2e Commission

Logement indécent : l’égale dignité humaine ne se négocie pas

Publié le 27/05/2016

Au fondement de l’obligation de remise d’un logement décent se trouve l’égale dignité humaine. Cette valeur étant, ainsi que le rappelle la Cour européenne des droits de l’Homme, absolue, toute logique de proportionnalité doit être exclue. Cela emporte que, lorsqu’est constatée la remise par le bailleur au locataire d’un logement indécent, ce dernier doit pouvoir non seulement suspendre le paiement des loyers comme l’y autorise la Cour de cassation, mais encore obtenir la nullité du contrat de bail.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, à l’occasion d’un arrêt rendu le 17 décembre 20151, a affirmé que, dans l’hypothèse où le logement loué par le bailleur s’avère indécent (car doté, en l’occurrence, d’une surface inférieure à 9 mètres carrés), le preneur est alors fondé à suspendre le paiement des loyers. À approuver, cette solution invite surtout, avec d’autres décisions l’ayant précédée, à se pencher sur le fondement même de l’obligation pesant sur le bailleur « de remettre au locataire un logement décent »2. Ce fondement, disons-le d’emblée, n’est ni plus ni moins que l’impératif de respect et de sauvegarde de l’égale dignité humaine (I). Dès lors, à la méconnaissance de cette valeur la plus fondamentale entre toutes qu’est l’égale dignité, les conséquences les plus énergiques (que ne sauraient limiter ou contenir l’intérêt du propriétaire-bailleur) méritent d’être attachées : en autorisant, par exemple et comme l’a fait la Cour de cassation, le preneur à suspendre le paiement de ses loyers ; mais tout autant en admettant que, parce que portant sur un logement indécent, le contrat de bail ne peut plus exister, et devrait donc être frappé de nullité (II).

I – L’égale dignité humaine, fondement de l’obligation de remise d’un logement décent

Jean Carbonnier l’avait relevé : « la dignité requiert un logement décent »3. De fait, c’est bien « l’égale dignité de tous les êtres humains »4 qui est la matrice, pour le preneur, du « droit à un logement décent »5, et, partant, la raison d’être de l’obligation corrélative du bailleur de délivrer à son locataire un logement qui ne soit pas indécent. Sur ce lien de cause à effet entre égale dignité humaine et logement décent, la Belgique, dès janvier 1994, avait montré la voie, avec la modification, en ces termes, de l’article 23 de sa Constitution : « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine. À cette fin, la loi, le décret ou la règle (…) garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice. Ces droits comprennent notamment : (…) le droit à un logement décent »6. Un an plus tard, c’était le Conseil constitutionnel français qui mettait en exergue que « la sauvegarde de la dignité de la personne humaine contre toute forme de dégradation est un principe à valeur constitutionnelle »7, et « qu’il résulte » tout particulièrement de ce principe « que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle »8. Cette position, le Conseil la réitérera en juillet 19989. À quoi on ajoutera que certains juges du fond n’hésitent pas à affirmer qu’une « offre indécente » de logement faite à un preneur « port[e] atteinte à sa dignité »10. De telle sorte que le doute ne semble guère permis11 : « le droit à un logement décent » est « un droit fondé sur le principe du respect de la dignité humaine » (ou, inversement, le « droit de disposer d’un logement décent (…) prolonge le principe de la dignité de la personne humaine »12).

Ce faisant, on aurait pu penser qu’il eût été plus logique de qualifier le droit au logement décent de droit au logement « digne ». Mais il n’en est rien. « Décent » est en effet le terme approprié, et non pas « digne »13, car « seule une personne mérit[e] ce [dernier] qualificatif » : le logement doit « être décent pour que la personne soit digne »14. Ou plus précisément encore : le logement doit être décent pour que la personne ne soit pas traitée de manière indigne. Ceci, on le comprend à la lecture de diverses décisions de jurisprudence : ne pas remettre à la personne un logement décent (c’est-à-dire ne pas lui remettre un logement répondant à certaines caractéristiques essentielles, lesquelles sont définies dans un décret du 30 janvier 200215), c’est lui refuser ce « niveau de vie suffisant »16 auquel tout être humain a droit, et, dès lors, la traiter comme un humain-moins, pour s’abstenir de lui accorder ce que, pourtant, son humanité appelle irrésistiblement. Ainsi, installer une personne dans un poulailler transformé en logement (et présentant par ailleurs une hauteur sous plafond très en dessous des 2,20 mètres, une importante humidité, une absence d’isolation thermique et une installation électrique dangereuse)17, louer un bien dont la surface habitable ne dépasse pas les 5 mètres carrés (ledit bien ne comprenant au demeurant ni chauffage, ni arrivée d’eau potable, ni évacuation des eaux ménagères et pas davantage de cuisine ou de possibilité d’installation d’élément d’hygiène) 18, voire est inférieure à 2 mètres carrés19, donner à bail un immeuble dont les revêtements contiennent du plomb (en concentration supérieure au seuil réglementaire)20 ou dont l’installation électrique fait courir au locataire un risque d’électrocution21, ou s’avérant non alimenté en eau potable22, dépourvu de chauffage et/ou de ventilation23, c’est, indubitablement, loger autrui de façon indécente, et, par là même, nécessairement porter atteinte à son égale dignité ; c’est soumettre la personne concernée, pour reprendre la terminologie de l’article 3 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, à un « traitement dégradant ».

Or la chose est connue que c’est l’égale dignité humaine que la Cour européenne des droits de l’Homme situe derrière les termes de l’article 3 de la Convention, et qu’à cette égale dignité, la Cour considère qu’une protection intangible est due24. Ou pour le dire à la suite de Philippe Malaurie : « le seul droit absolu est le respect de la dignité humaine »25. Un absolutisme qui veut donc que l’égale dignité humaine ne puisse jamais être pondérée, mise en balance, outrepassée par des intérêts supérieurs (car il n’est pas d’intérêt supérieur à elle et sa sauvegarde), et, dès lors, que tout comportement ou agissement lui étant attentatoire s’avère forcément reprochable, nécessairement sujet à réprobation. Aussi celui qui loge autrui dans des conditions indécentes – et parce que, comme on l’a dit, loger la personne dans des conditions indécentes, c’est la traiter de manière indigne – s’expose-t-il, au moins dans certaines circonstances, à des sanctions pénales26. Mais c’est encore le contrat de bail lui-même qui ne saurait échapper aux conséquences de l’atteinte à l’égale dignité humaine : c’est également au plan contractuel que la remise d’un logement indécent par le bailleur doit être sanctionnée, d’une sanction qui, aisément, peut (et même devrait) aller jusqu’au prononcé de la nullité de la convention.

II – Le bail d’un logement indécent, contrat exposé à la nullité

Si l’on sait que la jurisprudence admet, par exemple, la condamnation du bailleur à effectuer, sous astreinte, les travaux nécessaires à la remise d’un logement décent27 (ce qui n’est là que garantir l’effectivité des termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 198928), il semble que le locataire soit tout autant fondé à obtenir le prononcé de la nullité du contrat de bail portant sur un logement indécent. Certes, d’aucuns n’adhéreront pas à la proposition, qui feront valoir, en retour, qu’une solution plus mesurée serait plutôt, à chaque fois, en tout cas, que cela serait envisageable, de prononcer une « réfaction du loyer » au profit du preneur29. L’hypothèse-type serait celle-ci : « l’inhabitabilité », non pas « totale », mais seulement « partielle » du logement loué30. Et les tenants de cette approche d’ajouter que, en matière contractuelle, « l’exception d’inexécution doit (…) toujours être proportionnelle à l’inexécution du cocontractant » et que, par voie de conséquence, « seule une impossibilité totale d’utiliser le logement [serait] susceptible de justifier une absence de paiement » de la part du preneur. Dès lors, la troisième chambre civile aurait été « sévère » en admettant, dans son arrêt du 17 décembre 2015, que le locataire d’un logement indécent (mais apparemment « partiellement » habitable) puisse suspendre le paiement de ses loyers31. Pourtant, la Cour de cassation a eu raison de statuer comme elle l’a fait : parce que remettre à autrui un logement indécent est porter atteinte à son égale dignité, et parce que l’égale dignité humaine est une valeur absolue, toute logique de proportionnalité (singulièrement entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur) est inévitablement exclue. Comme l’affirme un auteur : « on ne négocie pas avec la dignité, on ne la « proportionne » pas ; si elle est atteinte, on la protège, contre vents et marées »32. En clair, une fois franchi le seuil de l’atteinte à l’égale dignité humaine – dans notre cas, une fois constatée la remise, par le bailleur, d’un logement indécent au locataire –, point de mise en jeu du principe de proportionnalité qui soit concevable : uniquement une défense absolue des intérêts du preneur.

Et cette défense, outre l’autorisation de la suspension du paiement des loyers, devrait aussi ouvrir la possibilité, pour le preneur, d’obtenir la nullité du contrat de bail (et la restitution des loyers33 et du dépôt de garantie que cette nullité appelle). Sur quel fondement ? Sur celui tout d’abord de la contrariété à l’ordre public (et, ce faisant, de l’objet illicite de la convention). À ce dernier égard, on se souviendra peut-être que, dans un arrêt du 15 décembre 200434, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a pu affirmer que « l’exigence de la délivrance au preneur d’un logement décent impose son alimentation en eau courante », dans une affaire où, pourtant, le locataire avait été informé, lors de la signature du contrat, que l’alimentation litigieuse n’était pas possible. Peu importe, donc, l’information (et l’acceptation) du preneur : en tout état de cause, l’obligation faite au bailleur de remise d’un logement décent demeure. Ce qui avait fait dire que cet « impératif » de remise d’un logement décent a « le parfum de l’ordre public »35. Et l’intuition était exacte. Non seulement la décision du 15 décembre 2004 sera confirmée quelques années plus tard36, mais encore un arrêt du 3 février 201037 viendra poser le principe suivant : si « les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer », « une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d’habitabilité définies par décret » – et donc pas, comme en l’espèce, un logement indécent (pour cause de salle de bains non cloisonnée). Bref, c’était, sinon dire, en tout cas fortement induire que « l’exigence de délivrance d’un logement décent [est] une limite d’ordre public, imperméable à la liberté contractuelle et à l’imagination des parties. (…) Et le fait qu’il y ait une contrepartie (imputation sur les loyers) n’y change rien. La précision (…) a son importance : elle signifie que la Cour de cassation n’opère pas de contrôle de proportionnalité. Le constat de l’atteinte à l’exigence de logement décent suffit à invalider la clause, et peu importe la gravité de cette atteinte, ou son atténuation par des contreparties mises à la charge du bailleur »38. Toutes choses qui trouveront leur aboutissement dans cette solution du 4 juin 201439 : « l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent », a affirmé la Cour de cassation, « [est] d’ordre public » ; en conséquence de quoi, toute clause contraire à cette obligation est inefficace40, « n’a aucune valeur »41 (le preneur avait, en l’occurrence, accepté d’occuper une maison dépourvue d’appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit). Or, pour peu que l’on bascule d’une clause du contrat au contrat lui-même, il ne serait pas si difficile de soutenir que la convention de bail portant sur un logement indécent, parce que contraire à l’ordre public, est frappée d’un objet illicite, et, en tant que telle, susceptible d’annulation. Car, dès lors qu’installer la personne dans un logement indécent, c’est méconnaître son égale dignité, on ne voit pas comment le contrat de bail concerné ne saurait être dit illicite : illicite (et donc nul42), il l’est obligatoirement, puisque contraire à l’ordre public (d’une contrariété résultant de l’atteinte portée à l’égale dignité43).

À quoi, pour terminer, on adjoindra, que, annulable à raison de l’illicéité de son objet, le bail relatif à un logement indécent pourrait aussi être déclaré nul sur cet autre fondement qu’est l’absence de cause (en d’autres termes, l’absence de « contrepartie » à l’obligation au paiement du prix du preneur44). Une décision de la troisième chambre civile, rendue en date du 28 avril 200945, invite en effet à se prononcer en ce sens : dans cette espèce où un logement en état de délabrement avéré et insalubre avait été délivré, la Cour de cassation a approuvé un juge de proximité d’avoir considéré que, le bailleur n’ayant pas respecté son obligation de remettre un logement décent, ce dernier ne pouvait « prétendre au paiement d’un loyer qui [n’est] pas causé » pour le locataire. Le fait est que la solution peut pleinement se justifier : de même que « la jurisprudence assimile le prix dérisoire au prix inexistant »46, le contrat concerné étant alors nul, il paraît envisageable de soutenir que, de façon identique, le logement indécent devrait être contractuellement assimilé à un logement inexistant. En sorte qu’il n’y aurait effectivement pas de contrepartie à la prestation du preneur, qui serait donc fondé à réclamer (et obtenir) la nullité du bail.

Il a pu être écrit que « les bailleurs doivent assimiler que l’on ne stipule pas sur l’obligation de délivrance d’un logement décent »47. Au terme de l’analyse, on ira jusqu’à soutenir que les bailleurs doivent assimiler que l’on ne contracte purement et simplement pas (à peine de nullité) sur un logement indécent, pour cette raison que l’égale dignité humaine et sa mise à mal conventionnelle ne sauraient se négocier.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, n° 14-22754, PB : D. 2016 p. 72 ; Dalloz actualité, 15 janv. 2016, obs. Cayol A. ; v. déjà, p. ex., CA Amiens, 21 oct. 2010 : Loyers et copr. 2011. comm. 72, obs. Vial-Pedroletti B.
  • 2.
    Art. 6, al. 1, de la loi du 6 juill. 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (dite loi Mermaz) ; v. aussi C. civ., art. 1719 : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent (…) ».
  • 3.
    Carbonnier J., Droit civil. 1 – Introduction. Les personnes. La famille, l’enfant le couple. 2 – Les biens. Les obligations, t. 1, 2004, PUF, coll. Quadrige Manuels, p. 529, n° 285.
  • 4.
    CEDH, 4 déc. 2003, n° 35071/97, § 40, Gündüz c/ Turquie : « La tolérance et le respect de l’égale dignité de tous les êtres humains constituent le fondement d’une société démocratique et pluraliste » ; v. égal., employant la même formule : CEDH, 6 juill. 2006, n° 59405/00, § 56, Erkaban c/ Turquie – CEDH, 31 juill. 2007, n° 41551/98, § 25, Karatepe c/ Turquie – CEDH, 16 sept. 2009, n° 15615/07, § 64, Féret c/ Belgique.
  • 5.
    CCH., art. L. 300-1 et L. 301-5-1, III et V ; v. aussi l’intitulé même du décret n° 2008-908 du 8 sept. 2008, relatif « aux conditions de permanence de la résidence des bénéficiaires du droit à un logement décent et indépendant et modifiant le Code de la construction et de l’habitation ». Rappr. art. 1er de la loi du 31 mai 1990 (dite loi Besson) : « Toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence, a droit à une aide de la collectivité, dans les conditions fixées par la présente loi, pour accéder à un logement décent et indépendant ou s’y maintenir (…) ».
  • 6.
    Lambert P., « Le droit de l’homme à un logement décent », RTDH 2001, p. 47, spéc. 50-51.
  • 7.
    V. déjà Cons. const., 27 juill. 1994, n° 94-343/344 DC, cons. 2.
  • 8.
    Cons. const., 19 janv. 1995, n° 94-359 DC, cons. 6 et 7.
  • 9.
    Cons. const., 29 juill. 1998, n° 98-403 DC, cons. 3 et 4. Adde : Cons. const., 22 janv. 2016, n° 2015-517 QPC, consid. 10.
  • 10.
    CA Orléans, 10 avr. 2013, n° 12/02592 : Rev. Loyers 2013, p. 283 (garage auquel est annexé un dégagement ouvrant sur une cabine de douche, dont la hauteur sous plafond est de 2,06 mètres, sans ouverture permettant un éclairage naturel des pièces, ni de ventilation de la cabine de douche, ni d’isolation des murs qui sont en parpaings, et doté d’une seule prise électrique pour distribuer le courant).
  • 11.
    À noter que la Cour de justice de l’Union européenne semble recourir de plus en plus volontiers « au droit au respect de la dignité » « quant au fondement du droit au logement » (v. Chevalier E., « Le droit au logement et la Cour de justice de l’Union européenne : une construction prétorienne en clair-obscur », RDSS 2015, p. 211). Du « droit au logement » au « droit à un logement décent », il ne serait en rien excessif, bien au contraire, d’affirmer que le fondement est le même.
  • 12.
    Pauliat H., « L’objectif constitutionnel de droit à un logement décent : vers le constat de décès du droit de propriété ? », D. 1995, Chron., p. 283. Plus récemment, v. Truchet D., « La dignité et les autres domaines du droit », RFDA 2015, p. 1094.
  • 13.
    V. cependant l’article 1-1 de la loi Besson du 31 mai 1990 (dans sa version issue de la loi dite ALUR du 24 mars 2014), employant l’expression d’« habitat indigne ».
  • 14.
    Fabre-Magnan M., « La dignité en droit : un axiome », in Dillens A.-M. et Van Meenen B. (dir.), La dignité aujourd’hui. Perspectives philosophiques et théologiques, 2007, Facultés universitaires Saint-Louis, p. 53, spéc. p. 74.
  • 15.
    D. n° 2002-120, 30 janv. 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent. Selon ce décret, un logement, pour être décent, doit (entre autres) : assurer le clos et le couvert ; être protégé contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; présenter des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, balcons…) en état conforme à leur usage ; comprendre des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement ; comprendre des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale ; bénéficier d’un éclairement naturel suffisant ; comprendre une alimentation en eau potable, une cuisine ou un coin cuisine aménagé, des installations d’évacuation des eaux ménagères, un w-c séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas (ou situé à l’extérieur du logement, sous condition d’être dans le même bâtiment et facilement accessible), un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces ; être doté d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable ou égal à 20 mètres cubes ; ne pas avoir fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.
  • 16.
    DUDH, art. 25, § 1 : « Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour (…) le logement (…) » ; PIDESC, art. 11, § 1 : « Les États parties au présent Pacte reconnaissent le droit de toute personne à un niveau de vie suffisant pour elle-même et sa famille, y compris une nourriture, un vêtement et un logement suffisants (…) ».
  • 17.
    CA Paris, 12 mars 2015, JurisData n° 2015-005263 ; pour un garage, CA Orléans, 10 avr. 2013, préc.
  • 18.
    CA Paris, 18 sept. 2003, JurisData n° 2003-222833 ; v. aussi : CA Paris, 8 avr. 2008 : AJDI 2008, p. 470 (chambre présentant une surface habitable de 5,59 mètres carrés et un volume d’air de 15,30 mètres cubes) – CA Paris, 5 nov. 2013 : AJDI 2014, p. 517 (logement aménagé dans un sous-sol semi-enterré, dont la pièce principale ne présente qu’une superficie de 7,50 mètres carrés et est éclairée uniquement par un soupirail dont le point bas est à 1,80 mètre du sol) – Cass. 3e civ., 17 déc. 2015, préc. (surface de 8,70 mètres carrés, dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce principale).
  • 19.
    TI Paris, 24 mars 2014 : Dalloz actualité, 25 mars 2014, obs. Kebir M. (logement dont la surface au sol était de 7 mètres carrés, les nombreuses mansardes réduisant la surface habitable à 1,56 mètres carrés).
  • 20.
    CA Paris, 22 mai 2007 : AJDI 2007, p. 753.
  • 21.
    CA Angers, 9 oct. 2007, JurisData n° 2007-349254 (le logement, en plus, ne respectait pas les normes d’isolation, et l’installation de chauffage était insuffisante).
  • 22.
    CA Paris, 23 mai 2007 : AJDI 2008, p. 31 (eau ne coulant pas aux robinets de l’appartement, interrupteurs et prises non alimentés en électricité, canalisation permettant d’alimenter en eau le logement ayant été pincée, soudée et coupée).
  • 23.
    CA Angers, 12 nov. 2013, n° 12/01690 (absence de chauffage dans les chambres situées à l’étage, défaillance de l’installation d’eau chaude en période de gel et absence de dispositifs de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement) – Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-17289 : Bull. civ. III, n° 73 ; AJDI 2014, p. 873, obs. Damas N. (maison dépourvue d’appareil de chauffage).
  • 24.
    V., parmi beaucoup de décisions : CEDH, 18 janv. 1978, n° 5310/71, § 163, Irlande c/ Royaume-Uni – CEDH, 7 juill. 1989, n° 14038/88, § 88, Soering c/ Royaume-Uni – CEDH, 27 août 1992, n° 12850/87, § 115, Tomasi c/ France – CEDH, 15 nov. 1996, n° 22414/93, § 79, Chahal c/ Royaume-Uni – CEDH, 28 juill. 1999, n° 25803/94, § 95, Selmouni c/ France – CEDH, gde. ch., 12 mai 2005, n° 46221/99, § 179, Öcalan c/ Turquie – CEDH, 28 févr. 2008, n° 37201/06, § 127, Saadi c/ Italie – CEDH, 3 déc. 2009, n° 19576/08, § § 65-66, Daoudi c/ France.
  • 25.
    Malaurie P., Les personnes. La protection des mineurs et des majeurs, 7e éd., 2014, LGDJ, p. 102, n° 283 ; v. aussi Delmas-Marty M., Les forces imaginantes du droit. I – Le relatif et l’universel, 2004, Seuil, coll. La couleur des idées, p. 128.
  • 26.
    C. pén., art. 225-14, incriminant « le fait de soumettre une personne » à « des conditions (…) d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine », dans la seule hypothèse, toutefois, où la personne concernée présente une « vulnérabilité ou [un] état de dépendance », « apparents ou connus de l’auteur ». Pour une illustration : Cass. crim., 11 févr. 1998, n° 96-84994 : Bull. crim., n° 53 (logement occupé par un couple dont le mari est en situation irrégulière, loué pour un montant mensuel de 3 200 francs, contrevenant aux dispositions du règlement sanitaire départemental relatives, notamment, à la surface minimale des pièces, à la hauteur sous plafond, à l’écoulement des eaux pluviales, à l’épaisseur et à l’isolation des murs, ainsi qu’aux normes afférentes aux installations électriques, dont la superficie totale n’excède pas 20 mètres carrés, et occupé par trois personnes, dont un enfant et une femme enceinte, la santé des occupants ayant été au demeurant mise en péril par l’humidité et les conditions de chauffage, qui ont été à l’origine d’une intoxication oxycarbonée). Plus récemment, v. Cass. crim., 27 mai 2014, n° 13-83088.
  • 27.
    CA Paris, 3 juill. 2007 : AJDI 2007, p. 931.
  • 28.
    « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions » de l’alinéa 1er de l’article 6 (obligation de remise d’un logement décent), « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (…) ». Adde : Cons. const., 7 déc. 2000, n° 2000-436 DC, cons. 56 : « L’obligation de mise en conformité du logement loué répond à l’objectif de valeur constitutionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent ».
  • 29.
    CA Paris, 18 déc. 2007 : AJDI 2008, p. 200 – v. aussi CA Lyon, 8 sept. 2015, JurisData n° 2015-019995.
  • 30.
    CA Paris, 18 déc. 2007, préc.
  • 31.
    Cayol A., obs. préc. ss Cass. 3e civ., 17 déc. 2015.
  • 32.
    Edelman B., « Le président piqué… dans sa dignité, note ss CA Paris, 28 nov. 2008 » : D. 2009, p. 610, spéc. p. 615 (à propos de l’affaire des poupées vaudou à l’effigie de l’ancien président de la République, ce que l’auteur a pu dire de l’égale dignité humaine à ce dernier sujet étant totalement transposable à la question du logement indécent).
  • 33.
    En ce sens, v. CA Versailles, 6 mai 2014, n° 13/04065, confirmant, en fait de logement indécent, « la restitution [par le bailleur] de[s] loyers perçus depuis le début du bail » ; et, pour la restitution du dépôt de garantie, CA Paris, 28 juin 2011 : Loyers et copr. 2011, comm. 268, obs. Vial-Pedroletti B. Rappr., prononçant la résolution du bail, CA Paris, 8 oct. 2009 : AJDI 2010, p. 27 (logement indécent à raison de la persistance de matière organique volatile à des taux de 30 à 1 700 fois supérieure au taux normalement admissible).
  • 34.
    Cass. 3e civ., 15 déc. 2004, n° 20-20614 : Bull. civ. III, n° 239 ; Monéger J., « À propos de l’obligation de délivrer un logement décent », D. 2005, p. 305.
  • 35.
    Monéger J., art. préc.
  • 36.
    Cass. 3e civ., 28 avr. 2009, n° 08-11749 : « Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance » (logement en état de délabrement avéré et insalubre) – Cass. 3e civ., 2 févr. 2010, n° 09-12691 : AJDI 2010, p. 639, obs. Damas N. : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…) le fait que le preneur avait accepté le logement en l’état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance ».
  • 37.
    Cass. 3e civ., 3 févr. 2010, n° 08-21205 : Bull. civ. III, n° 28 ; AJDI 2010, p. 640, obs. Damas N.
  • 38.
    Damas N., obs. préc. ss Cass. 3e civ., 3 févr. 2010.
  • 39.
    Cass. 3e civ., 4 juin 2014, préc.
  • 40.
    En ce sens, Damas N, obs. préc. ss Cass. 3e civ., 4 juin 2014.
  • 41.
    Damas N., obs. préc. ss Cass. 3e civ., 2 févr. 2010.
  • 42.
    V., en ce sens, le futur C. civ., art. 1162 : « Le contrat ne peut déroger à l’ordre public », et notamment pas « par ses stipulations ». Une décision ayant justement affirmé que « l’obligation de délivrance d’un logement décent doit être remplie dès la mise à disposition du logement mais également tout au long du bail » (CA Lyon, 19 oct. 2010, JurisData n° 2010-021389), on peut se demander si, dans l’hypothèse d’un logement devenu indécent postérieurement à la conclusion du bail, la sanction de la caducité ne serait pas une voie à explorer (v. le futur C. civ., art. 1186 : « Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît (…) »).
  • 43.
    Sous cet angle, le bail portant sur un logement indécent pourrait être rapproché du contrat de mère porteuse, lui aussi frappé d’un objet illicite, et à propos duquel on peut soutenir, au-delà des solutions posées par la jurisprudence (Cass. ass. plén., 31 mai 1991, n° 90-20105 : Bull. ass. plén., n° 4 : « La convention par laquelle une femme s’engage, fût-ce à titre gratuit, à concevoir et à porter un enfant pour l’abandonner à sa naissance contrevient tant au principe d’ordre public de l’indisponibilité du corps humain qu’à celui de l’indisponibilité de l’état des personnes ») et la loi (C. civ., art. 16-7 et 16-9), que son illicéité consubstantielle provient de ce qu’il méconnaît l’égale dignité humaine (de la femme, de l’enfant) ; v. Frison-Roche M.-A., « L’impossibilité de réguler l’illicite : la convention de maternité de substitution », D. 2014, p. 2184 ; Frison-Roche M.-A., « Sophistique juridique et GPA », D. 2016, p. 85.
  • 44.
    V. les futurs C. civ., art. 1107 et 1169 : « Le contrat est à titre onéreux lorsque chacune des parties reçoit de l’autre un avantage en contrepartie de celui qu’elle procure (…) » ; « Un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire (…) ».
  • 45.
    Ibid.
  • 46.
    Malaurie P., Aynès L. et Stoffel-Munck P., Droit des obligations, 7e éd., 2015, LGDJ, p. 304, n° 597,
  • 47.
    Damas N., obs. préc. ss Cass. 3e civ., 4 juin 2014.

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Référence : LPA 27 Mai. 2016, n° 115y7, p.47

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