Le locataire ne peut se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail au seul profit du bailleur

Il est fréquent que le bail commercial envisage que le bail soit résilié aux torts du preneur en cas de manquement de celui-ci à ses obligations contractuelles, par le jeu d’une clause dite résolutoire. S’il ne fait pas de doute que cette clause bénéficie au bailleur, dès lors qu’elle est stipulée à son seul profit, le preneur ne peut s’en prévaloir, comme nous l’indique la Cour de cassation dans son arrêt en date du 27 avril 20171, qui aura les honneurs d’une publication au Bulletin.

En l’espèce, les faits sont relativement simples. Un bailleur donne à bail commercial des locaux contenant une clause résolutoire prévoyant « qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charge, ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements et un mois après commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

En raison des impayés du preneur, le bailleur fait délivrer par huissier un commandement de payer qui vise et reproduit cette clause.

Apprenant, par la suite, la solvabilité du preneur défaillant, le bailleur engage alors, non une action en résiliation du bail, mais une action aux fins d’obtenir le seul paiement du montant de l’arriéré des loyers.

Le preneur sollicite alors reconventionnellement l’acquisition de la résolution du contrat par l’effet de la clause résolutoire afin d’être dégagé de l’exécution de ses obligations contractuelles jusqu’au terme du bail.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette les prétentions du preneur et estime au contraire que la clause résolutoire figurant au commandement n’a pas produit d’effet, de sorte que le bail liant les parties se poursuit jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours.

Le preneur forme alors un pouvoir, dans lequel il soutient, en substance, tout d’abord que lorsque le bailleur indique, dans le commandement, se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, en cas de persistance de l’infraction, à l’expiration du délai d’un mois, la résiliation est acquise, de sorte que le bailleur ne peut y renoncer. Il prétend, ensuite, que, en tout état de cause, le preneur peut s’en prévaloir d’autant plus s’il a acquiescé aux effets de la clause en restituant les clés du local à l’issue d’un état des lieux contradictoire. Il estime, enfin, que la cour d’appel ne pouvait pas considérer que le preneur avait seulement été mis en demeure de régulariser sa situation sans qu’il lui soit expressément notifié que la résiliation prendrait effet inéluctablement à l’expiration du délai d’un mois, dès lors que le commandement de payer visait et reproduisait la clause résolutoire ce qui démontrait que le bailleur avait entendu se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail.

La question qui se pose à la Cour de cassation est donc de savoir si la clause résolutoire visée dans le commandement de payer est irrémédiablement acquise, autrement dit, de savoir si le preneur peut s’en prévaloir.

La Cour de cassation, en rejetant le pourvoi sur ce point, confirme la position de la cour d’appel. Elle motive son arrêt en retenant que, ayant relevé que la clause résolutoire avait été stipulée au seul profit du bailleur et que celui-ci demandait la poursuite du bail, la cour d’appel a pu en déduire que le preneur ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause.

Ainsi, la clause résolutoire ne peut avoir pour effet de mettre un terme au bail que si celui pour lequel elle a été stipulée entend la faire pleinement jouer.

L’arrêt est intéressant à plus d’un titre. Déjà, ordinairement, c’est le bailleur qui entend démontrer que la clause résolutoire est acquise pour obtenir l’expulsion des locaux du preneur et c’est le locataire qui tente de démontrer que cela n’est pas le cas afin de pouvoir continuer à exploiter dans les locaux. Or, ici, c’est le preneur qui souhaite démontrer que la clause résolutoire est acquise. On l’a compris, son intérêt est évident. Si le bail est résolu par effet du jeu de la clause, il n’est redevable, sur le principe, que des arriérés locatifs. Si, au contraire, on considère que le bail n’est pas résolu, il est toujours tenu de l’ensemble de ses obligations prévues par le bail, et notamment du paiement des loyers et charges, jusqu’à son terme, ou tout au moins jusqu’au terme de la prochaine échéance triennale.

L’argumentation développée par le preneur n’est pas sans intérêt. Il prétendait, en effet, que le principe des effets de la clause, dès lors qu’elle est reproduite dans le commandement délivré par huissier, est acquis, le bailleur ne peut plus se rétracter sur sa volonté de rompre le bail, dès lors que l’infraction au bail persiste. Il ne pouvait être dès lors considéré que le commandement valait simplement mise en demeure de s’exécuter. Mais c’est alors oublier que tout un chacun peut renoncer à un droit acquis. Le bailleur peut donc renoncer au bénéfice du jeu de la clause résolutoire, alors même qu’elle est visée dans le commandement de payer. Car il faut bien comprendre que la clause doit être obligatoirement visée et reproduire dans un commandement de payer. Ceci répond à une nécessité absolue pour s’en prévaloir par la suite. La cause du visa de la clause dans le commandement est simple, si elle n’est pas reproduite, la résolution ne peut être poursuivie, alors même que le bail dispenserait le bailleur de cette formalité. C’est pourquoi, le bailleur peut, comme en l’espèce, renoncer à la clause de résiliation de plein droit après avoir manifesté l’intention de s’en prévaloir2. Tel est le cas même si, comme en l’espèce, le commandement précise que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire prévue au contrat, dès lors que le bailleur conserve la faculté de faire constater ou non l’acquisition de la clause3.

Ensuite, le preneur soutenait que la remise des clés du local à la suite d’un état des lieux contradictoire en présence d’un mandataire habilité représentant le bailleur démontrait qu’il avait acquiescé aux effets destructeurs du bail de la clause, faisant ainsi obstacle au bailleur de pouvoir le poursuivre seulement en paiement et de pouvoir prétendre à la poursuite du bail.

C’est oublier que la remise des clés est sans effet sur l’exécution du bail. En effet, la Cour de cassation avait d’ailleurs précisé que la seule acceptation de la remise des clés, qui n’établit que la libération des lieux, ne suffit pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur aux loyers dus par les locataires jusqu’au terme du délai de préavis4. Dans le même ordre d’idée, la juridiction de proximité qui, pour débouter les bailleurs de leur demande de condamnation des preneurs à supporter le coût des travaux de remise en état des lieux loués, a retenu que le constat établi par l’huissier indique que le propriétaire a reçu les clés sans réserve, a été censurée par la Cour de cassation pour qui l’acceptation de la restitution des clés n’emporte pas renonciation certaine et non équivoque du bailleur à réclamer au preneur une remise en état des lieux loués5. Il ne pourrait en être autrement qu’en cas de résiliation amiable anticipée du bail. Or, cela ne peut résulter que d’une volonté commune qui doit être expresse, c’est-à-dire résulter d’une convention écrite voire tacite. Mais alors, la jurisprudence impose que les manifestations d’une volonté positive soient l’expression d’une intention dépourvue d’ambiguïté. Cela serait le cas lorsque la remise des clés ayant fait l’objet d’un procès-verbal de constat intervient à l’initiative du bailleur. Dans ce cas, la cour d’appel, qui a caractérisé la résiliation amiable du bail à cette date, a légalement justifié sa décision6. Or, dans l’affaire qui nous concerne ici, il n’y a clairement aucune volonté commune de résiliation amiable anticipée, dès lors que le preneur ne peut déduire du commandement qu’une offre ferme de résiliation anticipée du bail était faite et que son acceptation mettait fin par anticipation au bail7.

Autrement dit, le bailleur peut viser la clause résolutoire dans le commandement mais refuser de l’appliquer et de s’en prévaloir, si tel est son intérêt. En effet, il est acquis que le bailleur peut refuser d’invoquer la clause résolutoire prévue au contrat et, au contraire, y renoncer, et cela, même après avoir manifesté son intention de s’en prévaloir8. C’est pour cela que la clause résolutoire au profit du bailleur « si bon lui semble » « ou si bon semble au bailleur » est régulière9, mais cela offre aux juges du fond un pouvoir d’appréciation sur sa portée10. C’est alors qu’il a pu être retenu que la résiliation du bail est acquise, et le preneur peut donc s’en prévaloir, lorsque le bailleur notifie un commandement précisant que la résiliation prendra inéluctablement effet dès l’expiration du délai s’il n’a pas exécuté ses obligations11.

D’une manière générale, la position de la Cour de cassation doit ici être approuvée. En effet, les techniques contractuelles de pression au profit du bailleur, pour s’assurer de l’exécution du bail par le preneur, ne doivent pas être détournées par ce dernier pour espérer mettre un terme au bail à moindres frais.

Si la décision a été rendue en matière de bail commercial, il semble que le principe, posé par la Cour de cassation, selon lequel la clause résolutoire ne bénéficie pas au preneur, puisse s’étendre à toutes sortes de baux assortis d’une telle clause. Les rédacteurs devront alors bien prendre garde qu’aucune ambiguïté ne souffre quant au bénéfice de la clause au profit exclusif du bailleur. Pour éviter toute difficulté sur ce sujet, il conviendra aussi de veiller à ce que le commandement visant et reproduisant la clause résolutoire ne précise pas que la résiliation prendra inéluctablement effet à l’expiration du délai à défaut de régularisation par le preneur.

On relèvera enfin que si la cour d’appel considère que le preneur est tenu jusqu’au terme de l’échéance triennale, il convient de conseiller en pratique de bien penser à délivrer un congé pour son terme, dans les formes et délais légaux, au risque de se retrouver engagé pour une nouvelle période de 3 ans.