A – Guadeloupe et Martinique

Cession sur la zone des 50 pas géométriques. Sur le territoire de ces deux départements, des cessions en faveur de l’habitat social ont lieu tant à titre gratuit qu’à titre onéreux dans la zone des 50 pas géométriques. Pour rappel, cette zone comprise entre la limite du rivage de la mer et la limite supérieure de la zone borde les côtes des départements d’Outre-mer7. D’une largeur légale de 81,20 mètres8, cette zone appartient au domaine public maritime9.

Afin d’être valorisée, la zone des 50 pas géométriques doit être délimitée parcelle par parcelle par le préfet entre les espaces urbains ou secteurs occupés par une urbanisation diffuse, d’une part, et les espaces naturels, d’autre part10. Les cessions en faveur du logement ont lieu au sein des espaces urbains et secteurs occupés pour éviter l’éparpillement des habitats ainsi que les constructions sur les espaces naturels.

Une fois les zones délimitées, interviennent les agences des 50 pas géométriques dans les espaces urbains et secteurs occupés. Ces agences, qui n’officient qu’en Guadeloupe et en Martinique, sont des établissements publics à caractère industriel et commercial constituant un instrument de coopération entre l’État et les communes11.

Ces agences s’occupent notamment de la régularisation des occupations sans titre et elles établissent les formalités nécessaires aux cessions.

Cession après dépôt d’un dossier devant la commission départementale de vérification des titres. Outre ces deux agences, un acteur judiciaire intervient en Guadeloupe et en Martinique12 : la commission départementale de vérification des titres13. Cette juridiction spéciale, dont les décisions sont susceptibles d’appel14, a pour mission d’apprécier la validité des titres comportant un droit de propriété, un droit réel ou un droit de jouissance sur les terrains situés dans la zone des 50 pas géométriques. Concrètement, les personnes privées disposant d’un tel titre peuvent déposer une demande de cession de logement à titre onéreux devant la commission départementale de vérification des titres. Le demandeur doit apporter la preuve de la possession matérielle de la parcelle15 et de son occupation effective16. Pour qu’un demandeur puisse voir son droit reconnu, la détention du titre ne doit avoir été contrariée par aucun fait de possession d’un tiers public ou privé à la date du 1er janvier 199517. Après instruction de la demande, la commission rend deux types de décisions :

• soit le titre est validé et l’occupation est régularisée ;

• soit le titre n’est pas validé et l’occupation est irrégulière. En ce cas, l’occupant est expulsé mais bénéficie d’une obligation de relogement18 qui incombe à l’agence des 50 pas géométriques19.

Cession à des organismes devant réaliser des opérations d’habitat social. Par ailleurs, au sein de la zone des 50 pas géométriques, l’État peut consentir aux organismes ayant pour objet la réalisation d’opérations d’habitat social des cessions après déclassement à titre gratuit de terrains dépendant du domaine public maritime, si ces terrains sont situés dans les espaces urbains et les secteurs occupés par une urbanisation diffuse délimités par le préfet20.

Cession à des personnes physiques de constructions à usage d’habitation. Les terrains libres de toute occupation, situés dans les espaces urbains et les secteurs occupés par une urbanisation diffuse, peuvent être déclassés aux fins de cession à titre onéreux21 aux personnes ayant édifié ou fait édifier avant le 1er janvier 1995 (ou à leurs ayants-droit) des constructions à usage d’habitation22. À défaut d’identification desdites personnes, ces terrains peuvent être cédés aux occupants des constructions23. Étant précisé que cette cession n’est pas un droit24. Ces demandes de cession à titre onéreux doivent, sous peine de forclusion, avoir été déposées avant le 1er janvier 202025. On peut regretter qu’au regard de la crise actuelle, le législateur n’ait pas prolongé cette date.

Notons que si les personnes ont déposé la validation d’un titre auprès de la commission départementale de vérification des titres, ils ne peuvent pas demander la cession à leur profit sur le fondement des articles L. 5112-5 ou L. 5112-6 du Code général de la propriété publique tant que la commission n’a pas statué sur la validation du titre26. À l’inverse, si les occupants ont demandé la cession sur le fondement des articles L. 5112-5 ou L. 5112-6 cités, ils doivent attendre que l’État statue sur cette demande avant de déposer la demande de validation d’un titre auprès de la commission départementale de vérification des titres27.

B – Mayotte

Cession à des collectivités. À Mayotte, les cessions en faveur de l’habitat se font également à titre gratuit ou à titre onéreux dans la zone des 50 pas géométriques. Les terrains situés dans les espaces urbains et d’urbanisation future peuvent être déclassés pour être cédés à titre gratuit aux collectivités territoriales ou à leurs groupements ainsi qu’aux organismes ayant pour objet la réalisation d’opérations d’habitat social. Ces cessions ont notamment pour but la réalisation par les collectivités concernées de constructions de logements subventionnés par l’État. Lorsqu’ils n’ont pas été utilisés dans un délai de 10 ans à compter de la date de cession conformément à l’objet qui l’a justifiée, les terrains cédés reviennent dans le patrimoine de l’État, à charge pour celui-ci de rembourser les cessionnaires du coût des aménagements qu’ils ont acquitté, minoré du montant des subventions éventuellement reçues de l’État28.

Cession à des personnes physiques en vue d’un usage d’habitation. Les terrains situés dans les espaces urbains et d’urbanisation future peuvent être déclassés et cédés à titre onéreux aux personnes physiques ayant édifié avant le 1er janvier 2007 des constructions à usage d’habitation. Si ces personnes ne peuvent être identifiées, ces terrains sont cédés à titre onéreux aux occupants. Une décote (pouvant atteindre 95 % de la valeur vénale du bien) peut intervenir lorsque la cession concerne un immeuble à usage d’habitation principale personnellement occupé par le demandeur29.

C – Guyane

Cession gratuite au bénéfice de personnes physiques. Tout comme pour les autres départements, en Guyane, l’État peut céder des terrains situés dans les espaces urbains et les secteurs occupés par une urbanisation diffuse de la zone des 50 pas géométriques gratuitement aux personnes physiques occupant des constructions principalement affectées à leur habitation30. Pour bénéficier de cette cession, ces personnes ne doivent pas être déjà, directement ou par personnes interposées, propriétaires d’un bien immobilier ou titulaires d’un droit réel immobilier31. La cession ne peut porter que sur un terrain d’une superficie maximale de 2 500 mètres carrés32 et ce terrain cédé ne peut faire l’objet d’une aliénation volontaire pendant une durée de 15 ans à compter de son acquisition sous peine de nullité de la cession. La mention d’une aliénation volontaire est importante car si le bien vendu est exproprié et est saisi, la cession ne serait pas nulle puisqu’il s’agirait d’une cession contrainte. Si les biens cédés ne sont pas utilisés conformément à l’objet qui a justifié leur cession gratuite, les immeubles cédés reviennent gratuitement dans le patrimoine de l’État à moins que le cessionnaire ne soit autorisé à en conserver la propriété contre le paiement d’un prix correspondant à leur valeur vénale33. Par ailleurs, en Guyane, la procédure de régularisation des titres par la Commission départementale de vérification des titres joue également34.

Il résulte de ce qui précède que la valorisation sociale en faveur du logement comprend une large part de gratuité ou de quasi-gratuité dans les cessions avec pour objectif d’accroître l’offre de logements et permettre aux habitants d’accéder à la pleine propriété. Pour autant, on peut regretter que ce mécanisme de la décote soit si épars au sein des diverses dispositions du CGPPP, et sans réelle harmonisation légistique dans quelques dispositions législatives uniques.