Le nouveau régime de la police des immeubles en matière d’habitat indigne applicable au 1er janvier 2021

Publié le 19/01/2021 - mis à jour le 19/01/2021 à 22H25

L’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations est applicable depuis le 1er janvier. Retour sur ce nouveau régime de la police des immeubles en matière d’habitat indigne.

Ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020

L’habitat indigne est défini par l’article 1-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, visant à la mise en œuvre du droit au logement selon lequel « constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Pour lutter contre ce phénomène, sujet de préoccupation majeur dans les politiques de l’habitat, les préfets, les maires et le cas échéant les présidents d’établissements publics de coopération intercommunale disposent de pouvoirs de police administrative spéciale permettant d’ordonner aux propriétaires de mettre fin aux atteintes pour la santé et/ou la sécurité des occupants et/ou des tiers et d’intervenir en substitution des propriétaires et de recouvrer les frais afférents.

Or le rapport remis au président de la République constate que les régimes de cette police administrative spéciale, nombreux, complexes, dispersés, aux autorités compétentes multiples, ne permettent pas d’intervenir, lorsque cela peut s’avérer nécessaire, dans la journée, obligeant le recours à la police générale excluant dès lors le bénéfice des garanties prévues par les procédures de police administrative spéciale comme le relogement.

Afin d’améliorer la mise en œuvre locale de la politique de lutte conte l’habitat indigne, l’article 198 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite ELAN1, a habilité le gouvernement à adopter par ordonnance des mesures législatives, afin, en substance, d’harmoniser et simplifier les polices administratives spéciales de lutte contre l’habitat indigne, permettre aux maires de mieux traiter les situations d’urgence et favoriser l’organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne.

C’est chose faite avec l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020, relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations2, et notamment son article 1er qui réécrit le titre Ier du livre V du Code de la construction et de l’habitation pour instaurer un nouveau régime relatif à la sécurité et la salubrité des immeubles, locaux et installations (I), nécessitant de modifier de nombreux textes par des mesures de coordination afin notamment d’opérer des changements de numérotation pour les renvois d’articles3. Les articles 15 à 18 de l’ordonnance contiennent des dispositions relatives aux compétences des intercommunalités (II).

L’entrée en vigueur des dispositions de l’ordonnance est fixée au 1er janvier 2021 et elles ne seront applicables qu’aux arrêtés notifiés à compter de cette date (art. 19).

I – Le nouveau régime relatif à la sécurité et la salubrité des immeubles, locaux et installations

Dans un souci d’harmonisation et de simplification des polices des immeubles, locaux et installations, l’article 1er de l’ordonnance, outre la modification de l’intitulé du livre V du Code de la construction en « lutte contre l’habitat indigne » et non plus « habitat indigne », réécrit le titre 1er, alors consacré aux « bâtiments menaçant ruine », qui s’intitule désormais « sécurité et salubrité des immeubles locaux et installation », comportant un seul chapitre. Si l’article 3 de l’ordonnance précise, au sein du Code de la santé publique, la notion d’insalubrité (A), l’article 1er qui détermine le champ d’application du nouveau dispositif (B), ainsi que les autorités compétentes en la matière (C) fixe deux procédures : hors urgence (D) et en cas d’urgence (E), dont le non-respect est assorti de sanctions pénales (F).

A – La notion d’insalubrité

Définition de l’insalubrité (CSP, art. L. 1331-22). Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 du CSP rend un local insalubre. Ce dernier article précise que lorsqu’il est constaté l’existence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par arrêté, à la suite soit du dépistage d’un cas de saturnisme, soit du diagnostic prescrit4, soit du constat de risque d’exposition au plomb5 et que cette existence est susceptible d’être à l’origine de l’intoxication ou d’intoxiquer une femme enceinte ou un mineur, il est fait application des dispositions du titre Ier du livre V du Code de la construction et de l’habitation ».

Locaux ne pouvant être loués à titre d’habitation (CSP, art. L. 1331-22). Ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux, les locaux insalubres que constituent les caves, sous-sols, combles, pièces dont la hauteur sous plafond est insuffisante, pièces de vie dépourvues d’ouverture sur l’extérieur ou dépourvues d’éclairement naturel suffisant ou de configuration exiguë, et autres locaux par nature impropres à l’habitation, ni des locaux utilisés dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

Contrôle (CSP, art. L. 1421-2, al. 2). Lorsque les locaux, lieux, installations ont un usage d’habitation, des contrôles peuvent être effectués entre 6 heures et 21 heures, et après autorisation par l’autorité judiciaire.

B – Champ d’application (CCH, art. L. 511-1 à 3)

La nouvelle première section du chapitre unique du titre Ier du livre V vise à rassembler tous les faits générateurs des quelques 10 procédures de police administrative de lutte contre l’habitat indigne alors prévues par le Code de la santé publique et le Code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, désormais, l’article L. 511-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le nouveau chapitre et précisées par un décret pris en Conseil d’État.

L’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation précise que le pouvoir de police a pour objet de protéger la sécurité et la santé des personnes en remédiant :

  • aux risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers ;

  • au fonctionnement défectueux ou au défaut d’entretien des équipements communs d’un immeuble collectif à usage principal d’habitation, lorsqu’il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d’habitation ou d’utilisation ;

  • à l’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d’habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu’il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;

  • à l’insalubrité6.

L’article L. 511-3 du Code de la construction et de l’habitation précise que le nouveau dispositif s’applique aux édifices ou monuments funéraires en cas de risques présentés par les murs n’offrant pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers.

C – L’autorité compétente (CCH, art. L. 511-4 ; CCH, art. L. 511-5)

L’article L. 511-4 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que l’autorité compétente pour exercer les pouvoirs de police est par principe le maire.

Toutefois, le préfet est compétent en matière :

  • d’entreposage des installations classées pour la protection de l’environnement7 ;

  • d’insalubrité.

Un régime spécifique est aussi prévu pour Paris. En effet, selon l’article L. 511-5 du Code de la construction et de l’habitation, en dehors du cas de l’insalubrité, le maire de Paris exerce ses pouvoirs lorsque l’immeuble est un bâtiment à usage principal d’habitation et lorsque l’immeuble est un bâtiment à usage total ou partiel d’hébergement ou un édifice ou monument funéraire.

Mais, pour les autre immeubles, ces pouvoirs sont exercés par le préfet de police qui exerce aussi le pouvoir de substitution conféré au préfet8.

Ainsi, en substance, la deuxième section du chapitre unique du titre Ier du livre V vise à déterminer l’autorité compétente pour déclencher la procédure en fonction du fait générateur, à savoir le préfet pour les dangers pour la santé des personnes et le maire et le président de l’EPCI pour la sécurité des personnes.

D – La procédure hors cas d’urgence (CCH, art. L. 511-6 et s.)

La deuxième section du chapitre unique du titre Ier du livre V pose aussi le régime applicable en dehors de toute urgence.

Signalement (CCH, art. L. 511-6). Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’une des situations de risque9, met en œuvre, le cas échéant, les pouvoirs prévus par le nouveau dispositif.

Visites (CCH, art. L. 511-7). L’autorité compétente peut faire procéder à toutes visites qui lui paraissent utiles afin d’évaluer les risques.

Lorsque les lieux sont à usage total ou partiel d’habitation, les visites ne peuvent être effectuées qu’entre 6 heures et 21 heures. L’autorisation du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés ces lieux est nécessaire lorsque l’occupant s’oppose à la visite ou que la personne ayant qualité pour autoriser l’accès aux lieux ne peut pas être atteinte.

Constats des risques (CCH, art. L. 511-8). La situation d’insalubrité est constatée par un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé10. Ce rapport est remis au préfet préalablement à l’adoption de l’arrêté de traitement d’insalubrité.

Les autres situations à risque sont constatées par un rapport des services municipaux ou intercommunaux compétents, ou de l’expert spécialement désigné11.

Désignation de l’expert (CCH, art. L. 511-9). Préalablement à l’adoption de l’arrêté de mise en sécurité, l’autorité compétente peut demander à la juridiction administrative la désignation d’un expert afin qu’il examine les bâtiments, dresse constat de leur état y compris celui des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin au danger. L’expert se prononce dans un délai de 24 heures à compter de sa désignation.

Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un danger imminent, l’autorité compétente fait application des pouvoirs prévus par le nouveau dispositif.

Arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité à l’issue d’une procédure contradictoire (CCH, art. L. 511-10). L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures : le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers sur l’immeuble, le local ou l’installation, tels qu’ils figurent au fichier immobilier ou au livre foncier, pour les départements de la Moselle, du Bas-Rhin ou du Haut-Rhin, dont l’immeuble dépend.

Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété, la procédure contradictoire est valablement conduite avec le seul syndicat de copropriétaires représenté par le syndic qui en informe immédiatement les copropriétaires.

Toutefois, par dérogation, la procédure contradictoire est conduite avec les personnes suivantes qui seront tenues d’exécuter les mesures :

  • l’exploitant et le propriétaire lorsqu’elle concerne des établissements recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ou lorsqu’elle concerne l’entreposage de matières explosives ou inflammables ;

  • les titulaires de la concession funéraire ;

  • la personne qui a mis les immeubles, les locaux ou les installations à disposition ou celle qui en a l’usage lorsque la mesure de police porte sur l’usage qui en est fait.

Mesures (CCH, art. L. 511-11). L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances :

  • la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;

  • la démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ;

  • la cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;

  • l’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

Toutefois, l’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction.

L’arrêté doit préciser que :

  • à l’expiration du délai fixé, en cas de non-exécution des mesures et travaux prescrits, la personne tenue de les exécuter est redevable du paiement d’une astreinte par jour de retard12 ;

  • que les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais.

Lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté, dès lors qu’il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites n’est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté.

L’autorité compétente peut prescrire ou faire exécuter d’office, aux frais de cette personne, toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage du lieu, faute pour cette dernière d’y avoir procédé. Les mesures prescrites doivent, en tout état de cause, être exécutées avant toute nouvelle occupation, remise à disposition ou remise en location, sous peine de sanctions pénales13.

Notification (CCH, art. L. 511-12). L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est notifié :

  • à la personne tenue d’exécuter les mesures et à défaut de connaître leur adresse actuelle ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l’arrondissement où est situé l’immeuble, ainsi que par affichage sur la façade de l’immeuble ;

  • le cas échéant, s’ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l’immeuble est à usage total ou partiel d’hébergement, à l’exploitant ;

  • lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d’un immeuble en copropriété au seul syndicat de la copropriété, représenté par le syndic qui doit en informer immédiatement les copropriétaires.

À la demande de l’autorité compétente, l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est publié au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble. Cette publication ne donne lieu à aucune perception au profit du Trésor.

Exécution des mesures (CCH, art. L. 511-13). La personne tenue d’exécuter les mesures prescrites par l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité peut se libérer de son obligation par la conclusion d’un bail à réhabilitation.

Elle peut également conclure un bail emphytéotique ou un contrat de vente moyennant paiement d’une rente viagère, à charge pour les preneurs ou débirentiers d’exécuter les travaux prescrits et d’assurer, le cas échéant, l’hébergement des occupants. Les parties peuvent convenir que l’occupant restera dans les lieux lorsqu’il les occupait à la date de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, dès lors que cela ne fait pas obstacle à l’exécution des mesures prescrites.

Main levée de l’arrêté (CCH, art. L. 511-14). L’autorité compétente constate la réalisation des mesures prescrites ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux.

L’arrêté de mainlevée est notifié selon l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

L’arrêté est publié à la diligence du propriétaire au fichier immobilier ou, dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, au livre foncier, dont dépend l’immeuble.

Inexécution des mesures : astreinte (CCH, art. L. 511-15). Lorsque les mesures et travaux prescrits par l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été exécutés dans le délai fixé et sauf dans le cas où la personne tenue d’exécuter les mesures prescrites n’est plus obligée de le faire dans le délai fixé par l’arrêté, lorsque l’immeuble ou le logement devient inoccupé et libre de location après la date de l’arrêté, dès lors qu’il est sécurisé et ne constitue pas un danger pour la santé ou la sécurité des tiers, la personne tenue de les réaliser est redevable d’une astreinte dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté de l’autorité compétente en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution.

Si les mesures et travaux prescrits concernent un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement, l’arrêté prononçant l’astreinte est notifié au propriétaire de l’immeuble et à l’exploitant, lesquels sont solidairement tenus au paiement de l’astreinte.

Lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité concerne tout ou partie des parties communes d’un immeuble en copropriété, l’astreinte est appliquée dans les conditions prévues à l’article L. 543-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Lorsque l’arrêté concerne un immeuble en indivision, l’astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l’article L. 541-2-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’astreinte court à compter de la date de notification de l’arrêté la prononçant et jusqu’à la complète exécution des mesures et travaux prescrits. La personne tenue d’exécuter les mesures informe l’autorité compétente de leur exécution. Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu.

L’autorité compétente peut, lors de la liquidation trimestrielle de l’astreinte, consentir une exonération partielle ou totale de son produit si le redevable établit que la non-exécution de l’intégralité de ses obligations est due à des circonstances qui ne sont pas de son fait.

Le montant total des sommes demandées ne peut être supérieur au montant de l’amende prévue au I de l’article L. 511-22, soit 50 000 €.

Le produit de l’astreinte est attribué, lorsque l’autorité compétente est :

  • le maire, à la commune ;

  • le préfet, à l’Agence nationale de l’habitat, après prélèvement de 4 % de frais de recouvrement ;

  • le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou le président de la métropole de Lyon, à cet établissement ou à la métropole.

À défaut pour le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou de la métropole de Lyon de liquider l’astreinte et de dresser le titre exécutoire nécessaire à son recouvrement, la créance est liquidée par le Préfet et est recouvrée comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine. Les sommes perçues sont versées au budget de l’Agence nationale de l’habitat après prélèvement de 4 % de frais de recouvrement.

L’application de l’astreinte et sa liquidation ne font pas obstacle à l’exécution d’office par l’autorité compétente, aux frais du propriétaire, des mesures et travaux prescrits par l’arrêté.

L’astreinte prend fin à la date de la notification au propriétaire de l’exécution d’office des mesures et travaux prescrits. Dans ce cas, le montant de l’astreinte s’ajoute à celui du coût des mesures et travaux exécutés d’office.

Exécution d’office des mesures (CCH, art. L. 511-16). Lorsque les prescriptions de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l’autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d’office à leur exécution, aux frais du propriétaire.

Elle peut prendre toute mesure nécessaire à celle-ci. Elle peut également faire procéder à la démolition prescrite sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendu à sa demande.

Si l’inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d’un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, l’autorité compétente peut, sur décision motivée, se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l’assemblée générale des copropriétaires. Elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires à concurrence des sommes par elle versées.

Lorsque l’autorité compétente se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs d’exécution d’office qui lui sont reconnus, elle agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais.

Lorsque les locaux sont occupés par des personnes entrées par voie de fait ayant fait l’objet d’un jugement d’expulsion devenu définitif, et que le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement s’est vu refuser le concours de la force publique pour que ce jugement soit mis à exécution, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement peut demander au tribunal administratif que tout ou partie de la dette dont il est redevable au titre des dispositions du présent chapitre soit mis à la charge de l’État. Cette somme vient en déduction de l’indemnité à laquelle peut prétendre le propriétaire en cas de refus de l’État de prêter son concours à la force publique14.

Le préfet peut par convention confier au maire l’exécution des arrêtés de traitement de l’insalubrité à l’exclusion de ceux engagés dans le cadre de la procédure d’urgence15. Les frais16 sont dans ce cas recouvrés au profit de la commune.

Ainsi, l’exigence d’une mise en demeure n’est plus requise, l’expiration du délai fixé par l’arrêté de mise en sécurité suffisant à justifier l’exécution d’office, qui ne requiert l’intervention préalable du juge que pour la démolition.

Recouvrement des frais (CCH, art. L. 511-17). Les frais de toute nature, avancés par l’autorité compétente lorsqu’elle s’est substituée aux personnes tenues d’exécuter les mesures17 ou lorsqu’elle exécute les mesures visant à empêcher l’accès ou l’usage du logement18, ainsi que le produit de l’astreinte19, sont recouvrés comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine lorsque l’autorité compétente est le représentant de l’État dans le département, ou comme en matière de contributions directes20 lorsque l’autorité compétente est le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale.

Si l’immeuble relève du statut de la copropriété, le titre de recouvrement est émis à l’encontre de chaque copropriétaire pour la fraction de créance dont il est redevable. Lorsque l’inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d’un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires21, le titre de recouvrement est émis à l’encontre des seuls copropriétaires défaillants.

Lorsque l’autorité compétente s’est substituée à certains copropriétaires défaillants, le montant de la créance due par ceux-ci est majoré de celui des intérêts moratoires calculés au taux d’intérêt légal, à compter de la date de notification par l’autorité compétente de la décision de substitution aux copropriétaires défaillants.

Le recouvrement de l’astreinte est réalisé en faisant usage, en tant que de besoin, des dispositions relatives au privilège sur l’immeuble22 et à la solidarité entre propriétaires et exploitants successifs de locaux insalubres ou dangereux et entre indivisaires23.

Hébergement des occupants (CCH, art. L. 511-18 ; CCH, art. L. 521-1 ; CCH, art. L. 521-3-1 ; CCH, art. L. 521-3-2). D’une manière générale, la nouvelle rédaction de l’article L. 521-1 du Code de la construction et de l’habitation issue de l’article 2 de l’ordonnance de 2020 prévoit que le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant.

Ce que rappelle le nouvel article L. 511-18 du Code de la construction et de l’habitation en précisant que lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité24 est assorti d’une interdiction d’habiter à titre temporaire ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier au danger les rendent temporairement inhabitables, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants25.

Lorsque l’interdiction d’habiter est prononcée à titre définitif ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux d’habitation suroccupés26, le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien est tenu d’assurer le relogement des occupants. L’arrêté précise la date d’effet de l’interdiction, ainsi que la date à laquelle le propriétaire, l’exploitant ou la personne qui a mis à disposition le bien doit avoir informé l’autorité compétente de l’offre d’hébergement ou de relogement qu’il a faite aux occupants.

Les contrats à usage d’habitation en cours à la date de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité27 sont soumis aux règles définies à l’article L. 521-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoyant la suspension du loyer ou de toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation.

À compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit.

Ces dispositions cessent d’être applicables à compter de l’arrêté de mainlevée.

La nouvelle rédaction de l’article L. 521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation issue de l’article 2 de l’ordonnance de 2020 précise que si un logement, qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. À l’issue, leur relogement incombe au préfet. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge.

La nouvelle rédaction de l’article L. 521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation issue de l’article 2 de l’ordonnance de 2020 prévoit enfin que lorsque des prescriptions édictées en matière d’insécurité28 sont accompagnées d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter, ou lorsque l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité comporte une interdiction définitive ou temporaire d’habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, l’autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.

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E – La procédure d’urgence (CCH, art. L. 511-19 et s.)

La troisième section du chapitre unique du titre Ier du livre V précise les allègements procéduraux en cas d’urgence, l’objectif étant de pouvoir intervenir dans la journée en l’absence de saisine du tribunal administratif pour nomination d’un expert en permettant d’éviter le recours à la police générale.

Mesures prononcées par arrêté non contradictoire (CCH, art. L. 511-19). En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou du directeur du service communal d’hygiène et de santé29 ou par l’expert30, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe.

Lorsqu’aucune autre mesure ne permet d’écarter le danger, l’autorité compétente peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Sanction de l’inexécution des mesures (CCH, art. L. 511-20). Dans le cas où les mesures prescrites n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, l’autorité compétente les fait exécuter d’office31. Les dispositions relatives à l’astreinte prévues par l’article L. 511-15 ne sont pas applicables.

Main levée des mesures (CCH, art. L. 511-21). Si les mesures ont mis fin durablement au danger, l’autorité compétente prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement. Elle prend un arrêté de mainlevée32.

Si elles n’ont pas mis fin durablement au danger, l’autorité compétente poursuit la procédure dans les conditions prévues pour la procédure hors cas d’urgence aux articles L. 511-6 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

F – Les sanctions pénales (CCH, art. L. 511-22)

L’ordonnance reprend ici les dispositions alors existantes dans le code de la construction et de l’habitation.

Infractions et peines principales à l’encontre des personnes physiques. Refus d’exécution. Est puni d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits en application du nouveau chapitre.

Non cessation de la suroccupation. Est puni de 2 ans d’emprisonnement et d’une amende de 75 000 € le fait de ne pas déférer à une mise en demeure du préfet de faire cesser la suroccupation33 des locaux mis à disposition aux fins d’habitation dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation.

Dégradation des locaux d’habitation. Est puni d’un emprisonnement de 3 ans et d’une amende de 100 000 € le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation de quelque façon que ce soit dans le but d’en faire partir les occupants lorsque ces locaux sont visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

Non-respect de l’interdiction d’habiter ou d’accéder. Est puni d’un emprisonnement de 3 ans et d’une amende de 100 000 € le fait, de mauvaise foi, de ne pas respecter une interdiction d’habiter ou d’accéder aux lieux.

Peines complémentaires. Les personnes physiques encourent également comme peines complémentaires :

  • la confiscation du fonds de commerce ou de l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction. Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l’infraction ont fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, le montant de la confiscation en valeur est égal à celui de l’indemnité d’expropriation34 ;

  • l’interdiction pour une durée de 5 ans au plus d’exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l’infraction. Cette interdiction n’est toutefois pas applicable à l’exercice d’un mandat électif ou de responsabilités syndicales ;

  • l’interdiction pour une durée de 10 ans au plus d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation ou un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement ou d’être usufruitier d’un tel bien ou fonds de commerce. Cette interdiction porte sur l’acquisition ou l’usufruit d’un bien ou d’un fonds de commerce soit à titre personnel, soit en tant qu’associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur ou usufruitier, soit sous forme de parts immobilières. Cette interdiction ne porte toutefois pas sur l’acquisition ou l’usufruit d’un bien immobilier à usage d’habitation à des fins d’occupation à titre personnel.

Le prononcé des peines complémentaires de confiscation et d’interdiction temporaire d’acquisition est obligatoire à l’encontre de l’auteur de l’une des infractions visées. Toutefois, la juridiction peut, par une décision spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines, en considération des circonstances de l’infraction et de la personnalité de son auteur.

Responsabilité des personnes morales. La responsabilité des personnes morales est prévue.

Peines principales. Les personnes morales encourent :

  • l’amende35 ;

  • l’interdiction, à titre définitif ou pour une durée de 5 ans au plus, d’exercer directement ou indirectement une ou plusieurs activités professionnelles ou sociales ;

  • la fermeture définitive ou pour une durée de 5 ans au plus des établissements ou de l’un ou de plusieurs des établissements de l’entreprise ayant servi à commettre les faits incriminés ;

  • la confiscation sur le fonds de commerce ou l’immeuble destiné à l’hébergement des personnes et ayant servi à commettre l’infraction ;

  • l’affichage de la décision prononcée ou la diffusion de celle-ci soit par la presse écrite, soit par tout moyen de communication au public par voie électronique.

Le prononcé de la peine de confiscation et de la peine d’interdiction d’acheter ou d’être usufruitier est obligatoire à l’encontre de toute personne coupable. Toutefois, la juridiction peut, par une décision spécialement motivée, décider de ne pas prononcer ces peines, en considération des circonstances de l’infraction et de la personnalité de son auteur.

Lorsque les biens immeubles qui appartenaient à la personne condamnée au moment de la commission de l’infraction ont fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, le montant de la confiscation en valeur36 est égal à celui de l’indemnité d’expropriation.

Peine complémentaire. Elles encourent également la peine complémentaire d’interdiction, pour une durée de 10 ans au plus, d’acheter ou d’être usufruitier d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement.

Exploitant d’un fonds de commerce aux fins d’hébergement. Lorsque les poursuites sont engagées à l’encontre d’exploitants de fonds de commerce aux fins d’hébergement, il est fait application des dispositions de l’article L. 651-10 du présent code relatif à la nomination d’un administrateur provisoire.

II – Dispositions relatives aux compétences des intercommunalités (art. 15 et 18)

Les articles 15 à 18 de l’ordonnance précisent le régime du transfert des pouvoirs de police des maires aux présidents d’EPC (A), des transferts des pouvoirs de police au préfet (B) et de l’application des nouvelles règles de police dans les territoires ultramarins.

A – Transfert des pouvoirs de police des maires aux présidents d’EPCI (art. 15)

L’ordonnance modifie le régime du transfert des pouvoirs de police de lutte contre l’habitat indigne des maires aux présidents d’EPCI37 en limitant la possibilité de refuser le transfert. Le refus du transfert n’est en effet désormais possible qu’en cas d’opposition significative des maires membres de l’EPCI ou de non-exercice de ces compétences en cas de repenti d’un maire opposant.

Opposition significative de maires. En effet, jusqu’alors, si par principe ces pouvoirs sont automatiquement transférés au président de l’EPCI suite à son élection, lorsqu’au moins un maire s’oppose au transfert, il peut soit accepter d’exercer les seuls pouvoirs transférés automatiquement par les autres maires, soit refuser d’exercer ces pouvoirs sur l’ensemble du territoire intercommunal.

Désormais, le refus ne pourra intervenir que lorsqu’au moins la moitié des maires s’est opposée aux transferts ou si les maires opposés représentent au moins 50 % de la population de l’EPCI.

Absence antérieure d’exercice des pouvoirs de police. De plus, si jusqu’à présent le transfert n’intervient, sauf opposition, que lors de l’élection du président d’EPCI, désormais, un maire opposant au transfert pourra revenir sur sa décision, notamment pour s’appuyer sur l’EPCI qui aurait depuis développé un service et des compétences en matière de lutte contre l’habitat indigne.

Le président de l’EPCI n’est alors autorisé à refuser le bénéfice du transfert des pouvoirs de police d’un maire uniquement s’il n’exerce pas par ailleurs ces pouvoirs qui lui aurait été transférés par un ou plusieurs autres maires.

B – Transfert des pouvoirs de police des préfets (art. 16 et 17)

Le cadre des délégations des pouvoirs des préfets, au titre de la lutte contre l’habitat indigne, aux présidents d’EPCI, est assoupli38.

Jusqu’alors, ces délégations n’étaient possibles que si l’EPCI était délégataire des aides à la pierre, disposait d’un service dédié à la lutte contre l’habitat indigne et bénéficiait de l’ensemble des transferts des pouvoirs de police de lutte contre l’habitat indigne de tous les maires des communes membres de l’EPCI. Cette dernière condition est désormais aménagée, puisque dorénavant il suffit que, a minima, un seul maire ait transféré ses pouvoirs de police de lutte contre l’habitat indigne.

Ce dispositif est transposé désormais aux présidents d’établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris39.

C – Territoires Ultramarins (art. 18)

Les nouvelles règles de police du livre V du Code de la construction et de l’habitation ne sont applicable aux collectivités de Saint-Martin, de Saint-Barthélemy et de Saint-Pierre-et-Miquelon, que s’agissant du fait générateur correspondant à l’insalubrité qui relève de la compétence de l’État.

Celles applicables localement dans leur rédaction en vigueur à la date de la publication de l’ordonnance demeurent en vigueur tant qu’elles n’ont pas été modifiées ou abrogées par l’autorité locale compétente.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ELAN, v. Battistini P., La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme... ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; pour une présentation des textes d’application v., Battistini P., La loi ELAN, 1 an après, 6 fiches pour présenter les textes, 2020, Gualino, Droit en Poche.
  • 2.
    JO, 17 sept. 2020, n° 0227 ; Rapp. au président de la République, texte 38.
  • 3.
    Code de la construction et de l’habitation (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 2) ; Code de la santé publique (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 3) ; Code civil (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 4) ; Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est ainsi modifié (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 5) ; Code général des collectivités territoriales est ainsi modifié (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 6) ; Code général des impôts (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 7) ; Code pénal (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 8) ; Code du patrimoine (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 9) ; L. n° 65-557, 10 juill. 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 10) ; L. n° 70-9, 2 janv. 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 11) ; L. n° 89-462, 6 juill. 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 12) ; L. n° 2000-321, 12 avr. 2000, relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 13) ; L. n° 2011-725, 23 juin 2011, portant dispositions particulières relatives aux quartiers d’habitat informel et à la lutte contre l’habitat indigne dans les départements et régions d’outre-mer (ord. n° 2020-1144, 16 sept. 2020, art. 14).
  • 4.
    CCH, art. L. 1334-1, dern. al.
  • 5.
    CCH, art. L. 1334-5.
  • 6.
    Telle qu’elle est définie aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 du Code de la santé publique.
  • 7.
    Prévue à l’article L. 512-20 du Code de l’environnement.
  • 8.
    CGCT, art. L. 2215-1.
  • 9.
    CCH, art. L. 511-2.
  • 10.
    Par application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du Code de la santé publique.
  • 11.
    CCH, art. L. 511-9.
  • 12.
    CCH, art. L. 511-15.
  • 13.
    Prévues à l’article L. 511-22 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 14.
    CPC exéc., art. L. 153-1.
  • 15.
    CCH, art. L. 511-9.
  • 16.
    Prévus à l’article CCH, art. L. 511-17.
  • 17.
    CCH, art. L. 511-10.
  • 18.
    CCH, art. L. 511-11.
  • 19.
    CCH, art. L. 511-5.
  • 20.
    Conformément aux dispositions de l’article L. 1617-5 du Code général des collectivités territoriales.
  • 21.
    CCH, art. L. 511-16, al. 2.
  • 22.
    C. civ., art. 2374, 8°.
  • 23.
    CCH, art. L. 541-1 à CCH, art. L. 541-6.
  • 24.
    Pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 25.
    CCH, art. L. 521-1 à CCH, art. L. 521-4.
  • 26.
    CSP, art. L. 1331-23.
  • 27.
    Pris en application de CCH, art. L. 511-11 et CCH, art. L. 511-19.
  • 28.
    CCH, art. L. 123-3.
  • 29.
    CCH, art. L. 511-8.
  • 30.
    CCH, art. L. 511-9.
  • 31.
    Dans les conditions prévues par l’article L. 511-16 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 32.
    Conformément à l’article L. 511-14 du Code de la construction et de l’habitation.
  • 33.
    Prise sur le fondement de l’article L. 1331-23 du Code de la santé publique.
  • 34.
    Prévue au neuvième alinéa de l’article 131-21 du Code pénal.
  • 35.
    Suivant les modalités prévues à l’article 131-38 du Code pénal.
  • 36.
    Prévue au neuvième alinéa de l’article 131-21 du Code pénal.
  • 37.
    CGCT, art. L. 5211-9-2.
  • 38.
    CCH, art. L. 301-5-1-1.
  • 39.
    CGCT, art. L. 5219-5.

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Référence : LPA 19 Jan. 2021, n° 158f7, p.11

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