« Il est important de s’appuyer sur des homologues étrangers qui parlent le langage du droit local et peuvent nous aider à mieux comprendre ce qui passera dans l’autre pays »

Publié le 24/05/2019

Pour les offices notariaux, le contrat reste l’un des cœurs de métiers. Mais certaines difficultés peuvent apparaître pour le notaire en charge de le rédiger lorsqu’on y inclut des éléments d’extranéité. L’objectif de la commission présidée par Me Antoine Desnuelle, notaire à Cannes, était donc d’aborder tous les aspects relatifs aux contrats dans un contexte international. Qu’il s’agisse de fournir des garanties a un établissement prêteur, de contractualiser les droits et obligations des parties ou de connaître les règles de publicité foncière et leurs exigences.

Les Petites Affiches

Quelles sont les grandes thématiques abordées par votre commission ?

Antoine Desnuelle

Nous avons travaillé sur la notion de contrat à l’international avec une circonscription aux contrats les plus usuels, c’est-à-dire ceux de vente et de prêt, depuis leur réception et exécution jusqu’à l’étape de publicité foncière. Il s’agissait de réfléchir à la façon dont le notaire français doit réagir lorsqu’il est confronté à un client étranger non-résident ou qu’il n’instrumente pas sur le territoire français. Nous avons aussi le cas des clients qui demandent à être accompagnés lors d’un achat à l’étranger, que ce soit à Londres, aux États-Unis ou ailleurs. Ce sont des situations où les clients demandent que nous leur apportions une certaine sécurité juridique, car ils se posent de nombreuses questions : est-ce que la loi française va les suivre ? Doivent-ils expliquer certains éléments à notre homologue étranger pour être correctement identifiés et compris ? Notre commission aborde également le volet du financement transfrontalier pour les dossiers où des étrangers viennent faire des investissements en France et inversement lorsque des Français investissent à l’étranger. Là aussi, un client étranger qui achète en France soulève de nombreuses interrogations pour le notaire sollicité : comment articuler dans le contrat de vente un prêt effectué par une banque étrangère (et donc soumis à une loi étrangère) ? Les garanties données seront-elles les mêmes que pour une banque française ? Quelles réglementations s’appliqueront ? D’autant que l’on peut aussi avoir à faire coexister plusieurs lois étrangères en matière contractuelle ou devoir appliquer une réglementation étrangère pour une vente en France. Il y a donc une grande diversité de situations à traiter qui demandent chacune des solutions appropriées. Nous avons rappelé les règles impératives qui s’appliquent et essayons d’offrir le plus d’outils aux notaires qui doivent gérer ces contrats et de vente et de financement comportant des éléments d’extranéité.

LPA

Comment vous êtes-vous organisés concernant la méthode de travail ?

A. D.

Au sein de la commission, nous avons articulé la matière en six parties. Les deux premières traitent de la vente dans un contexte international et des modes de détention immobilière : est-ce que l’on fait cela en nom propre ou par le biais d’une société de droit français ou étranger par exemple. En listant évidemment les conséquences attachées à chacune de ces modalités de détention. Nous abordons ensuite le financement de l’achat et l’exécution des contrats, c’est-à-dire comment forcer un client étranger à remplir les obligations qu’il a prises par exemple. Notre cinquième partie est consacrée à la publicité foncière et ses modalités d’accès afin de faire en sorte que des actes ou contrats rédigés puissent être publiés en France et reçus au fichier immobilier. Enfin, la dernière partie traite d’un point capital : celui de la lutte contre le blanchiment d’argent et la fraude. Le notaire en est devenu un maillon essentiel, car nous sommes en première ligne dans notre pratique. Pour reprendre une expression de Jean-François Thony, procureur général près la cour d’appel de Rennes, « le notaire est un gardien ». Nous expliquons donc comment le notaire doit réagir lorsqu’il est confronté à ce type de situation, ce que l’on attend de lui avec un rappel de ses obligations légales.

LPA

Quelles sont les difficultés pour financer une acquisition à l’étranger ?

A. D.

Le financement à l’étranger fait appel au rôle de conseil du notaire à l’international. Car si l’on imagine facilement le notaire recevoir dans son étude des actes concernant le territoire français, il ne faut pas oublier qu’il peut être amené à effectuer un devoir de conseil pour ses clients à l’étranger. Le client français sera habitué à des réglementations protectrices de notre droit national, telles que la loi Scrivener qui offre un délai de rétractation au candidat acquéreur. Il faut voir avec lui s’il sera soumis aux mêmes systèmes de droit et si sa nationalité lui offre une protection supplémentaire ou pas. Nous avons un rôle d’assistance et c’est notre devoir d’attirer l’attention de nos clients sur les chausse-trappes qui peuvent exister. Pour cela, il est important de s’appuyer sur des homologues étrangers qui parlent le langage du droit local et peuvent nous aider à mieux comprendre ce qui passera dans l’autre pays.

LPA

Comment les notaires français peuvent-ils se positionner dans leur rôle de conseil du législateur face à l’émergence d’un droit européen ?

A. D.

On observe effectivement une harmonisation de la loi par le biais des grands règlements qui sont en train de rentrer en vigueur : les règlements de Rome en matière contractuelle, le règlement succession entré en vigueur il y a peu, celui des régimes matrimoniaux encore plus récemment… Ces textes permettent de dire ce qui est possible ou non tout en laissant une large part d’autonomie au niveau national (même si certaines matières comme le droit de la consommation comportent plus de contraintes que d’autres). Cela fait partie d’un mouvement en cours permettant d’avoir les outils pour se référer et chercher le système de droit avec lequel raisonner. Il faut de plus en plus souvent se poser la question du contenu du droit étranger, car on a des règles de droit interne qui laisse le choix de l’application de lois étrangères. C’est la raison pour laquelle il y a un véritable intérêt à créer des liens avec nos homologues juridiques d’autres pays, dans l’optique de créer des réseaux et obtenir les informations dans les dossiers où l’on a un chevauchement de plusieurs législations.

En revanche, je ne suis pas certain que le rôle du notaire français soit de participer à la formation de la loi au niveau des institutions européennes. En fin de compte, c’est plutôt au niveau national qu’il a besoin de faire remonter l’information, car on se rend compte que le législateur français n’a pas encore pris le réflexe de penser les lois nationales dans un contexte européen. Un exemple concret sur lequel nous travaillerons au cours de ce congrès : la loi SRU qui installe un délai de rétractation pour un candidat acquéreur. Lorsque la loi française vous dit que les notifications des avant-contrats doivent être faites par courrier recommandé, est-ce que cela s’applique avec un acquéreur étranger alors qu’on sait très bien que les bordereaux ne reviennent pas lors d’envois internationaux. En pratique, le notaire se retrouve à s’adapter et il y a certains domaines où l’on serait demandeur de précisions sur les modalités d’exécution. Le message fort que nous souhaitons transmettre est que l’absence d’élément d’extranéité dans un dossier va devenir l’exception, la réglementation doit s’adapter à un monde globalisé et prévoir des situations plus larges.

LPA 24 Mai. 2019, n° 144w2, p.70

Référence : LPA 24 Mai. 2019, n° 144w2, p.70

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