Un « droit de jouissance spéciale » réduit au droit d’usage : à la recherche du temps perdu ?

Publié le 27/07/2021 - mis à jour le 27/07/2021 à 11H37
Temps
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Lorsque le propriétaire consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil, lesquels visent une extinction trentenaire identique des droits d’usufruit, d’usage et d’habitation s’ils n’ont pas été accordés à des « particuliers ».

Cass. 3e civ., 4 mars 2021, no 19-25167

1. Il n’est pas aisé de suivre les sinuosités des décisions par lesquelles la troisième chambre civile de la Cour de cassation tranche les questions qu’engendre, depuis le premier arrêt Maison de la Poésie prononcé le 31 octobre 20121, le « droit réel de jouissance spéciale », particulièrement au regard du facteur « temps ». Il est vrai que cet « objet juridique mal identifié »2 s’insère difficilement parmi les droits réels nommés et trouve mal une place entre, d’un côté, le droit de propriété et, de l’autre, le droit d’usage mais peut-être aussi la servitude3. Il semble que les hauts magistrats, s’ils ne sont pas hostiles à la reconnaissance d’un « droit de jouissance spéciale », entendent néanmoins protéger l’absolutisme du droit de propriété lorsque les utilités de la propriété pourraient être trop sévèrement menacées. L’arrêt rapporté4 en est une illustration, de laquelle il paraît possible de tirer quelques enseignements.

2. Des faits de cette espèce, assez confusément exposés, il ressort qu’un parcours de golf avait été malheureusement développé et exploité sur deux parcelles contiguës appartenant au même propriétaire. L’une de ces parcelles avait été cédée à un tiers sous la réserve expresse que l’acquéreur n’aurait la jouissance de la partie supportant le parcours de golf, et d’une construction attenante servant d’accueil, qu’au cas où le golf disparaîtrait. Cette réserve avait été réitérée lors d’une rétrocession de la parcelle. Entre-temps, l’autre parcelle supportant le reste du parcours de golf, et des bâtiments attenants, avait été vendue à une société qui avait concédé à une association sportive l’exploitation du golf et qui avait, assez longtemps après, entrepris des travaux de réaménagement des locaux d’accueil situés sur la première parcelle.

L’acquéreur de celle-ci avait alors réagi en revendiquant la propriété des lieux et en se prévalant de l’extinction du droit de jouissance, plus de 30 ans s’étant écoulés depuis la publication du premier acte notarié portant réserve de ce droit. Ces prétentions avaient été accueillies en appel mais, pour rejeter le pourvoi formé par l’acquéreur de la seconde parcelle et par l’association sportive, les hauts magistrats ont préféré reprendre un « motif de pur droit », suggéré par la défense, aux termes duquel lorsqu’un propriétaire « consent un droit réel, conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, ne peut être perpétuel et s’éteint dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du Code civil ».

Pour en convaincre davantage, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a aussi estimé nécessaire de se référer à l’une de ses précédentes décisions, toutes très remarquées, qu’elle avait prononcée le 28 janvier 2015 dans une autre affaire5 ; elle en a d’ailleurs repris, à la virgule près, les termes du principal attendu. En revanche, son présent arrêt paraît revenir en arrière au regard de la solution qu’elle avait adoptée, par deux fois en 2012 puis en 2016, dans l’affaire Maison de la Poésie, également au profit d’une personne morale et pour la durée – non connue – de celle-ci.

3. Afin de proposer une analyse de l’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile en matière de « droit réel de jouissance spéciale », il convient d’en reprendre le fil. On le sait, le point de départ est la cassation qui a été prononcée au profit d’une fondation Maison de la Poésie qui avait vendu un hôtel particulier en se réservant, pour la durée de son existence, la jouissance ou l’occupation des locaux où elle était installée : pour la Cour, l’acquéreur avait pu consentir valablement à la fondation, par l’acte notarié, « un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien »6.

La cour de renvoi en avait conclu, sans doute un peu vite, que ce droit réel de jouissance pourrait être temporaire ou perpétuel et qu’il serait imprescriptible7, ce qui avait incité l’acquéreur, désireux de recouvrer la plénitude de son droit de propriété, à se pourvoir contre une telle amputation de son droit. En vain : la haute formation avait approuvé la cour d’appel d’avoir relevé que les parties avaient entendu instituer un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation, d’avoir constaté « que ce droit avait été concédé pour la durée de la fondation, et non à perpétuité » et d’en avoir déduit « que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du Code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de 30 ans »8. De façon implicite, était néanmoins condamnée, par la Cour, la proposition, qui avait été avancée en appel, qu’un tel droit puisse être perpétuel.

4. Dès à présent, on ne peut manquer d’observer une indiscutable similitude de faits entre ceux de l’affaire Maison de la Poésie et ceux de l’espèce rapportée : le droit contesté avait été expressément réservé par acte notarié de vente, également au profit d’une personne morale pour les besoins de son activité – en l’occurrence, l’exploitation d’un parcours de golf – sur des biens immobiliers, la parcelle cédée et la parcelle voisine, qui avait été également cédée par le même propriétaire quoiqu’un peu plus tard à la société concédante du golf. Le droit litigieux avait été consenti jusqu’à la disparition du golf ce qui, à défaut d’échéance précise, assignait néanmoins à ce droit un terme défini : la perpétuité supposant l’absence de limite dans le temps9, le droit que l’acte initial avait attribué à la personne morale exploitant le golf sur les parcelles contiguës ne pouvait être qualifié de « perpétuel » comme cela a pourtant été décidé.

En effet, si l’on opère un rapprochement avec l’affaire tranchée en 2016, avait été jugé limité dans le temps et non perpétuel un droit réel de jouissance d’un bien immobilier qui avait été reconnu à une personne morale pour la durée de son existence, afin de satisfaire les besoins de ses activités et jusqu’à sa dissolution. Au regard de ce précédent qui excluait l’application des articles 619 et 625 du Code civil, l’arrêt rapporté n’amorce-t-il pas un net recul en rétrogradant le droit de jouissance spéciale au rang de simple droit d’usage, qui avait expiré à l’issue de 30 ans ?

5. D’autre part, on ne peut manquer aussi de relever que les décisions précitées – et davantage encore le présent arrêt – manifestent la crainte des hauts magistrats à l’égard d’une durée du « droit réel de jouissance spéciale » qui, s’apparentant à la perpétuité, amputerait trop lourdement les prérogatives du propriétaire et méconnaîtrait l’absolutisme de son droit.

C’est d’ailleurs ce qui ressort, de façon beaucoup plus manifeste que dans l’affaire Maison de la Poésie, d’une autre décision – particulièrement commentée – qu’avait rendue entre-temps la troisième chambre civile, le 28 janvier 201510, où l’arrêt rapporté a explicitement puisé sa ratio decidendi : un syndicat de copropriétaires avait consenti, sur l’un des lots en copropriété et contre un prix forfaitaire, un droit d’usage à la société EDF, devenue ERDF, aux fins d’installation d’un transformateur de distribution électrique ; au terme de 30 ans, sur la demande du syndicat de libérer les lieux, la cour de Caen avait choisi de requalifier le droit litigieux en un « droit réel de jouissance spéciale » et de juger qu’à défaut d’indication d’un terme dans l’acte constitutif, ce droit était perpétuel. La motivation de la censure de cette décision – motivation dite de « pur droit » reprise ici fidèlement pour fonder le rejet du pourvoi, nous nous permettons d’insister – semblait condamner définitivement toute velléité de consentir un « droit réel de jouissance spéciale » qui fût perpétuel.

6. Le temps judiciaire a montré qu’il n’en était rien puisque le 7 juin 2018, par un nouvel arrêt également très remarqué, la haute formation avançait aussi, comme « motif de pur droit », « qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot », afin de trancher un litige opposant l’acquéreur de lots à usage de piscine aux copropriétaires auxquels le cédant de ces lots avait antérieurement, par un avenant au règlement de copropriété, consenti un accès gratuit11 ; avait donc été rejeté le pourvoi de l’acquéreur qui soutenait que les engagements ainsi contractés, à les supposer valables au regard de la prohibition des engagements perpétuels – prohibition désormais proclamée à l’article 1210 du Code civil – ne sauraient excéder 30 ans au regard des articles 619 et 625 du même code.

Ce retour à un droit réel de jouissance spéciale qui pourrait être perpétuel – faculté qu’avait avancée la cour de Paris le 18 septembre 2014 dans l’affaire Maison de la Poésie précitée – a été confirmé 2 ans après par la troisième chambre, dans un litige opposant à nouveau des copropriétaires, en l’occurrence à propos du maintien d’enseignes placées en imposte sur les arcades de la façade d’un immeuble : alors que le demandeur au pourvoi soutenait qu’à défaut d’une acceptation expresse par l’assemblée des copropriétaires, ce maintien était une simple tolérance excluant qu’aient pu être réunies les conditions d’une usucapion, la haute formation avait approuvé la cour d’appel d’avoir jugé « qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion et qu’un tel droit peut avoir pour objet l’apposition d’enseignes sur les parties communes de la copropriété »12.

7. L’assise juridique du droit réel de jouissance privatif s’en est trouvée confortée, par l’élargissement à l’usucapion du mode d’acquisition de ce droit et par la reconnaissance de son caractère perpétuel. En revanche, force est de reconnaître que le champ d’application de ces deux dernières décisions est restreint à des biens immobiliers soumis au statut de la copropriété, comme l’avaient très justement observé certains commentateurs de la première de ces décisions, intervenue le 7 juin 2018.

Pour justifier cette particularité, l’un des analystes de cette décision avait fait valoir, afin de la différencier des précédentes, que le « droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot » qui était en litige « ne liait pas une personne et un immeuble, mais deux immeubles entre eux, ce qui est le modèle de la servitude » – laquelle peut être constituée à titre perpétuel13 –, alors que, dans les affaires antérieurement soumises à la troisième chambre civile, le droit réel litigieux aurait lié un bien immobilier à une personne bénéficiaire du droit d’user d’une utilité de ce bien – ce qui exclurait tout caractère perpétuel de ce droit.

8. L’observation est certainement exacte au regard de ce qui a été jugé par la haute formation dans le litige SCI L’Aigle blanc c/ Syndicat copropriété Grand Roc, quoiqu’il soit permis de penser que les bénéficiaires du droit d’user gracieusement de la piscine aient été davantage des personnes que des lots de copropriété. Cette observation est déjà moins à propos dans l’affaire tranchée le 22 octobre 2020, précitée, car le droit perpétuel d’enseigne ne liait pas tant deux lots de copropriété que la copropriété elle-même, considérée en ses parties communes, et le titulaire de l’enseigne, une personne morale qui l’avait apposée – ce qui était déjà moins pérenne.

L’observation ne nous paraît pas non plus transposable – quoique l’on ait pu écrire14 – à l’espèce rapportée car le droit réel qui était l’objet du litige liait en vérité deux fonds immobiliers sur lesquels était exploité un golf – droit qui avait certes été consenti dans l’intérêt de l’exploitant, une personne morale, mais entre les propriétaires de ces fonds.

9. Plus modestement, sans tenter de chercher plus avant une explication scientifique à la disparité d’approche du droit réel de jouissance spéciale – disparité qui ressort de la jurisprudence que l’on vient d’exposer –, nous relèverons que les hauts magistrats semblent aujourd’hui admettre plus volontiers la perpétuité de ce droit lorsqu’il se greffe, entre copropriétaires, sur des biens soumis au statut de la copropriété, qu’il s’agisse de parties privatives ou de parties communes. Hors de ce cas de figure, le droit réel de jouissance spéciale serait nécessairement ad tempus, si l’on se réfère à la jurisprudence précitée, que rejoint l’arrêt rapporté.

Nous ajouterons, sur le terrain pratique de la rédaction d’acte, qu’il convient alors d’être attentif à la fixation dans le temps d’un terme précis au droit consenti, la formulation « pour la durée de », qui avait pourtant été retenue par les rédacteurs dans l’affaire Maison de la Poésie, étant désormais à proscrire si l’on entend éviter une requalification en un droit d’usage qui, accordé à des personnes autres que des « particuliers », ne saurait dépasser 30 ans. Tel est au moins l’enseignement concret qui ressort de la présente espèce.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304, FS-PBR : LPA 16 janv. 2013, p. 11, note F.-X. Agostini ; LPA 12 juin 2013, p. 11, note J.-F. Barbièri ; LPA 29 oct. 2013, p. 10, note N. Thomassin ; JCP G 2012, doctr. 1400, note F. X. Testu ; JCP G 2013, chron. 124, obs. M. Mekki ; JCP G 2013, chron. 429, obs. H. Périnet-Marquet ; D. 2012, p. 2596, obs. A. Tadros ; D. 2013, p. 53, note L. d’Avout et B. Mallet-Bricout ; D. 2013, p. 2134, obs. N. Reboul-Maupin ; RDI 2013, p. 80, note J.-L. Bergel ; Defrénois 15 janv. 2013, n° 111f6, p. 12, note L. Tranchant ; RLDC févr. 2013, n° 101, p. 7, note J. Dubarrry et M. Julienne ; RTD civ. 2013, p. 141, obs. W. Dross ; RDC 2013, p. 584, obs. R. Libchaber ; RDC 2013, p. 584, obs. R. Libchaber ; RDC 2013, p. 627, obs. J.-B. Seube ; AJDI 2013, p. 540, obs. F. Cohet-Cordey ; RTDI 2014/1, p. 11, note M. Painchaux.
  • 2.
    Si l’on en juge par les innombrables annotations et les chroniques qui y ont été consacrées (v., outre celles que cite N. Kilgus in JCP G 2021, 462 : J. François, « Qu’est-ce qu’un droit réel de jouissance spéciale ? », D. 2019, p. 1660 ; N. Reboul-Maupin, « Le droit spécial des biens à l’épreuve du droit réel de jouissance spéciale : droit réel de jouissance spéciale et copropriété », D. 2020, p. 1689).
  • 3.
    À propos d’une tentative, avortée, de requalifier une servitude menacée de nullité en droit réel de jouissance spéciale : Cass. 3e civ., 6 juin 2019, nos 18-14547 et 18-15386, FS-PBI : LPA 15 oct. 2019, n° 148m8, p. 9, note L. Niel ; JCP G 2019, 729, note F. Danos ; JCP G 2019, 1133, n° 14, obs. H. Périnet-Marquet ; D. 2019, p. 1225 ; D. 2019, p. 1684, avis B. Sturlèse ; D. 2019, p. 1689, note J. Dubarry ; D. 2019, p. 1809, obs. N. Reboul-Maupin ; Defrénois 4 juill. 2019, n° 149z1, p. 30, note J. Laurent ; RJDA 2019/10, n° 613 et p. 739, avis B. Sturlèse ; RTD civ. 2019, p. 622, obs. W. Dross.
  • 4.
    Sous cet arrêt, v. également JCP G 2021, 462, note N. Kilgus.
  • 5.
    Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 14-10013, FS-PBRI : Bull. civ. III, n° 13 ; LPA 3 mars 2015, p. 11, note critique J.-F. Barbièri ; LPA 1er juill. 2015, p. 7, note M. Eeckhoudt ; D. 2015, p. 263 ; D. 2015, p. 599, note B. Mallet-Bricout ; D. 2015, p. 995, n° 8, obs. A.-L. Méano ; D. 2015, p. 1873, obs. N. Reboul-Maupin ; RTD civ. 2015, p. 413, obs. W. Dross ; RTD civ. 2015, p. 619, obs. H. Barbier ; JCP E 2015, act. 117 ; JCP E 2015, 1390, note S. Le Normand-Caillère ; JCP G 2015, act. 148, obs. S. Milleville ; JCP G 2015, doctr. 250, rapport M.-T. Feydeau ; JCP G 2015, 251, avis B. Sturlèse ; JCP G 2015, 252, note T. Revet ; JCP G 2015, chron. 546, n° 7, obs. H. Périnet-Marquet ; JCP N 2015, n° 1083, obs. J. Dubarry et M. Julienne ; Defrénois 30 avr. 2015, n° 119n6, p. 419, note L. Andreu et N. Thomassin ; BRDA 2015/3, inf. n° 7 ; RDI 2015, p. 175, obs. J.-L. Bergel ; AJDI 2015, p. 304, obs. N. Le Rudulier.
  • 6.
    Cass. 3e civ., 31 oct. 2012, n° 11-16304, FS-PBR : LPA 16 janv. 2013, p. 11, note F.-X. Agostini ; LPA 12 juin 2013, p. 11, note J.-F. Barbièri ; LPA 29 oct. 2013, p. 10, note N. Thomassin ; JCP G 2012, doctr. 1400, note F. X. Testu ; JCP G 2013, chron. 124, obs. M. Mekki ; JCP G 2013, chron. 429, obs. H. Périnet-Marquet ; D. 2012, p. 2596, obs. A. Tadros ; D. 2013, p. 53, note L. d’Avout et B. Mallet-Bricout ; D. 2013, p. 2134, obs. N. Reboul-Maupin ; RDI 2013, p. 80, note J.-L. Bergel ; Defrénois 15 janv. 2013, n° 111f6, p. 12, note L. Tranchant ; RLDC 2013, n° 101, note J. Dubarrry et M. Julienne ; RTD civ. 2013, p. 141, obs. W. Dross ; RDC 2013, p. 584, obs. R. Libchaber ; RDC 2013, p. 627, obs. J.-B. Seube ; AJDI 2013, p. 540, obs. F. Cohet-Cordey ; RTDI 2014/1, p. 11, note M. Painchaux.
  • 7.
    Sur renvoi de cassation : CA Paris, 18 sept. 2014, n° 12/21592 : D. 2014, p. 1874, obs. L. Andreu ; RTD civ. 2014, p. 920, obs. W. Dross ; RDI 2014, p. 634, obs. J.-L. Bergel ; Defrénois 15 janv. 2015, n° 118k7, p. 10, obs. L. Tranchant ; RTDI 2015/1, p. 50, obs. V. Pezzella ; RDC 2015, n° 111n1, p. 131, obs. A. Tadros ; D. 2015, p. 1873, obs. N. Reboul-Maupin.
  • 8.
    Sur second pourvoi, rejet : Cass. 3e civ., 8 sept. 2016, n° 14-26953, FS-PB : LPA 4 nov. 2016, n° 121q6, p. 11, note J.-F. Barbièri ; D. 2016, p. 1817 ; JCP G 2016, act. 978, obs. S. Milleville ; JCP G 2016, 1172, note J. Laurent ; JCP G 2016, 1191, n° 5, obs. H. Périnet-Marquet ; Lexbase Hebdo 29 sept. 2016, n° 670, éd. G., obs. G. Beaussonie ; JCP N 2016, p. 27, note J. Dubarry et V. Streiff ; RDI 2016, p. 598, obs. J.-L. Bergel ; Defrénois 15 nov. 2016, n° 124v4, p. 1119, note H. Périnet-Marquet ; RTD civ. 2016, p. 894, obs. W. Dross ; Dr. & patr. mensuel 2016, p. 93, obs. J.-B. Seube ; Dr. & patr. mensuel 2016, p. 94, obs. J.-F. Davignon et M. Poumarède ; D. 2017, p. 134, note L. d’Avout et B. Mallet-Bricout ; D. 2017, Pan., p. 375, obs. M. Mekki ; D. 2017, Pan., p. 1798, obs. N. Reboul-Maupin.
  • 9.
    Tout au moins en est-il ainsi de la perpétuité dite « objective » qui est celle du droit de propriété. V. not. M. Chauffardet, Le problème de la perpétuité de la propriété, étude de sociologie juridique et de droit positif, thèse, 1933, Aix-en-Provence ; plus récemment : C. Pourquier, Propriété et perpétuité. Essai sur la durée du droit de propriété, 2000, PUAM, préf. C. Atias.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 14-10013, FS-PBRI : Bull. civ. III, n° 13 ; LPA 3 mars 2015, p. 11, note critique J.-F. Barbièri ; LPA 1er juill. 2015, p. 7, note M. Eeckhoudt ; D. 2015, p. 263 ; D. 2015, p. 599, note B. Mallet-Bricout ; D. 2015, p. 995, n° 8, obs. A.-L. Méano ; D. 2015, p. 1873, obs. N. Reboul-Maupin ; RTD civ. 2015, p. 413, obs. W. Dross ; RTD civ. 2015, p. 619, obs. H. Barbier ; JCP E 2015, act. 117 ; JCP E 2015, 1390, note S. Le Normand-Caillère ; JCP G 2015, act. 148, obs. S. Milleville ; JCP G 2015, doctr. 250, rapport M.-T. Feydeau ; JCP G 2015, 251, avis B. Sturlèse ; JCP G 2015, 252, note T. Revet ; JCP G 2015, chron. 546, n° 7, obs. H. Périnet-Marquet ; JCP N 2015, n° 1083, obs. J. Dubarry et M. Julienne ; Defrénois 30 avr. 2015, n° 119n6, p. 419, note L. Andreu et N. Thomassin ; BRDA 2015/3, inf. n° 7 ; RDI 2015, p. 175, obs. J.-L. Bergel ; AJDI 2015, p. 304, obs. N. Le Rudulier.
  • 11.
    Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17240, FS-PBRI, SCI L’Aigle blanc c/ Syndicat copropriété Grand Roc : LPA 22 août 2018, n° 138b3, p. 10, note J.-F. Barbièri ; LPA 26 sept. 2018, n° 138z5, p. 3, note G. Lardeux ; LPA 23 nov. 2018, n° 140m4, p. 9, note M. Eeckhoudt ; Dalloz actualité, 19 juin 2018, obs. N. Kilgus ; D. 2018, p. 1258 et D. 2018, p. 1577, note F. Masson ; D. 2018, p. 1783, obs. N. Reboul-Maupin ; D. 2018, p. 2440, obs. L. Jariel ; JCP G 2018, 732 et 892, rapp. L. Jariel ; JCP G 2018, 893, note H. Périnet-Marquet ; RTD civ. 2018, p. 712, obs. W. Dross ; RDI 2018, p. 448, obs. J.-L. Bergel.
  • 12.
    Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-21732, F-D : LPA 15 janv. 2020, n° 158a6, p. 17, note P.-L. Niel.
  • 13.
    En ce sens, v. W. Dross, obs. sous Cass. 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17240, FS-PBRI, SCI L’Aigle blanc c/ Syndicat copropriété Grand Roc : RTD civ. 2018, spéc. p. 714, colonne droite.
  • 14.
    En ce sens, v. N. Kilgus, note sous Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-25167 : JCP G 2021, 462, spéc. p. 813, colonne centrale.
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