A – La définition du bail à nourriture

La définition positive. Dès l’abord, pour cerner immédiatement ce contrat, il est permis de préciser que le bail à nourriture est une vente dont une partie du prix est convertie en obligation de soins2. Mais la qualification ne semble pas être décisive3. En effet, ce contrat innommé4 intrigue le juriste à plusieurs égards. D’une part, sa dénomination semble désuète et trompeuse puisqu’il ne s’agit pas d’un bail. En définitive, ce contrat opère un transfert de propriété à titre onéreux. D’autre part, le terme de « nourriture » semble trop restrictif de sorte que son contenu obligationnel s’étend bien au-delà des aliments où un sentiment premier l’aurait enfermé. Plus prosaïquement, il s’agit d’une « convention par laquelle un individu s’engage à loger, nourrir, vêtir, chauffer, blanchir, soigner et entretenir tant en santé qu’en maladie un autre individu moyennant l’abandon consenti par celui-ci d’un capital ou d’un bien déterminé »5. En tout état de cause, ce contrat retient l’attention car, dans le magma des figures contractuelles concourant au soutien des personnes âgées, il nous paraît être de celles qui contribuent efficacement à leur maintien à domicile. Pour s’en convaincre, il convient de remonter le fil de l’histoire et de revenir à l’origine même de ce contrat. Dans les pays de tradition germanique, un père de famille vieillissant pouvait « abandonner ses biens à ses enfants, à charge pour eux de lui fournir jusqu’à sa mort les soins, la nourriture et le logement »6. On le constate, ce contrat fait partie des « outils ancestraux de traitement de la dépendance »7. Il n’est donc pas excessif de penser que, dans le prolongement, le bail à nourriture pourrait offrir de belles perspectives pour les personnes âgées soucieuses de rester chez elles le plus longtemps possible tout en ayant une personne qui veille sur elles.

Ainsi, pour s’en tenir à la définition positive du bail à nourriture, il s’agit du transfert de propriété d’un bien immobilier moyennant un prix converti, pour partie, en obligation de soins. Toutefois, le bail à nourriture peut adopter une toute autre physionomie et ainsi prendre l’apparence d’une location ou encore d’un simple droit d’usage et d’habitation contre des soins. Il est donc protéiforme mais une constante demeure puisqu’il permet de « formaliser une aide entre deux personnes unies par un lien de confiance »8.

La définition négative. S’il convient d’entrevoir un avenir heureux9 pour le bail à nourriture envisagé comme un outil au soutien à l’avancée dans l’âge, c’est qu’il paraît être une formidable technique contractuelle à destination des personnes âgées. Cette « adoption de vieillards »10 permet à deux personnes qui n’ont pas forcément de lien de parenté, de contractualiser une forme de piété. Mais il semble être en concurrence avec d’autres mécanismes qui lui sont proches. À cet égard, il est fait allusion à la vente en viager, à la donation avec charge de soins ou encore à l’obligation alimentaire. Il convient alors de l’en différencier. D’abord, à la différence de la vente en viager, le bail à nourriture fait naître une obligation de faire en nature. Ensuite, contrairement à la donation avec charge de soins, le bail à nourriture est un contrat à titre onéreux et synallagmatique. Il opère un transfert de propriété moyennant le versement d’une somme d’argent, soit un « bouquet », et d’une obligation de soins. Il se distingue enfin de l’obligation alimentaire. Si l’obligation alimentaire est une obligation légale, le bail à nourriture reste conventionnel. Par ailleurs, le débiteur d’aliments ne se libère que par la satisfaction des besoins du créancier d’aliments. Le bail à nourriture excède donc le champ de l’obligation alimentaire puisqu’il comporte une obligation générale de soins, comprenant des soins de santé mais encore de bons égards. En somme, une sollicitude difficilement quantifiable. Dès lors, si le terme du contrat peut emporter l’extinction de la dette de soins à l’égard de la personne âgée, cela rend, à certains égards, ce contrat plus précaire. En effet, le contrat peut être librement rompu avant même que l’obligation ne soit en totalité exécutée. Il en va ainsi par exemple en cas de mésentente11 entre les contractants. Du reste, le bail à nourriture doit obéir à des conditions de validité.

B – Les conditions de validité

Le consentement de la personne âgée. Le bail à nourriture fait peser certains risques sur la personne âgée qui vend son logement en contrepartie de soins. Il est fait allusion à l’intégrité du consentement du vendeur, précisément lorsque les facultés intellectuelles sont altérées. Il est à craindre que son consentement soit forcé, extorqué, voire vicié. La personne âgée peut par exemple subir des pressions, des insistances de son entourage caractéristiques d’un vice de violence psychologique. Dès lors, il convient d’être vigilant au consentement de la personne âgée dont l’état de santé se dégrade. À cet égard, le praticien qui l’accompagne doit donc s’assurer que son consentement est « libre et éclairé ». Mais au-delà, il faut encore porter une attention toute particulière à la réalité de l’intention de l’acquéreur de prodiguer des soins. Il n’est pas incongru de penser que ce contrat pourrait être appréhendé par ce dernier comme un moyen d’accéder à la propriété à moindre frais, ce qui ferait douter de l’existence de soins ou autres bons égards. La conclusion du contrat sera donc une étape cruciale.

Le double aléa. Plus prosaïquement, il s’agira souvent de consacrer des pratiques quotidiennes de sorte que le contrat ne servira qu’à entériner les faits, le notaire se contentant d’authentifier un accord12. Pour autant, le praticien doit encore s’assurer de l’existence d’un aléa inhérent à cette figure contractuelle d’assistance. Or l’aléa est ici double. En effet, une première incertitude tient à la longévité de la personne âgée et une seconde à l’évolution de ses besoins, eux-mêmes liés à son état de santé13. À défaut d’aléa, le contrat encourt la nullité. En revanche, lorsqu’il est caractérisé, il emporte des conséquences14 comme l’absence d’action en rescision pour lésion, d’action en nullité pour indétermination du prix. Les contractants seront avertis de ces spécificités par leur notaire. Pour s’en tenir à l’aléa et au regard du contexte, se pose la question de l’évolution dans le temps des besoins. En somme, qu’en est-il lorsque l’état de santé de la personne âgée se dégrade au point qu’il nécessite une adaptation du logement ? S’agissant des dépenses pour adapter le logement, il convient de préciser que tous les frais liés à l’entretien et à l’aménagement du logement devraient en toute logique peser sur l’acquéreur, devenu propriétaire, conformément au droit commun des contrats. Dès lors que la personne âgée consent à vendre son logement moyennant une contrepartie en argent et en nature et que le contrat intègre l’aléa tenant à la longévité et à la variabilité des besoins, le bail à nourriture peut produire ses effets. Il nous semble correspondre à une communauté d’intérêts. La personne âgée peut ainsi obtenir des ressources et rompre son isolement tandis que son cocontractant, mû par la volonté de tisser des liens intergénérationnels, accède à la propriété à un prix avantageux. Cependant, des obstacles persistent, ralentissant son développement.

A – L’exigence d’une contrepartie suffisante

Prolégomènes. La difficulté de ce contrat réside dans l’exigence d’une contrepartie suffisante. Or s’agissant d’un contrat façonné par la pratique, les stipulations peuvent être variées. L’on peut trouver des obligations de soins très générales et très imprécises16 comme des obligations de soins rigoureusement déterminées17 détaillant les soins à fournir. En tout état de cause, les soins doivent être raisonnables, suffisants.

L’excès. D’une part, les soins peuvent paraître excessifs. C’est ainsi que le bail à nourriture pourra, dans les cas extrêmes, être converti en rente viagère18. Toutefois, la Cour de cassation reste ferme, « la conversion en une rente viagère de l’obligation principale de faire, qui découle du bail à nourriture, n’entraîne pas novation par changement d’objet de la convention ; qu’elle ne fait que substituer au mode d’exécution prévu au contrat un autre mode d’exécution mieux adapté aux circonstances »19. Quelques digressions s’imposent. L’obligation de soins contenue dans ce contrat suppose une exécution en nature et en personne. Néanmoins, il est des cas dans lesquels l’état de santé du créancier se dégrade et nécessite l’intervention d’une aide à domicile ou que la personne quitte son logement pour être hospitalisée. L’exécution personnelle en nature devenant de facto sinon impossible, à tout le moins plus difficile. Or cela ne signifie pas pour autant que le débiteur en soit délié. En effet, la modification des circonstances en cours de contrat n’empêche pas une exécution. Se pose alors la question de savoir si le débiteur peut avoir recours à un tiers pour exécuter l’obligation de soins. Ce serait le cas d’une convention qui prévoirait l’exécution de l’obligation du débiteur par le recours à une aide dont il prendrait lui-même le financement en charge. Ce serait encore le cas de l’hospitalisation. Il apparaît que l’« exécution par l’intermédiaire d’une tierce personne de l’obligation souscrite par le preneur n’a pas pour effet d’exclure la qualification de bail à nourriture »20. Dès lors que la qualification de bail à nourriture demeure, les obligations qui en résultent sont maintenues. À ce titre, dans une autre décision, la Cour de cassation a précisé que ce contrat oblige à « faire tout ce qui sera nécessaire à l’existence en ayant pour le bailleur les meilleurs soins et bons égards, comme aussi en cas de maladie, de lui faire donner tous les soins médicaux et chirurgicaux que sa position pourra réclamer et de lui faire administrer tous les médicaments prescrits »21. Ainsi, en cas d’intervention d’un tiers ou d’hospitalisation, le débiteur ne fait que déléguer les soins de santé qu’il lui est impossible de prodiguer. Or cela ne le dispense pas des bons égards qu’il doit en toutes circonstances22. En somme, l’exécution par un tiers apparaît comme un mode alternatif d’exécution de l’obligation de soins. Ce n’est donc qu’en cas d’impossibilité de l’exécution personnelle et en nature, que l’obligation pourra s’exécuter en valeur. Il conviendra néanmoins de prévoir cette faculté de substitution d’une somme d’argent et d’un tiers à l’exécution dans la convention23.

La carence. D’autre part, les soins peuvent aussi être dérisoires. Dans ce cas, le contrat pourra être requalifié24 en donation puisque la contrepartie attendue, la sollicitude, est insuffisante et ne correspond pas à une partie du prix du bien. Ainsi, quoique difficilement quantifiable, l’engagement de soins de la part de l’acquéreur, en tant que composante du prix, doit être réel. Dès lors, l’absence totale de soins va dénaturer le contrat au point de l’anéantir. Dans ce cas, l’opération pourra être neutralisée pour vil prix25. Mais, de manière plus pernicieuse, l’opération peut en réalité dissimuler une donation déguisée26. Ainsi en est-il d’une convention qui ne prévoyait qu’un engagement d’assurer des promenades de la personne âgée. Aucune véritable obligation de soins n’a jamais été exécutée de telle sorte que l’obligation ne présentait pas la consistance des soins caractéristiques du bail à nourriture27.

B – L’existence d’un lien de parenté entre les parties

La présomption de gratuité. Conclu hors du cercle familial, le bail à nourriture présente simplement des obstacles d’ordre rédactionnel. À ce titre, la « plasticité »28 de ce contrat doit être compensée par des contours bien circonscrits du contenu contractuel. Par conséquent, les parties devront veiller à définir précisément leurs obligations29. Ainsi, à cette condition, les contractants pourraient sans crainte avoir recours à un tel accord. Cela étant, les véritables obstacles à sa généralisation apparaissent davantage lorsque le bail à nourriture est conclu entre membres d’une même famille. En effet, lorsqu’un lien de parenté unit les parties au contrat de bail à nourriture, l’article 918 du Code civil, qui consacre une présomption de gratuité, a vocation à s’appliquer. En pareille hypothèse, il est alors considéré comme une vente à fonds perdu. Du reste, l’administration fiscale craignant une dissimulation de donation et une atteinte à la réserve héréditaire, le bail à nourriture pourra être requalifié en donation avec charge de soins30, voire en donation déguisée, soumise à rapport et à réduction et commandant le paiement des droits de mutation à titre gratuit31. Or cela décourage l’essor de ce type de figure d’assistance32 à la personne âgée et, de surcroît, défavorise les aidants qui ont souvent un lien de filiation avec l’aidé33.

La présomption écartée ? Pour s’en tenir à l’article 918 du Code civil, il convient d’ajouter qu’il s’agit d’une présomption irréfragable34 dont l’objet est de protéger les droits des héritiers réservataires. Pour cette raison, la doctrine35 a recommandé que soit abandonné ce caractère au profit d’une présomption simple, susceptible de preuve contraire. Toutefois, le Conseil constitutionnel36 n’a pas suivi cette proposition souhaitant encourager les accords entre successibles. Cela peut se réaliser soit en recueillant le consentement de tous les successibles au jour de la conclusion du bail à nourriture, soit à l’ouverture de la succession, soit encore après37. La prudence conduisant à préférer un accord en amont. Toutefois, il reste sans doute encore une possibilité de passer outre cette présomption. En effet, il serait permis de penser que la création d’une société civile constituerait une alternative pour surmonter cet écueil, la Cour de cassation écartant dans ce cas la présomption de gratuité38.

Les lendemains du bail à nourriture. Depuis quelques années, les praticiens, notamment les notaires, tentent de donner un nouvel élan au bail à nourriture. En l’érigeant comme une « figure libre d’assistance »39, ils voient dans ce contrat un outil permettant de se prémunir contre les risques de l’avancée dans l’âge. Cette analyse doit être partagée tant il s’agit d’une véritable réponse juridique aux vulnérabilités40. À l’heure où la solidarité nationale montre ses limites, face au bouleversement démographique, il serait bon de redécouvrir le bail à nourriture. Pour s’en tenir à cette étude, il nous semble que ce contrat, modernisé ou même en l’état, apparaît comme un excellent moyen de maintenir la personne âgée à son domicile. À cet égard, il doit être encouragé, notamment par la pratique, car il souffre encore d’un déficit de notoriété.