Pourquoi la DGFiP contacte-t-elle les loueurs saisonniers ?

La DGfiP a lancé une campagne de communication par mail auprès des loueurs de meublés pour les sensibiliser sur un éventuel passage au régime réel en raison de l’application de la loi Le Meur pour les revenus perçus en 2025. Baptiste Bochart, juriste à JD2M (Jedéclaremonmeublé.com), rappelle les enjeux de ces évolutions fiscales pour les propriétaires bailleurs. Entretien.

Actu-Juridique : Quel est le contexte de cette communication de Bercy aux contribuables ?

Baptiste Bochart : Depuis la fin du mois de septembre, de très nombreux loueurs de biens meublés de courte durée ont reçu un mail de la part de la Direction générale des finances publiques (DGFiP). Cette prise de contact a pour objectif de rappeler aux loueurs de meublés relevant du régime micro-BIC qu’un certain nombre d’entre eux devront éventuellement passer au régime réel en raison de l’application de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale (JORF n° 0274 du 20 novembre 2024), dite loi Le Meur, pour les revenus perçus en 2025, qui seront déclarés au printemps 2026.

AJ : Quel est le contenu de ce mail ?

Baptiste Bochart : Cette campagne d’information incite les loueurs concernés à prendre les mesures nécessaires, sous peine de se retrouver en difficulté d’ici le printemps 2026 lors de la déclaration des revenus. La DGFiP semble craindre que de nombreux loueurs n’aient pas encore pris leurs dispositions, c’est la raison pour laquelle une campagne d’information a été mise en œuvre. Ainsi, tous les loueurs identifiés via la plateforme « Gérer mon bien immobilier » devraient avoir reçu un mail contenant un rappel des nouveaux seuils du régime micro-BIC. Cet éclaircissement est rendu nécessaire par les nombreux couacs législatifs, qui n’ont pas manqué de « perdre » les contribuables ces deux dernières années au sujet de l’imposition des revenus de location de courte durée au régime micro-BIC. Il en résulte que l’année 2025 marque la première année sous le nouveau régime micro-BIC de la location de courte durée, issu de la loi Le Meur.

AJ : Pouvez-vous nous rappeler le contenu de la réforme ?

Baptiste Bochart : Pour rappel, en 2025, les loueurs de meublés de courte durée ne pourront relever du régime micro-BIC que si leurs recettes annuelles sont inférieures à :

• 15 000 euros pour la location d’un meublé de tourisme non classé (contre 77 700 euros auparavant), et l’abattement s’élève à 30 % (contre 50 % auparavant) ;
• ou à 77 700 euros pour la location d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôtes (contre 188 700 euros auparavant), et l’abattement s’élève à 50 % (contre 71 % auparavant).

La DGFiP indique aux contribuables que « si votre chiffre d’affaires est supérieur à 15 000 euros ou 77, 77 euros selon le type de location meublée, sur deux années consécutives (N-2 et N-1), vous relevez donc désormais obligatoirement du régime réel d’imposition. Si vous étiez au régime micro et que vous passez au régime réel, vous devez en informer votre service des impôts des entreprises (SIE), via votre messagerie sécurisée disponible dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr pour que ce changement soit pris en compte ». Elle invite les contribuables qui n’ont pas d’espace professionnel à en créer un. Les premiers concernés risquent d’être les loueurs de meublés de tourisme non classés, dont bon nombre devront donc maintenant déclarer leurs revenus de 2025 dans le cadre du régime réel, si leurs recettes des deux années précédentes ont dépassé le montant du nouveau plafond de 15 000 €. Pour autant, au-delà de ceux qui seront forcés de changer de régime fiscal, tous les loueurs ont aujourd’hui intérêt à se renseigner sur l’intérêt de passer au régime réel pour leur fiscalité car la baisse du taux d’abattement du micro-BIC entraînera également une hausse de l’imposition pour les revenus perçus en 2025, de l’ordre de 40 % pour les loueurs de meublés de tourisme non classés.

AJ : En quoi consiste le régime réel ?

Baptiste Bochart: Il consiste à tenir compte des frais pour leur montant réellement engagés (intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges et certaines taxes, etc.) auxquels s’ajoute l’amortissement. Au régime du réel, le déficit du foyer, créé par un excédent de charges déductibles provenant de l’activité de loueur en meublé non professionnel, s’impute sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes. Il ne s’impute ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel, ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel. Quant à l’amortissement, les montants qui ne peuvent être déduits l’année où ils sont générés sont reportables sans limite de durée.

AJ : Que penser de cette initiative de la DGFiP ?

Baptiste Bochart : Si le rappel prévu par la DGFiP est bienvenu, il arrive particulièrement tard dans l’année, notamment pour les loueurs qui ne se seraient pas encore préoccupés du sujet. En effet, déclarer leurs revenus au régime réel imposera aux contribuables de réaliser une liasse fiscale n° 2031 pour l’année 2025, et de la télétransmettre à l’administration fiscale au plus tard dans le courant du mois de mai prochain. D’ici là, il faudra également, comme le rappelle le mail de la DGFiP, prendre contact avec le service impôts des entreprises (SIE) qui gère le lieu de situation géographique du meublé afin de l’informer de la volonté de passer au régime réel d’imposition, que cela résulte d’un choix ou d’une obligation découlant des nouveaux plafonds du régime micro-BIC. En principe, une demande de changement de régime fiscal doit intervenir plus tôt dans l’année, mais l’administration fiscale a sans doute estimé qu’il était nécessaire de procéder à un rappel, et donner l’opportunité à tous les loueurs de pouvoir faire ce changement, pour éviter des désagréments en mai prochain.

AJ : Qu’est-ce que cela implique pour les contribuables d’ici au 31 décembre prochain ?

Baptiste Bochart : Cela veut dire que les loueurs qui auraient laissé passer cette information ne disposent plus que de quelques mois pour rassembler les justificatifs de leurs dépenses déductibles, ou encore se familiariser avec la notion du calcul de l’amortissement. Autant dire qu’il vaut mieux ne plus traîner pour ces derniers, car les conséquences financières pourraient être importantes. Pour des loueurs habitués jusqu’ici à la simplicité déclarative du micro-BIC, les spécificités déclaratives du régime réel risquent de représenter un certain choc. Pour ceux qui n’ont pas encore pris leurs dispositions, il convient maintenant de se pencher sérieusement sur le sujet, et pourquoi pas de considérer l’éventualité d’être accompagnés par un professionnel, car commettre une erreur de déclaration au régime réel est très aisé, et éventuellement très couteux.

AJ : Le passage au régime réel ne peut-il parfois constituer une aubaine fiscale ?

Baptiste Bochart : Oui, nombreux d’entre ces contribuables ne sont pas à l’abri, une fois cette période d’appréhension passée, d’avoir une bonne surprise, lorsqu’il s’agira de payer leurs impôts en juin prochain. Le régime réel s’avère également très avantageux en location de courte durée, à plus forte raison depuis que la loi Le Meur a également abaissé les taux d’abattement du micro-BIC à 30 et 50 %, contre 50 et 71 % auparavant. D’ailleurs, même si les recettes sont inférieures au seuil du micro-BIC, les loueurs ont toujours intérêt à choisir le régime réel, dès lors que le montant total des charges et amortissements déductibles est supérieur au forfait de frais et charges des recettes annuelles. Toujours est-il que, pour en bénéficier pleinement, les loueurs doivent réagir dès maintenant, car toute dépense qui ne serait pas comptabilisée correctement, ou dont les justificatifs ne pourraient être fournis, ne sera pas prise en compte, remettant donc en cause tout l’intérêt de ce régime, et affectant du même coup la rentabilité des loueurs.

AJ : Quels sont les frais admissibles au réel ?

Baptiste Bochart : Les charges déductibles sont très nombreuses en location meublée, et plus encore pour la location de courte durée, qui impose souvent de faire des dépenses plus régulièrement qu’en location meublée de longue durée. Si l’on peut penser en premier lieu aux factures diverses comme l’eau, l’électricité, internet, la téléphonie, l’entretien, les fournitures diverses (produits ménagers, savons, etc.) ou encore les petits travaux, il est possible d’y ajouter les assurances liées à l’activité comme l’assurance propriétaire non occupant (PNO), mais aussi les frais comptables, d’agence, de conciergerie, de ménage, et même les frais de déplacement ou encore les cadeaux de bienvenue. De plus, au nombre des charges déductibles, il est également possible de déduire les intérêts d’emprunts du bien, ainsi que certaines taxes liées à l’activité, comme la taxe foncière et la CFE. Dans une période où le montant de ces taxes a tendance à augmenter, pouvoir les déduire permet aux loueurs d’absorber en partie cette augmentation sous la forme de déductions fiscales, et donc de préserver leur rentabilité. Bien souvent, toutes ces charges conduisent à réduire considérablement le montant de revenus locatif imposable, avant même que l’amortissement n’entre en jeu pour, éventuellement, aller jusqu’à défiscaliser totalement les revenus locatifs.