La mauvaise pratique des agences immobilières en matière d’information du consommateur selon la DGCCRF

Publié le 26/04/2018

Dans une lettre d’information du 6 février 2018 (Concurrence et consommation, lettre de la DGCCRF n° 20, janvier-février 2018), synthétisant une enquête réalisée en 2016 dans le but de contrôler l’activité des agents immobiliers dans le domaine des transactions immobilières, la Direction générale de la concurrence épingle les pratiques déviantes de certaines agences.

Partant du constat que 20 % des dépenses des ménages français sont consacrés au logement, l’importance de ce poste dans leur budget recommande une vigilance particulière de la part de la DGCCRF. C’est pourquoi, elle mène régulièrement des enquêtes dans le but de s’assurer des bonnes conditions d’information et de protection des clients des agences immobilières. Après avoir dressé un constat général des pratiques irrégulières (I), elle s’attarde sur les manquements des agences immobilières quant aux obligations en matière d’information des consommateurs (II).

I – Le constat général

La DGCCRF dresse un état des infractions à la réglementation Hoguet par les agents immobiliers (A), ainsi que des sanctions prononcées (B).

A – Les infractions constatées

Si la DGCCRF déplore un taux infractionnel à la réglementation Hoguet trop élevé (1), elle constate toutefois que les conditions liées à l’exercice de la profession sont mieux respectées (2), même si des cas de pratiques commerciales déloyales subsistent (3).

1 – Un taux d’infraction global trop élevé

Si la DGCCRF constate une volonté manifeste de la profession de se conformer à la réglementation, le taux infractionnel constaté demeure très élevé. En effet, de 76 % en 2006, 66 % en 2008, 62 % en 2013, 64 % en 2015 et, enfin, selon les résultats de la dernière enquête, menée au second semestre 2016, le taux d’irrégularités serait encore, tout de même, de 58 %. Si cela relève une légère baisse, ce taux demeure pour la DGCCRF toujours trop élevé.

2 – Les conditions d’exercice de la profession mieux respectées

La DGCCRF retient toutefois un constat positif à mettre à l’actif des agents immobiliers. En effet, les conditions d’exercice de la profession ne représentent plus que 26 % des anomalies constatées en 2016.

Ainsi, seuls de rares cas d’exercice sans carte professionnelle (ou non mise à jour) ont été détectés.

L’obligation de disposer d’une garantie financière, pour les professionnels détenant des fonds, est généralement bien respectée.

Il en est de même pour la tenue obligatoire des registres des mandats de transactions.

3 – Des pratiques commerciales déloyales subsistantes

Selon la DGCCRF, si les pratiques commerciales déloyales ne représentent que 9 % des anomalies, elles visent, toutefois, les infractions les plus graves au regard des droits des consommateurs.

En effet, les enquêteurs de la DGCCRF ont constaté que certains professionnels réalisaient des transactions sans détenir aucun mandat (que cela soit de la part du bailleur en matière de location ou du propriétaire en matière de vente) ou, parfois, détenaient des mandats expirés.

B – Les sanctions prononcées

Les manquements relevés par la DGCCRF ont donné lieu à :

  • 458 avertissements ;

  • 295 injonctions ;

  • 54 procès-verbaux pénaux ;

  • 37 procès-verbaux administratifs.

II – L’information du consommateur en particulier

La DGCCRF constate « un grave manquement toujours d’actualité : l’information au consommateur ». En effet, selon elle, 65 % des infractions constatées sont liées aux obligations d’information des consommateurs. Après avoir dressé un état des infractions constatées dans ce domaine (A), elle fait un bref rappel de la réglementation applicable en la matière depuis l’arrêté de janvier 2017 (B).

A – Les infractions constatées

Les défauts d’information, selon la DGCCGF, portent essentiellement sur l’affichage du barème des prix (1) et celui du DPE (2), ainsi que celui de l’indication de la surface du bien (3), ou encore des mentions légales sur les sites en ligne (4).

1 – L’affichage du barème des prix des prestations

Selon la DGCCRF, une agence immobilière sur cinq, en moyenne, n’affiche pas de barème des prix en vitrine, alors que « cette obligation est pourtant en vigueur depuis… 26 ans », déplore-telle.

De plus, elle constate que l’article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970, qui rend obligatoire l’affichage en pourcentage des honoraires de l’intermédiaire mis à la charge de l’acquéreur, est peu ou mal appliqué par les agences immobilières. Ainsi, beaucoup d’agences immobilières présentent, sur leurs publicités de vente, un pourcentage d’honoraires calculé sur la base d’un prix « frais d’agence inclus », ce qui conduit à le minorer artificiellement. Or, selon la DGCCRF, une telle présentation est susceptible de constituer une pratique commerciale trompeuse.

2 – L’affichage du diagnostic de performance énergétique

Alors que l’affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire depuis 2011, la DGCCRF constate que l’affichage de l’étiquette-énergie est encore très souvent absent ou non conforme à la réglementation.

3 – L’indication de la surface du bien

On le sait, lorsque le bien vendu est un lot de copropriété, il est soumis à la loi Carrez du 16 décembre 1996.

Lorsqu’il s’agit d’un bien mis à la location, pour un usage d’habitation1, il est soumis à la loi Boutin du 25 mars 2009.

La réglementation sur l’indication des surfaces n’est pas toujours respectée selon la DGCCRF.

4 – L’indication des mentions légales sur les sites internet des agences

La DGCCRF ne commente pas ce point, constatant seulement que la réglementation en la matière n’est pas respectée.

B – Rappel de la nouvelle réglementation

La DGCCRF rappelle que les grandes modifications introduites par l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière2 qui a pour but d’introduire plus de transparence de la part des agences immobilières (1), concernent les honoraires (2) et les annonces immobilières (3).

1 – L’objectif de transparence

La DGCCRF rappelle que pour lutter contre les dérives et imposer davantage de transparence dans les activités de transaction immobilière, l’arrêté du 10 janvier 2017, applicable depuis le 1er avril 2017, a introduit de nouvelles règles en matière d’affichage et de publicité dans le but de fournir aux consommateurs des informations plus claires pour comprendre les prix des biens et ce qu’ils recouvrent, notamment les honoraires des professionnels, pour la vente comme pour la location.

Cette transparence doit être adaptée aux évolutions de la société et du métier. Ainsi, pour la DGCCRF, l’autre objectif de cette nouvelle réglementation est de prendre pleinement en compte la numérisation des métiers de l’immobilier. C’est pour cela que, désormais, l’affichage dématérialisé sur internet est soumis aux mêmes règles que l’affichage physique en vitrine.

2 – La réglementation sur les honoraires de l’agent immobilier

La DGCCRF rappelle que les agents immobiliers, professionnels, doivent afficher « les prix effectivement pratiqués » des prestations offertes.

De plus, le barème des prix des prestations proposées doit non seulement être visible et lisible sur la vitrine, à l’entrée des agences, mais aussi être accessible dans les annonces publiées sur leur site internet des agences immobilières.

3 – La réglementation des annonces immobilières des agents immobiliers

La DGCCRF rappelle les principes applicables, tant en matière d’annonces immobilières de vente (a), que de location (b) de biens immobiliers.

a – Les annonces immobilières de vente

La DGCCRF rappelle que les annonces immobilières de vente doivent indiquer systématiquement :

  • le prix de vente du bien ;

  • à qui incombe le paiement des honoraires de l’agence ;

  • Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires à la charge de l’acheteur.

b – Les annonces immobilières de location

La DGCCRF rappelle que les annonces immobilières de location doivent mentionner :

  • les montants du loyer mensuel tout compris ;

  • le dépôt de garantie éventuellement exigé ;

  • détailler les modalités de décompte des charges locatives ;

  • la surface du bien loué ;

  • la commune du bien loué.

Pour la DGCCRF, le nouvel environnement juridique issu de l’arrêté de 2017, s’il modernise les habitudes des agents immobiliers en instaurant davantage de transparence plus protectrice en faveur des clients, est aussi bénéfique aux professionnels de l’immobilier en offrant des lignes directrices claires. Elle prévient que, bien que d’application récente, sa bonne mise en œuvre fera l’objet d’une surveillance attentive de la part de ses services. À bon entendeur.

Notes de bas de pages

  • 1.
    L. n° 89-462, 6 juill. 1989.
  • 2.
    JORF n° 0015, 18 janv. 2017, texte n° 14.
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