Défiscalisation : quelles solutions immobilières adopter avant le 31 décembre ?

Il est encore possible d’agir avant le 31 décembre 2024 pour baisser le montant de son impôt sur le revenu 2025 en toute légalité. L’immobilier offre de ce point de vue plusieurs solutions de défiscalisation engageante dans le temps.

Le traditionnel compte à rebours est lancé. Les contribuables disposent de quelques semaines pour réaliser les investissements qui auront pour effet de réduire l’impôt sur le revenu 2025 calculé sur les revenus 2024. D’autant que le gouvernement réfléchit aux moyens d’augmenter les impôts des contribuables les plus fortunés et rien n’interdit de penser que des niches fiscales pourraient être rabotées, voire complètement supprimées par la loi de finances pour 2025 en cours d’élaboration. Dans ce contexte, de nombreux contribuables veulent prendre date pour profiter d’un dispositif défiscalisant. Dans cette stratégie, l’immobilier offre de nombreuses possibilités.

Calculer sa marge de manœuvre

Avant d’opter pour un investissement défiscalisant, les ménages doivent faire le point sur leur situation fiscale et patrimoniale globale, notamment au regard du plafonnement des niches fiscales. En effet, les contribuables ne peuvent pas bénéficier chaque année d’avantages fiscaux supérieurs à 10 000 euros (CGI, art. 200-0 A), quelle que soit la composition du foyer. Certains en sont exclus, comme l’investissement locatif Malraux et les Monuments historiques. Le contribuable doit identifier les réductions dont il bénéficie qui sont soumises au plafond global (crédit d’impôt pour emploi à domicile, aide à la personne) et les autres (prestation compensatoire, dons aux œuvres, dépenses liées à la dépendance, etc.). De la sorte, il pourra déterminer avec précision sa future marge de défiscalisation. À noter qu’un plafond supplémentaire de 8 000 euros est réservé aux investissements dans les Sofica (CGI, art. 199 unvicies) et le Girardin industriel (CGI, art. 199 undecies B).

Le soutien à l’investissement locatif

Depuis une vingtaine d’années, les lois instaurant un dispositif de défiscalisation se sont succédé : Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie, mais aussi Censi-Bouvard, Girardin, Malraux… La plupart ont eu pour objet de soutenir l’offre de logements locatifs, dans des zones tendues et au bénéfice de foyers aux revenus intermédiaires. L’un des plus connus d’entre eux, le dispositif « Pinel », va prendre fin en 2025 (CGI, art. 199 novovicies). Encore accessible jusqu’au 31 décembre 2024, il consiste à faire l’acquisition en direct (ou par l’intermédiaire d’une SCI à l’impôt sur le revenu) d’un logement neuf ou réhabilité, et de s’engager à la louer sur une durée de 6 à 9 ans. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu qui varie selon la durée d’engagement de location. Elle est toutefois plafonnée à 5 500 euros/mètre carré, à 300 000 euros par an et à deux logements. En cas de location pendant 6 ans, elle est de 9 % de l’investissement. En cas de location pendant 9 ans, elle s’élève à 12 % de l’investissement. Enfin, en cas de location pendant 12 ans, elle est de 14 % de l’investissement. Elle s’élève entre 12 % et 21 % dans le cadre du dispositif Pinel + qui concerne des logements répondant à certains critères de performance énergétique et de confort d’usage. L’acte de vente doit être signé d’ici au 31 décembre.

En faveur de la rénovation immobilière

Le dispositif Pinel a un équivalent dans l’immobilier ancien : le « Denormandie » (CGI, art. 199 novovicies). Il a, quant à lui, été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 et étendu aux investissements réalisés à compter du 11 avril 2024 dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées, par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement (JORF n° 0084 du 10 avril 2024).

Le dispositif le plus ancien, « Malraux », invite les investisseurs à procéder à la rénovation totale d’immeubles à caractère historique ou esthétique situés dans des secteurs déterminés (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) et à louer ces biens pendant au moins 9 ans (CGI, art. 199 tervicies). En contrepartie, les contribuables bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu au titre des dépenses, à hauteur de 22 % ou 30 % dans la limite d’un plafond pluriannuel de 400 000 euros sur 4 ans par immeuble rénové. Ce dispositif, qui n’est pas soumis au plafond des niches fiscales de 10 000 euros, s’adresse aux investisseurs fortement imposés.

À noter que les dispositifs Pinel, Denormandie et Malraux sont accessibles par l’intermédiaire de SCPI (Sociétés civiles placement immobilier fiscales).

Pour les contribuables les plus fortunés, le dispositif des « Monuments historiques » permet aux propriétaires de restaurer un immeuble classé, inscrit ou labellisé par la Fondation du patrimoine et de générer un important déficit foncier imputable sur les revenus fonciers puis sur le revenu global jusqu’à la 6e année (CGI, art. 156, II, 1° ter). Dans ce cas, le propriétaire n’est pas obligé de louer le bien, il peut l’occuper, et l’ouvrir au public mais doit s’engager à conserver le bien pendant 15 ans.

Enfin, le dispositif dit « Girardin immobilier » vise à soutenir la réhabilitation des logements d’outre-mer (CGI, art. 199 undecies A). En pratique, les dépenses réalisées jusqu’au 31 décembre 2029 dans les biens anciens (de plus de 20 ans) dans les territoires d’outre-mer donnent droit à une réduction d’impôt. Le logement est destiné à être occupé par le propriétaire ou un locataire pendant au moins cinq ans à titre de résidence principale. Les travaux dits de confortation contre le risque sismique et le risque cyclonique portant sur ces logements entrent dans les dépenses de rénovation. L’opération doit être réalisée dans les départements et territoires d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, Réunion, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, Polynésie Française, îles Wallis-et-Futuna, Terres Australes, Antarctiques Françaises, Saint-Barthélemy, Saint-Martin). Le taux de la réduction d’impôt sur le revenu varie (18 %, 22 % ou 26 %) selon la nature des travaux réalisés et la localisation du logement. L’avantage fiscal est étalé sur 5 ans et est soumis à un plafond spécifique (30 600 euros ou 11 % des revenus imposables).

Enfin, le dispositif Loc’Avantages, permet aux propriétaires bailleurs ayant signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) de bénéficier d’une réduction d’impôt dont le taux dépend de la décote pratiquée sur le loyer d’un logement non meublé, à titre de résidence principale à des personnes aux ressources limitées (CGI, art. 199 tricies). Ce dispositif doit prendre fin au 31 décembre 2024.

Préserver les bois et forêts

L’acquisition de bois et forêts est également soutenue par les pouvoirs publics afin que soit préservé ce capital naturel. Avec le dispositif d’encouragement fiscal à l’investissement en Forêt (Defi Forêt), les investisseurs peuvent bénéficier d’une triple incitation fiscale : Defi Acquisition, Defi Travaux et Defi Assurance (CGI, art. 200 quindecies). La première concerne l’acquisition de parcelles de bois et forêts, de terrains nus à boiser, ou encore de parts de groupements forestiers, et prévoit un crédit d’impôt sur le revenu de 25 % des dépenses prises en compte, dans la limite de 6 250 euros pour une personne seule et de 12 500 euros pour un couple. Le deuxième volet de Defi Forêt permet aux propriétaires qui réalisent des travaux de plantation, amélioration de bénéficier d’un crédit d’impôt dans les mêmes proportions. Enfin, Défi assurance prévoit un crédit d’impôt de 76 % des sommes versées au titre d’un contrat d’assurance des bois et forêts contre le risque tempête et incendie.