. 50, n° 62.
  • 16.
    Cass. 3e civ., 11 sept. 2013, n° 12-23772 : Bull. civ. III, n° 106.
  • 17.
    Cass. 1re civ., 10 juill. 2013, n° 12-22511.
  • 18.
    Jourdain P., « La restitution partielle du prix de vente d’un bien laisse-t-elle place à la réparation d’un préjudice matériel ? », comm. sous Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170 : RTD civ. 2018, p. 421 ; v. également Bucher C.-É., « Vices cachés : action estimatoire et action en réparation, restitution d’une partie du prix et préjudice réparable », note sous Cass. 3e civ., 14 déc. 2017, n° 16-24170 : AJ Contrat 2018, p. 193.
  • 19.
    Cass. 3e civ., 13 janv. 2009, n° 07-21550.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 19 avr. 2000, n° 98-12326 : Bull. civ. III, n° 87.
  • 21.
    Cass. 3e civ., 8 oct. 1997, n° 95-19808 : Bull. civ. III, n° 193.

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Référence : LPA 16 Juin. 2020, n° 151z2, p.11

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