I – L’égale dignité humaine, fondement de l’obligation de remise d’un logement décent

Jean Carbonnier l’avait relevé : « la dignité requiert un logement décent »3. De fait, c’est bien « l’égale dignité de tous les êtres humains »4 qui est la matrice, pour le preneur, du « droit à un logement décent »5, et, partant, la raison d’être de l’obligation corrélative du bailleur de délivrer à son locataire un logement qui ne soit pas indécent. Sur ce lien de cause à effet entre égale dignité humaine et logement décent, la Belgique, dès janvier 1994, avait montré la voie, avec la modification, en ces termes, de l’article 23 de sa Constitution : « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine. À cette fin, la loi, le décret ou la règle (…) garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les conditions de leur exercice. Ces droits comprennent notamment : (…) le droit à un logement décent »6. Un an plus tard, c’était le Conseil constitutionnel français qui mettait en exergue que « la sauvegarde de la dignité de la personne humaine contre toute forme de dégradation est un principe à valeur constitutionnelle »7, et « qu’il résulte » tout particulièrement de ce principe « que la possibilité pour toute personne de disposer d’un logement décent est un objectif de valeur constitutionnelle »8. Cette position, le Conseil la réitérera en juillet 19989. À quoi on ajoutera que certains juges du fond n’hésitent pas à affirmer qu’une « offre indécente » de logement faite à un preneur « port[e] atteinte à sa dignité »10. De telle sorte que le doute ne semble guère permis11 : « le droit à un logement décent » est « un droit fondé sur le principe du respect de la dignité humaine » (ou, inversement, le « droit de disposer d’un logement décent (…) prolonge le principe de la dignité de la personne humaine »12).

Ce faisant, on aurait pu penser qu’il eût été plus logique de qualifier le droit au logement décent de droit au logement « digne ». Mais il n’en est rien. « Décent » est en effet le terme approprié, et non pas « digne »13, car « seule une personne mérit[e] ce [dernier] qualificatif » : le logement doit « être décent pour que la personne soit digne »14. Ou plus précisément encore : le logement doit être décent pour que la personne ne soit pas traitée de manière indigne. Ceci, on le comprend à la lecture de diverses décisions de jurisprudence : ne pas remettre à la personne un logement décent (c’est-à-dire ne pas lui remettre un logement répondant à certaines caractéristiques essentielles, lesquelles sont définies dans un décret du 30 janvier 200215), c’est lui refuser ce « niveau de vie suffisant »16 auquel tout être humain a droit, et, dès lors, la traiter comme un humain-moins, pour s’abstenir de lui accorder ce que, pourtant, son humanité appelle irrésistiblement. Ainsi, installer une personne dans un poulailler transformé en logement (et présentant par ailleurs une hauteur sous plafond très en dessous des 2,20 mètres, une importante humidité, une absence d’isolation thermique et une installation électrique dangereuse)17, louer un bien dont la surface habitable ne dépasse pas les 5 mètres carrés (ledit bien ne comprenant au demeurant ni chauffage, ni arrivée d’eau potable, ni évacuation des eaux ménagères et pas davantage de cuisine ou de possibilité d’installation d’élément d’hygiène) 18, voire est inférieure à 2 mètres carrés19, donner à bail un immeuble dont les revêtements contiennent du plomb (en concentration supérieure au seuil réglementaire)20 ou dont l’installation électrique fait courir au locataire un risque d’électrocution21, ou s’avérant non alimenté en eau potable22, dépourvu de chauffage et/ou de ventilation23, c’est, indubitablement, loger autrui de façon indécente, et, par là même, nécessairement porter atteinte à son égale dignité ; c’est soumettre la personne concernée, pour reprendre la terminologie de l’article 3 de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, à un « traitement dégradant ».

Or la chose est connue que c’est l’égale dignité humaine que la Cour européenne des droits de l’Homme situe derrière les termes de l’article 3 de la Convention, et qu’à cette égale dignité, la Cour considère qu’une protection intangible est due24. Ou pour le dire à la suite de Philippe Malaurie : « le seul droit absolu est le respect de la dignité humaine »25. Un absolutisme qui veut donc que l’égale dignité humaine ne puisse jamais être pondérée, mise en balance, outrepassée par des intérêts supérieurs (car il n’est pas d’intérêt supérieur à elle et sa sauvegarde), et, dès lors, que tout comportement ou agissement lui étant attentatoire s’avère forcément reprochable, nécessairement sujet à réprobation. Aussi celui qui loge autrui dans des conditions indécentes – et parce que, comme on l’a dit, loger la personne dans des conditions indécentes, c’est la traiter de manière indigne – s’expose-t-il, au moins dans certaines circonstances, à des sanctions pénales26. Mais c’est encore le contrat de bail lui-même qui ne saurait échapper aux conséquences de l’atteinte à l’égale dignité humaine : c’est également au plan contractuel que la remise d’un logement indécent par le bailleur doit être sanctionnée, d’une sanction qui, aisément, peut (et même devrait) aller jusqu’au prononcé de la nullité de la convention.

II – Le bail d’un logement indécent, contrat exposé à la nullité

Si l’on sait que la jurisprudence admet, par exemple, la condamnation du bailleur à effectuer, sous astreinte, les travaux nécessaires à la remise d’un logement décent27 (ce qui n’est là que garantir l’effectivité des termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 198928), il semble que le locataire soit tout autant fondé à obtenir le prononcé de la nullité du contrat de bail portant sur un logement indécent. Certes, d’aucuns n’adhéreront pas à la proposition, qui feront valoir, en retour, qu’une solution plus mesurée serait plutôt, à chaque fois, en tout cas, que cela serait envisageable, de prononcer une « réfaction du loyer » au profit du preneur29. L’hypothèse-type serait celle-ci : « l’inhabitabilité », non pas « totale », mais seulement « partielle » du logement loué30. Et les tenants de cette approche d’ajouter que, en matière contractuelle, « l’exception d’inexécution doit (…) toujours être proportionnelle à l’inexécution du cocontractant » et que, par voie de conséquence, « seule une impossibilité totale d’utiliser le logement [serait] susceptible de justifier une absence de paiement » de la part du preneur. Dès lors, la troisième chambre civile aurait été « sévère » en admettant, dans son arrêt du 17 décembre 2015, que le locataire d’un logement indécent (mais apparemment « partiellement » habitable) puisse suspendre le paiement de ses loyers31. Pourtant, la Cour de cassation a eu raison de statuer comme elle l’a fait : parce que remettre à autrui un logement indécent est porter atteinte à son égale dignité, et parce que l’égale dignité humaine est une valeur absolue, toute logique de proportionnalité (singulièrement entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur) est inévitablement exclue. Comme l’affirme un auteur : « on ne négocie pas avec la dignité, on ne la « proportionne » pas ; si elle est atteinte, on la protège, contre vents et marées »32. En clair, une fois franchi le seuil de l’atteinte à l’égale dignité humaine – dans notre cas, une fois constatée la remise, par le bailleur, d’un logement indécent au locataire –, point de mise en jeu du principe de proportionnalité qui soit concevable : uniquement une défense absolue des intérêts du preneur.

Et cette défense, outre l’autorisation de la suspension du paiement des loyers, devrait aussi ouvrir la possibilité, pour le preneur, d’obtenir la nullité du contrat de bail (et la restitution des loyers33 et du dépôt de garantie que cette nullité appelle). Sur quel fondement ? Sur celui tout d’abord de la contrariété à l’ordre public (et, ce faisant, de l’objet illicite de la convention). À ce dernier égard, on se souviendra peut-être que, dans un arrêt du 15 décembre 200434, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a pu affirmer que « l’exigence de la délivrance au preneur d’un logement décent impose son alimentation en eau courante », dans une affaire où, pourtant, le locataire avait été informé, lors de la signature du contrat, que l’alimentation litigieuse n’était pas possible. Peu importe, donc, l’information (et l’acceptation) du preneur : en tout état de cause, l’obligation faite au bailleur de remise d’un logement décent demeure. Ce qui avait fait dire que cet « impératif » de remise d’un logement décent a « le parfum de l’ordre public »35. Et l’intuition était exacte. Non seulement la décision du 15 décembre 2004 sera confirmée quelques années plus tard36, mais encore un arrêt du 3 février 201037 viendra poser le principe suivant : si « les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer », « une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d’habitabilité définies par décret » – et donc pas, comme en l’espèce, un logement indécent (pour cause de salle de bains non cloisonnée). Bref, c’était, sinon dire, en tout cas fortement induire que « l’exigence de délivrance d’un logement décent [est] une limite d’ordre public, imperméable à la liberté contractuelle et à l’imagination des parties. (…) Et le fait qu’il y ait une contrepartie (imputation sur les loyers) n’y change rien. La précision (…) a son importance : elle signifie que la Cour de cassation n’opère pas de contrôle de proportionnalité. Le constat de l’atteinte à l’exigence de logement décent suffit à invalider la clause, et peu importe la gravité de cette atteinte, ou son atténuation par des contreparties mises à la charge du bailleur »38. Toutes choses qui trouveront leur aboutissement dans cette solution du 4 juin 201439 : « l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent », a affirmé la Cour de cassation, « [est] d’ordre public » ; en conséquence de quoi, toute clause contraire à cette obligation est inefficace40, « n’a aucune valeur »41 (le preneur avait, en l’occurrence, accepté d’occuper une maison dépourvue d’appareil de chauffage en contrepartie d’un loyer réduit). Or, pour peu que l’on bascule d’une clause du contrat au contrat lui-même, il ne serait pas si difficile de soutenir que la convention de bail portant sur un logement indécent, parce que contraire à l’ordre public, est frappée d’un objet illicite, et, en tant que telle, susceptible d’annulation. Car, dès lors qu’installer la personne dans un logement indécent, c’est méconnaître son égale dignité, on ne voit pas comment le contrat de bail concerné ne saurait être dit illicite : illicite (et donc nul42), il l’est obligatoirement, puisque contraire à l’ordre public (d’une contrariété résultant de l’atteinte portée à l’égale dignité43).

À quoi, pour terminer, on adjoindra, que, annulable à raison de l’illicéité de son objet, le bail relatif à un logement indécent pourrait aussi être déclaré nul sur cet autre fondement qu’est l’absence de cause (en d’autres termes, l’absence de « contrepartie » à l’obligation au paiement du prix du preneur44). Une décision de la troisième chambre civile, rendue en date du 28 avril 200945, invite en effet à se prononcer en ce sens : dans cette espèce où un logement en état de délabrement avéré et insalubre avait été délivré, la Cour de cassation a approuvé un juge de proximité d’avoir considéré que, le bailleur n’ayant pas respecté son obligation de remettre un logement décent, ce dernier ne pouvait « prétendre au paiement d’un loyer qui [n’est] pas causé » pour le locataire. Le fait est que la solution peut pleinement se justifier : de même que « la jurisprudence assimile le prix dérisoire au prix inexistant »46, le contrat concerné étant alors nul, il paraît envisageable de soutenir que, de façon identique, le logement indécent devrait être contractuellement assimilé à un logement inexistant. En sorte qu’il n’y aurait effectivement pas de contrepartie à la prestation du preneur, qui serait donc fondé à réclamer (et obtenir) la nullité du bail.

Il a pu être écrit que « les bailleurs doivent assimiler que l’on ne stipule pas sur l’obligation de délivrance d’un logement décent »47. Au terme de l’analyse, on ira jusqu’à soutenir que les bailleurs doivent assimiler que l’on ne contracte purement et simplement pas (à peine de nullité) sur un logement indécent, pour cette raison que l’égale dignité humaine et sa mise à mal conventionnelle ne sauraient se négocier.