1 – Le copropriétaire, propriétaire exclusif de ses parties privatives

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire dispose librement de ses parties privatives. Le copropriétaire peut alors en user et en jouir, conformément à sa destination.

Pour autant, la prétendue propriété exclusive sur les parties privatives est éloignée du droit de propriété défini à l’article 544 du Code civil19. Le seul fait que l’on ne puisse pas en disposer séparément de la quote-part des parties communes qui lui est indéfectiblement rattachée devrait suffire à écarter l’idée de les appréhender isolément en tant qu’objet d’un droit de propriété exclusive.

Dans un arrêt de 2007, il a été demandé à la haute juridiction de savoir si un droit de jouissance exclusive pouvait constituer ou non la partie privative d’un lot. À cette question, la Cour a répondu par la négative20. Il résulte de cette jurisprudence que la copropriété est une privation du droit de propriété, d’autant plus vraie dans le cas d’une copropriété horizontale à deux lots.

En effet, comment peut-on définir les parties privatives d’une copropriété horizontale à deux lots ? L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’énumère pas les parties de l’immeuble qui doivent être considérées comme privatives, mais il pose un critère de qualification : celui de l’exclusivité d’usage21. Ce critère de qualification sous-entend alors que l’usage concurrent d’autres copropriétaires sur cette fraction déterminée de l’immeuble est interdit.

Dans l’état de fonctionnement normal d’une copropriété, les parties privatives doivent être définies par le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Mais dans le cas d’une copropriété horizontale à deux lots, qui n’a pas eu le fonctionnement normal d’une copropriété comme c’est souvent le cas22, il est clair que le critère de l’usage exclusif sera déterminant de la nature privative ou commune de la partie d’immeuble en cause. En d’autres termes, les parties privatives d’une copropriété horizontale à deux lots s’avèrent être seulement l’intérieur de la maison.

Dans le cas précis d’une copropriété horizontale à deux lots, le propriétaire garde un droit exclusif de propriété sur l’intérieur de sa villa. Qu’en est-il des parties communes ?

2 – Le copropriétaire, propriétaire indivis des parties communes

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux » et dresse une liste non exhaustive des éléments de l’immeuble qui « dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes »23. En outre, l’article répute « droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres » le droit de surélever des bâtiments, le droit d’en édifier de nouveaux, le droit d’affouiller les cours, parcs et jardins et le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

L’article 4 dispose pour sa part que « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ». Aux termes de la loi, les copropriétaires sont donc en indivision pour toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. La contrepartie de cette indivision est l’organisation collective obligatoire, comme le prescrit l’article 4 précité.

Cependant, l’indivision dont il est question ici est nettement différente de l’indivision de l’article 815 du Code civil. En effet, en situation d’indivision, c’est la chose toute entière qui est l’objet du droit de propriété de chaque indivisaire. Or, telle n’est pas la situation de l’immeuble placé sous le régime de la copropriété immobilière puisque les dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 permettent d’exclure toute vision unitaire. Ainsi, « considérer la copropriété immobilière comme une indivision généralisée, c’est rendre superfétatoire la notion de lot de copropriété, mais c’est aussi laisser l’aspect fonctionnel prendre le pas sur l’aspect structurel et considérer l’unité de l’immeuble comme une donnée essentielle »24. Dès lors, et d’un point de vue structurel, la copropriété immobilière est fondée sur l’indépendance des lots les uns vis-à-vis des autres et le droit indivis portant sur les parties communes ne doit pas avoir pour conséquence de nier l’indépendance de chaque lot.

De plus, le droit de chaque copropriétaire de disposer librement de son lot de copropriété constitue un élément permettant de réfuter l’existence d’une indivision entre les copropriétaires.

L’aspect de l’indivision mis à part, qu’en est-il des parties communes dans le cadre d’une copropriété horizontale à deux lots ? Si « le particularisme de la copropriété des parties communes n’a guère attiré l’attention de la doctrine »25, il ressort très clairement dans l’hypothèse d’une copropriété horizontale à deux lots.

Dans ce type de copropriété, le terrain sur lequel les deux pavillons sont construits, même s’il est constitué au cadastre de deux parcelles issues précisément du découpage cadastral est nécessairement la propriété indivise de tous les copropriétaires. Il constitue les parties communes. De ce fait, les espaces, aménagements, bâtiments et équipements communs, comme par exemple une piscine, sont la propriété indivise des copropriétaires. De la même manière, il arrive fréquemment que des maisons voisines constituant des propriétés distinctes comportent un mur commun de séparation, qui est alors propriété indivise des propriétaires voisins. L’entretien de ce mur doit alors être assuré par une association syndicale de propriétaires. La loi du 10 juillet 1965 est donc applicable à cet élément commun, quand bien même il ne s’agit pas d’immeubles en copropriété au sens traditionnel du terme.

Si la copropriété fonctionne normalement, ce qui est rarement le cas dans l’hypothèse retenue, on peut alors envisager l’application du principe des parties communes particulières. C’est le règlement de copropriété qui doit alors distinguer les parties communes générales et les parties communes particulières à chaque bâtiment. Sur ces parties communes particulières, les autres copropriétaires de l’immeuble n’ont aucun droit de propriété indivis sur cette partie26. Cette solution est la conséquence directe du texte de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. Néanmoins, il revient aux copropriétaires d’une copropriété horizontale à deux lots de faire constater la création de tantièmes particuliers de copropriété dans l’état descriptif de division.

Si la théorie consacre un droit de propriété au copropriétaire se trouvant dans la situation d’une copropriété horizontale à deux lots, dans la pratique son droit de propriété est clairement ébranlé par l’application stricte de la loi du 10 juillet 1965.

1 – Le droit de propriété du copropriétaire sur la constructibilité de son lot

Imaginons l’heureux propriétaire d’un terrain nu mais placé en copropriété horizontale. Quelle est alors la marge de manœuvre de ce nouveau « propriétaire » pour faire édifier une construction sur son terrain nu ?

Le Conseil d’État a jugé, dans un arrêt de 1995, que dans une copropriété horizontale, l’obtention d’un permis de construire n’est pas soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires27. Pour autant, le dossier du pétitionnaire doit impérativement mentionner l’existence de la copropriété et contenir le règlement de copropriété.

Cette jurisprudence de 1995 vient dégager la portée des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble sont soumis à autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Si le projet n’affecte en rien les parties communes, cet article ne doit pas trouver à s’appliquer en raison de la nature de la copropriété, notamment si les deux constructions ne forment pas un ensemble et ne sont pas contigües.

Ainsi, dans une copropriété horizontale à deux lots, les copropriétaires bénéficient d’une situation moins contraignante que celle des copropriétaires verticaux, mais qui n’est quand même pas équivalente à la pleine propriété d’une parcelle.

Par ailleurs, dans un arrêt de 2002, le Conseil d’État a jugé qu’il n’y avait aucune contre-indication au droit du permis de construire dans le fait pour deux copropriétaires horizontaux (mais pas plus de deux) d’obtenir chacun un permis de construire sur la totalité de l’unité foncière classée préalablement sous le régime de la copropriété horizontale en deux lots28.

Par contre, dans l’hypothèse où le propriétaire d’un terrain voudrait faire édifier des villas pour ensuite les soumettre au régime de la copropriété horizontales à deux lots, il est à noter que le seul placement sous la copropriété horizontale de plusieurs maisons destinées à être vendues dans l’avenir à des propriétaires différents ne permet pas de se contenter d’obtenir des permis de construire ordinaires pour les édifier : il faut obtenir un permis de construire contenant une autorisation de construire en vue de diviser, c’est-à-dire un permis valant division29. Dans le cadre de cette hypothèse, une lettre circulaire du Conseil supérieur du notariat en date du 13 février 2003, avait déjà mis en garde les notaires sur les risques résultant pour leur responsabilité professionnelle de la commercialisation de constructions réalisées sur le fondement de la « méthode Stemmer », c’est-à-dire en plaçant une unité foncière sous le régime de la copropriété horizontale, et en complétant par l’obtention d’un permis de construire unique et ordinaire, suivi de ses transferts partiels à plusieurs maîtres d’ouvrage30.

Le propriétaire d’un terrain nu placé en copropriété horizontale dispose d’une légère marge de manœuvre au regard de son droit de propriété, sans pour autant se retrouver au même rang qu’un propriétaire ayant la pleine propriété de sa parcelle.

La situation est totalement différente lorsqu’il s’agit du droit de propriété du copropriétaire sur le bâti existant.

2 – Le droit de propriété du copropriétaire sur le bâti existant

En tant que copropriétaire appartenant à une copropriété, le propriétaire d’une maison individuelle ne peut, sans respecter un formalisme assez lourd et sous peine de sanctions graves, effectuer des travaux sur les parties communes en touchant à l’aspect extérieur de sa maison, il ne peut non plus creuser le sol de son terrain pour y édifier une piscine ou aménager le sous-sol de sa maison, le droit d’affouiller étant un droit accessoire aux parties communes31, il ne peut surélever sa maison, ouvrir une fenêtre ou encore fermer une issue.

En effet, les autorisations de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, prévues à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent être valablement délivrées que par une décision votée en assemblée générale des deux copropriétaires32. Ainsi, une simple autorisation ou bien une simple convention entre les deux copropriétaires sont inopérantes33. Par contre, lorsque le copropriétaire unique d’une maison en a vendu une partie pour constituer une copropriété en stipulant dans l’acte de vente qu’il était autorisé à réaliser ultérieurement des travaux déterminés, l’acquéreur ne peut dénier le principe de cette autorisation car il s’agit d’une clause de la vente.

La soumission des copropriétés horizontales à deux lots au régime légal de la copropriété favorise nécessairement les manœuvres déloyales. En effet, on peut tout à fait imaginer que l’un des copropriétaires feigne de se satisfaire de la pratique suivie – aucune assemblée générale convoquée, aucun syndic désigné – et accorde à l’autre copropriétaire, qui se croit à l’abri de tout reproche, une autorisation écrite d’effectuer des travaux. Une fois les travaux achevés, il ne lui restera plus qu’à se prévaloir de l’absence d’autorisation délivrée en assemblée générale pour exiger, par exemple, une somme d’argent à son voisin en contrepartie de sa renonciation à agir en justice.

Il découle de ces observations que « c’est souvent une erreur d’espérer qu’après avoir participé de son plein gré à la réunion, l’autre copropriétaire ne tentera pas de la contester »34. L’un des copropriétaires peut, à tout moment, contester la pratique suivie depuis des années et exiger le retour au statut légal de la copropriété. Les copropriétaires sont dans une incertitude juridique désastreuse : dès qu’il estime avoir un intérêt, l’un des copropriétaires pourra prendre l’initiative de solliciter l’annulation de n’importe quelle décision antérieure. Cela peut entraîner, par exemple, la démolition d’une construction qui avait été autorisée, certes par l’autre copropriétaire, mais dans des conditions illégales. Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, cette contestation demeurera possible pendant un délai de dix ans.

En réalité, seule l’insertion d’une clause d’autorisation de travaux dans le règlement de copropriété – lorsqu’il existe – permet d’éviter le blocage d’une copropriété à deux personnes35.

À cet égard, le Conseil d’État a jugé qu’en cas d’accord des copropriétaires requis pour le dépôt d’une demande d’autorisation de construire – en l’espèce, une déclaration préalable de travaux – le maire n’a à contrôler ni l’existence de l’accord, ni sa validité, mais doit se contenter de l’attestation déclarative du demandeur. Le maire ne peut donc pas exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires, de réaliser certains travaux et, en particulier vérifier si les travaux faisant l’objet de la déclaration affectaient des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitaient ainsi l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires36. Cette décision va dans le sens d’un rétablissement du droit de propriété des copropriétaires.

Lorsque l’un des deux copropriétaires souhaite vendre son lot – pour lui, il ne s’agit que de vendre sa maison – il arrive très fréquemment, dans le cadre d’une copropriété horizontale à deux lots, que la vente soit conclue sans que l’existence d’une copropriété ne soit évoquée. L’acte de vente définit alors l’objet de la convention en déterminant l’immeuble vendu mais sans faire état ni d’un syndicat, ni de lots de copropriété, ni des modifications opérées sans autorisation.

Les difficultés peuvent surgir en cas de contentieux ultérieur et l’acquéreur, non pas d’une maison individuelle mais de ce qui constitue en réalité un lot de copropriété, peut se plaindre de n’avoir pas été correctement informé sur la nature du bien acquis. Il peut même aller jusqu’à dénoncer une tromperie. Dans ce cas de figure, l’annulation de la vente n’est pas exclue. Ainsi, l’acquéreur, assigné par l’autre copropriétaire en rétablissement de l’état antérieur des parties communes, peut mettre en cause son cédant pour solliciter sa condamnation à la garantir et à l’indemniser de toute perte subie. Il est évident qu’« une telle action risque fort de prendre au dépourvu l’ancien propriétaire découvrant, plusieurs années après la vente, une situation qu’il avait ignorée »37.

Dès lors, se pose la question de savoir s’il existe une obligation d’information préalable de la part du notaire lors d’une vente notariée d’une maison individuelle en copropriété horizontale à deux lots. En l’état actuel, il n’y a pas d’obligation spécifique d’information de l’acquéreur sur les caractéristiques et les modalités de fonctionnement du syndicat des copropriétaires lorsque ce dernier ne comporte que deux copropriétaires. Il n’existe pas non plus la possibilité pour le notaire chargé de la vente d’établir un règlement de copropriété lorsqu’un tel document n’existe pas. Le manque d’informations sur les copropriétés à deux personnes lors d’une vente notariée a été déploré lors d’une question ministérielle dont la réponse, en date du 27 septembre 201138, n’envisageait pas de prévoir une obligation spécifique d’information de l’acquéreur sur les caractéristiques et les modalités de fonctionnement du syndicat des copropriétaires lorsque ce dernier ne comporte que deux copropriétaires. Cependant, la réponse ministérielle a rappelé l’obligation d’information générale du notaire sur laquelle peut être engagée sa responsabilité civile professionnelle.

Le droit de propriété, ce droit fondamental, trouve ici à s’appliquer d’une façon que les révolutionnaires de 1789 n’avaient certainement pas prévue. Pourtant loin d’être privé totalement de son droit de propriété, le copropriétaire d’une copropriété horizontale à deux lots s’en trouve cependant dessaisi à bien des égards.

Pour autant, s’il est évident que dans tout copropriétaire il y a un propriétaire qui veille, il est indiscutable que le copropriétaire est également, peut-être malgré lui, membre d’une organisation collective.