Un « droit de jouissance spéciale » réduit au droit d’usage : à la recherche du temps perdu ?

Lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil, lesquels visent une extinction trentenaire identique des droits d’usufruit, d’usage et d’habitation s’ils n’ont pas été accordés à des « particuliers ».

1. Il n’est pas aisé de suivre les sinuosités des décisions par lesquelles la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche les questions qu’engendre, depuis le premier arrêt Maison de la Poésie prononcé le 31 octobre 20121, le « droit réel de jouissance spéciale », particulièrement au regard du facteur « temps ». Il est vrai que cet « objet juridique mal identifié »2 s’insère difficilement parmi les droits réels nommés et trouve mal une place entre, d’un côté, le droit de propriété et, de l’autre, le droit d’usage mais peut-être aussi la servitude3. Il semble que les hauts magistrats, s’ils ne sont pas hostiles à la reconnaissance d’un « droit de jouissance spéciale », entendent néanmoins protéger l’absolutisme du droit de propriété lorsque les utilités de la propriété pourraient être trop sévèrement menacées. L’arrêt rapporté4 en est une illustration, de laquelle il paraît possible de tirer quelques enseignements.

2. Des faits de cette espèce, assez confusément exposés, il ressort qu’un parcours de golf avait été malheureusement développé et exploité sur deux parcelles contiguës appartenant au même propriétaire. L’une de ces parcelles avait été cédée à un tiers sous la réserve expresse que l’acquéreur n’aurait la jouissance de la partie supportant le parcours de golf, et d’une construction attenante servant d’accueil, qu’au cas où le golf disparaîtrait. Cette réserve avait été réitérée lors d’une rétrocession de la parcelle. Entre-temps, l’autre parcelle supportant le reste du parcours de golf, et des bâtiments attenants, avait été vendue à une société qui avait concédé à une association sportive l’exploitation du golf et qui avait, assez longtemps après, entrepris des travaux de réaménagement des locaux d’accueil situés sur la première parcelle.

L’acquéreur de celle-ci avait alors réagi en revendiquant la propriété des lieux et en se prévalant de l’extinction du droit de jouissance, plus de 30 ans s’étant écoulés depuis la publication du premier acte notarié portant réserve de ce droit. Ces prétentions avaient été accueillies en appel mais, pour rejeter le pourvoi formé par l’acquéreur de la seconde parcelle et par l’association sportive, les hauts magistrats ont préféré reprendre un « motif de pur droit », suggéré par la défense, aux termes duquel lorsqu’un propriétaire « consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil ».

Pour en convaincre davantage, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a aussi estimé nécessaire de se référer à l’une de ses précédentes décisions, toutes très remarquées, qu’elle avait prononcée le 28 janvier 2015 dans une autre affaire5 ; elle en a d’ailleurs repris, à la virgule près, les termes du principal attendu. En revanche, son présent arrêt paraît revenir en arrière au regard de la solution qu’elle avait adoptée, par deux fois en 2012 puis en 2016, dans l’affaire Maison de la Poésie, également au profit d’une personne morale et pour la durée – non connue – de celle-ci.

3. Afin de proposer une analyse de l’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de « droit réel de jouissance spéciale », il convient d’en reprendre le fil. On le sait, le point de départ est la cassation qui a été prononcée au profit d’une fondation Maison de la Poésie qui avait vendu un hôtel particulier en se réservant, pour la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée : pour la Cour, l’acquéreur avait pu consentir valablement à la fondation, par l’acte notarié, « un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien »6.

La cour de renvoi en avait conclu, sans doute un peu vite, que ce droit réel de jouissance pourrait être temporaire ou perpétuel et qu’il serait imprescriptible7, ce qui avait incité l’acquéreur, désireux de recouvrer la plénitude de son droit de propriété, à se pourvoir contre une telle amputation de son droit. En vain : la haute formation avait approuvé la cour d’appel d’avoir relevé que les parties avaient entendu instituer un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation, d’avoir constaté « que ce droit avait été concédé pour la durée de la fondation, et non à perpétuité » et d’en avoir déduit « que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du Code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de 30 ans »8. De façon implicite, était néanmoins condamnée, par la Cour, la proposition, qui avait été avancée en appel, qu’un tel droit puisse être perpétuel.

4. Dès à présent, on ne peut manquer d’observer une indiscutable similitude de faits entre ceux de l’affaire Maison de la Poésie et ceux de l’espèce rapportée : le droit contesté avait été expressément réservé par acte notarié de vente, également au profit d’une personne morale pour les besoins de son activité – en l’occurrence, l’exploitation d’un parcours de golf – sur des biens immobiliers, la parcelle cédée et la parcelle voisine, qui avait été également cédée par le même propriétaire quoiqu’un peu plus tard à la société concédante du golf. Le droit litigieux avait été consenti jusqu’à la disparition du golf ce qui, à défaut d’échéance précise, assignait néanmoins à ce droit un terme défini : la perpétuité supposant l’absence de limite dans le temps9, le droit que l’acte initial avait attribué à la personne morale exploitant le golf sur les parcelles contiguës ne pouvait être qualifié de « perpétuel » comme cela a pourtant été décidé.

En effet, si l’on opère un rapprochement avec l’affaire tranchée en 2016, avait été jugé limité dans le temps et non perpétuel un droit réel de jouissance d’un bien immobilier qui avait été reconnu à une personne morale pour la durée de son existence, afin de satisfaire les besoins de ses activités et jusqu’à sa dissolution. Au regard de ce précédent qui excluait l’application des articles 619 et 625 du Code civil, l’arrêt rapporté n’amorce-t-il pas un net recul en rétrogradant le droit de jouissance spéciale au rang de simple droit d’usage, qui avait expiré à l’issue de 30 ans ?

5. D’autre part, on ne peut manquer aussi de relever que les décisions précitées – et davantage encore le présent arrêt – manifestent la crainte des hauts magistrats à l’égard d’une durée du « droit réel de jouissance spéciale » qui, s’apparentant à la perpétuité, amputerait trop lourdement les prérogatives du propriétaire et méconnaîtrait l’absolutisme de son droit.

C’est d’ailleurs ce qui ressort, de façon beaucoup plus manifeste que dans l’affaire Maison de la Poésie, d’une autre décision – particulièrement commentée – qu’avait rendue entre-temps la troisième chambre civile, le 28 janvier 201510, où l’arrêt rapporté a explicitement puisé sa ratio decidendi : un syndicat de copropriétaires avait consenti, sur l’un des lots en copropriété et contre un prix forfaitaire, un droit d’usage à la société EDF, devenue ERDF, aux fins d’installation d’un transformateur de distribution électrique ; au terme de 30 ans, sur la demande du syndicat de libérer les lieux, la cour de Caen avait choisi de requalifier le droit litigieux en un « droit réel de jouissance spéciale » et de juger qu’à défaut d’indication d’un terme dans l’acte constitutif, ce droit était perpétuel. La motivation de la censure de cette décision – motivation dite de « pur droit » reprise ici fidèlement pour fonder le rejet du pourvoi, nous nous permettons d’insister – semblait condamner définitivement toute velléité de consentir un « droit réel de jouissance spéciale » qui fût perpétuel.