Les nouveaux contentieux : le cas du PTZ

Publié le 31/05/2019

Depuis quelques années, le prêt à taux zéro prend de plus en plus d’importance en matière de financement d’un bien immobilier à usage d’habitation. Son encadrement juridique doit donc être bien connu par le professionnel de la banque, et ce d’autant plus que la jurisprudence n’hésitera pas à le sanctionner s’il omet d’informer son client de son éventuelle éligibilité à un tel crédit « favorisé ».

1. Créé au milieu des années 901, le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif visant à aider, sous certaines conditions, les particuliers à devenir propriétaires de leur résidence principale.

2. Dans sa version initiale, il correspondait à un crédit d’impôt accordé aux emprunteurs au titre des intérêts d’emprunt, dans le cas d’une acquisition ou d’une construction de la résidence principale. Depuis le 1er janvier 2011, cette forme de PTZ a été remplacée par une autre (on a pu parler de PTZ+) permettant aux emprunteurs de recevoir un prêt dépourvu d’intérêts, auprès des établissements de crédit ayant signé une convention avec l’État2. Ainsi, en contrepartie de l’octroi de ces prêts particuliers, l’établissement prêteur se voit reconnaître un crédit d’impôt sur les bénéfices afin de compenser l’absence d’intérêts perçus.

3. Aujourd’hui, l’encadrement juridique de ce PTZ figure principalement aux articles L. 31-10-13 et suivants du Code de la construction et de l’habitation4, mais aussi dans différentes dispositions relevant du Code général des impôts. Ce régime juridique connaît régulièrement des évolutions, le législateur ayant pris l’habitude de l’élargir ou de le rétrécir en fonction des périodes5.

4. Le bénéfice du PTZ n’est cependant pas de droit. De nombreuses conditions sont à respecter pour en permettre l’application. Sans prétendre à l’exhaustivité, citons les conditions suivantes :

  • l’emprunteur doit être une personne physique ;

  • il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années6 ;

  • les ressources de cet emprunteur ne doivent pas dépasser un plafond dont le montant varie en fonction des charges de famille et de la zone dans laquelle est situé le bien7 ;

  • le logement doit être neuf ou ancien avec des travaux ;

  • l’établissement prêteur (établissements de crédit ou sociétés de financement) doit avoir conclu une convention d’habilitation avec l’État ;

  • la durée totale de remboursement du prêt ne peut pas être supérieure à 25 ans.

5. En outre, le montant du PTZ fait l’objet de limites : il ne représente qu’un pourcentage du coût total de l’opération (toutes tâches comprises), dans la limite d’un plafond. Ce dernier plafond, sur lequel le PTZ sera calculé, prend en considération la zone d’implantation et le nombre d’occupants du logement. Un calcul sera donc nécessaire en fonction des circonstances de l’espèce8. Le bénéficiaire du PTZ devra, dans tous les cas, compléter celui-ci par un ou plusieurs prêts (prêt immobilier bancaire, prêt épargne logement, prêt d’accession sociale, prêt conventionné, etc.) et, éventuellement, avec un apport personnel.

6. Mais, au-delà de cet encadrement juridique, particulièrement précis, le point qui nous importe ici est de déterminer dans quels cas, en matière de PTZ, le prêteur est susceptible de voir sa responsabilité engagée.

7. On observera, avant d’analyser cette question, que le droit régissant le PTZ prévoit quelques situations pouvant se révéler préjudiciables pour le prêteur. Citons, plus particulièrement, l’article 199 ter T, du Code général des impôts aux termes duquel la remise en cause du crédit d’impôt doit être déclarée spontanément par l’établissement de crédit ou par la société de financement à la société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS), lorsque certains évènements de nature à motiver un reversement ou un arrêt d’imputation des fractions de crédit d’impôt ont été portés à sa connaissance (non-respect des conditions d’octroi, non-respect des conditions de maintien du prêt, remboursements anticipés des prêts, etc.). Or, en cas d’absence d’une telle déclaration spontanée, dans le délai de trois mois, par l’établissement préteur à la SGFGAS : « l’établissement de crédit ou la société de financement reverse (…) une somme égale à 40 % du montant des fractions de crédit d’impôt restant à imputer »9.

8. Mais, au-delà de ce cas, quels manquements sont de nature, en matière de PTZ, à permettre l’engagement de la responsabilité de l’établissement prêteur ? Le droit régissant le crédit immobilier n’étant pas applicable en la matière, l’article L. 313-2, 5°, du Code de la consommation écartant expressément les opérations de crédit qui ne sont « assorties d’aucun intérêt ni d’aucun frais autres que les frais couvrant les coûts liés à la garantie du crédit », les obligations prévues par ce régime juridique sont logiquement à écarter ici10. En revanche, quelques décisions de justice, rendues principalement par les juridictions du fond, nous donnent des indications précieuses.

9. Les risques pour le banquier se situeraient ainsi au niveau du devoir d’information qui s’impose à lui (I) mais aussi à l’égard de la bonne foi qui est logiquement attendue de sa part (II). En revanche, le prêt n’étant guère risqué, du fait de l’absence d’intérêts, le devoir de mise en garde n’a logiquement pas vocation à jouer en la matière11.

I – Le devoir d’information du banquier octroyant un PTZ

10. Le devoir d’information du banquier peut être défini comme l’obligation, pour ce dernier, de communiquer des données utiles à son cocontractant ou futur co-contractant, afin que ce dernier puisse, notamment, appréhender les caractéristiques ou les implications de l’opération projetée. Cela rend son consentement libre et éclairé.

11. Or, à plusieurs reprises, les juges du fond ont établi l’existence d’une telle obligation à la charge du banquier prêteur en matière de PTZ. Citons, par exemple, une décision de la cour d’appel de Rennes du 22 septembre 201712 qui déclare que manque à ses obligations précontractuelles, et plus particulièrement à son obligation d’information, la banque qui s’est abstenue d’informer les emprunteurs que leur situation leur ouvrait droit à l’octroi d’un prêt à taux zéro. Les juges bretons estiment que le préjudice financier subi par les époux, à la suite de cette faute de la banque, consiste dans la perte d’une chance de boucler le financement de leur acquisition immobilière en y incluant un PTZ réduisant ainsi le coût global de l’opération. Le préjudice est alors évalué au surcoût d’intérêts sur la durée totale du crédit (au regard du montant maximum du PTZ pour un logement ancien), soit 8 108 €.

12. Cette jurisprudence échappe, selon nous, à la critique. De longue date, les juges sont favorables à une obligation d’information à la charge du banquier pour la plupart des opérations passées avec la clientèle13. Cette solution peut d’ailleurs, aujourd’hui, trouver un nouveau fondement légal dans l’article 1112-1 du Code civil qui, depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, prévoit que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ». La jurisprudence précitée est donc susceptible d’être réitérée à l’encontre des établissements prêteurs ayant fait preuve de légèreté en la matière.

13. Pour autant, la responsabilité de la banque ne saurait être retenue dans n’importe quelles circonstances. Un arrêt de la cour d’appel de Limoges du 12 mars 2015 en témoigne14. En l’espèce, après deux entretiens avec leur banque, les 28 novembre 2008 et 27 février 2009, un couple avait contracté un emprunt immobilier pour un montant de 120 000 € au taux de 4,80 % le 14 mars 2009. Or, l’épouse étant tombée enceinte à la date présumée du 10 novembre 2008, les emprunteurs avaient reproché à leur banque d’avoir omis de les aviser qu’ils pouvaient de ce fait bénéficier d’un PTZ. La cour d’appel ne leur donne cependant pas raison. Selon elle, c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les emprunteurs n’avaient pas démontré que l’état de grossesse était apparent lors de la négociation du prêt qui s’était poursuivie le 27 février 2009, ni au moment de l’acceptation de l’offre. Il ne pouvait donc être reproché efficacement à la banque un manquement à son devoir d’information en considération des éléments dont elle disposait15.

14. Pour finir, on observera que, dans quelques cas, les juges de fond ne se contentent pas de viser l’obligation d’information, mais plus largement une obligation « d’information et de conseil ». Cette dernière, qui n’est prévue par aucun texte, est parfois mentionnée par les juges, notamment en matière d’opérations de défiscalisation16. Son contenu n’échappe donc pas aux interrogations.

15. Ainsi, pour une décision de la cour d’appel de Caen du 29 juin 201717, une banque est susceptible de voir sa responsabilité engagée pour manquement à ses obligations d’information et de conseil si elle omet d’informer les emprunteurs de l’incompatibilité entre le prêt à taux zéro et un crédit d’impôt18. En l’occurrence, la banque, qui avait consenti aux emprunteurs un crédit affecté à la fourniture et la pose d’un ballon thermodynamique solaire, avait eu connaissance du devis spécifiant que l’installation d’un tel ballon thermodynamique donnait droit à un crédit d’impôt hors pose de 50 % et que les emprunteurs avaient droit à un prêt à taux zéro. Une information de sa part sur l’incompatibilité précitée s’imposait alors. Les emprunteurs ayant finalement fait l’objet d’un redressement fiscal, au titre du crédit d’impôt indu, à hauteur de 7 603 €, la banque se voit finalement condamnée à leur verser cette même somme à titre de dommages et intérêts.

16. Il ressort de ce qui précède qu’en matière de PTZ le banquier doit avoir les « bons réflexes » pour s’assurer que la personne qui lui demande un crédit immobilier est éligible au PTZ19. De même, les incidences d’un tel prêt à l’égard, notamment, de certains crédits d’impôts doivent être bien maîtrisées par le professionnel de la banque. Une formation des conseillers-clientèle en matière de PTZ est donc logiquement attendue. Par ailleurs, il est recommandé au banquier de demeurer prudent, en la matière, et de ne pas promettre trop rapidement un PTZ à un client. À défaut, en effet, sa responsabilité pourrait être également engagée.

II – La bonne attitude du banquier promettant l’octroi d’un PTZ

17. Existe-t-il un droit au crédit ? La doctrine est aujourd’hui quasi unanime en répondant à cette interrogation par la négative et en affirmant, à l’inverse, que le banquier bénéficie d’un droit discrétionnaire d’accorder ou de refuser un crédit20. Cette solution est partagée par la jurisprudence21.

18. Mais celle-ci connaît des tempéraments22. Les décisions hostiles au droit au crédit visent ainsi, comme limite au droit discrétionnaire du banquier en la matière, l’hypothèse dans laquelle ce dernier s’est engagé dans un premier temps à consentir un crédit et a changé par la suite d’avis. Dans ce cas, la jurisprudence estime que cette « volte-face » du professionnel de la banque est de nature à entraîner l’engagement de sa responsabilité civile. Il se verra alors condamné à verser des dommages et intérêts à l’autre partie23. Cette solution est traditionnellement fondée sur le principe de bonne foi qui gouverne les relations précontractuelles.

19. Or cette solution s’est déjà rencontrée en matière de PTZ. On peut citer, ici, une décision de la cour d’appel de Grenoble du 17 octobre 201724 dans laquelle, après avoir accepté de consentir un prêt à taux zéro pour financer un projet immobilier, une banque s’était rétractée en exposant que le déblocage des fonds ne pouvait finalement pas intervenir. Elle avait alors proposé une solution alternative que l’emprunteur avait refusée. Dès lors, pour les juges, la banque qui s’était formellement engagée à consentir un PTZ et à débloquer les fonds avait bien commis une faute, dont l’aveu implicite se déduisait de la proposition immédiate d’une autre solution. L’établissement est alors condamné à verser la somme de 3 500 € de dommages et intérêts à l’autre partie en réparation de son préjudice moral.

20. Ainsi, pour conclure cette rapide présentation, on peut dire qu’à l’heure actuelle le PTZ n’occasionne pas un réel contentieux pour les banques, puisque les décisions ayant retenu leur responsabilité civile demeurent rares.

21. Néanmoins, force est de constater que les risques d’engagement de cette responsabilité sont bien présents si le banquier a omis d’informer le client sur son droit au PTZ ou s’il lui a promis trop rapidement celui-ci et qu’il n’a pas pu, par la suite, honorer cet engagement. Il est alors recommandé au professionnel de la banque d’être prudent en la matière. Une bonne formation des conseillers-clientèle sur ces dangers potentiels est attendue.

Notes de bas de pages

  • 1.
    D. n° 95-1064, 29 sept. 1995 : JO, 30 sept. 1995, p. 14318. – A. 2 oct. 1995 : JO, 3 oct. 1995, p. 14435.
  • 2.
    L. n° 2010-1657, 29 déc. 2010, art. 90, de finances pour 2011 : JO, 30 déc. 2010, p. 23033 ; LEDB mars 2011, n° 30, p. 7, obs. Tresher B.
  • 3.
    Ainsi, pour l’article L. 31-10-1 de ce code, « les établissements de crédit et les sociétés de financement peuvent consentir des prêts ne portant pas intérêt dans les conditions prévues au présent chapitre. Ces prêts leur ouvrent droit au bénéfice du crédit d’impôt prévu à l’article 244 quater V du Code général des impôts ».
  • 4.
    V. également, CCH, art. R. 31-10-2 et s.
  • 5.
    « Crédit d’impôt. Prêt à taux zéro plus », JCl. Fiscal Impôts directs Traité, 2015 ; Guillet E., « Aide de l’État au logement. Prêt à taux zéro+ », JCl. Construction-Urbanisme, 2012.
  • 6.
    Cette condition connaît néanmoins des exceptions.
  • 7.
    Le montant des ressources prend en compte le revenu fiscal de référence auquel on ajoute ceux des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal. L’année de référence à prendre en considération est l’avant-dernière année précédant l’offre (année n-2). Par exemple, pour une offre de PTZ en 2018, les revenus pris en compte seront ceux de l’année 2016, indiqués dans l’avis d’imposition 2017.
  • 8.
    Selon l’article L. 31-10-8 du code, « le montant du prêt est égal à une quotité du coût total de l’opération retenu dans la limite d’un plafond. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d’une durée au moins égale à 2 ans, concourant au financement de la même opération ». L’article L. 31-10-9 précise, quant à lui, que cette quotité est « fixée par décret, en fonction de la localisation du logement et de son caractère neuf ou, pour un logement ancien, du respect de la condition de travaux mentionnée au V de l’article L. 31-10-3. Elle ne peut pas être supérieure à 40 % ni inférieure à 10 % ».
  • 9.
    « Crédit d’impôt. Prêt à taux zéro plus », JCl. Fiscal Impôts directs Traité, 2015, n° 58. Des exemples concrets sont cités par ce fascicule.
  • 10.
    Notons que, pour un courant doctrinal, il peut paraître « paradoxal d’exclure ce type de prêt aidé des règles du Code de la consommation, alors qu’il bénéficie à une clientèle modeste pour laquelle les dispositions de protection sont particulièrement légitimes » : Gourio A., « La réforme du crédit immobilier », JCP E 2016, 1362, n° 10.
  • 11.
    Sur ce devoir impliquant la présence d’un risque, Lasserre Capdeville J., Storck M., Routier R. et a., Droit bancaire, 2017, Dalloz, Précis, nos 1295 et s. Rappelons, par ailleurs, que la jurisprudence demeure, traditionnellement, hostile à la reconnaissance d’un devoir de conseil à la charge du banquier prêteur, Cass. com., 13 janv. 2015, n° 13-25856 : Banque et droit 2015, n° 160, p. 34, obs. Bonneau T. ; RD bancaire et fin. 2015, comm. 71, obs. Crédot F.-J. et Samin T. ; RTD com. 2015, p. 341, obs. Legeais D. ; LEDB mars 2015, n° 45, p. 6, obs. Lasserre Capdeville J.
  • 12.
    CA Rennes, 22 sept. 2017, n° 14/05253 : LEDB nov. 2017, n° 110y4, p. 7, obs. Lasserre Capdeville J.
  • 13.
    Boucard F., Les obligations d’information et de conseil du banquier, 2002, PUAM.
  • 14.
    CA Limoges, 12 mars 2015, n° 14/00154.
  • 15.
    Il est précisé, par les juges, que la proposition de la banque de réduire le taux des intérêts contractuels, faite après que l’épouse l’a informé de l’existence de sa grossesse, ne constituait pas de la part de la banque une reconnaissance de sa faute ou de sa responsabilité mais une simple proposition d’ordre commercial.
  • 16.
    Lasserre Capdeville J., « Opérations de défiscalisation et responsabilité du banquier », RD bancaire et fin. 2017, n° 3, dossier, n° 22, p. 100.
  • 17.
    CA Caen, 29 juin 2017, n° 15/02844 ; v. égal., CA Douai, 19 juin 2012, n° 10/08696. Il s’agissait, ici, du cas d’une banque qui n’avait pas averti l’emprunteur du fait que le prêt à taux zéro proposé ne pourrait plus lui être octroyé après le début des travaux de construction.
  • 18.
    La jurisprudence n’est cependant pas uniforme en la matière, CA Rennes, 28 avr. 2017, n° 14/02593. Selon cette décision, le PTZ ne constitue pas en soi une opération de défiscalisation de sorte que la banque n’était pas tenue envers l’emprunteur d’une obligation de conseil ou même d’information sur les conditions d’obtention d’un crédit d’impôt, ce qui n’était ni l’objet ni la finalité de l’opération accordée.
  • 19.
    En revanche, la Cour de cassation a eu l’occasion de déclarer, par un arrêt du 22 septembre 2016 (Cass. 1re civ., 22 sept. 2016, n° 15-18403) que le banquier n’a pas à vérifier l’exactitude des déclarations faites par un emprunteur en ce qui concerne ses revenus (dans le même sens, Cass. com., 4 juill. 2018, n° 17-13128 : Dalloz, actualité, 24 sept. 2018, obs. Delpech X. ; D. 2018, p. 2124 et s., note Lasserre Capdeville J.). En l’occurrence, la cour d’appel n’avait pas constaté l’existence d’une anomalie qui aurait justifié une diligence particulière de la banque.
  • 20.
    Lasserre Capdeville J., Storck M., Routier R. et a., Droit bancaire, 2017, Dalloz, Précis, nos 1037 et s. ; Bonneau T., Droit bancaire, 12e éd., 2017, LGDJ, n° 669.
  • 21.
    Cass. ass. plén., 9 oct. 2006, n° 06-11056 : Bull. ass. plén. 2006, n° 11 ; D. 2006, p. 2525, obs. Delpech X. ; D. 2006, p. 2933, note Houtcieff D. ; RTD com. 2007, p. 207, obs. Legeais D. ; JCP G 2006, II 10175, note Bonneau T. ; RD bancaire et fin. 2006, comm. 188, obs. Crédot F.-J. et Samin T. ; Banque et droit 2007, p. 25, obs. Bonneau T. ; JCP E 2007, 1679, n° 19, obs. Mathey N. – Cass. com., 25 oct. 2017, n° 16-16839 : Dalloz actualité, 16 nov. 2017, obs. Delpech X. ; LEDB déc. 2017, n° 110z2, p. 3, obs. Piédelièvre S. ; RTD com. 2017, p. 972, obs. Legeais D. ; JCP E 2017, 1246, n° 18, n° 7, obs. Mathey N. ; AJ Contrat 2017, p. 530, obs. Lasserre Capdeville J.
  • 22.
    Lasserre Capdeville J., « Vers la reconnaissance d’un droit au crédit ? », RD bancaire et fin. 2018, à paraître.
  • 23.
    C’est ainsi que commet une faute la banque qui, après avoir accepté une augmentation de découvert habituellement autorisé à une société, revient sans motif sur cette décision et rejette des chèques présentés et notifie une interdiction bancaire à la gérante de la société, CA Paris, 10 déc. 2015, n° 14/15218 : BJE janv. 2016, n° 113a2, p. 42, note Lasserre Capdeville J.
  • 24.
    CA Grenoble, 17 oct. 2017, n° 15/05057 : LEDB févr. 2018, n° 111c5, p. 3, obs. Lasserre Capdeville J.
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