Les évolutions du droit de l’aménagement et de l’urbanisme avec les JO de 2024

La réalisation des infrastructures et équipements sportifs pour les JO de 2024 a engendré la création de mesures législatives exceptionnelles. Le 22 janvier dernier, à Paris, la Chambre des notaires de Paris et le groupement de recherche Gridauh ont donc organisé un colloque sur le thème «  Jeux olympiques et paralympiques 2024, sources d’innovations juridiques  ».

La loi du 26 mars 2018 relative à l’organisation des Jeux olympiques et paralympiques de 2024 permet une adaptation du droit de l’urbanisme afin de lever certaines contraintes à la réalisation des infrastructures et équipements à construire ou à rénover. Avec la préparation des JO de Paris 2024, l’objectif est de mettre en avant l’innovation et l’urbanisme durable. Pour Rozenn Noguellou, directrice du Gridauh, professeur de droit : «  il s’agit d’une opération d’aménagement importante qui transforme le territoire ». En organisant leur colloque sur le thème : « JO 2024, sources d’innovations juridiques », la Chambre des notaires et le Gridauh, spécialisé dans la recherche sur les institutions et le droit de l’aménagement et de l’urbanisme, se sont interrogés sur l’impact du permis à double état pour l’avenir, avec l’exemple du village des jeux.

Réversibilité des bâtiments  : l’enjeu d’une ville durable

Après avoir observé l’abandon des bâtiments olympiques dans de nombreuses villes et dernièrement à Rio, la question du réemploi s’est posée pour les JO de Paris. Avec un foncier précieux en Île-de-France et au vu du coût écologique, il était nécessaire d’éviter d’avoir des équipements sportifs exceptionnels qui sont gâchés ensuite. Selon Emmanuel Acchiardi, sous directeur de la qualité du développement durable dans la construction au ministère de la Transition écologique et solidaire, « il y a 3 défis : la transition environnementale, le numérique et la transformation des usages ».  Pour les nouvelles infrastructures, le permis à double état a donc été créé. Il s’agit d’un permis de construction qui indique l’état provisoire pour les JO et l’état définitif pour l’après, dans un délai de 3 ans. Dans la demande de permis, les deux états doivent apparaître clairement, ainsi que les modifications nécessaires.

Nicolas Ferrand, directeur général exécutif de la Solidéo, la société de livraison des ouvrages olympiques, est venu présenter leur projet pour le village des jeux. Celui-ci va accueillir plus de 15 000 personnes durant l’évènement, il sera ensuite réversible en un quartier avec des logements et commerces. Leur ambition est d’être innovants en imaginant la ville européenne de demain  : numérique, post carbonne, adaptée au changement climatique et qui n’épuise pas les ressources.  Au sujet de la réglementation, le projet a bénéficié de spécificités juridiques, comme le droit à l’expropriation d’extrême urgence, afin de maîtriser les délais de livraison. Les permis délivrés seront tous à double état. En cas de contentieux, c’est la cour d’appel de Paris qui a compétence exclusive et un mécanisme de substitution aux maîtres d’ouvrages défaillants a été mis en place. Ces recours ont été réalisés afin de garantir la livraison de tous les équipements olympiques avant la date limite du 1er janvier 2024.

Écrire la suite de l’histoire

Pour les professionnels de l’immobilier, ce permis à double état répond à un enjeu actuel. En effet, de nombreux bureaux se retrouvent vides, car cela coûte moins cher que de les rénover ou de les transformer en logements. Dans la loi Elan, il y a déjà cette volonté de faciliter les reconversions avec les logements évolutifs. Pour Patrick Supiot, directeur général immobilier d’entreprise à Vinci Immobilier, « le 1er problème sur la gestion de l’évolution des bâtiments est qu’on ne sait pas écrire la suite de l’histoire ». De plus, il y a toujours des freins dus aux normes à respecter sur la fiscalité, la sécurité et l’accessibilité. D’après Louis Henaux, directeur de Dominique Perrault Architecture, «  les permis multiples nécessitent un surinvestissement. Il faut prévoir le changement et donc investir sur 15-20 ans et pas seulement sur 3/5 ans  ». Ainsi, ce colloque a permis de lever une question majeure sur l’avenir de la construction en France : est-il nécessaire de faire évoluer le droit ou suffit-il d’inventer de nouveaux concepts d’urbanisme pour garantir la réalisation de projets innovants  ?