Les principaux enjeux fiscaux pour les professionnels de l’immobilier

Publié le 30/07/2021 - mis à jour le 30/07/2021 à 9H45
Immobilier et Covid-19
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Le nouveau baromètre de la fiscalité immobilière fait le point sur les perspectives en matière d’investissement immobilier, dans un contexte post-Covid qui incite les professionnels à différer leurs arbitrages. La fiscalité reste également un sujet central .

La 8e édition du baromètre de la fiscalité immobilière réalisé par le cabinet d’avocats Arsene sur un panel de professionnels du secteur immobilier, souligne à quel point les préoccupations et les stratégies d’investissement ont été impactées par la crise du Covid-19. « Nous avons la chance de pouvoir travailler avec un panel d’acteurs très divers du secteur et donc relativement complet. C’est très précieux pour comprendre les grandes tendances de l’écosystème de l’immobilier et le ressenti du secteur dans son ensemble », observe Franck Llinas, associé au sein du département de droit immobilier d’Arsene.

Prudence sur les arbitrages

L’impact de la crise du Covid-19 sur les stratégies d’investissement et notamment sur la typologie des actifs à privilégier, est mis en avant par 70 % des acteurs. Pour 46 % d’entre eux, la crise sanitaire qui s’est doublée d’une crise économique, a impliqué de repenser leurs besoins immobiliers. Par ailleurs, 86 % des acteurs pensent qu’elle aura une incidence sur le marché immobilier en termes de besoin de mètres carrés des utilisateurs. L’heure est donc à la prudence et l’attentisme domine. Seule une minorité des professionnels du secteur (29 %) envisagent d’arbitrer leurs actifs cette année, qu’il s’agisse d’acheter ou vendre. Ils étaient 46 % à répondre positivement à cette question l’an dernier. « Pour nombre de professionnels interrogés, les réels effets de la crise mettront du temps à être connus, ce qui incite ceux qui le peuvent à différer au maximum leurs arbitrages », analyse Franck Llinas. Dans ce contexte, le marché est donc atone en matière d’investissements : 28 % des répondants estiment qu’ils seront attentistes cette année (contre 16 % en 2020).

La logistique : gisement de croissance

Les investisseurs revoient aussi les actifs qui leur paraissent les plus attractifs aux yeux de l’ensemble des professionnels de l’immobilier. Pour la deuxième année consécutive, les professionnels de l’immobilier plébiscitent les entrepôts, le premier actif ciblé par près d’un répondant sur deux (45 % contre 37 % en 2020). Le secteur de la logistique est en effet perçu comme ayant le plus fort potentiel de croissance devant les logements (31 %). Ces actifs dépassent les commerces (11 %) et les bureaux, qui ne constituent plus que 5 % des actifs ciblés contre 16 % en 2020. Alors qu’en 2020, la rareté de l’offre préoccupait davantage les acheteurs que l’incertitude sur le rendement potentiel des biens ciblés, en 2021, le niveau de prix représente l’obstacle le plus important en matière d’investissement (atteignant 3,28 sur une échelle allant de 1 à 4 où 4 représente le facteur plus important et 1 le facteur le moins important).

La fiscalité, une problématique prioritaire

En 2021, les mesures fiscales représentent des enjeux importants pour les répondants. La fiscalité constitue une problématique prioritaire, et notamment le sujet de la sécurité fiscale, une tendance plus marquée en 2021 qu’en 2020. Les questions fiscales font partie des priorités lors des discussions des conseils d’administration pour 81 % des répondants (contre 76 % l’année passée). Les variations fréquentes de la législation inquiètent les investisseurs du secteur immobilier. « Certes, on a mis fin aux mesures rétroactives. Mais la matière fiscale reste mouvante et ne constitue donc pas un écosystème rassurant pour l’investisseur. Outre son instabilité, c’est aussi la complexité de notre législation qui est visée : le fameux millefeuille fiscal. Cette préoccupation constitue une tendance constante depuis la création du baromètre en 2011 », constate Franck Llinas. Un tiers des répondants ont bénéficié des mesures fiscales prises par le gouvernement pendant la crise sanitaire en 2020. Une grande majorité des professionnels de l’immobilier sondés (80 %) les considèrent comme nécessaires, mais ces mesures sont perçues comme insuffisantes pour 41 % des répondants. Ils sont 20 % à les avoir trouvées peu ou mal adaptées.

Constat sévère pour la fiscalité immobilière

Pour les sondés, les mesures fiscales prises pendant le présent quinquennat constituent des sujets marquants. « Nous constatons cette année que 52 % des sondés pensent que les mesures fiscales prises par le président de la République et son gouvernement sont globalement satisfaisantes, ce qui constitue une augmentation non négligeable par rapport à l’année dernière », constate Franck Llinas. Pour ce qui est de l’industrie immobilière, le constat est plus sévère. Moins d’un professionnel sur trois plébiscite les mesures fiscales votées en matière d’immobilier. « Ce chiffre est cependant en hausse par rapport à 2020 », relativise Franck Llinas. « Les différents dispositifs d’incitation fiscale pour les promoteurs (dispositif Pinel, exonération des plus-values de cession de foncier pour construire du logement social) demeurent cependant insuffisants car ils sont considérés comme satisfaisants voire très satisfaisants pour seulement 34 % des répondants », conclut l’avocat. La baisse de l’impôt sur les sociétés ainsi que le maintien d’un crédit d’impôt pour abandon de loyer seraient, selon les répondants, les meilleures façons d’aider l’industrie immobilière. Le régime OPPCI est, quant à lui, plébiscité par plus d’un répondant sur deux (59 %), qui estiment que ce régime est incontournable pour investir en France. Ils n’étaient que 40 % à afficher cet avis en 2020. Dernier enseignement de ce baromètre de la fiscalité immobilière : la place de plus en plus prépondérante prise par normes fiscales internationales dans les prises de décisions : 59 % des sondés les considèrent comme importantes, voire très importantes. Ils n’étaient que 46 % à faire le même constat en 2019.

Stabilisation des relations avec l’administration fiscale

La crise du Covid-19 a entraîné une baisse sensible des contrôles fiscaux en 2020. En effet, 29 % des sondés ont déclaré avoir fait l’objet d’un contrôle fiscal. Ils étaient 49 % en 2019. « Nos résultats montrent qu’après une forte détérioration des relations avec l’administration fiscale exprimée en 2017, ces relations continuent à se stabiliser. En effet, 87 % des sondés jugent que les relations avec Bercy n’ont pas évolué », précise Franck Llinas. L’édition de 2017 montrait que plus de la moitié des sondés (57 %) déclaraient avoir fait l’objet d’un contrôle fiscal au cours de l’année 2016. Surtout, les résultats mettaient en évidence une détérioration des relations des professionnels de l’immobilier avec l’administration fiscale, avec notamment un recours aux pénalités plus fréquent. Pour les acteurs interrogés, l’application des pénalités servait à la négociation globale des litiges. Du fait de l’incertitude sur la position de l’administration fiscale et en raison de l’augmentation des délais de réponse, les acteurs de l’immobilier étaient réticents à recourir aux procédures de rescrit fiscal ou d’agrément (4 %). Or ces procédures permettent notamment de sécuriser les sujets de TVA, de droits d’enregistrement ou encore de fiscalité internationale. La perception des sondés est légèrement meilleure (57 % contre 50 %) et plus tranchée que l’année précédente quant à la qualité d’écoute, de compréhension et de relation de confiance avec les services de l’administration fiscale. Si certains la considèrent comme mauvaise (7 %), d’autres la jugent très bonne (14 %). « Nul doute que la réponse dépend grandement de la qualité de votre interlocuteur au sein de l’administration fiscale », explique Franck Llinas. Certes, la volonté de l’administration fiscale d’instaurer de meilleures relations avec les contribuables est marquée, avec des mesures comme l’instauration de la relation de confiance ou le droit à l’erreur, mais la culture du contrôle fiscal reste présente. « Si on compare avec ce qui peut se passer à l’étranger, une écoute bienveillante avec une véritable volonté d’accompagner les acteurs économique n’est pas encore systématiquement au rendez-vous dans le cadre des contrôles fiscaux. Nous avons encore une vraie marge de progrès », constate Franck Llinas. Le contexte de crise sanitaire a cependant permis une écoute plus conciliante de la part des autorités fiscales pour 23 % des sondés.

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