La prescription acquisitive à l’épreuve de la copropriété
Un couple n’a pas pu devenir propriétaire des cabinets d’aisance par usucapion, à défaut de justifier d’une possession trentenaire utile pour prescrire.
Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, no 21-21446
Prescription acquisitive des parties communes. Au cas d’espèce1, par acte du 8 septembre 2010, M. et Mme F. ont acquis, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, les lots nos 26, 27 et 28 ; la consistance mentionnée dans l’acte étant conforme à celle indiquée dans le règlement de copropriété mais ne correspondant pas à la configuration réelle des lieux, en raison de la transformation des lots en un appartement unique par le précédent propriétaire. La société civile immobilière Alsaco, M. W. et M. et Mme K., copropriétaires, les ont assignés en libération forcée de diverses parties communes occupées, selon eux, abusivement et en indemnisation. M. et Mme F. ont reconventionnellement demandé l’indemnisation des préjudices occasionnés par l’impossibilité de rénover leur bien. La cour d’appel a, d’abord, constaté que, selon le règlement de copropriété, les cabinets d’aisance du quatrième étage étaient des parties communes, qu’aucune disposition ou vote n’en avait conféré la propriété ou l’usage exclusif à M. et Mme F. et que, communs à certains lots, leur entretien et leur réparation incombaient aux seuls propriétaires qui en avaient l’utilisation, le quatrième étage étant composé de plusieurs lots n’appartenant pas tous à M. et Mme F. La Cour de cassation rejette le pourvoi en estimant que M. et Mme F. n’étaient pas devenus propriétaires des cabinets d’aisance par usucapion, à défaut de justifier d’une possession trentenaire utile pour prescrire (I). Il peut alors être tentant de rechercher la responsabilité civile du notaire chargé de recevoir un acte de vente. Force est alors de remarquer qu’en présence de vendeurs malhonnêtes voire de mauvaise foi, seuls les notaires devaient procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente (II).
I – Prescription acquisitive et copropriété
Conditions de fond et délais de la prescription acquisitive. Les conditions de la prescription acquisitive d’une partie commune en copropriété sont admises depuis de nombreuses années (A). Cependant en l’espèce, pour la Cour de cassation, M. et Mme F. n’étaient pas devenus propriétaires des cabinets d’aisance par usucapion, à défaut de justifier d’une possession trentenaire utile pour prescrire (B).
A – Conditions de la prescription acquisitive d’une partie commune
Computation des délais de prescription. On sait que le point de départ en matière de prescription acquisitive est le dies aquo qui n’est pas pris en compte et que le terme de l’action est le dies ad quem qui est compté dans le calcul du délai de prescription acquisitive. La computation du délai de l’usucapion se calcule de quantiem en quantiem. Il nous paraît utile de résumer les règles de computation des délais de la prescription acquisitive2 dans le tableau suivant :
Délais de la prescription acquisitive |
Point de départ de la possession |
Interruption éventuelle de la possession |
Suspension éventuelle de la possession |
Jonction éventuelle des possessions |
Point d’arrivée de la possession |
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Prescription trentenaire de droit commun C. civ., art. 2272, al. 1 |
Dies aquo |
Anéantissement du délai déjà écoulé |
Arrêt du délai de la prescription acquisitive |
Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux |
Dies ad quem |
Prescription abrégée de 10 ans C. civ., art. 2272, al. 2 |
Dies aquo |
Anéantissement du délai déjà écoulé |
Arrêt du délai de la prescription acquisitive |
Pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux |
Dies ad quem |
B – L’absence de prescription acquisitive des cabinets d’aisance
Prescription acquisitive d’une partie commune par un copropriétaire. Aux termes d’une jurisprudence constante, la Cour de cassation a jugé positivement que les propriétaires du rez-de-chaussée, qui avaient été autorisés à bâtir sur l’emplacement de la cour pour agrandir leurs magasins respectifs, avaient occupé la bande de terrain dans le prolongement de leurs lots et avaient fait acte de possession en qualité de propriétaires sur celle-ci, que cette possession s’était prolongée de manière continue, publique, paisible jusqu’à la première assignation de M. X le 15 juillet 1993 et que la prescription acquisitive était acquise au plus tard le 4 mars 1968 sans être contredite par la mise en harmonie du règlement de copropriété, en 1973, avec la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la cour d’appel, qui a ainsi caractérisé la volonté des copropriétaires de renoncer à toute cour commune, a légalement justifié sa décision de ce chef3. Dans la même veine, la Cour de cassation l’a admis une nouvelle fois aux termes d’un arrêt récent qui a jugé que le règlement de copropriété ne conférait aux consorts E. aucun droit sur la cour litigieuse, partie commune, que ceux-ci n’entendaient pas prescrire contre leur titre mais contre les droits des autres membres du syndicat et que l’article 2270 du Code civil n’était donc pas applicable, la cour d’appel, qui a constaté que, depuis 1983, M. et Mme E. utilisaient et entretenaient, seuls, cette cour, la clôture et le portillon, installés depuis 1968, et souverainement retenu, sans avoir à constater une interversion de titre, que ceux-ci, en se comportant en propriétaires, avaient accompli, sans interruption depuis plus de 30 ans, des actes de nature à caractériser une possession paisible, publique, non équivoque, a pu en déduire que M. et Mme E. étaient fondés à se prévaloir de l’usucapion4. Dans le même ordre d’idées, il a été jugé qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut être usucapé, et un tel droit peut avoir pour objet l’apposition d’enseignes en imposte sur les parties communes de la copropriété5.
L’article 2270 du Code civil. En l’espèce, selon le règlement de copropriété, les cabinets d’aisance du quatrième étage étaient des parties communes, d’autant plus qu’aucune disposition ou vote n’en avait conféré la propriété ou l’usage exclusif à M. et Mme F. Il résulte de l’article 2270 du Code civil que l’on ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession. Il ressort de la décision de la Cour de cassation que :« En revanche, celui auquel le règlement de copropriété ne confère aucun droit de jouissance sur une cour partie commune peut bénéficier de l’usucapion s’il remplit les conditions requises par l’article 2261 du même code. En effet, l’article 2270 n’est pas applicable puisqu’il n’entend pas prescrire contre son titre mais contre les droits des autres membres du syndicat de copropriété »6.
II – La nécessaire protection de l’acquéreur d’un lot de copropriété
Obligation renforcée du notaire. On retiendra en l’espèce que le notaire, en sa qualité d’officier public, est investi d’une mission d’authentificateur et d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients (A). En outre, il est de pratique constante que, dans le cadre d’un acte de vente d’un lot de copropriété, le notaire est tenu notamment d’une obligation de vérification et d’information (B).
A – Obligation générale du notaire de veiller à la sécurité juridique de l’acte notarié qu’il instrumente
Jurisprudence constante. Réutilisant, en l’espèce, sa formule devenue classique « le notaire, tenu professionnellement (…) d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige et d’éclairer les parties sur leur portée, leurs effets et leurs risques, doit vérifier par toutes investigations utiles l’étendue et la teneur des droits réels dont il authentifie la vente », la Cour de cassation étend de nouveau le principe à la vérification préalable que doit faire le notaire en contrôlant, d’une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques, d’autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis. La doctrine contemporaine affirme que « le notaire, en sa qualité de spécialiste traditionnel du droit immobilier », est investi d’une tâche particulièrement rigoureuse. La conclusion de la doctrine est on ne peut plus claire : « Il lui incombe, en effet, d’assurer la sécurité des actes translatifs de propriété auxquels il prête son ministère. Il doit, pour cela, contrôler l’existence et la consistance y compris juridique des biens transmis ». Aussi, on ne peut s’étonner que la Cour de cassation ait censuré les juges du fond au visa de l’article 1240 du Code civil en décidant « qu’en statuant ainsi, alors que les termes de “passage commun”, qui pouvaient, en considération de l’état des lieux, des indications des titres antérieurs ou de leur confrontation avec ceux afférents à d’autres fonds, créanciers comme débiteurs du passage, désigner un chemin indivis, une servitude de passage, voire une simple tolérance, étaient ambigus et engendraient nécessairement une incertitude sur l’étendue des droits réels objet de la vente, de sorte qu’il appartenait au notaire instrumentaire de lever cette incertitude en vérifiant, par tous moyens à sa disposition, y compris par la consultation des titres des fonds contigus, créanciers ou débiteurs du passage, et des documents cadastraux y afférents, le régime juridique du passage et l’exacte propriété de son assiette, et d’en faire mention dans son acte, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Recherches suffisantes sur l’origine de propriété du terrain vendu par le notaire instrumentaire. Ainsi vis-à-vis des notaires, la position des cours et tribunaux est aujourd’hui parfaitement claire : le notaire est tenu de procéder à toutes les recherches sur l’origine de propriété du bien vendu. Il faut rappeler un arrêt qui, parmi tant d’autres, condamne le notaire en estimant que « (…) la cour d’appel, qui a justement estimé que le notaire avait commis une faute professionnelle grave en ne procédant pas à des recherches suffisantes sur l’origine de propriété du terrain vendu, a pu en déduire que cette faute avait contribué à la réalisation du préjudice subi par les acquéreurs évincés et les premiers acquéreurs, quelle qu’ait été la gravité de la faute retenue contre les vendeurs, dont le caractère dolosif a été au demeurant écarté par l’arrêt attaqué ».
Concordance entre l’origine de propriété trentenaire et le délai de prescription acquisitive. On sait que le notaire instrumentaire doit établir une origine de propriété antérieure remontant sur une période trentenaire pour rendre la propriété certaine. D’ailleurs, pour la jurisprudence, la justification de l’origine de propriété antérieure des biens vendus est nécessaire à sa perfection. On admet en particulier qu’« une origine de propriété [est] exacte sur une période de 30 ans au moins, laquelle coïncide avec le délai maximum de prescription extinctive et de prescription acquisitive. La tâche du notaire consiste donc à collecter, pour les analyser, les titres de propriété successifs, de manière à établir une chaîne de propriété justifiant d’un droit incommutable ». L’article 2262 du Code civil édicte une prescription trentenaire de toutes les actions tant réelles que personnelles si bien qu’une acquisition de plus de 30 ans est donc suffisante et ne peut plus être remise en cause puisque les actions, en l’occurrence réelles, sont prescrites.
B – Obligations de vérification et de contrôle du notaire
Obligation de diligence ou de vigilance du notaire. À la charge du notaire se trouve notamment une obligation générale de diligence à l’égard de son client, à savoir l’obligation de vérification et de contrôle, dite également obligation de vigilance. Le champ d’application de l’obligation de vigilance est étendu. Cela étant posé, il a même été jugé qu’en présence d’acquéreurs de mauvaise foi seuls les notaires devaient procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente. En effet, la haute juridiction a considéré « que même si les sous-acquéreurs n’étaient pas de bonne foi, ils étaient déchargés de l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires, [et que] la cour d’appel a pu retenir que, même si les conditions posées par le juge-commissaire n’étaient pas constitutives de véritables charges grevant les locaux, il n’en demeurait pas moins que les notaires auraient dû attirer l’attention des sous-acquéreurs sur le risque d’acquérir des lots pour une destination qui n’était pas celle qui était visée par l’ordonnance du juge-commissaire et qu’en s’abstenant de le faire, ils avaient manqué à leur devoir de conseil et exposé les sous-acquéreurs au risque, qui s’est réalisé, de subir les conséquences de l’annulation des ventes subséquentes à la vente initiale et ont engagé leur responsabilité ».
Inexactitude des déclarations du vendeur. La faute du client relevant du droit commun de la responsabilité civile, la jurisprudence estime qu’elle est de nature à exonérer la responsabilité civile du notaire. C’est en ce sens que la Cour de cassation, dans un arrêt du 8 février 1989, avait censuré au visa de l’article 1240 du Code civil, en jugeant : « Attendu qu’en se prononçant ainsi, alors qu’elle avait relevé la connaissance qu’avait personnellement Mme F. de l’existence d’une servitude conventionnelle de vue figurant dans son titre de propriété et qu’elle avait retenu la faute qu’elle avait commise en affirmant dans la promesse de vente l’inexistence de toute servitude, ce qui excluait toute faute de conseil de la part des notaires, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations ». Dans la même veine, la haute juridiction a jugé que « le notaire [ayant] pris soin de lever, avant la vente, un état hypothécaire afin de s’assurer de la situation de l’immeuble, la cour d’appel a exactement considéré qu’il ne pouvait lui être reproché de s’être dessaisi du prix de vente après avoir réglé l’unique créancier inscrit, aucun texte ne lui imposant de conserver le prix plus longtemps ; que le moyen n’est pas fondé ».
Motif du notaire de suspecter l’inexactitude des déclarations du vendeur. La portée du devoir de conseil du notaire semble absolue dans son principe mais devient parfois relative dans son étendue, face à un client mécontent et, disons-le, de mauvaise foi. Ainsi la Cour de cassation a pu juger qu’« ayant relevé que l’annulation judiciaire de l’acte valant promesse de vente n’était due qu’à la défaillance de M. et Mme D. dans leur obligation d’information à l’égard des acquéreurs, la cour d’appel, qui n’avait pas à procéder à la recherche prétendument omise dès lors que cet avant-contrat était destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l’expiration des délais utiles à l’obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente, a pu en déduire l’absence de toute faute du notaire, lequel n’avait aucun motif de suspecter l’inexactitude des déclarations de M. et Mme D. » Cette jurisprudence a particulièrement vocation à s’appliquer en matière de vente immobilière7.
Refus du notaire de prêter son ministère à des actes qu’il sait inefficaces ? Loi du 25 ventôse an XI, article 3. Selon l’article 3 de la loi contenant organisation du notariat (loi du 25 ventôse, an XI), les notaires sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis. Cependant, le règlement national et intercours émanant du Conseil supérieur du notariat, approuvé par le garde des Sceaux le 21 juillet 2011, précise en son article 3.2.3 : « Le notaire est tenu de prêter son ministère lorsqu’il en est requis, sauf à le refuser – pour l’établissement d’actes ou de conventions impliquant des personnes ne paraissant pas jouir de leur libre arbitre – pour l’élaboration de conventions contraires à la loi, frauduleuses ou qu’il sait inefficaces ou inutiles ». La jurisprudence, particulièrement stricte dans le cas de refus d’instrumenter de la part du notaire, considère par exemple que ce dernier n’a pas d’obligation de refuser d’instrumenter en l’absence de caractère illicite ou frauduleux d’une vente, ni en cas d’incertitude fiscale. Pour autant, la haute juridiction admet depuis de nombreuses années qu’en sa qualité d’officier public le notaire est tenu de conseiller les parties et d’assurer l’efficacité des actes passés et qu’à ce titre il doit refuser de donner l’authenticité à une convention dont il connaît l’illicéité. Récemment encore, la haute juridiction a reconnu que les dispositions de l’article 3.2.3 du règlement national des notaires imposent au notaire de prêter son ministère lorsqu’il en est requis, sauf à le refuser pour l’élaboration de conventions contraires à la loi ou frauduleuses.
Formule « Reconnaissance de conseils donnés ». L’analyse combinée de l’arrêt rapporté avec la jurisprudence citée supra implique la rédaction d’une « reconnaissance de conseils donnés » circonstanciée signée par les clients du notaire instrumentaire8.
Notes de bas de pages
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1.
C. Courant-Lpallus, « Absence d’acquisition par la prescription trentenaire de parties communes », Loyers et copr. 2023, comm. 68.
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2.
N. Reboul-Maupin, Droit des biens, 2020, Dalloz, HyperCours. P.-L. Niel, « Acquisition par usucapion d’un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes en imposte », LPA 15 janv. 2021, n° LPA158a6.
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3.
Cass. 3e civ., 25 janv. 2005, n° 03-18926.
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4.
Cass. 3e civ., 11 juill. 2019, n° 18-17771, F-D.
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5.
Cass. 3e civ., 22 oct. 2020, n° 19-21732, F-D : P.-L. Niel, « Acquisition par usucapion d’un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes en imposte », LPA 15 janv. 2021, n° LPA158a6.
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6.
C. Albiges, « L’usucapion de la cour partie commune permettant l’accès au lot », GPL 29 mai 2018, n° GPL322z5. CA Montpellier, 30 janv. 2018, n° 15/05761.
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7.
P.-L. Niel, « Obligation de vigilance du notaire en cas d’annexion de parties communes », LPA 22 juin 2020, n° LPA153u9.
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8.
P.-L. Niel, « Obligation de vigilance du notaire en cas d’annexion de parties communes », LPA 22 juin 2020, n° LPA153u9.
Référence : AJU008y0