I – Le relogement des occupants de l’immeuble en péril et/ou des immeubles voisins

Dès connaissance du péril imminent, le maire sollicite auprès du juge des référés du tribunal administratif un expert qui est chargé d’examiner la solidité du logement dans les 24 heures qui suivent sa nomination. Il doit dresser un constat et proposer des mesures pour mettre fin à l’imminence du péril.

Si l’expert judiciaire conclut à un péril grave et immédiat, le maire prend un arrêté de péril mettant en demeure, dans un délai qu’il fixe, le propriétaire de prendre des mesures, notamment, l’évacuation des occupants6.

En effet, l’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit expressément :

« I. – (…) Si l’état du bâtiment, ou d’une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l’arrêté de péril d’une interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-4 sont alors applicables.

Cet arrêté précise la date d’effet de l’interdiction, qui ne peut être fixée au-delà d’un an si l’interdiction est définitive, ainsi que la date à laquelle le propriétaire ou l’exploitant des locaux d’hébergement doit avoir informé le maire de l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite aux occupants en application de l’article L. 521-3-1.

II. – La personne tenue d’exécuter les mesures prescrites par l’arrêté de péril peut se libérer de son obligation par la conclusion d’un bail à réhabilitation. Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d’une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d’exécuter les travaux prescrits et d’assurer, le cas échéant, l’hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l’occupant restera dans les lieux lorsqu’il les occupait à la date de l’arrêté de péril.

III. – Sur le rapport d’un homme de l’art, le maire constate la réalisation des travaux prescrits ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté de péril et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux (…).

Lorsque la commune se substitue au propriétaire défaillant et fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais (…) ».

Il en résulte que, en situation de péril imminent (dangerosité du logement évalué par dire d’expert), le propriétaire est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En outre, le propriétaire est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à 3 mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. Le propriétaire/bailleur doit présenter une offre de logement à l’occupant lui-même ; il doit s’agir d’une obligation de relogement effectif7.

En cas de défaillance du propriétaire qui n’a pas pris la peine de reloger son locataire dont la sécurité est menacée, ni répondu à la mise en demeure de l’Administration, il appartient au maire de prendre les dispositions nécessaires pour reloger le locataire aux frais du propriétaire défaillant8.

Ce relogement peut également concerner le relogement d’un voisin pendant la durée des travaux, toujours à charge du propriétaire-bailleur ayant failli à son obligation de relogement9.

En revanche, la commune ne saurait mettre à la charge du propriétaire les frais d’hébergement d’occupants sans titre, autrement appelés des « squatters ». En effet, le juge administratif estime que « les dispositions précitées de l’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation n’autorisaient pas la commune de Montpellier à mettre à la charge de M. B. les frais de leur hébergement à la suite de la décision d’évacuer l’immeuble »10.

Le propriétaire-bailleur doit encore savoir que le loyer en principal (hors charges) cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté imminent, ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté prenant acte de la fin du péril.

Toutefois, en cas de refus par les occupants de trois offres de relogement faites par la collectivité publique ou pour le compte de celle-ci, leur expulsion peut être poursuivie devant le juge judiciaire (tribunal d’instance).

Il est à noter que lorsqu’une personne publique, un organisme d’habitations à loyer modéré, une société d’économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement, le propriétaire lui verse une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel.

Enfin, la créance résultant de la substitution de la collectivité publique aux propriétaires ou exploitants qui ne se conforment pas aux obligations d’hébergement et de relogement qui leur sont faites est recouvrée soit comme en matière de contributions directes par la personne publique créancière, soit par l’émission par le maire d’un titre exécutoire au profit de l’organisme ayant assuré l’hébergement ou le relogement.

II – L’exécution de travaux d’office par la commune

Habilité par la loi, le maire prescrit la réparation ou la démolition des murs, bâtiments, édifices ou monuments funéraires menaçant ruine dans les conditions prévues aux articles L. 511-1 à L. 511-4-1 du Code de la construction et de l’habitation11.

L’article L. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit quant à lui que :

« Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu’ils menacent ruine et qu’ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d’une façon générale, ils n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique, dans les conditions prévues à l’article L. 511-2. Toutefois, si leur état fait courir un péril imminent, le maire ordonne préalablement les mesures provisoires indispensables pour écarter ce péril, dans les conditions prévues à l’article L. 511-3 (…) ».

En outre, l’article L. 511-2 du même code dispose que :

« I. – Le maire, par un arrêté de péril pris à l’issue d’une procédure contradictoire dont les modalités sont définies par décret en Conseil d’État, met le propriétaire de l’immeuble menaçant ruine (…) en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril ou les travaux de démolition, ainsi que, s’il y a lieu, de prendre les mesures indispensables pour préserver les bâtiments contigus. (…)

III. – Sur le rapport d’un homme de l’art, le maire constate la réalisation des travaux prescrits ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté de péril et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. (…)

V. – À défaut de réalisation des travaux dans le délai imparti, le maire, par décision motivée, fait procéder d’office à leur exécution. Il peut également faire procéder à la démolition prescrite, sur ordonnance du juge statuant en la forme des référés, rendue à sa demande. (…)

Lorsque la commune se substitue au propriétaire défaillant et fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais (…) ».

Comme on l’a vu précédemment, lorsque le rapport de l’expert conclut à un péril grave et immédiat, le maire prend un arrêté de péril mettant en demeure, dans un délai qu’il fixe, le propriétaire de prendre des mesures12.

Le plus souvent, ces mesures consistent en la pose de barrières de sécurité, à la condamnation d’ouvertures, à la démolition d’une cheminée, d’une corniche, d’un escalier, à l’étaiement de murs, à des travaux de déblaiement13.

Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti (par le propriétaire), l’article L. 511-3 précise que « le maire les fait exécuter d’office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais ».Il poursuit en distinguant deux hypothèses :

« Si les mesures ont à la fois conjuré l’imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d’un homme de l’art, prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement. Si elles n’ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l’article L. 511-2 ».

Dans ce cas, « les frais de toute nature, avancés par la commune lorsqu’elle s’est substituée aux propriétaires ou copropriétaires défaillants, en application des dispositions des articles L. 511-2 et L. 511-3, sont recouvrés comme en matière de contributions directes. Si l’immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est adressé à chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable (…) »14.

À cet égard, l’article R. 511-5 du CCH indique que : « La créance de la commune sur les propriétaires ou exploitants née de l’exécution d’office des travaux prescrits en application des articles L. 511-2 et L. 511-3 comprend le coût de l’ensemble des mesures que cette exécution a rendu nécessaires, notamment celui des travaux destinés à assurer la sécurité de l’ouvrage ou celle des bâtiments mitoyens, les frais exposés par la commune agissant en qualité de maître d’ouvrage public et, le cas échéant, la rémunération de l’expert nommé par le juge administratif ».

En cas de défaillance du propriétaire, le maire doit donc faire réaliser les travaux nécessaires à lever le péril, travaux que la collectivité paiera au nom et pour le compte du propriétaire défaillant. À charge pour elle de recouvrer le montant des travaux réalisés ainsi que les frais d’expertise engendrés.

En présence d’une copropriété, le principe du contradictoire est primordial. En présence d’une copropriété dont les parties communes sont gravement affectées justifiant le recours à la procédure prévue à l’article L. 511-2, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic est immédiatement informé de la mise en œuvre de la procédure de péril. Le syndic doit alors dans un délai qui ne peut excéder 21 jours informer les copropriétaires et dispose d’un délai de 2 mois pour présenter ses observations aux services administratifs compétents.

Si les travaux prescrits dans l’arrêté ne sont pas exécutés dans le délai fixé, le maire met en demeure le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic qui dispose d’un délai de 21 jours pour la transmettre aux copropriétaires.

La demande de paiement par le syndic au copropriétaire défaillant semble être la pierre angulaire de la mise en œuvre du dispositif de substitution. On recommandera d’annexer à cette demande une copie des appels de fonds dont le paiement est sollicité et de faire rappel des conséquences d’une inexécution du débiteur une fois expiré le délai imparti. Cette mise en demeure peut également prendre la forme d’un exploit d’huissier (sommation de payer).

Lorsque l’inexécution de l’arrêté de péril résulte de la défaillance de certains copropriétaires par leur défaut de réponse ou réponse partielle aux appels de fonds, le syndic en informe le maire en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les travaux prescrits et en lui fournissant une attestation de défaillance.

Passé un délai de 15 jours et à réception du dossier complet établi par le syndic, la commune dispose d’un délai d’un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants. En effet, plutôt que de choisir la voie de l’exécution d’office, les communes ont été dotées depuis plus d’une dizaine d’années, d’un pouvoir de substitution sur mesure. Ici, la commune se substitue au copropriétaire défaillant et fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus, elle agit en lieu et place du copropriétaire, pour son compte et à ses frais.

En ce cas, si la commune décide de se substituer, sa décision est notifiée par le maire au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic, ainsi qu’aux copropriétaires défaillants, auxquels sont notifiées les sommes versées pour leur compte.

Cette procédure de substitution partielle présente de nombreux avantages :

• le syndicat des copropriétaires reste maître d’œuvre des travaux et l’assemblée générale souveraine (choix des devis, suivi des travaux, etc.). Seule la liste des copropriétaires défaillants est envoyée par le syndic à la commune, qui se substituera à eux seuls pour financer leur quote-part ;

• la ville n’a pas à commander, ni engager les travaux ; elle ne préfinance qu’une faible partie des travaux (en moyenne, de l’ordre d’environ 30 %).

À noter que lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, la commune ne peut recourir à la procédure de substitution partielle. Interviendra alors la procédure de travaux d’office susvisée : la commune décide, commande et engage les travaux à la place de la copropriété.

Pour ce faire, la commune dispose de moyens lui permettant de recouvrer le montant des travaux réalisés d’office dans un cas de péril imminent quelle que soit la nature de l’immeuble.

Le recouvrement du montant des travaux exécutés d’office. Lorsque le maire s’est substitué aux propriétaires défaillants pour réaliser d’office les travaux prescrits par un arrêté de péril ordinaire ou un arrêté de péril imminent pris en application des articles L. 511-2 ou L. 511-3 du CCH, il recouvre les frais avancés auprès des propriétaires comme en matière de contributions directes conformément à l’article L. 511-4.

En général, le maire émet un titre de recette exécutoire15.

Le juge administratif a précisé les conditions de récupération des créances par une commune lorsque celle-ci a engagé des travaux d’office pour une copropriété. Les travaux sont à la charge de la copropriété. En l’absence d’organisation de celle-ci et en l’absence de syndic, le juge estime que le maire est en droit, après avoir mis à la charge de la copropriété le coût des travaux réalisés d’office par la commune, de recouvrer tout ou partie de ce coût auprès d’un des copropriétaires, chacun de ceux-ci étant solidairement tenu de la totalité de la dette de la copropriété.

Face aux difficultés toutefois de recouvrer ses créances, la commune a obtenu du législateur des moyens efficaces. L’ordonnance n° 2007-42 du 11 janvier 2007 a complété l’article 2374 du Code civil par un 8° instituant un nouveau privilège spécial immobilier au profit des communes, qui doit être inscrit au fichier immobilier. Ce nouveau dispositif permet à la commune de s’opposer, en cas de mutation de l’immeuble, au versement du prix de la cession au vendeur, en faisant valoir son privilège pour récupérer sa créance.

Une procédure de saisie immobilière peut également être engagée par le comptable public à la demande du maire, ou après avoir sollicité son autorisation, selon les règles et les formes prévues par le Code des procédures civiles d’exécution. Cette procédure permet à la commune d’obtenir la vente forcée de l’immeuble et de faire valoir son privilège sur le produit de la vente pour recouvrer le montant de sa créance.

Ainsi, comme l’indiquait déjà en 2013 une réponse ministérielle (réponse n° 5128), sans qu’il soit nécessaire d’envisager un transfert de propriété aux communes, il apparaît que celles-ci bénéficient d’instruments adaptés pour s’assurer du recouvrement auprès des propriétaires défaillants des sommes qu’elles ont dû engager lors de la réalisation de travaux d’office. Encore faut-il qu’elles s’en servent…

Sûr que la carence du maire dans l’exercice de son pouvoir de police des édifices menaçant ruine engagera la responsabilité de la commune16, voire la responsabilité pénale de l’édile pour mise en danger d’autrui ou homicide involontaire. En cas de sinistres, il est fort probable que les responsabilités soient multiples. À bon entendeur…