Le quitus n’exonère pas le syndic de sa responsabilité délictuelle à l’égard des copropriétaires

A – Obligation de reddition de compte

Notion de reddition de compte (principes comptables). Selon le lexique des termes juridiques, la notion de reddition des comptes est la procédure consistant pour celui qui a géré les intérêts d’autrui (le rendant), à présenter à celui auquel il est dû (l’oyant), l’état détaillé de ce qu’il a reçu ou dépensé, dans le but d’arriver à la fixation du reliquat (le débet)6. Le syndic de copropriété doit appliquer les règles de la comptabilité en partie double aux moyens de la nomenclature et fonctionnement des comptes du syndicat des copropriétaires7. Comme chacun le sait, on parle aujourd’hui de charges et de produits alors qu’auparavant le syndicat des copropriétaires relevait d’une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire que ses comptes devaient faire apparaître les mouvements de trésorerie en recettes dépenses8. De plus, depuis la loi du 23 novembre 2018, le législateur a créé les fonds de travaux. Par exemple, le budget annuel d’une copropriété est égal à 150 000 €. Le fonds de travaux annuel de ce syndicat est de 7 500 € (5 % du budget annuel), soit un appel trimestriel global de 1 875 €. Il en résulte que, lorsqu’on applique les tantièmes de charges communes générales des lots de cette copropriétaire, par exemple (101/4 500), sa quote-part trimestrielle du fonds de travaux du syndicat est donc 42,08 €9. Les comptes du syndicat de copropriété doivent comprendre le budget prévisionnel et ses annexes, les charges et les produits de l’exercice, ce tant pour les opérations courantes que pour les travaux hors budget et les opérations exceptionnelles10.

Reddition de compte : approbation des comptes. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise expressément que « la reddition de compte interviendra chaque année à la date ou selon la périodicité suivante ». En général, l’approbation des comptes de la copropriété figure au début des résolutions de l’assemblée générale ordinaire. Cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Espèce. Bien qu’en l’espèce, le différend portait sur le suivi des travaux par le syndic de copropriété, il est nécessaire « de distinguer soigneusement l’approbation des comptes (rapport financier) qui porte sur la gestion financière et comptable et le quitus (rapport moral) qui porte sur la responsabilité de la gestion »11.

B – La délivrance du quitus donné au syndic de copropriété

Objet du quitus. Selon une jurisprudence constante, le quitus vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété au cours de l’exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers12, etc.

Effet du quitus. Pour la jurisprudence, l’approbation des comptes emporte, de la part de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ratification de la gestion financière du syndic et interdit toute révision ultérieure en l’absence de contestation formulée dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de ladite loi13.

Espèce. En 2010, le syndic avait été alerté sur l’urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointoiement de briques et au gondolement d’une poutre de façade mais il n’avait alors pas sollicité l’avis d’un architecte ou d’un technicien de structure ; en 2013, il avait saisi un architecte qui, assisté d’un bureau d’études, avait préconisé la pose en urgence d’un étaiement sur l’ensemble des niveaux afin de stabiliser l’immeuble, et il n’avait pas soumis à l’assemblée générale, avant le 5 octobre 2016, les travaux nécessaires qui, votés, n’avaient cependant été mis en œuvre qu’en 2018.

Ordre du jour. Force est de constater que la notion de quitus est bien connue en droit des sociétés car il est constant de dire que le quitus donné aux dirigeants sociaux par la collectivité des associés n’a pas pour conséquence d’éteindre l’action ut singuli14. L’association des responsables de copropriété considère que « le quitus était une question qui ne devait pas être inscrite à l’ordre du jour. Cela pour deux raisons : ce type de vote concerne les sociétés commerciales et non la gestion d’un mandataire comme le syndic »15. L’association des responsables de copropriété poursuit en estimant : « Mais encore, l’assemblée générale n’a pas accès à tous les actes de la gestion réalisés par le syndic au nom de la copropriété, ne pouvant pas donner un blanc-seing sur la gestion »16. Il est vrai que « le quitus concerne toute la gestion : le suivi des travaux, le recouvrement des charges, la conclusion ou la résiliation des contrats, le respect du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et bien sûr la gestion financière et comptable »17.

Résolution :

A – Action en responsabilité délictuelle à l’encontre du syndic malgré le quitus donné au syndic

Démonstration de la faute de gestion du syndic de copropriété. Dans le cadre de l’accomplissement de sa mission, le syndic peut être reconnu responsable de fautes commises à l’occasion de la gestion de la copropriété. La faute étant la condition de la mise en jeu de la responsabilité du syndic de copropriété, la question se pose alors de savoir quel comportement du syndic révélera une action ou une omission constitutives d’une faute de gestion18.

Faute détachable des fonctions du syndic ? Que reste-t-il alors concrètement de la faute détachable ? Finalement, le seul domaine montrant des traces de la théorie de la faute détachable semble celui de la responsabilité du syndicat pour faute des organes ou des préposés. À l’instar du dépassement des pouvoirs, l’analyse classique fondée sur le mandat ne permet pas de justifier l’imputabilité du comportement préjudiciable du syndic. En effet, seul le mandataire répond en principe des fautes qu’il commet dans sa gestion19. Le syndicat n’est donc pas tenu de répondre des fautes commises par le syndic à l’égard des copropriétaires20.

Espèce. Comme le relève, fort justement, Monsieur Rouquet « concernant le lien de causalité direct et certain entre le retard du syndic et le préjudice du copropriétaire, pour rejeter la prétention du demandeur, la Cour de cassation opère un contrôle léger de la décision du juge normand, estimant que celui-ci a pu déduire des circonstances de fait que la négligence du syndic était à l’origine du préjudice du copropriétaire »21. On constate, en effet, l’existence d’un lien de causalité presque immédiat entre la révélation du dommage et le fait dont il découle. Néanmoins, il faut bien reconnaître que cet état de fait est loin d’être évident au sein du droit de la copropriété. L’incidence sur la vie syndicale du comportement du syndic et de ses actes sera généralement une conséquence de l’aspect institutionnel de la copropriété. Il est, en effet, le plus souvent difficile d’apprécier les faits reprochés et d’évaluer les résultats, ne serait-ce que parce qu’ils sont mêlés à un grand nombre d’autres facteurs qui ont eu leur part dans la situation finale22.