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Obligations du bailleur et nature des travaux de remise en état
Une locataire qui avait assigné les bailleurs en exécution de travaux de remise en état ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices étant placée en liquidation judiciaire, le liquidateur invoque un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, demande leur condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état et de dommages-intérêts.
Selon l’article 1144 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le créancier peut, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.
Selon l’article 1149 du même code dans cette même rédaction, les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.
Selon les articles 1719, 1°, et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.
Il résulte de ces textes que, en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.
Viole ces textes la cour d’appel qui, pour condamner les bailleurs à payer à la locataire le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, retient que, même si ces travaux ne doivent pas être réalisés, ce coût constitue une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire, alors que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux.
Sources :