Le point sur l’indemnité d’occupation consécutive à l’annulation du bail commercial

Publié le 23/05/2022 - mis à jour le 23/05/2022 à 10H18

Indemnités, rémunération

L’indemnité d’occupation n’est due, après annulation du contrat de bail, que si les locaux loués étaient conformes à leur destination contractuelle. De la sorte, le défaut de conformité qui rend l’exploitation impossible libère le locataire de l’obligation de payer une indemnité censée compenser la jouissance des lieux. Il s’agit d’une cohérente application, en droit commercial, de la théorie de la restitution. Elle incite néanmoins le bailleur à la prudence et à l’anticipation.

Cass. 3e civ., 3 nov. 2021, no 20-16334, FS–B

Le preneur à bail commercial annulé alors que son exécution est entamée doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation. Mais, pour que celle-ci soit effectivement due, il faudrait que les locaux objet du bail soient conformes à leur destination contractuelle. À défaut, pourrait-il y avoir un refus d’indemnisation ?

En l’espèce, une société qui avait donné à bail des locaux commerciaux délivra à sa locataire un commandement de payer les loyers, sous peine de faire jouer la clause résolutoire stipulée au bail. En réponse, la locataire l’assigna en opposition au commandement, en annulation du bail commercial et en indemnisation de son préjudice. En appel, la bailleresse sollicita, à titre reconventionnel et subsidiaire, une indemnité d’occupation.

La cour d’appel de Paris (CA Paris, 27 mai 2020, n° 20/02297) releva que les locaux donnés à bail étaient impropres à leur destination contractuelle de « traiteur-restaurant-bar » en raison de l’absence d’un réseau d’évacuation des eaux usées indispensable à une telle activité. Les juges parisiens condamnèrent la bailleresse au paiement de dommages et intérêts après avoir prononcé la nullité du contrat de bail pour erreur sur la substance. Mais, par ailleurs, ils condamnèrent la société locataire au paiement de l’indemnité d’occupation sollicitée à titre reconventionnel par la bailleresse.

Néanmoins, ne se rendant pas aux raisons avancées par les juges du fond, les deux parties à l’instance d’appel contestèrent l’arrêt litigieux.

La bailleresse, d’abord, développait par un pourvoi principal que la cour d’appel avait privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil, devenu article 1240 après l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Selon son moyen, les dommages et intérêts sont strictement compensatoires. Ils ne doivent permettre que la réparation du préjudice sans qu’il en résulte pour la victime ni perte ni profit. Or les juges du fond ont évalué le préjudice subi au montant du prêt contracté sans vérifier si celui-ci a effectivement servi à financer les dépenses d’aménagement, d’amélioration et de réparation du fonds de commerce. Il appartient alors à la juridiction de cassation de dire si le principe de la réparation intégrale exige une appréciation in abstracto ou in concreto du préjudice subi.

La locataire critiquait ensuite l’arrêt en ce sens qu’il l’avait condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle soutenait, dans son pourvoi incident, que cette indemnité n’est due que si le défaut de jouissance des locaux loués est une option du preneur. A contrario, l’indemnité d’occupation n’est pas à verser si le bail commercial annulé pour erreur sur la substance a été consenti sur des locaux impropres à leur destination contractuelle. Elle entendait ainsi s’appuyer sur le caractère inexploitable des locaux loués pour faire censurer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

La Cour de cassation résout successivement le problème soulevé par chacun de ces moyens. D’une part, elle censure sèchement l’arrêt d’appel au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice. Elle relève que l’appréciation du préjudice subi doit se faire in concreto par les juges du fond. Elle rappelle ainsi un principe séculaire du droit français de la responsabilité civile selon lequel l’indemnisation a une fonction réparatrice, non punitive.

D’autre part, la juridiction de cassation désapprouve la condamnation de la locataire à verser une indemnité d’occupation à la bailleresse.

Au visa de l’article 1304 du Code civil, elle juge qu’à la suite de l’annulation du bail commercial, une pareille indemnité n’est due qu’à la condition que l’inexploitation des locaux ait été imputable au locataire.

Sur ce second point, la solution de la Cour de cassation est inédite et mérite d’être approfondie. Ne reprenant pas les solutions existantes, il semble permis de considérer que l’arrêt consacre un nouveau cas d’inapplication de l’indemnité d’occupation. Ce faisant, il se rapproche d’un autre arrêt qui avait retenu qu’aucune indemnité d’occupation n’est due lorsque le preneur a cessé son activité en raison d’une fermeture administrative de son commerce pour dangerosité de l’immeuble1. Néanmoins, bien qu’ils entretiennent une certaine similitude par leurs effets, les causes litigieuses du refus d’octroi de l’indemnité d’occupation restent distinctes.

L’arrêt rapporté n’exclut pas la possibilité d’une indemnité d’occupation à la suite de l’annulation du bail commercial, mais ne l’écarte que lorsque le caractère inexploitable du local donné à bail rend illusoire le droit de jouissance du locataire. Ainsi, il pose la règle selon laquelle le locataire n’est tenu de payer l’indemnité d’occupation que si le local est exploitable, de sorte que le bailleur ne peut prétendre à aucune réparation si le lieu loué est dépourvu de valeur commerciale. Un retour sur le sens de la décision (I) permet alors une mise en relief de ses enjeux (II).

I – Le sens de la décision

L’indemnité d’occupation est au cœur de la décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui, avant de refuser exceptionnellement son exigibilité (B), admet son principe (A).

A – La reconnaissance de principe de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux non fondée sur une règle des baux commerciaux. Il s’agit de l’indemnité d’occupation de droit commun due par tout locataire déchu du droit au renouvellement sans pouvoir prétendre à une indemnité d’éviction. Elle est aussi due, en cas de résiliation du bail commercial, par tout occupant qui se maintient indûment dans les lieux2. Elle est à distinguer de l’indemnité d’occupation statutaire dont est redevable le locataire qui se maintient dans les locaux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction (C. com., art. L. 145-28).

Dans l’arrêt rapporté, l’on pouvait penser à une exclusion systématique de toute indemnité d’occupation consécutivement à l’annulation du bail commercial. Quiconque parcourt les cas d’octroi de cette indemnité aura, semble-t-il, du mal à y trouver l’hypothèse de l’annulation du bail commercial. Or l’anéantissement rétroactif du bail fait du locataire un occupant dépourvu de tout droit. Il n’a ni droit au renouvellement, ni droit à l’indemnité d’éviction. Le cas échéant, le locataire est tenu d’une indemnité d’occupation de droit commun. À la vérité, la juridiction de cassation admet le principe de cette indemnité. Elle rappelle, en interprétant l’article 1304 du Code civil, « qu’en cas d’annulation d’un bail (…), l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux ». Le locataire reste donc débiteur de l’indemnité d’occupation lorsque le bail est annulé. Évidemment, cela suppose une jouissance effective des lieux loués. À défaut, le bailleur n’est pas fondé à en exiger le paiement. Telle est la solution de l’arrêt qui rejette exceptionnellement l’indemnité d’occupation.

B – Le refus exceptionnel de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a une portée compensatoire. La Cour de cassation inscrit sa décision dans cette logique et précise la règle en quelques mots : « Si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation ».

À cet égard, les juges du fond doivent apprécier in concreto la jouissance des locaux que vient compenser l’indemnité d’occupation. En l’espèce, il ressort de l’arrêt que le local donné à bail était impropre à sa destination contractuelle. La cour d’appel avait pourtant condamné la locataire à verser l’indemnité d’occupation. Elle avait jugé « qu’il importe peu qu’elle n’ait pu exploiter les locaux pris à bail, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien jusqu’à la remise des clés ». Mais il importe beaucoup, à lire la Cour de cassation, que l’exploitation effective du local loué ait été intrinsèquement possible. L’exploitation du local doit être matérielle. Elle ne doit pas être exclusivement juridique, comme l’entendait la juridiction d’appel. En l’absence d’une exploitation involontaire des locaux, les juges du fond doivent retenir que l’indemnité d’occupation ne peut pas être due par le locataire.

Le refus d’attribution d’une indemnité d’occupation à la suite de l’annulation du bail commercial reste ponctuel. Le locataire doit savoir qu’elle est, en règle générale, rétroactivement due après l’annulation du bail commercial3. De même, il doit l’indemnité d’occupation si l’inexploitation des locaux relève exclusivement de son choix. La portée de la solution tant pour le bailleur que pour le locataire amène à s’interroger sur les enjeux de l’arrêt.

II – Les enjeux de la décision

Les enjeux du refus exceptionnel de l’indemnité d’occupation sont à la fois théoriques (A) et pratiques (B).

A – Les enjeux théoriques

De l’arrêt commenté, il ressort que la Cour de cassation a fait un bon usage de la théorie des restitutions du droit des contrats. En principe, les parties s’obligent à des restitutions réciproques si l’annulation entraîne l’anéantissement rétroactif d’un contrat dont l’exécution a commencé. La partie qui a bénéficié d’une exécution est tenue de la restituer en nature ou, si la répétition en nature est impossible, par équivalent monétaire (C. civ., art. 1352 et s.). La règle est rarement écartée. Elle ne l’est qu’en cas d’annulation d’un acte juridique pour immoralité de sa cause lorsqu’un contractant entend se prévaloir de sa propre turpitude4.

Mais la restitution en nature n’est pas aisée à appliquer à tous les contrats. Ainsi en est-il du bail commercial dans lequel, contrairement au loyer, la jouissance du local ne saurait être restituée en nature par le locataire. En règle générale, puisqu’il est difficile et même impossible de restituer matériellement une prestation de service, l’on applique les dispositions de l’article 1352-8 du Code civil qui prévoient que « la restitution d’une prestation de service a lieu en valeur. Celle-ci est appréciée à la date à laquelle elle a été fournie ». Quoique prévue pour régir la restitution des prestations de service, l’application de ce texte peut être étendue au contrat dans lequel la jouissance porte sur la mise à disposition d’une chose qui correspond à une forme de « prestation de service » entendue au sens large. Elles peuvent s’appliquer au contrat de bail dans lequel la jouissance résulte de la mise à disposition du local loué.

Les données confirmatives de cette interprétation existent en jurisprudence. Selon un arrêt de la Cour de cassation, « la partie qui a bénéficié d’une prestation qu’elle ne peut restituer, comme la jouissance d’un bien loué, doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation »5. Le locataire des locaux commerciaux ne peut pas restituer la jouissance dont il a bénéficié avant l’annulation du bail. Il doit cependant s’acquitter d’une indemnité d’occupation qui équivaut à la restitution en nature.

La troisième chambre civile inscrit sa décision du 3 novembre 2021 dans cette logique. Elle énonce « qu’en cas d’annulation d’un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux ». Elle réaffirme ainsi que la restitution de la jouissance doit se faire en valeur par le paiement d’une indemnité d’occupation. L’arrêt d’appel condamnant la locataire au versement de l’indemnité d’occupation n’aurait donc pas été censuré si les locaux n’étaient pas impropres à leur destination contractuelle. Il aurait remis les parties au contrat de bail dans leur situation initiale. C’est pourtant, curieusement a priori, ce à quoi aboutit le refus d’indemnité d’occupation décidé en l’espèce. La locataire, ayant été privée de la jouissance des locaux, se retrouve dans sa situation antérieure à la conclusion du contrat de bail. Pareillement, la bailleresse qui n’a pas reçu paiement de loyers ne doit aucune restitution. Aucune des parties n’est donc tenue à restituer une prestation puisque le contrat annulé n’avait pas donné lieu, à proprement parler, à une exécution. Tout semble alors en phase avec la théorie de la restitution. Mais la cohérence de l’arrêt doit, sous l’angle pratique, être relativisée.

B – Les enjeux pratiques

Dans le but de cerner les contours du refus de l’indemnité d’occupation, une question préalable peut être posée : finalement, à quoi peut prétendre le bailleur qui a immobilisé ses locaux, même si ceux-ci n’ont pas servi à l’activité du preneur ? La réponse peut, a priori, se résumer en un seul mot : rien ! Or la conclusion du contrat de bail emporte pour le bailleur un dessaisissement matériel des locaux loués. De ce dessaisissement naît pour celui-ci un ensemble de restrictions dont la finalité est de garantir la stabilité de l’exploitation du locataire. Il ne saurait, par exemple, donner le même local à bail sans se rendre coupable d’un fait d’éviction et, entre autres sanctions, engager sa responsabilité contractuelle.

La principale conséquence tirée de l’analyse est la perte économique que subit le bailleur. En réalité, le temps de l’immobilisation représente des gains en moins pour le bailleur. Au-delà de cette première lecture, le bailleur peut être pris à défaut si les locaux commerciaux ont été acquis grâce à un emprunt bancaire. L’immobilisation sans incidence financière entraînerait des défauts de paiement susceptibles de justifier une mesure d’exécution forcée.

En ce qui concerne l’arrêt rapporté, la bailleresse est restée privée des locaux du 9 octobre 2012, date de conclusion du contrat de bail, au 21 mars 2016, date de leur restitution. L’immobilisation a duré 41 mois environ. Le refus d’indemnité d’occupation, à défaut de loyers, vient fausser sans doute les prévisions économiques du bailleur. Mais, même si la loi est dure, elle reste la loi (dura lex, sed lex) !

Eu égard à cela, le bailleur doit faire preuve de prudence. Les locaux donnés à bail doivent permettre une exploitation conforme à leur destination contractuelle. Toutefois, les parties peuvent, par stipulation statutaire, contractualiser l’obligation de mise en conformité à la destination contractuelle en mettant à la charge du locataire les travaux à effectuer. Il ne doit pas s’agir d’une clause d’acceptation du bail en l’état des locaux. Il doit s’agir d’une clause, expressément matérialisée dans le contrat de bail, qui fait obligation au locataire de supporter les coûts des travaux nécessaires à une exploitation conforme à la destination contractuelle des locaux6. De telles clauses devant s’interpréter stricto sensu7, le bailleur doit veiller à ce que les travaux visés y soient expressément mentionnés.

En définitive, l’interprétation de la Cour de cassation conduit à une solution en demi-teinte. L’on ne s’en rend compte qu’après avoir interrogé la portée pratique de l’arrêt. La force des arguments théoriques sous-entendant le refus de l’indemnité d’occupation révèle une cohérence difficile à remettre en cause. En revanche, le bailleur peut rendre ce refus sérieusement critiquable en insérant dans le contrat de bail une clause obligeant le preneur à réaliser les travaux nécessaires à ses frais.

Conseil pratique

Le refus de l’indemnité d’occupation engendre un préjudice financier lourd de conséquences. Le bailleur qui entend se prémunir contre un tel préjudice doit faire preuve de prudence. À cette fin, il serait bien inspiré de prévoir une clause qui met à la charge du locataire les travaux à effectuer pour la mise en conformité des locaux à leur destination contractuelle. La clause pourrait être ainsi rédigée : « Le preneur s’engage à réaliser à ses frais les travaux (à préciser) nécessaires à l’exploitation de son commerce dans les locaux loués ».

L’essentiel à retenir

L’indemnité d’occupation n’est due qu’en cas d’inexploitation irréversible des locaux donnés à bail conformément à leur destination contractuelle. Cette solution ne s’écarte pas de la restitution due par les parties suite à l’annulation du contrat déjà exécuté. L’inexploitation des locaux imputable à la bailleresse rend toute restitution impossible.

En pratique, il faut suggérer aux bailleurs d’insérer une clause le déchargeant des travaux de mise en conformité des locaux à leur destination contractuelle.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Cass. 3e civ., 23 nov. 2010, n° 10-11819 : Rev. Loyers 2013/913, n° 1255, note C. Quément.
  • 2.
    Cass. 3e civ., 21 janv. 1998, n° 96-11800 : Bull. civ. III, n° 13.
  • 3.
    Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, n° 18-11109 : AJDI 2019, p. 700, P. Haas – Cass. ch. mixte, 9 nov. 2007, n° 06-19508 : Bull. civ. ch. mixte, n° 10.
  • 4.
    Cass. 1re civ., 26 sept. 2018, n° 16-25184.
  • 5.
    Cass. 3e civ., 24 juin 2009, n° 08-12251 : Dalloz actualités, 2 juill. 2009, obs. Y. Rouquet ; RTD com. 2009, p. 685, obs. B. Saintourens.
  • 6.
    Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-26011 : JCP E 2018, n° 13, 1168, note C. Aubry de Maromont.
  • 7.
    Cass. 3e civ., 29 sept. 2010, n° 09-69337 : Loyer et copr. 2010, comm. 317, E. Chavance.
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