I – L’anéantissement du bail d’habitation malgré l’effacement de l’arriéré locatif prononcé après l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans l’hypothèse où le bail d’habitation contient une clause résolutoire, le bailleur est en droit de faire signifier au locataire un commandement de payer en cas de défaut de paiement d’un seul loyer.

Si, à l’issue du délai de deux mois suivant la signification de cet acte, le locataire n’a toujours pas réglé sa dette, le bail sera résolu de plein droit sans que les juges « ne puissent apprécier la gravité de l’infraction commise » ou bien encore ne puissent refuser de constater sa résiliation2.

Pour neutraliser les effets du commandement de payer, le locataire d’un bail d’habitation devra régler son loyer3, solliciter des délais de paiement devant le juge compétent à condition qu’il se libère dans les délais et modalités fixées par le juge4 ou bien encore obtenir l’ouverture d’une procédure de surendettement du livre III du Code de la consommation.

Plus précisément, « la clause résolutoire ne sera paralysée que si la décision de recevabilité du dossier du débiteur par la commission [de surendettement] intervient pendant le délai de deux mois suivant le commandement de payer »5.

En matière de bail commercial, « l’effet résolutoire de la clause est paralysé non seulement en cas d’octroi par le juge d’un délai de grâce, mais également, en l’absence même de délai de grâce, jusqu’à ce qu’une décision définitive intervienne pour « constater » le jeu de la clause »6.

Plus précisément, « la clause résolutoire est réputée acquise avant le jugement d’ouverture [de la procédure collective du livre VI du Code de commerce] si, non seulement le commandement de payer a été délivré (…), mais encore si la décision constatant la résiliation du bail est passée en force de chose jugée avant ledit jugement »7.

Cette solution favorable aux intérêts du débiteur ne s’applique pas au locataire d’un bail d’habitation.

En matière de surendettement des particuliers, il a été jugé que « la suspension de l’exigibilité des dettes ordonnée par le juge de l’exécution après l’expiration du délai de deux mois (…) ne pouvait suspendre les effets de la clause résolutoire »8.

Une telle jurisprudence, défavorable à l’égard du locataire d’un bail d’habitation, s’applique-t-elle aussi en cas d’effacement des dettes prononcé postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire ?

Dans la décision du 18 février 2016, la Cour de cassation répond, semble-t-il, par l’affirmative.

En l’espèce, le locataire avait fait l’objet d’une signification de commandement de payer restée infructueux. De surcroît, il n’avait pas sollicité de délais de paiement au cours de la procédure. En outre, la décision de recevabilité de son dossier de surendettement est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois. Enfin, la mesure d’effacement des dettes a été prononcée postérieurement à l’expiration dudit délai empêchant ainsi de neutraliser les effets d’une clause résolutoire définitivement acquise.

Par conséquent, le bail était résilié de plein droit sans même que la mesure d’effacement ne puisse neutraliser les effets d’une telle clause.

Si la Cour de cassation ne s’était pas encore prononcée directement, semble-t-il, sur la question des effets de l’effacement des dettes prononcé après l’acquisition de la clause résolutoire, les juges du fond ont apporté des éléments de réponse en précisant qu’une telle mesure prononcée postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire ne permettait pas la remise en cause de la résiliation du bail9.

Une telle décision est-elle conforme à l’orthodoxie juridique ?

Cette solution semble se justifier au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui énumère limitativement les hypothèses dans lesquelles les effets du commandement de payer sont neutralisés.

En effet, conformément à cet article, les effets de la clause de résiliation sont suspendus pendant le cours des délais [de grâce] accordés. De surcroît, en cas de paiement de l’arriéré locatif dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet10 entraînant ainsi l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail d’habitation.

Ainsi, l’effacement des dettes11 prononcé postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire ne peut aucunement neutraliser les effets du commandement de payer resté infructueux.

En rendant une telle décision, la Cour de cassation apporte des précisions supplémentaires sur la nature et le régime de la mesure d’effacement des dettes.

II – L’effacement des dettes : une cause d’extinction des obligations sans paiement n’opérant aucun effet rétroactif ?

Pour la Cour de cassation, la mesure d’effacement des dettes, cause d’extinction des obligations, n’annihile aucunement les effets de la clause résolutoire devenue définitive.

En rendant une telle décision, la Cour de cassation semble affirmer que « la mesure d’effacement des dettes ne vaut que pour l’avenir et n’empêche pas le bailleur de se prévaloir de la faute commise par le locataire [avant la décision sur la recevabilité du dossier de surendettement] et caractérisée par le défaut de règlement de loyers »12.

L’effacement des dettes prend donc effet à compter du jugement de clôture de la procédure de rétablissement personnel13 ou à compter de la date de l’ordonnance du juge d’instance rendant exécutoire ce rétablissement14.

Cela signifie donc implicitement que la mesure d’effacement n’opère aucun effet rétroactif à l’égard des actes antérieurement accomplis au jugement de clôture de la procédure de rétablissement personnel.

Pourtant, l’effacement des dettes, cause d’extinction des obligations15 ne devrait-il pas entraîner la disparition rétroactive du commandement de payer signifié antérieurement au jugement de clôture de la procédure de rétablissement personnel ?

Si le droit du rétablissement personnel apporte des précisions sur la portée de l’effacement des dettes16, la question du caractère rétroactif de cette mesure n’a, semble-t-il, jamais été jusqu’à présent ni explicitement soulevée par la Cour de cassation ni même tranchée.

Cependant, certaines juridictions du fond ont apporté des éléments de réponse confortant, semble-t-il, la décision du 18 février 2016.

Ainsi, dans plusieurs décisions, les juges du fond ont énoncé que l’effacement de la dette locative ne permet pas la remise en cause dûment acquise de la résiliation du bail17.

Cependant, une jurisprudence isolée, semble-t-il, s’est prononcée en faveur du caractère rétroactif de la mesure d’effacement. Ainsi, dans une décision du 4 novembre 2008, la cour d’appel de Bordeaux a précisé que « l’effacement des dettes [prononcé postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire] s’étend aux procédures antérieures qui avaient pour cause les dettes effacées, et en particulier, (…) à celle qui a débouché sur le constat de l’effet de la clause résolutoire, le commandement délivré (…) se trouvant rétroactivement privé de cause »18.

Dans sa décision du 18 février 2016, la Cour de cassation n’a pas entériné une telle solution.

Une telle décision est-elle conforme à l’orthodoxie juridique ?

Le droit commun des contrats dresse, semble-t-il, une liste limitative des causes de disparition rétroactive des obligations (qualifiées aussi de causes d’extinction des obligations). Il s’agit de la nullité, la rescision, la condition résolutoire et la révocation. « Ces événements anéantissent rétroactivement l’acte juridique qui a donné naissance à l’obligation, qui disparaît par voie de conséquence, puisque son fait générateur est censé ne pas avoir existé »19.

Dès lors, une telle liste devrait être exhaustive et faire l’objet d’une interprétation stricte. Ainsi, aucune autre cause d’extinction des obligations ne devrait entraîner un anéantissement rétroactif de l’acte juridique.

Par conséquent, l’effacement, cause d’extinction des obligations, ne devrait pas entraîner un anéantissement rétroactif du commandement de payer.

Cependant, si une telle solution semble conforme à l’orthodoxie juridique, elle compromet considérablement la finalité poursuivie par la procédure de rétablissement personnel : « accorder une seconde chance au débiteur surendetté »20.

En effet, « le rebondissement du débiteur ne peut se concevoir sans une poursuite des contrats », et encore moins sans la poursuite d’un bail d’habitation21.

Dès lors, ne pourrions-nous pas nous fonder sur des principes ou textes juridiques pour tenter de justifier le caractère rétroactif de la mesure d’effacement des dettes ou tout au moins obtenir dans une telle hypothèse22 la suppression des effets de la clause résolutoire ?

Ainsi, à l’instar de la nullité partielle23, la mesure d’effacement ne pourrait-elle pas affecter exclusivement les effets de la clause résolutoire devenue définitive ?

Dans une telle hypothèse, seule la clause résolutoire serait neutralisée par la mesure d’effacement.

De même, ne pourrions-nous pas se fonder sur le principe selon lequel « l’accessoire suit le principal » pour justifier l’anéantissement des effets de la clause résolutoire en cas d’effacement de la dette locative24 ? Cependant, dans cette dernière hypothèse, il sera toujours difficile de justifier le caractère rétroactif de la mesure d’effacement des dettes.

Dans la décision du 18 février 2016, la Cour de cassation a admis implicitement que la mesure d’effacement n’entraînait pas un anéantissement rétroactif de la clause résolutoire devenue définitive. De surcroît, les juges de droit ont apporté des précisions supplémentaires sur la nature de la mesure d’effacement qui ne peut être assimilée à une mesure de nullité.

En réalité, la mesure d’effacement des dettes est une cause d’extinction des obligations sui generis ou spéciale25.

Pour conclure, intéressons-nous au sort du bail d’habitation en cas d’effacement de l’arriéré locatif intervenu avant l’acquisition de la clause résolutoire.

L’effacement des dettes, prononcé avant l’acquisition de la clause résolutoire, permet-il de neutraliser les effets du commandement de payer n’ayant pas encore produit son plein effet26 ?

Pour certains auteurs, l’effacement d’un arriéré locatif, intervenu avant l’expiration du délai de deux mois, ne régularise pas la situation et n’empêche pas le créancier de se prévaloir de la résiliation du bail d’habitation27.

Pour M. Vigneau, l’effacement des dettes ne faisant pas partie des causes d’extinction des obligations énumérées à l’article 1234 du Code civil, le bailleur peut encore se prévaloir des effets d’un commandement qui aurait été délivré antérieurement sur la validité du bail. De surcroît, une telle mesure prive le locataire de se prévaloir des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 198928.

Cependant, dans une décision du 27 février 2014, la Cour de cassation a considéré que la mesure d’effacement des dettes constitue une cause d’extinction des obligations29.

Dès lors, une telle mesure ne devrait-elle pas neutraliser définitivement les effets du commandement de payer ?

Même si la Cour de cassation n’a pas, semble-t-il, explicitement abordé et tranché la question des effets de l’effacement des dettes sur le sort d’une clause résolutoire non encore devenue définitive, certaines juridictions du fond ont apporté des éléments de réponse.

Ainsi, certaines juridictions du fond ont énoncé que l’effacement, intervenu au cours d’un délai de paiement accordé au débiteur entraînant ainsi la suspension des effets du commandement de payer, entraînait la libération du locataire. Dans une telle situation, la clause résolutoire est donc réputée n’avoir jamais joué de sorte que la demande du bailleur tendant à voir constater la résiliation du bail doit être rejetée30.

De même, dans une décision du 8 octobre 2015, la cour d’appel de Douai a précisé que faute d’adoption d’une mesure d’effacement total ou partiel de la dette de loyers, c’est à juste titre que le bailleur a sollicité la constatation des effets de la clause résolutoire. A contrario, cela signifie que si l’effacement des dettes était intervenu au cours du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, la clause résolutoire n’aurait jamais été acquise définitivement31.