Crowdfunding immobilier : tour d’horizon des problématiques juridiques et fiscales

Les Petites Affiches

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Stéphanie Némarq-Attias

Le crowdfunding (littéralement « financement par la foule »), ou financement participatif, consiste en la mise en commun de fonds par des personnes physiques ou des personnes morales, de droit privé et/ou de droit public, via une plate-forme web spécialisée dans le financement d’un projet immobilier : constructions de résidences de logements, de pavillons, d’immeubles de commerces et bureaux, opération de rénovation, etc.

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Qu’y trouvent les promoteurs immobiliers et investisseurs ?

S. N.-A.

Cette croissance remarquable s’explique par la rencontre de deux besoins. Du côté des promoteurs immobiliers, c’est un mode de financement alternatif. Face au durcissement des conditions de prêt, ils sont à la recherche de ressources complémentaires pour renforcer leurs fonds propres et augmenter leurs capacités à lever un crédit bancaire. Du côté des investisseurs, c’est un moyen simple d’investir dans la pierre, toujours considérée comme la valeur refuge par excellence, avec des tickets d’entrée qui commencent autour de 100 €. Le crowdfunding immobilier représente un outil de placement à court terme, qui affiche une rentabilité attractive, entre 8 et 10 %.

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Juridiquement, quelle nature revêtent les opérations ?

S. N.-A.

En matière de crowdfunding immobilier, la participation prend essentiellement deux formes. La première est le crowdfunding dit « en equity » : l’épargnant finance un projet en acquérant des actions ou autres titres donnant accès au capital. Le plus souvent, il s’agit d’entrer au capital d’une holding qui prend des parts dans une société civile de construction-vente (SCCV), ce qui présente l’avantage pour l’investisseur de ne pas être solidairement responsable des dettes de la SCCV. La seconde forme de financement participatif consiste en la souscription d’obligations auprès d’une holding qui détient des parts dans une SCCV, ou auprès d’une société par actions simplifiée (SAS) qui se charge de la gestion du chantier et de la promotion du projet immobilier.

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Quels sont les risques financiers et les espérances de gains pour l’épargnant ?

S. N.-A.

Si l’épargnant a souscrit à une émission obligataire, le porteur de projet le rembourse selon un échéancier et un taux d’intérêt fixé par le contrat. L’épargnant court le risque de perdre tout ou partie de son capital investi en cas de faillite. Si le projet aboutit, il peut espérer, une fois le projet livré et vendu (au bout de 12 à 36 mois) le remboursement du capital investi et des intérêts liés aux obligations. Si l’épargnant a souscrit à des actions, là non plus le capital investi n’est pas garanti. Quant au rendement de son placement, il dépend des performances de l’entreprise et prendra la forme d’une plus-value de cession et éventuellement de dividendes. Le risque financier est donc double : perte en capital et immobilisation de fonds sans rémunération. Il est à la hauteur de la rémunération proposée. Le secteur a déjà connu des retournements malheureux. En témoigne la faillite du groupe Terlat en 2017 qui a dû mettre fin à des projets de construction de résidence locative en cours.

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Quel est le régime fiscal applicable aux gains issus du crowdfunding immobilier ?

S. N.-A.

Le traitement fiscal repose sur le type de structuration juridique et financière mise en place par le promoteur et la plate-forme. Qu’ils soient issus d’actions ou d’obligations, les produits perçus par l’investisseur sont donc de nature mobilière. Lorsqu’ils sont perçus par une personne morale, les gains comme les pertes, sont intégrés au résultat imposable et imposés en fonction de son régime fiscal. Perçus par une personne physique, ces gains entrent dans le champ du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, ou flat tax, applicable depuis le 1er janvier 2018. Deux modes d’imposition sont donc possible : le PFU ou le barème progressif de l’impôt sur le revenu sur option (rappelons que cette option est globale et concerne tous ses revenus de capitaux mobiliers et toutes ses plus-values mobilières de l’année). La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 ou 4 % est susceptible de s’appliquer en sus.

Dans la mesure où le régime fiscal applicable aux gains dépend de la nature du produit (financière ou immobilière), l’émergence du crowdfunding immobilier locatif suscite des interrogations. En effet, ce nouveau mode de financement pourrait proposer des revenus (intérêts, dividendes ou plus-values) couplés avec des loyers perçus. La nature mobilière ou immobilière de ces revenus devrait être précisée.

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Quid du traitement fiscal des pertes ?

S. N.-A.

La loi de finances pour 2015 a précisé le traitement fiscal des pertes pour les opérations de crowdfunding de prêt, sous l’article 125-00 A du CGI. Elle a prévu que la perte en capital subie par des particuliers en cas de non remboursement d’un prêt consenti dans le cadre d’un financement participatif est imputable sur les intérêts produits par des prêts de même nature au cours de la même année ou des cinq années suivantes.

Mais le crowdfunding immobilier sous forme de souscription en actions ne relève pas de ce dispositif. La question se pose pour les pertes de crowdfunding immobilier lorsqu’il prend la forme d’un emprunt obligataire. Pour l’heure, ni le législateur ni l’administration fiscale ne se sont prononcés sur ce traitement fiscal des pertes. Or une position officielle serait la bienvenue avant la prochaine campagne déclarative.

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Le crowdfunding en equity ouvre-t-il droit à la réduction Madelin ?

S. N.-A.

La plupart des investissements en equity sont éligibles à des avantages fiscaux dès lors qu’ils représentent un investissement au capital de PME. Pour mémoire le dispositif Madelin (CGI, art. 199 terdecies 0-A) prévoit que le montant de la réduction d’impôt sur le revenu correspond à 18 % des sommes investies chaque année dans la limite d’un plafond de 50 000 € pour une personne seule et de 100 000 € pour un couple marié ou pacsé. Le taux de réduction est porté à 25 % pour les versements effectués avant le 31 décembre 2019, sous réserve que la Commission européenne donne son feu vert à ce dispositif renforcé. Le crowdfunding immobilier serait donc éligible à condition que le support financier retenu soit la souscription d’actions et non d’obligations. En outre, il est prévu dans le projet de loi Pacte d’ouvrir le PEA-PME aux obligations à taux fixe, aux actions et aux minibons acquis par le biais de plates-formes de financement participatif. On le voit, le législateur intègre de plus en plus ces nouveaux outils d’investissement dans notre corpus légal.