Le quitus n’exonère pas le syndic de sa responsabilité délictuelle à l’égard des copropriétaires

Publié le 07/06/2024
Le quitus n’exonère pas le syndic de sa responsabilité délictuelle à l’égard des copropriétaires
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Le quitus donné par l’assemblée générale des copropriétaires est sans effet sur la responsabilité délictuelle du syndic vis-à-vis du copropriétaire.

Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, no 22-24558

Quitus. Au cas d’espèce1, une copropriétaire d’un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et qui, présentant de graves désordres de structures imposant son étaiement, a fait l’objet d’un arrêté de péril imminent le 15 octobre 2013, a assigné son syndic en indemnisation de préjudices financiers et de jouissance subis jusqu’à l’exécution, en 2018, des travaux de réparation. Les juges du fond condamnent le syndic à indemnisation de ces sommes. La Cour de cassation rejette le pourvoi en estimant que la cour d’appel a pu en déduire que la négligence du syndic, à compter de 2010, était à l’origine du retard de réalisation des travaux et de la pose d’un étaiement qui avait dû être maintenu du 3 octobre 2013 au 1er octobre 2018, et a ainsi légalement justifié sa décision de condamner le syndic à indemniser la copropriétaire des préjudices financiers et de jouissance subis. Le quitus2 n’est aucunement évoqué par la loi du 10 juillet 1965, ni a fortiori par le décret du 17 mars 19673. Le lexique des termes juridiques définit le quitus comme l’acte qui arrête un compte et qui atteste que la gestion de celui qui le tenait est exacte et régulière. L’approbation du compte emporte, en règle générale, décharge de responsabilité. En matière de sociétés, les mandataires des associés doivent recevoir leur quitus à l’expiration de chaque exercice social (il en va de même dans une association) ; l’obtention du quitus n’empêche pas que soit ultérieurement engagée une action en responsabilité pour faute de gestion4. En réalité, la notion de quitus provient du contrat de mandat prévu par l’article 1984 du Code civil qui dispose que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom5. L’article 1993 prévoit l’une des obligations essentielles du mandataire puisqu’il précise que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. En somme, le syndicat des copropriétaires en sa qualité de mandant reconnaît que le syndic, représentant le syndicat, a géré conformément à sa mission la copropriété tant et si bien que le syndic est exonéré de toute action en responsabilité contractuelle envers le syndicat des copropriétaires (I). Malgré le quitus donné au syndic par le syndicat des copropriétaires, le Cour de cassation admet le bien-fondé de l’action en responsabilité délictuelle des copropriétaires (II).

I – La reddition de compte du syndic de copropriété

Approbation des comptes du syndic de la copropriété et délivrance du quitus. La reddition des comptes est une obligation impérieuse qui incombe au syndic de copropriété (A). Quant au quitus donné au syndic, son effet libératoire est néanmoins limité au syndicat des copropriétaires (B).

A – Obligation de reddition de compte

Notion de reddition de compte (principes comptables). Selon le lexique des termes juridiques, la notion de reddition des comptes est la procédure consistant pour celui qui a géré les intérêts d’autrui (le rendant), à présenter à celui auquel il est dû (l’oyant), l’état détaillé de ce qu’il a reçu ou dépensé, dans le but d’arriver à la fixation du reliquat (le débet)6. Le syndic de copropriété doit appliquer les règles de la comptabilité en partie double aux moyens de la nomenclature et fonctionnement des comptes du syndicat des copropriétaires7. Comme chacun le sait, on parle aujourd’hui de charges et de produits alors qu’auparavant le syndicat des copropriétaires relevait d’une comptabilité de trésorerie, c’est-à-dire que ses comptes devaient faire apparaître les mouvements de trésorerie en recettes dépenses8. De plus, depuis la loi du 23 novembre 2018, le législateur a créé les fonds de travaux. Par exemple, le budget annuel d’une copropriété est égal à 150 000 €. Le fonds de travaux annuel de ce syndicat est de 7 500 € (5 % du budget annuel), soit un appel trimestriel global de 1 875 €. Il en résulte que, lorsqu’on applique les tantièmes de charges communes générales des lots de cette copropriétaire, par exemple (101/4 500), sa quote-part trimestrielle du fonds de travaux du syndicat est donc 42,08 €9. Les comptes du syndicat de copropriété doivent comprendre le budget prévisionnel et ses annexes, les charges et les produits de l’exercice, ce tant pour les opérations courantes que pour les travaux hors budget et les opérations exceptionnelles10.

Reddition de compte : approbation des comptes. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise expressément que « la reddition de compte interviendra chaque année à la date ou selon la périodicité suivante ». En général, l’approbation des comptes de la copropriété figure au début des résolutions de l’assemblée générale ordinaire. Cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Espèce. Bien qu’en l’espèce, le différend portait sur le suivi des travaux par le syndic de copropriété, il est nécessaire « de distinguer soigneusement l’approbation des comptes (rapport financier) qui porte sur la gestion financière et comptable et le quitus (rapport moral) qui porte sur la responsabilité de la gestion »11.

B – La délivrance du quitus donné au syndic de copropriété

Objet du quitus. Selon une jurisprudence constante, le quitus vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété au cours de l’exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers12, etc.

Effet du quitus. Pour la jurisprudence, l’approbation des comptes emporte, de la part de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, ratification de la gestion financière du syndic et interdit toute révision ultérieure en l’absence de contestation formulée dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de ladite loi13.

Espèce. En 2010, le syndic avait été alerté sur l’urgence de remédier à des infiltrations causées par le défaut de jointoiement de briques et au gondolement d’une poutre de façade mais il n’avait alors pas sollicité l’avis d’un architecte ou d’un technicien de structure ; en 2013, il avait saisi un architecte qui, assisté d’un bureau d’études, avait préconisé la pose en urgence d’un étaiement sur l’ensemble des niveaux afin de stabiliser l’immeuble, et il n’avait pas soumis à l’assemblée générale, avant le 5 octobre 2016, les travaux nécessaires qui, votés, n’avaient cependant été mis en œuvre qu’en 2018.

Ordre du jour. Force est de constater que la notion de quitus est bien connue en droit des sociétés car il est constant de dire que le quitus donné aux dirigeants sociaux par la collectivité des associés n’a pas pour conséquence d’éteindre l’action ut singuli14. L’association des responsables de copropriété considère que « le quitus était une question qui ne devait pas être inscrite à l’ordre du jour. Cela pour deux raisons : ce type de vote concerne les sociétés commerciales et non la gestion d’un mandataire comme le syndic »15. L’association des responsables de copropriété poursuit en estimant : « Mais encore, l’assemblée générale n’a pas accès à tous les actes de la gestion réalisés par le syndic au nom de la copropriété, ne pouvant pas donner un blanc-seing sur la gestion »16. Il est vrai que « le quitus concerne toute la gestion : le suivi des travaux, le recouvrement des charges, la conclusion ou la résiliation des contrats, le respect du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et bien sûr la gestion financière et comptable »17.

Résolution :

II – La délivrance du quitus n’exonère pas le syndic d’une action en responsabilité délictuelle exercée par un copropriétaire

Faute de gestion commise par le syndic de copropriété. La recherche de la responsabilité délictuelle du syndic de copropriété malgré la délivrance du quitus par le syndicat des copropriétaires nécessite la démonstration d’une faute d’un préjudice et d’un lien de causalité (A). De plus, le quitus ne saurait valoir reconnaissance de la bonne exécution des obligations contractuelles du mandataire (B).

A – Action en responsabilité délictuelle à l’encontre du syndic malgré le quitus donné au syndic

Démonstration de la faute de gestion du syndic de copropriété. Dans le cadre de l’accomplissement de sa mission, le syndic peut être reconnu responsable de fautes commises à l’occasion de la gestion de la copropriété. La faute étant la condition de la mise en jeu de la responsabilité du syndic de copropriété, la question se pose alors de savoir quel comportement du syndic révélera une action ou une omission constitutives d’une faute de gestion18.

Faute détachable des fonctions du syndic ? Que reste-t-il alors concrètement de la faute détachable ? Finalement, le seul domaine montrant des traces de la théorie de la faute détachable semble celui de la responsabilité du syndicat pour faute des organes ou des préposés. À l’instar du dépassement des pouvoirs, l’analyse classique fondée sur le mandat ne permet pas de justifier l’imputabilité du comportement préjudiciable du syndic. En effet, seul le mandataire répond en principe des fautes qu’il commet dans sa gestion19. Le syndicat n’est donc pas tenu de répondre des fautes commises par le syndic à l’égard des copropriétaires20.

Espèce. Comme le relève, fort justement, Monsieur Rouquet « concernant le lien de causalité direct et certain entre le retard du syndic et le préjudice du copropriétaire, pour rejeter la prétention du demandeur, la Cour de cassation opère un contrôle léger de la décision du juge normand, estimant que celui-ci a pu déduire des circonstances de fait que la négligence du syndic était à l’origine du préjudice du copropriétaire »21. On constate, en effet, l’existence d’un lien de causalité presque immédiat entre la révélation du dommage et le fait dont il découle. Néanmoins, il faut bien reconnaître que cet état de fait est loin d’être évident au sein du droit de la copropriété. L’incidence sur la vie syndicale du comportement du syndic et de ses actes sera généralement une conséquence de l’aspect institutionnel de la copropriété. Il est, en effet, le plus souvent difficile d’apprécier les faits reprochés et d’évaluer les résultats, ne serait-ce que parce qu’ils sont mêlés à un grand nombre d’autres facteurs qui ont eu leur part dans la situation finale22.

III – Le quitus ne saurait valoir reconnaissance de la bonne exécution des obligations contractuelles du mandataire qu’autant que l’assemblée a été à même, lors du vote, d’en apprécier les conséquences

Ratification équivaut mandat. On enseigne traditionnellement que la ratification est « l’approbation par l’intéressé – qui s’en approprie les conséquences – de ce qui a été fait ou promis en son nom par un tiers démuni de pouvoir. Dans le mandat, par exemple, les actes accomplis par le mandataire au-delà de ses pouvoirs deviennent opposables au mandat par la ratification »23. D’après l’opinion d’Ulpien enseignée en France et reprise et adoptée par la majorité des romanistes, la ratification équivaut mandat24. Malgré cette locution d’origine latine, on peut dire que les rapports entre le mandant et le mandataire sont par eux-mêmes incertains, susceptibles de doutes et de contradictions. On peut comprendre dans l’absolu que la ratification se distingue de la confirmation. En effet, la ratification a posteriori opère ab initio alors que la confirmation sauve un acte infecté de nullité25. En droit privé, la ratification a posteriori n’est, en principe, soumise à aucune forme tant et si bien que la ratification peut être expresse ou tacite26. La ratification a posteriori va couvrir en réalité un dépassement de pouvoir commis par le mandataire. C’est là une application remarquable de la théorie de la ratification a posteriori. Cette situation de l’absence de pouvoir est à distinguer du détournement de pouvoir ou d’excès de pouvoir car, dans ces deux situations, le mandataire reste néanmoins dans les limites matérielles de la procuration. Plus précisément, la question est de savoir si le mandataire se trouve hors de sa mission. Bien évidemment, la réponse à cette question dépend du contenu de la procuration qui peut être stipulé en termes généraux ou spéciaux27.

Le quitus vaut ratification de la gestion du syndic de copropriété. Selon Madame Abadie, « la question est, en effet, de savoir si l’approbation des comptes vaut ipso facto quitus de la gestion, et inversement, si le vote du quitus emporte ratification de la gestion financière »28. Force est de constater que les effets du quitus sont bien plus étendus que la seule approbation des comptes car, selon un arrêt rendu par la Cour de cassation, « il vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d’ensemble de la copropriété au cours de l’exercice considéré, que ce soit dans le domaine comptable et financier ou dans tous les autres domaines où il a pu intervenir : contrats, recouvrement des créances du syndicat, litiges avec les tiers »29.

Quitus sans réserve. Comme le précise un arrêt de la cour d’appel de Chambéry : « Le quitus donné sans réserve au syndic de copropriété entraîne une ratification par l’assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier, même s’ils excèdent ses pouvoirs et emporte la reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir, de sorte qu’il est interdit au syndicat des copropriétaires de critiquer l’exécution du mandat confié au syndicat et de rechercher sa responsabilité ».

Le quitus est dépourvu de toute valeur à propos des opérations que le syndic aurait dissimulées au syndicat. Ainsi, s’il a été délivré sur la foi d’informations tendancieuses, il doit être considéré comme inopérant au regard de la responsabilité éventuelle du syndic30.

Conclusion. Aux termes de ce commentaire, on ne saurait trop recommander aux syndics de solliciter la délivrance du quitus tant ce « rempart est relatif »31. Pour autant, le refus de donner quitus n’équivaut pas à une révocation du syndic32.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Y. Rouquet, « Responsabilité du syndic : le quitus, ce rempart relatif », Dalloz actualité, 7 mars 2024.
  • 2.
    Être quitte, P. Abadie, « Le quitus », RTD com. 2017, p. 50.
  • 3.
    ARC, « Le quitus du syndic : quoi, comment pourquoi ? », 9 janv. 2023 : https://lext.so/SeJyfR.
  • 4.
    S. Guichard et T. Debard, Lexique des termes juridiques, 2023, Dalloz, p. 874.
  • 5.
    P. Le Tourneau, Rép. civ. Dalloz, vo Mandat, 2022, nos 288 et s.
  • 6.
    S. Guichard et T. Debard, Lexique des termes juridiques, 2023, Dalloz, p. 896.
  • 7.
    Nomenclature et fonctionnement des comptes du syndicat des copropriétaires : art. 6 La nomenclature des comptes est constituée par la liste des comptes classés numérotés et définis par une terminologie et des règles de fonctionnement.
  • 8.
    C. Sabatié, Copropriété. Statut, gestion, contentieux, 2019, Delmas, p. 169.
  • 9.
    ARC, abus n° 4608, « La version illicite du fonds travaux obligatoire par le syndic M.M.G. », 21 janv. 2020 : https://lext.so/qOPn0S.
  • 10.
    C. Sabatié, Copropriété. Statut, gestion, contentieux, 2019, Delmas, p. 169.
  • 11.
    P. Capoulade et D. Tomasin, La copropriété, 2021, Dalloz Action, n° 341.533.
  • 12.
    JCl. Construction – Urbanisme, fasc. 96-25, n° 30, vo Syndic de Copropriété. – Approbation des comptes et quitus, C. Coutant-Lapalus et G. Vigneron.
  • 13.
    CA Aix-en-Provence, 4e ch. civ., sect. A, 16 mars 1995.
  • 14.
    J. Gallois, « L’absence d’effet extinctif du quitus sur l’action civile ut singuli », JCP E 2021, 1506.
  • 15.
    ARC, abus n° 4914, « Lorsque FONCIA se fait rappeler à l’ordre par l’assemblée générale des copropriétaires », 20 févr. 2023 : https://lext.so/JYr3Hc.
  • 16.
    ARC, abus n° 4914, « Lorsque FONCIA se fait rappeler à l’ordre par l’assemblée générale des copropriétaires », 20 févr. 2023 : https://lext.so/JYr3Hc.
  • 17.
    ARC, « Le quitus du syndic : quoi, comment pourquoi ? », 9 janv. 2023 : https://lext.so/SeJyfR.
  • 18.
    P.-L. Niel, « La faute de gestion commise par le syndic de copropriété », AJDI 2009, p. 855.
  • 19.
    C. civ., art. 1992.
  • 20.
    P.-L. Niel, « Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour faute de gestion commise par le syndic », Gaz. Pal. 2 sept.2006, n° G1892, p. 7.
  • 21.
    Y. Rouquet, « Responsabilité du syndic : le quitus, ce rempart relatif », Dalloz actualité, 7 mars 2024.
  • 22.
    P.-L. Niel, « La faute de gestion commise par le syndic de copropriété », AJDI 2009, p. 855.
  • 23.
    S. Guinchard et T. Debard, Lexique des termes juridiques, 2023, Dalloz.
  • 24.
    Ratihabitio mandato comparatur, P. Le Tourneau, Rép. civ. Dalloz, vo Mandat, 2022, n° 371 ; M.-C. Saint Mleux-Monsallier, « Le mandat d’agir peut être donné a posteriori mais avant l’immatriculation », JCP G 2009, II 10008.
  • 25.
    P. Le Tourneau, Rép. civ. Dalloz, vo Mandat, 2022, n° 367.
  • 26.
    P. Le Tourneau, Rép. civ. Dalloz, vo Mandat, 2022, n° 367.
  • 27.
    P.-L. Niel et C. Dubreuil, « La ratification tacite du mandat en cas d’absence de pouvoir du mandataire en proie à des incertitudes », LPA 30 déc. 2014, p. 17.
  • 28.
    P. Abadie, « Le quitus », RTD com. 2017, p. 50.
  • 29.
    Cass. 3e civ. 6 févr. 1973 – CA Paris, 21 oct.1996.
  • 30.
    CA Versailles, 18 janv. 1990 : RDI 1990, p. 414, obs. C. Giverdon ; JCl. Copropriété, fasc. 91-10, vo Syndic de copropriété. – Approbation des comptes et quitus.
  • 31.
    Y. Rouquet, « Responsabilité du syndic : le quitus, ce rempart relatif », Dalloz actualité, 7 mars 2024.
  • 32.
    Cass. 3e civ., 24 mai 1978 : Bull. civ. III, n° 218 ; RTD civ. 1978, p. 165, obs. C Giverdon ; JCl. Civil Code art. 544 à 577, fasc. 42, vo Copropriété. – Administration de la copropriété. – Syndic.
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