Le régime de la copropriété est précisé

Publié le 30/11/2020 - mis à jour le 01/12/2020 à 9H21

Présentation du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété.

D. n° 2020-834, 2 juill. 2020

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite ELAN1, a autorisé le gouvernement à procéder par voie d’ordonnance afin de :

  • redéfinir le champ d’application et adapter la loi de 1965 au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété ;

  • modifier les règles d’ordre public applicables ;

  • clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

Ce à quoi s’est attachée l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis qui est applicable, en principe, depuis le 1er juin 2020. Alors que l’examen du projet de loi de ratification de l’ordonnance est toujours pendant devant le Parlement, le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété2 est venu préciser l’application de ladite ordonnance. Sauf les exceptions prévues par l’article 53, les dispositions du nouveau décret sont entrées en vigueur le lendemain de sa publication, à savoir le 4 juillet 2020 (art. 53, VI).

I – Les mesures relatives aux actes concourant à l’établissement et à l’organisation de la copropriété d’un immeuble bâti

A – L’état de répartition des charges (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 2 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 1)

Le troisième alinéa de l’article 1 du décret de 1967 prévoyait jusqu’alors que l’état de répartition des charges fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges et, à défaut, indique les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

Cet alinéa est remplacé par quatre nouveaux alinéas selon lesquels il est désormais précisé que l’état de répartition des charges doit fixer, conformément au règlement de copropriété3, et de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il doit en outre préciser les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot :

  • proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des critères posés à l’article 5 de la loi du 10 juillet 19654, s’agissant des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;

  • en fonction de l’utilité objective que les services et éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s’agissant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

B – La nature de l’acte de division (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 3 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 3)

Les règlements, états et conventions par lesquelles un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice d’un droit accessoire autre que le droit de mitoyenneté peuvent faire l’objet d’un acte conventionnel ou résulter d’un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d’un immeuble dans les conditions fixées par l’article 1er, désormais précisé « I », de la loi du 10 juillet 19655.

C – Transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction d’un lot (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 4 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 4-4 anc.)

L’obligation, pour le propriétaire cédant lorsque le candidat à l’acquisition d’un lot ou d’une fraction de lot le demande, de porter à sa connaissance le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le diagnostic technique, est abrogée.

D – État daté (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 5 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 5)

L’obligation de transmettre un état daté à la demande du notaire ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot est étendue désormais jusqu’aux « lots objets d’une même mutation ».

En conséquence, tant le détail des sommes restant dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires, que celui des sommes dont le syndicat des copropriétaires est débiteur, ainsi que celui des sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire doit être établi pour chaque lot considéré.

De même désormais dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic doit indiquer la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, désormais « à la quote-part afférente à chaque lot considéré », et non plus « à la quote-part afférente au lot considéré », dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel.

E – Attestation de l’article 20 de la loi de 1965 (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 6 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 5-1)

Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat quant aux créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

À défaut, l’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise, notamment, le montant et les causes des créances du syndicat « de toute nature » et non plus seulement « afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 », de l’année courante et des deux dernières années échues et des 2 années antérieures aux 2 dernières années échues.

F – Notification au syndic (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 7 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 6)

On le sait, tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire – acte ou décision – et qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte désormais, le cas échéant, la désignation du mandataire commun de l’indivision ou des nus-propriétaires6. Désormais, la notification peut préciser, sous réserve de son accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du mandataire de l’indivision ou des nus-propriétaires.

À noter que le terme « également » de la dernière phrase de l’alinéa 3 de l’article 6 du décret de 19677 est supprimé.

Olivier Le Moal / AdobeStock

II – Les mesures relatives aux assemblées générales de copropriétaires

A – Convocation de principe par le syndic (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 8 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 7)

Il est désormais précisé d’une manière générale que, sauf lorsqu’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou son décret d’application de 19678, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

B – Convocation à la demande d’un copropriétaire (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 9 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 8-1 nouv.)

L’article 17 AA de la loi de 1965 prévoit que tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations. Un nouvel article 8-1 en précise le régime.

Notification au syndic de la demande. La demande faite par un ou plusieurs copropriétaires de convoquer une assemblée générale à leurs frais, dans ce cadre, est notifiée au syndic.

Contenu de la demande. La demande doit préciser la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.

La demande doit être accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question.

Elle doit être accompagnée, précise le texte, le cas échéant, par les documents requis au deuxième alinéa de l’article 10 et au 3° du I de l’article 11.

Dans le cadre de l’article 11, I, 3° du décret de 1967, il s’agit des conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat9.

Une difficulté se pose toutefois en ce qui concerne le renvoi à l’article 10, al. 2 du décret de 1967. En effet, le nouvel alinéa 2 de l’article 10 du décret de 1967 ne fait référence à aucun document en prévoyant que « lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs ».

Si l’on considère que le renvoi fait référence à la version antérieure de cet alinéa, ce qui serait une aberration juridique puisqu’il a été remplacé par l’arrêté commenté, il s’agirait, lorsque le projet de résolution porte sur la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène10 ou sur l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble11, et conformes à la destination de celui-ci, d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Si l’on considère au contraire que le renvoi concerne non pas l’alinéa 2, mais bien l’alinéa 3 de l’article 10 du décret de 1967, le renvoi au 7° et 8° de l’article 11 dudit décret n’a pas ici de sens12. Seul le renvoi de la dernière phrase de cet alinéa conserverait tout son sens, puisqu’elle prévoit que « lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 [sur l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci], il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ».

Nul doute que ce point devra faire l’objet d’une correction.

Répartition des frais entre les copropriétaires concernés. Lorsque l’assemblée générale est convoquée à la demande de plusieurs copropriétaires, ces derniers précisent la répartition des frais et honoraires entre eux. À défaut de précision, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.

Information sur les frais et honoraires à la charge des copropriétaires demandeurs. Dans les 15 jours de la notification au syndic, celui-ci informe le ou les copropriétaires demandeurs des frais prévisionnels et de ses honoraires.

Tenue de l’assemblée. Le syndic doit convoquer l’assemblée générale qui doit se tenir dans le délai de 45 jours suivant le paiement de ces frais et honoraires.

À noter que par application du nouvel alinéa 2 du décret de 1967, le syndic ne doit porter à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Entrée en vigueur. Conformément à l’article 53, V, du décret, ces dispositions s’appliquent aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

C – Affichage (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 10 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9)

On notera que, selon le nouvel alinéa 3, anciennement alinéa 2, de l’article 9 du décret de 1967, le défaut par voie d’affichage, aux copropriétaires, de la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour n’encourt pas la « nullité de l’assemblée générale » et non plus la simple « irrégularité de la convocation ».

D – Vote par correspondance

1 – Formulaire annexé à la convocation (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 10 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9)

L’article 9 est gratifié d’un nouvel alinéa 2 s’intercalant entre l’alinéa 1 et l’alinéa 2 qui devient donc l’alinéa 3. Il en résulte que le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation13.

Ainsi, le formulaire de vote par correspondance doit être conforme au modèle figurant en annexe de l’arrêté du 2 juillet 2020, qui rappelle les textes applicables au vote par correspondance.

L’article 1 de l’arrêté précise que le formulaire peut être adapté et complété mais, toutefois, sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée.

2 – Réception du formulaire (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 11 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 9 bis nouv.)

Il est précisé que pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de la réunion.

Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi.

3 – Présence du copropriétaire (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 16 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 14-1 nouv.)

Un nouvel article 14-1 du décret de 1967 prévoit que, au moment du vote, le formulaire de vote par correspondance n’est pas pris en compte lorsque le copropriétaire, l’associé ou leur mandataire est présent à l’assemblée générale, quelle que soit la date à laquelle a été établi ou reçu le formulaire de vote par correspondance ou le mandat avec délégation de vote, y compris en cas de délégation de vote sans désignation d’un mandataire.

4 – Feuille de présence (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 15 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 14)

Le nouveau troisième alinéa de l’article 14 du décret de 1967 prévoit que la feuille de présence doit désormais indiquer les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

E – Convocation en application de l’article 17-1 AA (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 12 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 10)

Comme on l’a vu, le nouvel alinéa 2 de l’article 10 du décret de 1967 prévoit que « lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs. »

Curieusement, au deuxième alinéa, les mots « du e du II de l’article 24 » sont supprimés. On doit entendre par là la nouvelle rédaction de l’alinéa 3, ancien alinéa 2.

F – Travaux d’accessibilité (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 13 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 10-1 à 10-3 nouv.)

Descriptif des travaux. L’article 25-2 de la loi de 1965 autorise chaque copropriétaire à faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Le nouvel article 10-1 du décret de 1967 prévoit que ce descriptif doit préciser la nature, l’implantation, la durée et les conditions d’exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l’utilisation et à l’entretien. Il est assorti d’un plan technique d’intervention, et, le cas échéant, d’un schéma de raccordement électrique.

Il précise que, à défaut de notification par le copropriétaire au syndic de ce descriptif détaillé des travaux, le point d’information n’est pas inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Enfin, il est précisé que le descriptif peut également comprendre tout élément nécessaire à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques.

Ordre du jour. Le nouvel article 10-2 du décret de 1967 précise que le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la même assemblée générale :

  • le point d’information relatif aux travaux d’accessibilité ;

  • la question de l’opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux par décision motivée de l’assemblée générale, accompagnée d’un projet de résolution reproduisant les termes du dernier alinéa de l’article 25-2 : « L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble ».

Exécution des travaux. Le nouvel article 10-3 du décret de 1967 prévoit que, en l’absence d’opposition motivée de l’assemblée générale, le copropriétaire peut faire réaliser les travaux conformément au descriptif détaillé présenté à l’assemblée générale, à l’expiration du délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée14.

Entrée en vigueur. Conformément à l’article 53, V, du décret, ces dispositions s’appliquent aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

G – Les documents notifiés avec l’ordre du jour (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 14 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11)

Documents exigés pour la validité de la décision. Désormais, pour la validité de la décision, sont aussi notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

  • avec le ou les projets de contrat du syndic la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic15 ;

  • le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur16 :

    • les prestations de services du syndic autres que celles relevant de sa mission de syndic,

    • toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention,

    • les décisions relevant de l’article 24 ;

  • lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives17, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties18.

Documents exigés pour l’information des copropriétaires. Désormais, pour l’information des copropriétaires, sont aussi notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

  • le descriptif détaillé des travaux d’accessibilité des logements de l’article 25-2 de la loi de 196519 ;

  • une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l’emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d’un tel emprunt est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale20 ;

  • le rapport du conseil syndical sur l’exercice de sa délégation de pouvoirs, prévu au dernier alinéa de l’article 21-5 de la loi du 10 juillet 196521.

Conformément à l’article 53, V, du décret, ces dispositions relatives aux documents exigés pour l’information des copropriétaires s’appliquent aux assemblées générales tenues à compter du 31 décembre 2020.

H – Feuille de présence (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 15 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 14)

L’article 14 précise que la feuille de présence doit indiquer pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions relatives :

  • à la réduction du nombre de voix du copropriétaire possédant une quote-part des parties communes supérieure à la moitié à la somme des voix des autres copropriétaires22 ;

  • à la délégation du droit de vote à un mandataire23 ;

  • au nombre de voix proportionnel à la participation des copropriétaires concernés aux seules dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, mises à leur charge24.

La précision selon laquelle « l’émargement n’est pas requis pour les participants à l’assemblée par visioconférence, par audioconférence ou par un moyen électronique de communication » est supprimée. Le texte se contente désormais de préciser que la feuille de présence « est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire ».

I – Mandat de vote (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 17 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 15-1)

L’article 15-1 du décret de 1967 précise que le syndic qui reçoit un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire doit remettre ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou désormais « à défaut à un membre du conseil syndical », afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote. En conséquence, en leur absence, et non plus en cas de seule absence du président du conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’assemblée générale.

J – Procès-verbal des décisions (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 18 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17 et 17-1)

Délai de signature (D. 1967, art. 17, al. 1). Désormais, outre de pouvoir être signé à la fin de la séance, le procès-verbal peut être signé dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Distribution des mandats de vote (D. 1967, art. 17, al. 2). Le procès-verbal doit préciser, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance.

K – Irrégularité formelle du procès-verbal des décisions et de la feuille de présence (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 19 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 17-1 nouv.)

Le nouvel article 17-1 du décret de 1967 prévoit désormais que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

L – Contestation des décisions adoptées en assemblée générale (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 20 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 18 nouv.)

Il est désormais précisé par l’article 18 du décret de 1967 que le délai de 2 mois25 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter non plus « de la notification de la décision » mais « à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée » à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

M – Passerelles des contrats, devis et marchés mis en concurrence (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 21 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 19)

L’article 19 du décret de 1967 est modifié et simplifié. Désormais, il est prévu que dans le cadre de la mise en œuvre des passerelles des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.

N – Passerelle de l’article 26-1 (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 22 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 19-1)

Désormais, l’article 19-1 prévoit que pour l’application de la passerelle de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors du second vote, les dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas applicables aux décisions relevant de la majorité prévue par l’alinéa 1 de l’article 26 de ladite loi26.

O – Assemblée spéciale de copropriétaires (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 23 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 20)

L’article 20 du décret de 1967 prévoit désormais que, d’une manière générale, il est procédé pour les assemblées spéciales des copropriétaires de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires, et non plus seulement pour les assemblées spéciales des propriétaires des lots intéressés, prévues par les articles 27, 28, 35 (alinéa 2) et 38 de la loi du 10 juillet 1965.

P – Délégation de pouvoirs (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 24 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 21)

L’article 25, a, de la loi de 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne, de prendre un acte ou une décision relevant de la majorité de l’article 24 de la loi de 196527. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe alors le montant maximum des sommes allouées à ce titre.

Désormais, l’article 21 du décret de 1967 précise que cette délégation de pouvoir doit mentionner expressément l’acte ou la décision déléguée. À l’issue de cette délégation, le délégataire doit rendre compte à l’assemblée de son exécution.

Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic28.

Q – Procès-verbal des décisions du conseil syndical prises par délégation de pouvoirs (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 25 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 21-1 nouv.)

Désormais, le nouvel article 21-1 du décret de 1967 prévoit que les décisions prises par le conseil syndical, lorsqu’il bénéficie d’une délégation de pouvoirs29, sont consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres.

Le procès-verbal mentionne le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote.

Le procès-verbal des décisions du conseil syndical est transmis au syndic qui l’inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Conformément à l’article 53, V, du décret, ces dispositions s’appliquent aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

III – Les mesures relatives au conseil syndical

A – Délégation de pouvoirs (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 26 et 27 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 26 et 26-1 nouv.)

L’article 26 du décret de 1967 prévoit que le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

Conformément au deuxième alinéa de l’article 26 du décret de 1967, il peut aussi recevoir d’autres missions ou délégations de l’assemblée générale dans les conditions prévues à l’article 25 a, mais aussi désormais aux articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu’aux articles 21 et 21-1 du décret de 1967 et plus seulement à l’article 21. Conformément à l’article 53, V, du décret, ces dispositions s’appliquent aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

Pour rappel, l’article 25 a de la loi de 1965 autorise toute délégation du pouvoir donnée au conseil syndical de prendre un acte ou une décision relevant de l’article 24. L’article 21 du décret de 1967 prévoit que cette délégation de pouvoir doit mentionner expressément l’acte ou la décision déléguée. À l’issue de cette délégation, le délégataire rend compte à l’assemblée de son exécution. Elle ne peut, en aucun cas, priver l’assemblée générale de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et la gestion du syndic.

Les articles 21-1 à 21-5 de la loi de 1965 organisent, sans préjudice de l’article 25 a de la loi de 1965, lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, la délégation par l’assemblée générale, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, du pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance, étant précisé que la délégation de pouvoirs ne peut pas porter sur l’approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. L’article 21-1 du décret de 1967 prévoit que les décisions prises par le conseil syndical dans ce cadre sont consignées dans un procès-verbal, signé par deux de ses membres. Ce procès-verbal mentionne le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération et le sens de leur vote. Il est transmis au syndic qui l’inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Dans le cadre de la délégation accordée sur le fondement de l’article 21-1 de la loi de 1965, l’article 21-2 de ladite loi prévoit que l’assemblée générale doit fixer le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs. Le nouvel article 26-1 du décret de 1967 prévoit que ce montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l’exercice de sa délégation de pouvoirs. Mais, il précise que par dérogation, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l’assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d’elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale30.

B – Communication des documents (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 26 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 26)

Conformément au troisième alinéa de l’article 26 du décret de 1967, un ou plusieurs membres du conseil syndical, désormais sans qu’aucune habilitation du conseil syndical soit nécessaire, peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa (et non plus 3) de l’article 21, de la loi du 10 juillet 1965, à savoir de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

C – Mise en concurrence du syndic (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 27 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 26)

Un nouvel alinéa inséré à l’article 26 du décret de 1967 prévoit désormais que lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence, le conseil syndical doit communiquer au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence31.

Conformément à l’article 53, V, du décret, ces dispositions s’appliquent aux assemblées générales de copropriétaires tenues à compter du 31 décembre 2020.

IV – Les mesures relatives au syndic

A – Durée de la mission de syndic (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 28 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 28)

Par principe, l’article 28 du décret de 1967 prévoit que pour certaines personnes ayant participé à la construction de l’immeuble, la nomination en qualité de syndic ne peut aller au-delà d’une durée d’une année tant que court la période de la garantie décennale. Outre le syndic, cette limitation concerne le partenaire lié à lui par un pacs, ainsi que désormais le concubin, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au deuxième degré inclus (et non plus troisième).

B – Comptes séparés (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 29 ; D. 1967, art. 29-1 anc.)

L’article 29-1 est abrogé. Il prévoyait que « la décision, prise en application du septième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, par laquelle l’assemblée générale dispense le syndic de l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat fixe la durée pour laquelle la dispense est donnée. Cette dispense est renouvelable. Elle prend fin de plein droit en cas de désignation d’un autre syndic ». Conformément à l’article 53, I, du décret, cette disposition entre en vigueur le 31 décembre 2020.

Pour rappel, l’article 18 de la loi de 1965 autorise, lorsque le syndicat comporte au plus 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale à dispenser le syndic soumis à la loi Hoguet ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir, au nom du syndicat, un compte bancaire séparé pour les fonds courants ainsi que le compte bancaire séparé rémunéré pour les fonds de travaux.

C – Délivrance des documents dans les petites copropriétés (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 30 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33)

Le nouveau troisième alinéa de l’article 33 du décret de 1967 prévoit que le syndic doit délivrer, en les certifiant, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs.

D – Délivrance des documents et archives en cas de changement de syndic (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 31 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-1)

En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat, ainsi que désormais « le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés figurant dans l’espace en ligne sécurisé » doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

E – Espace en ligne sécurisé (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 32 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-1-1)

L’ensemble des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace, dont la liste minimale est définie par décret sont, le cas échéant, actualisés au minimum une fois par an par le syndic, non plus dans les 3 mois précédant l’assemblée générale annuelle mais dans les 3 mois « suivant la dernière assemblée générale annuelle ayant été appelée à connaître des comptes ».

F – Information du prestataire chargé des archives du changement de syndic (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 33 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 33-2)

L’article 33-2 du décret de 1967 précise que dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans le délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

G – Les versements exigibles (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 34 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 35)

Le 5° de l’article 35 prévoit que le syndic peut exiger le versement des cotisations au fonds de travaux (et non plus des provisions spéciales).

Un nouveau 6° prévoit que le syndic peut aussi exiger le paiement des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, un nouveau 7° prévoit que le syndic peut aussi exiger le paiement des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

H – Conventions entre le syndic et le syndicat des copropriétaires (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 35 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 39)

L’article 39 du décret de 1967 prévoit que toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et désormais aussi son concubin, ses parents ou alliés jusqu’au deuxième (et non plus troisième) degré inclus, doit être spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale.

À noter que la précision que cette convention entre le syndicat et le syndic relève de la majorité de l’article 24 de la loi de 1965 est supprimée du décret. Ceci est sans incidence, puisque le I de l’article 24 de la loi de 1965 prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

I – Les mesures relatives au contrat type de syndic (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 50 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, annexes 1 et 2)

Les chapitres 10 (art. 50) et 11 (art. 51) modifient l’économie du contrat type de syndic et aussi de ses honoraires.

Par application de l’article 53 du décret n° 2020-834, sauf disposition contraire, les modifications apportées au contrat de syndic s’appliquent aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur du décret.

1 – Durée du contrat (annexe 1, point 2)

La mention selon laquelle « il n’est pas renouvelable par tacite reconduction » est supprimée et est remplacée par la précision selon laquelle « il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l’assemblée générale. »

2 – Résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical (annexe 1, point 3)

Le point 3 jusqu’alors relatif à la « Révocation du syndic » est remplacé par un nouveau point 3 intitulé « Résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical ».

Ainsi, il précise que le contrat de syndic peut être résilié, à l’initiative du conseil syndical, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (soit L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25).

Cette résiliation doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic.

Le conseil syndical doit notifier au syndic une demande motivée d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

La résiliation prend alors effet à la date déterminée par l’assemblée générale et au plus tôt un jour franc après la tenue de celle-ci.

3 – Résiliation du contrat à l’initiative du syndic (annexe 1, point 4)

Le point 4 jusqu’alors relatif à la « Démission du syndic » est remplacé par un point 4 intitulé « Résiliation du contrat à l’initiative du syndic ».

Cette résiliation doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée par le syndic au syndicat des copropriétaires.

Le syndic doit notifier son intention au président du conseil syndical et, à défaut, à chaque copropriétaire, en précisant la ou les inexécutions reprochées par le syndic au syndicat des copropriétaires.

Il convoque, dans un délai qui ne peut être inférieur à 2 mois à compter de cette notification, une assemblée générale, en inscrivant à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.

La résiliation prend alors effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

4 – Nouvelle désignation du syndic (annexe 1, point 5)

À la fin du contrat, l’assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à l’approbation de l’assemblée générale, est conclu avec le syndic, non plus « renouvelé dans ses fonctions » mais désormais « désigné à nouveau », ou avec le nouveau syndic.

Désormais, le contrat type prévoit que lorsqu’il est envisagé de désigner un nouveau syndic, il peut être mis fin au contrat, de manière anticipée et sans indemnité, dès lors que les questions du changement de syndic et de la date de fin du contrat sont inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale convoquée dans les 3 mois précédant le terme du présent contrat.

Le syndic qui ne souhaite pas être désigné à nouveau doit en informer le président du conseil syndical au moins 3 mois avant la tenue de cette assemblée générale.

5 – Fiche synthétique et transmission de pièces au conseil syndical (annexe 1, point 6)

Jusqu’alors intitulé « Fiche synthétique de copropriété », le point 6 s’intitule désormais « Fiche synthétique de copropriété et transmission de pièces au conseil syndical », le nouveau point 6.1 étant relatif à la fiche synthétique et le nouveau point 6.2 à la transmission de pièces au conseil syndical.

Fiche synthétique (annexe 1, point 6.1). En ce qui concerne la fiche synthétique, le contrat type prévoit désormais que « le syndic met cette fiche à disposition du copropriétaire qui en fait la demande dans le délai d’un mois. À défaut, il est tenu au paiement de la pénalité financière suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard ».

Il précise que « cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l’établissement des comptes à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale. »32

La transmission de pièces au conseil syndical (annexe 1, point 6.2). Le contrat type prévoit désormais que le conseil syndical peut prendre connaissance d’originaux ou et copie, à sa demande, après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

En l’absence de transmission desdites pièces, au-delà du délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, le syndic est tenu au paiement de la pénalité suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard.

Cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale.

6 – Prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait sur décision des parties (annexe 1, point 7.1.3)

Après les termes « l’organisation de … réunion (s) avec le conseil syndical d’une durée de … heures », il est désormais précisé « à l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures. ».

7 – Prestations qui peuvent être exclues des missions du syndic sur décision de l’assemblée générale (annexe 1, point 7.1.4)

La précision selon laquelle l’assemblée générale des copropriétaires peut dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat est supprimée.

8 – Modalités de rémunération des prestations particulières (annexe 1, point 7.2.1)

La rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières est calculée pour chacune d’elles soit en application du seul coût horaire soit en application « du tarif forfaitaire total convenu par les parties, exprimé hors taxes et toutes taxes comprises » et non plus du « tarif convenu par les parties pour chaque prestation particulière », étant désormais précisé à l’exception des prestations relatives aux travaux et études techniques qui relèvent du point 7.2.5

9 – Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (annexe 1, point 7.2.2)

Dans la colonne « modalités de tarification convenues » du point relatif aux « Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (au-delà du contenu du forfait stipulé aux 7.1.1 et 7.1.3) », pour la préparation, la convocation et la tenue d’une assemblée générale supplémentaire, il est désormais prévu la possibilité d’une majoration spécifique qui est désormais précisée « unique » pour dépassement d’horaires convenus.

10 – Prestations relatives aux travaux et études techniques (annexe 1, point 7.2.5)

La précision selon laquelle le contrat ne peut se lire comme fixant un barème relatif à ces honoraires spécifiques, même à titre indicatif, est supprimée.

Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée hors taxes mais aussi désormais toutes taxes comprises, en application du pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

11 – Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (annexe 1, point 9)

Ce point 9 de l’annexe 1 détermine les prestations imputables au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Il est désormais précisé que la colonne « Tarification pratiquée » s’entend « exprimée HT et TTC » dans le point 9 intitulé « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires ».

Le point 9.2 relatif aux « Frais et honoraires liés aux mutations » rappelle dans une note de bas de page que le montant maximum applicable aux honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de l’état daté s’élève à la somme de 380 € TTC.

La colonne « Prestations » du nouveau point 9.4 contient un nouvel alinéa relatif à la « préparation, convocation et tenue d’une assemblée générale à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires, pour des questions concernant leurs droits ou obligations (art. 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965) ». La colonne « Détails » en précise le contenu : « Établissement de l’ordre du jour ; élaboration et envoi de la convocation avec l’ordre du jour, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions ; présence du syndic ou de son représentant à l’assemblée générale ; établissement de la feuille de présence ; émargement, vérification des voix et des pouvoirs ; rédaction et tenue du registre des procès-verbaux ; envoi et notification du procès-verbal comportant les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires (opposant ou défaillant) et, le cas échéant, information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale par affichage d’un procès-verbal abrégé dans les parties communes (article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986). »

Conformément à l’article 53 du décret n° 2020-834, ces dispositions s’appliquent aux contrats de syndic conclus postérieurement au 31 décembre 2020.

12 – Prestations incluses dans le forfait (annexe au contrat de syndic)

Le a) de la colonne « Détails » du III-8°, intitulé « Comptes bancaires », de l’annexe au contrat type de syndic relative à la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait, ne vise plus que l’« ouverture d’un compte bancaire séparé » et non plus « ou, le cas échéant, d’un sous-compte individualisé en cas de dispense (résultant d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions prévues au II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ». Conformément à l’article 53 du décret n° 2020-834, ces dispositions s’appliquent aux contrats de syndic conclus postérieurement au 31 décembre 2020.

Le a) de la colonne « Détails » du III-11° intitulé « Remise au syndic successeur », jusqu’alors visant les « Remise[s] de l’état financier, de la totalité des fonds, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat », concerne désormais les « Remise[s] de l’état financier, des références des comptes bancaires du syndicat, des coordonnées de la banque, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat ».

Conformément à l’article 53 du décret n° 2020-834, pour les syndics ayant été dispensés de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat par décision de l’assemblée générale, ces dispositions s’appliquent aux contrats de syndic conclus postérieurement au 31 décembre 2020.

13 – Liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire (annexe 2, point 19)

La colonne « Détails » du VI intitulé « Autre prestations » de l’annexe 2 est complétée par un 19° et vise désormais « les opérations de liquidation en cas de disparition de plein droit de la copropriété et de dissolution du syndicat des copropriétaires par réunion de tous les lots entre les mains d’un même copropriétaire, en application du dernier alinéa de l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Cette disposition s’applique aux contrats de syndic conclus postérieurement à l’entrée en vigueur du décret n° 2020-834.

V – Les mesures relatives à certaines copropriétés

A – Les mesures relatives aux syndicats de forme coopérative

Désignation des copropriétaires chargés de vérifier les comptes (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 36 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 42-1). L’assemblée générale désigne les copropriétaires chargés de contrôler les comptes du syndicat, à moins qu’elle ne préfère confier cette mission à un expert-comptable ou à un commissaire aux comptes. Il ne peut s’agir du conjoint, des descendants, ascendants ou préposés, du partenaire pacsé ou désormais encore du conjoint du syndic ou d’un des membres du conseil syndical.

B – Les mesures relatives aux petites copropriétés et aux copropriétés entre deux copropriétaires

Après l’article 42-2 du décret de 1967, il est créé une nouvelle section V bis portant « Dispositions particulières à certaines copropriétés ». La nouvelle « Sous-section 1 » porte sur les « Dispositions particulières aux petites copropriétés » et la nouvelle « Sous-section 2 » sur les « Dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires ».

1 – Les petites copropriétés (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 37 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 42-3 nouv. et s.)

Mode de consultation (D. 1967, art. 42-3). Par dérogation, l’article 41-12 de la loi du 10 juillet 1965 permet dans les petites copropriétés les prises de décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, à l’unanimité des voix des copropriétaires par consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale.

Le nouvel article 42-3 du décret de 1967 précise que ces décisions prises par voie de consultation sont valables dès lors que tous les copropriétaires composant le syndicat ont chacun exprimé leur vote selon l’une des modalités suivantes :

  • par présence physique, y compris dans le cadre d’une délégation de vote ;

  • par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique admis par décision de l’assemblée générale dans les conditions de l’article 13-1 du présent décret33 ;

  • par courrier, sur support papier ou électronique.

Organisation de la consultation (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 42-44). Le nouvel article 42-4 du décret de 1967 prévoit que le syndic doit organiser la consultation du syndicat dans les 21 jours suivant la demande adressée par un copropriétaire.

Procès-verbal des consultations (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 42-5). Le nouvel article 42-4 du décret de 1967 prévoit que chaque décision prise par voie de consultation doit être consignée sur un procès-verbal établi et signé par le syndic, comportant le sens du vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents.

Ce procès-verbal est annexé au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Lorsque le copropriétaire a participé à la consultation par visioconférence ou audioconférence, il confirme le sens de son vote par tout moyen dans les 48 heures qui suivent la réunion. À défaut, la décision n’est pas valablement prise.

Sont annexés au procès-verbal les écrits par lesquels les copropriétaires ont exprimé ou confirmé le sens de leur vote.

2 – Les copropriétés entre deux copropriétaires (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 37 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 42-6 nouv. et s.)

Action en paiement (D. 1967 art. 42-6). L’article 41-15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de conflits d’intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n’est pas syndic peut exercer une action contre l’autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues34. Le texte précise qu’en cas d’absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires.

L’article 42-6 du décret de 1967 précise que cette action en paiement des provisions sur charges peut être exercée par le copropriétaire dans les conditions prévues à l’article 19-2 de la loi de 1965, à savoir en substance, devant le président du tribunal judiciaire statuant après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Infirmation du syndic des décisions des copropriétaires (D. 1967, art. 42-7). Les décisions ou mesures prises par les deux copropriétaires ou par l’un d’entre eux sont portées à la connaissance de la personne qui exerce tout ou partie des missions de syndic sans être copropriétaire.

Notification des décisions d’un copropriétaire (D. 1967, art. 42-8). L’article 41-17 de la loi du 10 juillet 1965 autorise que toutes mesures conservatoires et certaines décisions35, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, puissent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, la notification de la décision prise précise la nature de la décision et, le cas échéant, son coût, justifié par des devis ou contrats.

Procès-verbal (D. 1967, art. 42-9). Les décisions prises au cours d’une réunion rassemblant les copropriétaires36 ou prises par un seul copropriétaire doivent être consignées par écrit et versées au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

Contestation d’une décision prise par l’un des copropriétaires (D. 1967, art. 42-10). La contestation d’une décision prise par l’un des copropriétaires n’est possible que devant le tribunal judiciaire.

État des créances et des dépenses (D. 1967, art. 42-11). Il résulte de l’article 41-20 de la loi de 1965 que le copropriétaire qui n’est pas syndic et qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l’administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l’autre copropriétaire. L’article 42-11 du décret de 1967 précise que les pièces permettant de justifier la nature et le montant de chaque dépense et créance, ainsi que la réalité de leur paiement, doivent y être annexées.

L’urgence (D. 1967, art. 42-22). L’article 41-22 de la loi de 1965 autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire ou permettre toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut, notamment, autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l’autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi.

L’article 42-12 du décret de 1967 prévoit que le président du tribunal judiciaire statue selon la procédure accélérée au fond.

VI – Les mesures relatives aux procédures judiciaires

A – Administrateur provisoire (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 39 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 47)

Lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque (et non plus les fonds) et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic.

Conformément à l’article 53 du décret n° 2020-834, pour les syndics ayant été dispensés de l’obligation d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat par décision de l’assemblée générale, ces dispositions entrent en vigueur le 31 décembre 2020.

B – Mandataire ad hoc (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 40 et 41 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 47-1 et 49)

L’article 46-1 de la loi de 1965 prévoit que la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat des copropriétaires qui ne survit que pour les besoins de sa liquidation. Le syndic procède aux opérations de liquidation. À défaut, un mandataire ad hoc peut être désigné judiciairement.

Le nouvel article 47-1 du décret de 1967 prévoit que ce mandataire ad hoc est désigné par le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé.

Il a pour mission de procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires et de le représenter pour introduire ou poursuivre les actions en justice nécessaires à la liquidation.

Cette procédure est désormais applicable en l’absence de syndic et, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic37, s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours. D’ailleurs, en cas d’empêchement ou de carence du syndic, désormais on ne parle plus d’administrateur provisoire, mais « ad hoc ».

C – Action contre le syndic (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 42 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 49-1)

L’article 15, alinéa 3, de la loi de 1965 prévoit que, en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

Le nouvel article 49-1 du décret de 1967 précise que cette action est portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Si elle est exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, le président du tribunal judiciaire désigne un mandataire ad hoc représentant les intérêts du syndicat.

L’action est exercée aux frais avancés du ou des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, qui en supporteront définitivement la charge si l’action est rejetée par le juge.

D – Action contre le syndicat des copropriétaires (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 43 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 56)

L’article 56 du décret de 1967 prévoit que tout intéressé peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant sur requête, de désigner un mandataire ad hoc pour ester en justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie dans une instance relative à l’exécution de la construction de l’immeuble, aux garanties dues ou aux responsabilités encourues à cette occasion, si le syndic, son conjoint, ainsi que désormais son concubin, son partenaire pacsé, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu’au deuxième (et non plus troisième) degré inclus ont, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, même par personne interposée, participé à ladite construction.

E – Les actions du président du conseil syndical (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 44 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 57)

Le président du conseil syndical exerce aux frais avancés du syndicat des copropriétaires les procédures judiciaires visant à ordonner sous astreinte la remise de pièces par le syndic38 et à le voir condamner aux pénalités pour non-remise dans les délais39, ainsi que celles visant à la désignation d’un mandataire ad hoc dans le cadre des copropriétés en difficulté40.

Un état des frais de justice prévisionnels accompagné de devis est alors présenté au syndic afin qu’il procède aux avances nécessaires à la conduite de ces procédures.

F – Désignation du mandataire commun (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 45 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 61)

L’article 2 de la loi de 1965 prévoit qu’en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

Le nouvel article 61 du décret de 1967 précise désormais que le président du tribunal judiciaire statue, selon la procédure accélérée au fond (et non plus par ordonnance sur requête) lorsque l’absence d’accord entre les indivisaires ou nus-propriétaires impose la désignation judiciaire d’un mandataire commun.

VII – Les mesures relatives aux modalités de notification et de mise en demeure (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 47 à 49 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-1 à 64-9 et 65)

Le régime des notifications et mises en demeure par voie dématérialisée est repensé.

On notera que, en vertu de l’article 64-9 du décret de 1967, le nouveau régime issu des articles 64-1 à 64-4 s’applique lorsqu’un administrateur provisoire est désigné dans le cadre d’une copropriété en difficulté41 ou lorsque l’assemblée générale est convoquée par le président du conseil syndical ou par un copropriétaire42.

A – Notification par mise à disposition des documents en ligne (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-1)

Lorsque la copropriété est dotée d’un espace en ligne sécurisé, la notification des documents devant être réalisée au plus tard en même temps que l’ordre du jour43, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire, peut valablement résulter d’une mise à disposition dans un espace du site dont l’accès est réservé aux copropriétaires.

La convocation à l’assemblée doit préciser expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de leur mise à disposition.

B – Notification et mises en demeure par lettre recommandée électronique

1 – Procédé (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-2)

L’article 42-1 de la loi de 1965 prévoit que les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. L’article 64-2 du décret de 1967 précise qu’elles peuvent être faites soit par lettre recommandée électronique44, soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de service de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications.

Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l’avis électronique informant le destinataire d’un envoi électronique.

2 – Accord exprès du copropriétaire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-3, I)

L’accord exprès du copropriétaire doit préciser s’il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Cet accord exprès peut ne porter que sur les modalités particulières de notification.

Lorsqu’il est formulé lors de l’assemblée générale, cet accord est mentionné sur le procès-verbal d’assemblée générale. Il peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception.

3 – Information du copropriétaire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-3, II)

Lorsque les notifications et mises en demeure mentionnées sont faites au moyen du procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié, chaque copropriétaire concerné en est informé au moins 15 jours avant le premier envoi effectué par ce moyen, sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de l’acte.

4 – Retrait de l’accord exprès (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-4)

Le copropriétaire peut à tout moment retirer son accord exprès selon les mêmes formes que pour donner son accord. Si cette décision est formulée lors de l’assemblée générale, le syndic en fait mention sur le procès-verbal.

Cette décision prend effet le lendemain du huitième jour suivant la réception par le syndic de l’information.

5 – Preuve de l’envoi électronique (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-5)

Le prestataire de services de confiance qualifié chargé de la transmission par voie électronique des mises en demeure et notifications délivre à l’expéditeur un récépissé du dépôt électronique de l’envoi ainsi qu’un justificatif de la transmission de l’envoi par ses soins au destinataire.

Ces documents comportent :

  • le nom et le prénom ou la raison sociale de l’expéditeur, ainsi que son adresse électronique ;

  • le nom et le prénom ou la raison sociale du destinataire ainsi que son adresse électronique ;

  • un numéro d’identification unique de l’envoi attribué par le prestataire ;

  • la liste des pièces remises par l’expéditeur en vue de leur envoi ;

  • la date et l’heure du dépôt électronique de l’envoi ainsi que celles de la transmission au destinataire de l’envoi indiquées par un horodatage électronique qualifié45 ;

  • la signature électronique et le cachet électronique avancés46, utilisés par le prestataire lors de l’envoi.

Le prestataire conserve ces preuves de dépôt et de transmission pour une durée minimale d’un an.

6 – L’avis d’envoi électronique (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-6)

Un avis électronique est adressé au destinataire par le prestataire de services de confiance qualifié afin de l’informer qu’un envoi électronique lui a été transmis. L’avis comporte :

  • le nom de l’expéditeur de l’envoi électronique ;

  • l’objet de l’envoi électronique ;

  • un lien hypertexte invitant le destinataire à télécharger le contenu de l’envoi adressé par l’expéditeur, disponible pendant au moins 21 jours à compter de la transmission de l’avis électronique ;

La reproduction de la mention suivante : « En application du second alinéa de l’article 64-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission de l’avis électronique au destinataire. Pour le présent envoi, la date de transmission est le : (date à préciser) ».

7 – Absence de téléchargement (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-7)

Si le prestataire de service de confiance qualifié constate, passé un délai de 48 heures après la transmission de l’avis électronique au destinataire, que ce dernier n’a pas procédé au téléchargement du contenu de l’envoi électronique qui lui a été adressé, le prestataire lui adresse un message de rappel comportant les mentions prévues à l’article 64-6. Ce nouveau message est sans incidence sur le point de départ du délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir.

8 – Preuve de l’historique (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 64-8)

Le prestataire de service de confiance qualifié conserve la preuve de l’historique de la transmission et des éventuels incidents survenus durant celle-ci pendant une durée minimale d’un an. L’expéditeur a accès à ces informations pendant un an.

9 – Notification au syndic du domicile et de l’adresse électronique (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 65)

Chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée (et non plus notifiée) au syndic.

10 – Responsabilité du prestataire (D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 65, al. 3 nouv.)

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée47.

VIII – Les autres mesures

A – Les mesures relatives à la comptabilité du syndicat (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 38 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 45-1)

Désormais, sont seuls nommées « avances » les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves, et non plus les fonds qui « représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d’entre eux ».

B – Les mesures relatives aux unions de syndicats de copropriétaires (D. n° 2020-834, 2 juill. 2020, art. 46 ; D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 63-3)

Lorsqu’un syndicat de copropriétaires est membre d’une union de syndicats, son représentant au conseil de l’union est désigné parmi les copropriétaires, les associés48, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, désormais aussi leurs concubins, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ou leurs représentants légaux.

Lorsqu’une personne morale est désignée en qualité de représentant d’un membre du conseil de l’union, elle y est représentée soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.49

Annexe 1

Modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, art. 50

CONTRAT TYPE DE SYNDIC

(Contrat type prévu à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et à l’article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, modifié par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015)

Entre les soussignés parties :

1. D’une part :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à l’adresse suivante

Numéro d’immatriculation …

Représenté pour le présent contrat par M/Mme (nom de famille, prénom), agissant en exécution de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du

Titulaire d’un contrat d’assurance responsabilité civile souscrit le auprès de

et

2. D’autre part :

Le syndic désigné par l’assemblée générale en date du

(Rayer les mentions inutiles.)

(Personne physique)

M/Mme (nom de famille, prénom), adresse du principal établissement

Exerçant en qualité de syndic professionnel/ bénévole/ coopératif

Immatriculé (e) au registre du commerce et des sociétés de sous le numéro et dont le numéro unique d’identification est (le cas échéant)

(Personne morale)

La société (forme, dénomination sociale)

Ayant son siège social à l’adresse suivante

Représentée par en qualité de

Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de …, sous le numéro et dont le numéro unique d’identification est (le cas échéant)

(Mentions propres au syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 modifiée réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce) :

Titulaire de la carte professionnelle mention (préciser) n°, délivrée le par

Titulaire d’un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrit le auprès de

Titulaire d’une garantie financière conformément à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, souscrite le auprès de, dont l’adresse est

Autres mentions obligatoires requises par la réglementation applicable (le cas échéant) :

L’organisme d’habitation à loyer modéré (forme, dénomination)

Exerçant en tant que syndic de droit en application de l’article L. 443-15 du Code de la construction et de l’habitation ;

Ayant son siège à l’adresse suivante

Représenté (e) par M/Mme (nom de famille, prénom), en qualité de

Il a été convenu ce qui suit :

PRÉAMBULE

Le présent contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17 mars 1967.

Les articles 1984 et suivants du Code civil s’y appliquent de façon supplétive.

Le syndic professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, ci-dessus mentionnée, et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application ainsi qu’au code de déontologie promulgué en application de l’article 13-1 de cette même loi.

Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 66 du décret du 20 juillet 1972 précité).

1. Missions

Le syndicat confie au syndic qui l’accepte mandat d’exercer la mission de syndic de l’immeuble ci-dessus désigné. L’objet de cette mission est notamment défini à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat.

2. Durée du contrat

Le présent contrat est conclu pour une durée de (1).

Il prendra effet le et prendra fin le (2).

Il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l’assemblée générale.

3. Résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical

Le contrat de syndic peut être résilié, à l’initiative du conseil syndical, par décision de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 de la loi du 10 juillet 1965) (3).

Cette résiliation du contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic.

Le conseil syndical notifie au syndic une demande motivée d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

La résiliation prend effet à la date déterminée par l’assemblée générale et au plus tôt un jour franc après la tenue de celle-ci.

4. Résiliation du contrat à l’initiative du syndic

La résiliation du contrat doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée par le syndic au syndicat des copropriétaires.

Le syndic doit notifier son intention au président du conseil syndical, et à défaut à chaque copropriétaire, en précisant la ou les inexécutions reprochées par le syndic au syndicat des copropriétaires.

Il convoque dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification une assemblée générale, en inscrivant à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.

La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale.

5. Nouvelle désignation du syndic

À la fin du présent contrat, l’assemblée générale des copropriétaires procède à la désignation du syndic de la copropriété. Un nouveau contrat, soumis à l’approbation de l’assemblée générale, est conclu avec le syndic désigné à nouveau ou avec le nouveau syndic.

Lorsqu’il est envisagé de désigner un nouveau syndic, il peut être mis fin au présent contrat, de manière anticipée et sans indemnité, dès lors que la question du changement de syndic et de la date de fin du présent contrat sont inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale convoquée dans les trois mois précédant le terme du présent contrat.

Le syndic qui ne souhaite pas être désigné à nouveau doit en informer le président du conseil syndical au moins trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.

L’assemblée générale appelée à se prononcer sur cette désignation est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat, qui s’effectue dans les conditions précisées à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

6. Fiche synthétique de copropriété et transmission de pièces au conseil syndical (4)

6.1. La fiche synthétique de la copropriété ;

En application de l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

Le syndic met cette fiche à disposition du copropriétaire qui en fait la demande dans le délai d’un mois. À défaut, il est tenu au paiement de la pénalité financière suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard.

Cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l’établissement des comptes à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation.

6.2. La transmission de pièces au conseil syndical

En application du septième alinéa de l’article 21 de la loi 10 juillet 1965, le conseil syndical peut prendre connaissance et copie, à sa demande, après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété.

En l’absence de transmission desdites pièces, au-delà du délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, le syndic est tenu au paiement de la pénalité suivante : (montant fixé par décret) € par jour de retard.

Cette pénalité est déduite de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale.

7. Prestations et modalités de rémunération du syndic professionnel

Les jours et heures ouvrables de référence pour la détermination des modalités de rémunération sont fixés comme suit :

Le lundi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mardi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mercredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le jeudi de … h à … h et de … h à … h ;

Le vendredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le samedi de … h à … h et de … h à … h.

Sauf en cas d’urgence, les démarches individuelles de chaque copropriétaire ou occupant de l’immeuble auprès du syndic s’effectuent aux jours et heures suivantes (accueil physique et/ou téléphonique effectif) :

Accueil physique :

Le lundi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mardi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mercredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le jeudi de … h à … h et de … h à … h ;

Le vendredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le samedi de … h à … h et de … h à … h.

Accueil téléphonique :

Le lundi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mardi de … h à … h et de … h à … h ;

Le mercredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le jeudi de … h à … h et de … h à … h ;

Le vendredi de … h à … h et de … h à … h ;

Le samedi de … h à … h et de … h à … h.

La rémunération du syndic professionnel est déterminée de manière forfaitaire.

Toutefois, une rémunération spécifique peut être perçue en contrepartie des prestations particulières limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 et dans les conditions stipulées au 7.2 du présent contrat (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

7.1. Le forfait

7.1.1. Contenu du forfait

Le forfait convenu entre les parties comprend toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission, à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967. À ce titre, il effectue les visites et vérifications périodiques de la copropriété impliquées par la mission relative à l’administration, à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble. Il est convenu la réalisation, au minimum, de visite(s) et vérifications périodiques de la copropriété, d’une durée minimum de heure(s), avec rédaction d’un rapport/sans rédaction d’un rapport et en présence du président du conseil syndical/hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles). Une liste non limitative des prestations incluses dans le forfait est annexée au présent contrat.

Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire.

Ne donnent lieu à aucune rémunération supplémentaire et sont comprises dans la rémunération forfaitaire :

  • les formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;

  • la gestion des règlements aux bénéficiaires.

7.1.2. Précisions concernant la tenue de l’assemblée générale annuelle

Les parties conviennent que l’assemblée générale annuelle sera tenue pour une durée de … heures à l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures, par :

  • le syndic ;

  • un ou plusieurs préposé(s).

(Rayer les mentions inutiles.)

7.1.3. Prestations optionnelles qui peuvent être incluses dans le forfait sur décision des parties

Le forfait convenu entre les parties en vertu du présent contrat pourra expressément inclure l’une ou plusieurs des prestations ci-dessous :

(Si les parties conviennent de retenir une prestation, elles remplissent les mentions ci-dessous afin de préciser ses modalités d’exécution. Elles rayent les mentions inutiles.)

  • la préparation, convocation et tenue de … assemblée(s) générale(s), autres que l’assemblée générale annuelle de … heures, à l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures ;

  • l’organisation de … réunion(s) avec le conseil syndical d’une durée de … heures, à l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures.

7.1.4. Prestations qui peuvent être exclues des missions du syndic sur décision de l’assemblée générale des copropriétaires

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires peut, par décision spéciale prise aux conditions précisées par cet article :

  • dispenser le syndic d’offrir un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés (6) ;

  • confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat.

En cas de décision régulièrement adoptée par l’assemblée générale antérieurement à la conclusion du présent contrat, la prestation considérée n’est pas incluse dans le forfait.

7.1.5. Modalités de rémunération

La rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre du présent contrat s’élève à la somme de … € hors taxes, soit … € toutes taxes comprises.

Cette rémunération est payable :

  • d’avance/ à terme échu (rayer la mention inutile) ;

  • suivant la périodicité suivante (préciser le terme) :

Elle peut être révisée chaque année à la date du selon les modalités suivantes (optionnel).

Les dépassements des horaires et durées convenus pour la tenue des assemblées générales, réunions et visites/vérifications périodiques incluses dans le forfait sont facturés selon le coût horaire mentionné au 7.2.1.

L’envoi des documents afférents aux prestations du forfait donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés.

Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de confier les archives du syndicat à une entreprise spécialisée, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle hors taxes est imputé soit (rayer la mention inutile) :

  • de la somme de € (que les parties conviennent de fixer dès à présent) ;

  • de la somme toutes taxes comprises effectivement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif).

Dans l’hypothèse où l’assemblée générale des copropriétaires a, en cours d’exécution du présent contrat et dans les conditions précisées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, décidé de dispenser le syndic de son obligation de mise à disposition d’un service d’accès en ligne aux documents dématérialisés, le montant de sa rémunération forfaitaire annuelle est imputé soit (rayer la mention inutile) :

  • de la somme de € (que les parties conviennent de fixer dès à présent) ;

  • de la somme toutes taxes comprises éventuellement facturée au syndicat par le tiers auquel cette tâche aura été confiée (sur justificatif).

Le montant de l’imputation prévue au titre des deux derniers alinéas est calculé prorata temporis de la période restant à courir jusqu’à la date d’exigibilité de la rémunération.

7.2. Les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire

7.2.1. Modalités de rémunération des prestations particulières

La rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières, à l’exception de celles citées au 7.2.5, est calculée pour chacune d’elles :

  • soit en application du seul coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé : … €/heure hors taxes, soit … €/heure toutes taxes comprises ;

  • soit en application du tarif forfaitaire total convenu par les parties, exprimé hors taxes et toutes taxes comprises.

La rémunération due au titre des prestations particulières s’entend hors frais d’envoi. L’envoi des documents afférents aux prestations particulières donne lieu à remboursement au syndic des frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés.

7.2.2. Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires (au-delà du contenu du forfait stipulé aux 7.1.1 et 7.1.3)

DÉTAIL DE LA PRESTATION

MODALITÉS DE TARIFICATION CONVENUES

La préparation, la convocation et la tenue d’une assemblée générale supplémentaire de … heures, à l’intérieur d’une plage horaire allant de … heures à … heures

Le cas échéant, une majoration spécifique unique pour dépassement d’horaires convenus : … %

L’organisation d’une réunion supplémentaire avec le conseil syndical d’une durée de … heures, par rapport à celle(s) incluse(s) dans le forfait au titre du 7.1.3

La réalisation d’une visite supplémentaire de la copropriété avec rédaction d’un rapport/sans rédaction d’un rapport et en présence du président du conseil syndical/hors la présence du président du conseil syndical (rayer les mentions inutiles), par rapport à celle(s) incluse(s) dans le forfait au titre du 7.1.1

7.2.3. Prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division

DÉTAIL DE LA PRESTATION

MODALITÉS DE TARIFICATION CONVENUES

L’établissement ou la modification du règlement de copropriété à la suite d’une décision du syndicat prise en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (si l’assemblée générale décide, par un vote spécifique, de confier ces prestations au syndic)

(Nota. Les parties peuvent convenir que le montant des honoraires sera fixé lors de la décision de l’assemblée générale.)

La publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes

7.2.4. Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres

DÉTAIL DE LA PRESTATION

MODALITÉS DE TARIFICATION CONVENUES

Les déplacements sur les lieux

La prise de mesures conservatoires

L’assistance aux mesures d’expertise

Le suivi du dossier auprès de l’assureur

Les prestations effectuées en dehors des jours et heures ouvrables et rendues nécessaires par l’urgence sont facturées (rayer la mention inutile) :

  • sans majoration ;

  • au coût horaire majoré de … %.

Toute somme versée par l’assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d’un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article.

7.2.5. Prestations relatives aux travaux et études techniques

Les travaux dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques.

Ces honoraires concernent :

  • les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ou d’entretien courant ;

  • les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;

  • les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;

  • les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;

  • d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.

Les honoraires complémentaires éventuels sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

Une telle rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée hors taxes et toutes taxes comprises, en application du pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution.

Le choix du prestataire par l’assemblée générale est précédé d’une mise en concurrence dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

Les diligences entreprises par le syndic dans le cadre de la réalisation du diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique peuvent donner lieu à rémunération dans les conditions prévues au présent article.

7.2.6. Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors frais de recouvrement visés au point 9.1)

DÉTAIL DE LA PRESTATION

MODALITÉS DE TARIFICATION CONVENUES

La mise en demeure d’un tiers par lettre recommandée avec accusé de réception

La constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier de justice ou à l’assureur protection juridique (à l’exclusion des formalités visées au 7.2.4)

Le suivi du dossier transmis à l’avocat

7.2.7. Autres prestations

DÉTAIL DE LA PRESTATION

MODALITÉS DE TARIFICATION CONVENUES

Les diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de disposition des parties communes

(Nota. Les parties peuvent convenir que le montant des honoraires sera fixé lors de la décision de l’assemblée générale confiant au syndic les prestations concernées)

La reprise de la comptabilité sur exercice (s) antérieur (s) non approuvés ou non répartis (changement de syndic)

La représentation du syndicat aux assemblées d’une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu’aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du présent contrat

La constitution et le suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat en application de l’article 26-4 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965

La constitution et le suivi d’un dossier de subvention accordé au syndicat

L’immatriculation initiale du syndicat

8. Défraiement et rémunération du syndic non professionnel

Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.

Les parties s’accordent à fixer la rémunération comme suit (rayer les mentions inutiles) :

  • forfait annuel … €

  • coût horaire … €/h

  • autres modalités (préciser) :

9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires

Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné.

PRESTATIONS

DÉTAILS

9.1. Frais de recouvrement

(art. 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965)

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Relance après mise en demeure ;

Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

Frais de constitution d’hypothèque ;

Frais de mainlevée d’hypothèque ;

Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

9.2. Frais et honoraires liés aux mutations

Établissement de l’état daté ;

(Nota. – Le montant maximum applicable aux honoraires et frais perçus par le syndic pour l’établissement de l’état daté, fixé en application du décret prévu à l’article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965, s’élève à la somme de 380 € TTC)

Opposition sur mutation (article 20 I de la loi du 10 juillet 1965).

9.3 Frais de délivrance des documents sur support papier (art. 33 du décret du 17 mars 1967 et R. 134-3 du Code de la construction et de l’habitation)

Délivrance d’une copie du carnet d’entretien ;

Délivrance d’une copie des diagnostics techniques ;

Délivrance des informations nécessaires à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique individuel mentionnées à l’article R. 134-3 du Code de la construction et de l’habitation ;

Délivrance au copropriétaire d’une copie certifiée conforme ou d’un extrait de procès-verbal d’assemblée générale ainsi que des copies et annexes (hors notification effectuée en application de l’article 18 du décret du 17 mars 1967).

9.4. Préparation, convocation et tenue d’une assemblée générale à la demande d’un ou plusieurs copropriétaires, pour des questions concernant leurs droits ou obligations (art. 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965)

Établissement de l’ordre du jour ; élaboration et envoi de la convocation avec l’ordre du jour, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions ; présence du syndic ou de son représentant à l’assemblée générale ; établissement de la feuille de présence ; émargement, vérification des voix et des pouvoirs ; rédaction et tenue du registre des procès-verbaux ; envoi et notification du procès-verbal comportant les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires (opposant ou défaillant) et, le cas échéant, information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale par affichage d’un procès-verbal abrégé dans les parties communes (article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986).

10. Copropriété en difficulté

En application de l’article 29-1 de la loi l’article loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la désignation d’un administrateur provisoire entraîne la cessation de plein droit sans indemnité du présent contrat.

11. Reddition de compte

La reddition de compte interviendra chaque année à la date ou selon la périodicité suivante : …

12. Compétence

Tous les litiges nés de l’exécution du présent contrat sont de la compétence de la juridiction du lieu de situation de l’immeuble.

Les parties élisent domicile aux fins des présentes, aux adresses ci-dessous :

Pour le syndic …

Pour le syndicat …

Fait en deux exemplaires et signé ce jour, le … à …

Le syndicat

Le syndic

(1) Dans la limite de trois ans maximum (article 28 du décret du 17 mars 1967).

(2) Le contrat de syndic confié à l’organisme d’habitation à loyer modéré en application de l’article L. 443-15 du Code de la construction et de l’habitation prend fin dans les conditions prévues par cet article. Le mandat de syndic confié par un syndicat coopératif prend fin dans les conditions prévues à l’article 41 du décret du 17 mars 1967.

(3) Le cas échéant, la majorité prévue à l’article 25-1 de cette loi est applicable.

(4) Conformément à l’article 54-IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, la fiche synthétique doit être établie à compter du :

  • 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;

  • 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;

  • 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

(5) (supprimé)

(6) En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, cette possibilité de dispense est applicable uniquement au syndic professionnel.

Annexe au contrat de syndic – Liste non limitative des prestations incluses dans le forfait

PRESTATIONS

DÉTAILS

I. – Assemblée générale

I-1° Préparation de l’assemblée générale.

a) Établissement de l’ordre du jour ;

b) Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

I-2° Convocation à l’assemblée générale

a) Élaboration et envoi de la convocation avec l’ordre du jour, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions.

I-3° Tenue de l’assemblée générale.

a) Présence du syndic ou de son représentant à l’assemblée générale suivant les stipulations prévues par le contrat au titre du forfait ;

b) Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs ;

c) Rédaction et tenue du registre des procès-verbaux.

I-4° Information relative aux décisions prises en assemblée générale.

a) Envoi et notification du procès-verbal comportant les décisions prises en assemblée générale aux copropriétaires (opposant ou défaillant) ;

b) Information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale par affichage d’un procès-verbal dans les parties communes.

II. – Conseil syndical

II-5° Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat ou des lots gérés (notamment par accès en ligne sécurisé) ;

II-6° Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.

III. – Gestion des opérations financières et comptabilité générale de la copropriété

III-7° Comptabilité du syndicat.

a) Établissement des comptes de gestion et des annexes du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

b) Établissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical, conformément à l’article 14-1 de la même loi et au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 ;

c) Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur.

III-8° Comptes bancaires.

a) Ouverture d’un compte bancaire séparé ;

b) Ouverture d’un compte bancaire séparé destiné à recevoir les cotisations prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

III-9° Comptabilité séparée de chaque copropriétaire.

a) Tenue des comptes de chaque copropriétaire ;

b) Appel des provisions sur budget prévisionnel ;

c) Imputations des consommations individuelles de fluide ou d’énergie ;

d) Reconstitution des consommations, forfaits et régularisations sur compteurs en l’absence de relevé ;

e) Appels sur régularisations de charge ;

f) Appels des cotisations du fonds de travaux.

III-10° Autres.

a) Vérification et paiement des factures des fournisseurs et prestataires ;

b) Recouvrement des créances auprès des tiers : relance par lettre simple avant mise en demeure ;

c) Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat ;

d) Attestation de TVA aux fournisseurs et prestataires.

III-11° Remise au syndic successeur.

a) Remise de l’état financier, des références des comptes bancaires du syndicat, des coordonnées de la banque, de l’état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

IV. – Administration et gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété

IV-12° Immatriculation du syndicat.

a) Mise à jour du registre d’immatriculation.

IV-13° Documents obligatoires.

a) Élaboration et mise à jour de la fiche synthétique de copropriété ;

b) Gestion de tous les audits, diagnostics et dossiers obligatoires (à l’exclusion du diagnostic de performance énergétique collectif et de l’audit énergétique, qui peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques dans les conditions précisées au 7.2.5 du présent contrat) ;

c) Établissement et mise à jour du carnet d’entretien conformément au décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 ;

d) Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires ;

e) Notification de l’exercice du droit de délaissement prévue au III de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

IV-14° Archives du syndicat et accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés.

a) Détention et conservation des archives, notamment les plans, le règlement de copropriété, l’état de répartition des charges, l’état de division, les procès-verbaux des assemblées générales, les diagnostics techniques, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d’assurance de l’immeuble et documents nécessaires pour leur mise en œuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs ainsi que toute pièce administrative (l’assemblée générale, statuant à la majorité de tous les copropriétaires, peut décider de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais du syndicat en application du I de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;

b) Transmission des archives au syndic successeur ;

c) Élaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur ;

d) Mise à disposition d’un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés (sauf décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires statuant dans les conditions prévues à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

IV-15° Entretien courant et maintenance.

a) Visites de la copropriété et vérifications, selon les stipulations prévues au contrat ;

b) Gestion des travaux d’entretien courant et de maintenance visés à l’article 45 du décret du 17 mars 1967 ;

c) Vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d’équipement communs ;

d) Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l’échéance dans le cadre du budget prévisionnel ;

e) Établissement et présentation à l’assemblée générale, au moins tous les trois ans, de la liste des travaux d’entretien et de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun nécessaires dans les trois années à échoir, en vue de la constitution de provisions spéciales ;

f) En vue de la consultation au cours d’une assemblée générale incluse dans le forfait, appel d’offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret du 17 mars 1967.

V. – Assurances

V-16° Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat soumise au vote de l’assemblée générale.

V-17° Déclaration des sinistres concernant les parties communes ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.

V-18° Règlement des indemnités aux bénéficiaires.

VI. – Gestion du personnel

VI-19° Recherche et entretien préalable.

VI-20° Établissement du contrat de travail et de ses avenants éventuels.

VI-21° Gestion des procédures de rupture du contrat de travail.

VI-22° Paiement du salaire, tenue du livre des salaires, édition des bulletins de paies.

VI-23° Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux.

VI-24° Attestations et déclarations obligatoires.

VI-25° Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts maladie et maternité.

VI-26° Mise en place et mise à jour du document unique d’évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs.

VI-27° Gestion de la formation du personnel du syndicat.

VI-28° contrôle d’activité du personnel du syndicat.

NOTA :

Se reporter aux conditions d’application prévues aux II, III et IV de l’article 53 du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020.

Annexe 2 – Modifié par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, art. 51 – Liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire

PRESTATIONS

DÉTAILS

I. – Prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires

1° Préparation, convocation et tenue d’assemblées générales supplémentaires et dépassement des plages horaires de référence convenues ;

2° Organisation de réunions supplémentaires avec le conseil syndical ;

3° Réalisation de visites supplémentaires de la copropriété.

II. – Prestations relatives au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division

4° Établissement ou modification du règlement de copropriété à la suite d’une décision du syndicat ;

5° Publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes.

III. – Prestations de gestion administrative et matérielle relatives aux sinistres

6° Déplacements sur les lieux ;

7° Prise de mesures conservatoires ;

8° Assistance aux mesures d’expertise ;

9° Suivi du dossier auprès de l’assureur.

IV. – Prestations relatives aux travaux et études techniques dont la liste est fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965.

V. – Prestations relatives aux litiges et contentieux (hors recouvrement de créances auprès des copropriétaires)

10° Mise en demeure par lettre recommandée accusée de réception ;

11° Constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier, à l’assureur protection juridique ;

12° Suivi du dossier transmis à l’avocat.

VI. – Autres prestations

13° Diligences spécifiquement liées à la préparation des décisions d’acquisition ou de dispositions de parties communes (hors prestations visées au II) ;

14° Reprise de la comptabilité sur exercice(s) antérieur(s) non approuvés ou non réparti(s), en cas de changement de syndic ;

15° Représentation du syndicat aux assemblées d’une structure extérieure (syndicat secondaire, union de syndicats, association syndicale libre) créée en cours de mandat ainsi qu’aux assemblées supplémentaires de ces mêmes structures si elles existaient antérieurement à la signature du contrat de syndic ;

16° Constitution et suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat en application des alinéas 1 et 2 de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

17° Constitution et suivi d’un dossier de subvention au profit du syndicat ;

18° Immatriculation initiale du syndicat ;

19° Opérations de liquidation en cas de disparition de plein droit de la copropriété et de dissolution du syndicat des copropriétaires par réunion de tous les lots entre les mains d’un même copropriétaire, en application du dernier alinéa de l’article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965.

NOTA :

Conformément au IV de l’article 53 du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, ces dispositions s’appliquent aux contrats de syndic conclus postérieurement au 4 juillet 2020.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ELAN, v. Battistini P., La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme... ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, Gualino, Droit en Poche, 2019 ; pour une présentation des textes d’application v., Battistini P., La loi ELAN, 1 an après, 6 fiches pour présenter les textes, 2020, Gualino, Droit en Poche.
  • 2.
    JO n° 0163, 3 juill. 2020, texte n° 3.
  • 3.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, al. 3 et 4.
  • 4.
    À savoir, par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
  • 5.
    Selon lequel : « I. La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
  • 6.
    Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
  • 7.
    Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante.
  • 8.
    La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».
  • 9.
    V. D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 23, al. 2 et 3.
  • 10.
    Ainsi, désormais le texte prévoit qu’« elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi ».
  • 11.
    Et non plus sous les seules réserves des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du décret de 1967.
  • 12.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26-4 et 26-7.
  • 13.
    D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 24, II, e.
  • 14.
    D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 25, b.
  • 15.
    Le 7° prévoit que « le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 » et le 8° prévoit que « le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ».
  • 16.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 17-1 A, al. 2.
  • 17.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2.
  • 18.
    D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11, I, 4°.
  • 19.
    D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11, I, 7°, ne renvoyant plus aux articles « 18 (7e alinéa) » ni « 24 (alinéas 2 et 3) » mais aux articles « 18-1 A (1er et 2e alinéas du II) »et « 24 II » du décret de 1967.
  • 20.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 9, II.
  • 21.
    D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11, I, 14° nouv.
  • 22.
    D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11, II, 8° nouv.
  • 23.
    D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11, II, 9° nouv.
  • 24.
    D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11, II, 10° nouv.
  • 25.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22, al. 2.
  • 26.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22, al. 3.
  • 27.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 10, in fine.
  • 28.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 2.
  • 29.
    L’ancienne rédaction de l’article 19-1 du décret de 1967 est abrogée. Elle prévoyait que « lorsqu’un projet de résolution relatif à des travaux d’amélioration prévus au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a recueilli le vote favorable de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires doit être convoquée par le syndic en application du dernier alinéa de l’article 26 de cette même loi. Les notifications prévues à l’article 11 du présent décret n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée. La convocation à cette nouvelle assemblée doit mentionner que les décisions portant sur des travaux d’amélioration prévus au c de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés à cette nouvelle assemblée générale. »
  • 30.
    Pour rappel, il s’agit ici de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
  • 31.
    L’ancienne rédaction de cet article est donc supprimée. Elle prévoyait notamment qu’« une délégation de pouvoir donnée, en application de l’article 25, a de la loi du 10 juillet 1965, par l’assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé. Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum ».
  • 32.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21-1 et s.
  • 33.
    Le texte renvoyant au second alinéa du I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
  • 34.
    Sur la mise en concurrence du syndic et la dispense de mise en concurrence, v. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21.
  • 35.
    Auparavant, il était précisé que « le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. Il la communique dans les quinze jours au copropriétaire qui en fait la demande par (préciser : lettre recommandée avec accusé de réception ou autres modalités). À défaut, il est tenu à la pénalité financière suivante : € par jour de retard.
  • 36.
    Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice.
  • 37.
    Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. »
  • 38.
    Dans les conditions fixées par l’article 13-1 du décret de 1967.
  • 39.
    Au titre des articles 14-1 et 14-2 du décret de 1967.
  • 40.
    À savoir, selon l’article 41-16 de la loi de 1965 : « 1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;
  • 41.
    2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;
  • 42.
    3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».
  • 43.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 41-18.
  • 44.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, V.
  • 45.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18-2.
  • 46.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 7.
  • 47.
    L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1 A.
  • 48.
    En application de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
  • 49.
    Dans les conditions définies aux articles 8 et 50 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.
  • 50.
    V. L. n° 65-557, 10 juill. 1965, ou D. n° 67-223, 17 mars 1967, art. 11.
  • 51.
    Dans les conditions prévues par les articles R. 53 à R. 53-4 du Code des postes et des communications électroniques.
  • 52.
    Tel que défini par l’article 3 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive n° 1999/93/CE.
  • 53.
    Tels que définis par l’article 3 du règlement (UE) n° 910/2014.
  • 54.
    Dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du Code des postes et des communications électroniques.
  • 55.
    Dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
  • 56.
    Et non plus par « par son représentant légal ou statutaire, ou, à défaut, par un fondé de pouvoir ».

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Référence : LPA 30 Nov. 2020, n° 156b6, p.5

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