Immobilier : l’Île-de-France se porte garant des emprunteurs en risque aggravé de santé

Pour faciliter l’accès à la propriété pour tous, la région Île-de-France a mis en place un fonds de garantie immobilière solidaire, complémentaire à la convention AERAS, qui prend en charge le surcoût des primes d’assurance des emprunteurs présentant un risque aggravé de santé.

Malgré des taux d’emprunt attractifs, tous les ménages n’ont pas accès au crédit immobilier. Surtout lorsque l’emprunteur présente des risques de santé, dits aggravés. Une personne présente un risque aggravé de santé si elle est malade ou a été malade et qu’elle présente un risque d’invalidité ou de décès plus grand que la moyenne.

La convention AERAS

Le risque aggravé de santé rend impossible aux personnes qui y sont exposées d’obtenir une assurance de leur emprunt immobilier ou professionnel aux conditions standards du contrat, c’est-à-dire sans majoration de tarif ou exclusion de garanties.

Pour faciliter l’accès à l’assurance et à l’emprunt de ces personnes, les pouvoirs publics, les fédérations professionnelles du secteur et les associations de malades et de consommateurs ont signé, en 2006, la convention AERAS (S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). La convention permet à toute personne qui souscrit une assurance emprunteur de profiter de la généralisation des bonnes pratiques de collecte d’information. En effet, les assureurs sont obligés d’appliquer un droit à l’oubli ou une grille de référence (trois niveaux d’analyse), sans toutefois être contraints à accepter la demande. En pratique, ces personnes n’ont pas à déclarer leur risque de santé lors de leur demande d’assurance. Cette possibilité est prévue dans un cadre strict, aux conditions suivantes.

Les personnes qui ont été atteintes d’un cancer avant l’âge de 21 ans : le protocole thérapeutique doit être fini depuis au moins cinq ans et il ne doit pas y avoir eu de rechute. Si un cancer a été diagnostiqué après l’âge de 21 ans, le protocole thérapeutique doit être fini depuis au moins dix ans et sans rechute. Le futur contrat d’assurance doit toujours prendre fin avant les 71 ans du demandeur. Enfin, le crédit ne doit pas dépasser 320 000 euros hors prêt relais, et doit servir à financer une résidence principale. D’autres maladies dites invalidantes sont dans le périmètre de la convention comme le VIH, la mucoviscidose, l’hépatite virale chronique, la leucémie, les maladies cardio-vasculaires, ou encore le cholestérol.

La convention AERAS prévoit un mécanisme d’écrêtement des surprimes sous conditions de ressources, pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

Le revenu du foyer doit être inférieur ou égal à une fois le plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS) pour un foyer fiscal d’une part, 1,25 fois le PASS, pour un foyer fiscal de 1,5 à 2,5 parts, et 1,5 fois le PASS, pour un de plus de trois parts.

En vertu du dispositif AERAS, la cotisation d’assurance ne peut pas dépasser 1,4 point dans le taux effectif global de l’emprunt qui intègre l’ensemble des frais (taux d’intérêt, frais de dossier, cotisation d’assurance…).

L’écrêtement (la réduction des surprimes) est fonction d’une grille, périodiquement mise à jour, établie selon la nature de la maladie. La convention AERAS ne permet pas leur annulation. Ainsi réduite, la cotisation reste toutefois supérieure à la cotisation que doit acquitter une personne ne présentant pas de risque aggravé de santé. Ce surcoût, qui reste à charge de l’emprunteur, peut désormais être financé par la région Île-de-France.

Une garantie pour les Franciliens

L’an dernier, la région Île-de-France a imaginé un dispositif pour faciliter l’accès à la propriété des Franciliens présentant un risque aggravé de santé qu’ils soient particuliers ou professionnels : la Garantie immobilière solidaire (GIS). Celle-ci offre aux Franciliens primo-accédants présentant un risque aggravé de santé la possibilité d’assurer leur crédit immobilier sans aucune surprime, comme tout emprunteur ne présentant pas ces risques aggravés de santé. Signée le 25 novembre 2020, et en vigueur depuis le 1er décembre 2020, la convention passée avec un nombre important d’établissements de crédit et d’assurance, supprime ainsi les surprimes imposées aux primo-accédants présentant un risque aggravé de santé lorsqu’ils souscrivent des crédits d’acquisition d’un logement ou d’un bail commercial.

Pour prendre en charge les surprimes imposées dans les contrats d’assurances aux primo-accédants présentant un risque de santé aggravé, un fonds régional de garantie de 3,7 millions d’euros a été mis en place. Autrement dit : les emprunteurs concernés sont déchargés du paiement de la surprime. En plus de garantir le crédit immobilier, la GIS protège l’emprunteur et sa famille en cas de décès, de perte d’emploi ou d’invalidité.

D’abord passée avec le Crédit mutuel et le CIC, la convention a été ratifiée par CNP Assurances, la Banque Postale, la Banque Populaire Rives de Paris, la Banque Populaire Val de France, la Caisse d’Épargne Île-de-France, BNP Paribas Cardif, AFI ESCA, Meilleurtaux, Assurea Distribution. En pratique, les personnes qui souhaitent bénéficier de ce dispositif, peuvent s’adresser à un de ces partenaires.

Selon Valérie Pécresse, présidente de la région Île-de-France, « la Région Île-de-France entend mettre fin à une injustice entre les Franciliens en permettant à ceux qui présentent un risque aggravé de santé de devenir propriétaires aux mêmes conditions que les autres. C’est pour eux que nous mettons en place ce fonds de garantie de 3,7 millions d’euros, afin de prendre en charge les surprimes imposées dans les contrats d’assurance. Nous allons ainsi plus loin que le dispositif AERAS, notamment à une période où les taux d’intérêt sont au plus bas et où l’achat en Île-de-France est une assurance sur l’avenir ».

Les conditions pour en bénéficier

La Garantie immobilière solidaire est réservée aux habitants de la région, primo-accédants à la propriété (ils ne doivent pas avoir été propriétaires d’une résidence principale durant les deux dernières années précédant la demande), faisant l’acquisition d’une résidence principale en Île-de-France. Les demandeurs doivent être éligibles à la convention AERAS, c’est-à-dire avoir déjà une proposition d’assurance emprunteur.

Quant aux prêts garantis, la Garantie immobilière solidaire concerne toutes les demandes de prêt, qu’il s’agisse d’un logement (ou d’un bail commercial). Son montant est plafonné à 320 000 euros. En cas de co-emprunt par un couple dont un membre est en risque aggravé de santé, l’emprunt peut porter sur un montant supérieur au plafond imposé par la GIS. Le partenaire du demandeur de la GIS assure alors sa part du prêt. Enfin, le contrat d’assurance prend fin au plus tard aux 71 ans de l’emprunteur.

Financement du reste à charge

En rémission d’un cancer du sein, Madame M. souhaite emprunter 200 000 euros pour acheter sa résidence principale. Elle a obtenu de sa banque un prêt sur 20 ans.

Son assurance emprunteur s’élève à 58 000 euros. Si Madame M. n’avait pas présenté de risque aggravé de santé, elle se serait élevée à 14 500 euros pour toute la durée du prêt. En raison de sa maladie passée, elle subit un surcoût de 43 500 euros, soit une surprime de 300 %.

Par application de la convention AERAS, le coût de l’assurance, incluant la surprime, est écrêté à 1,4 % du taux effectif global, soit 32 000 euros. Il reste toutefois un surcoût de 17 500 euros Ce reliquat peut être pris en charge par la GIS.

Madame M. ne doit donc supporter que 14 500 euros au titre de l’assurance, le même montant qu’aurait eu à payer un assuré sans problème de santé.