Seuls les logements décents sont pris en compte pour l’exercice du droit de préemption du preneur d’un logement en cas de vente de l’immeuble en son entier

Le propriétaire d’un bien immobilier peut voir sa liberté de le céder librement à l’acquéreur de son choix être limitée, tantôt en raison d’engagements contractuels préexistants dans le cadre d’un pacte de préférence1, tantôt en raison des divers droits de préemption légaux, notamment au profit du preneur occupant d’un logement en cas d’un congé délivré pour vendre2, de vente faisant suite à une mise en copropriété3, ou bien encore en cas de vente dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble de plus d’un certain nombre de logements4. Mais, alors dans ce dernier cas, les logements indécents ne sont pas pris en compte pour l’exercice du droit de préemption du preneur comme nous le précise la Cour de cassation dans son arrêt du 11 février 20165, qui aura les honneurs d’une publication au Bulletin.

En l’espèce, les faits sont relativement simples. Des bailleurs, propriétaires d’un logement donné à bail, vendent l’immeuble en son entier.

Les preneurs estimant alors que leur droit de préemption n’a pas été respecté assignent vendeur et acheteur en annulation de la vente.

La cour d’appel rejette cette demande aux motifs que, comme seuls les logements présentant les caractéristiques fixées par le décret du 20 janvier 2002 devaient être pris en compte pour le calcul du seuil de dix logements, l’immeuble ne comportait pas, à la date de la vente, plus de dix logements, de sorte que les dispositions de l’article 10-1 I A de la loi du 31 décembre 1975 n’étaient pas applicables et que par conséquent la vente n’avait pas, à peine de nullité, à être précédée d’une offre de vente aux locataires. Les preneurs forment alors un pourvoi en cassation et soutiennent en substance que, constituant un logement tout local qui n’est pas impropre à l’habitation, tous les locaux à usage d’habitation de l’immeuble vendu en entier doivent être pris en compte dans le calcul du seuil de dix logements et que si un local à usage d’habitation ne remplit pas les critères du logement décent, il est seulement non susceptible d’être donné à bail mais, n’étant pas impropre par nature à l’habitation, il peut être revendu, de telle sorte qu’il doit être pris en compte pour calculer le seuil de dix logements visé par la loi.

La question qui se pose à la Cour de cassation est donc de savoir si tous les lots susceptibles d’être qualifiés de logement doivent être pris en compte pour le calcul du seuil des dix logements ouvrant droit au droit de préemption du preneur, autrement dit de savoir si un logement indécent doit tout de même être intégré dans ce décompte.

La Cour de cassation répond, dans un attendu de principe, par la négative, aux motifs que seuls doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements rendant applicables les dispositions de l’article 10-1 I A de la loi du 31 décembre 1975, les logements susceptibles d’être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence fixées par le décret du 30 janvier 2002 et que dès lors, ayant relevé que les chambres de service du 6e étage ne répondaient pas à ces critères qualitatifs et constaté que l’immeuble ne comportait pas plus de dix logements lors de sa vente, la cour d’appel a pu en déduire que les dispositions relatives au droit de préemption des locataires n’avaient pas à être mises en œuvre.

Ainsi, pour la Cour de cassation, seuls les logements susceptibles d’être offerts à la location présentant les caractéristiques de décence doivent être pris en compte, pour le calcul du nombre de logements ouvrant le droit de préemption offert au preneur.

En effet, en cas de vente dans sa totalité et en une seule fois d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de dix logements6, l’article 10-1 I A de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 prévoit que l’acquéreur de l’immeuble doit s’engager soit à proroger les baux en cours afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour six ans à compter de la signature de la vente, soit à permettre aux locataires de bénéficier d’un droit de préemption sur leur logement. Restait alors à préciser la notion de logement. En l’espèce, les preneurs entendaient qu’il soit comptabilisé dans le nombre de logements à prendre en compte les chambres de service du 6e étage pour faire admettre que le seuil légal leur permettant de bénéficier du droit de préemption était atteint. Ils estimaient que, en effet, il importe peu que le bien ne soit pas susceptible d’être donné à bail car, dès lors qu’il n’est pas impropre par nature à l’habitation, le propriétaire peut tout de même le revendre. En vain. En effet, pour la Cour de cassation, les logements à prendre en compte doivent être liquides, à savoir doivent pouvoir être offert à la location et par conséquent présenter les caractères de décence.

C’est l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, devant répondre à un critère de performance énergétique minimale et devant être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. C’est le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent qui précise les contours de la notion de logement décent.

Ainsi, le logement doit satisfaire aux conditions de sécurité physique et de santé des locataires. Il doit donc assurer le clos et le couvert ; les dispositifs de retenue des personnes doivent être dans un état conforme à leur usage ; la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; les réseaux et branchements des fluides doivent être conformes aux normes de sécurité et être en bon état d’usage et de fonctionnement ; les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre7.

Le logement doit, de plus, comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée8 ; une installation d’alimentation en eau potable assurant la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale9 ; des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ; une installation sanitaire intérieure comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ; un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées10 ; un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne11.

Il est aussi précisé que le logement doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes12.

En tout état de cause, le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent13.

En l’espèce, certains lots ne pouvaient donc qu’être exclus du décompte, car outre le fait que pour l’un il s’agissait d’une loge partie commune attribuée en raison de l’exercice d’une fonction et ne pouvait être assimilée à un logement, dès lors qu’il s’agissait de chambres de service, annexes d’un appartement, ne comportant pas toute une d’alimentation en eau ni évacuation, ou n’avaient pas une surface de 9 m², ou encore dont la hauteur sous plafond était inférieure à 2m20 impliquant que le volume minimal était inférieur à 20 m3.

Il semble que le décret de 2002 ne fixe que les caractéristiques minimales pour qualifier un logement de décent. On relèvera que, en effet, il a récemment été jugé qu’un règlement sanitaire plus rigoureux que la loi peut trouver à s’appliquer pour définir la décence. En effet, un bailleur peut se voir condamner pour manquement à son obligation de délivrer un logement décent par application de règles plus rigoureuses d’un règlement sanitaire départemental. En l’espèce, le bailleur d’un logement meublé avait assigné son locataire en expulsion après un commandement visant la clause résolutoire du contrat de bail. Le preneur conteste cette expulsion au motif que le logement pris à bail n’est pas conforme aux critères du logement décent et demande au contraire le remboursement des loyers payés. Pour la Cour de cassation, les juges du fond ont, à bon droit, fait application des dispositions du règlement sanitaire départemental, qui ne sont pas incompatibles avec celles de la loi et plus rigoureuses que celle-ci, et exactement déduit, au regard des dispositions du règlement sanitaire, que le bailleur avait manqué à ses obligations en ne délivrant pas au locataire un logement décent14. Dès lors, il n’est pas impossible de considérer qu’un tel logement, qui aurait pu par principe être décent ne peut être considéré comme tel au regard d’un règlement sanitaire local, ne pourra pas être pris en compte dans le calcul des logements à comptabiliser permettant d’ouvrir le droit de préemption.

Ainsi, alors que la notion de logement indécent tend généralement à profiter au preneur qui peut, notamment, en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, solliciter une indemnisation pour les troubles de jouissance subis de ce fait sans être soumis à une mise en demeure préalable15 et même suspendre le paiement des loyers16, la notion intervient finalement, en matière de droit de préemption du preneur, en faveur des bailleurs ancien (vendeur) et nouveau (acquéreur) qui ont intérêt à la vente de l’immeuble en bloc.