Le régime des immeubles de moyenne hauteur est précisé

Publié le 27/06/2019

Présentation du décret n° 2019-461 du 16 mai 2019 relatif aux travaux de modification des immeubles de moyenne hauteur.

L’article 30 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN1, consacre la notion d’immeuble de moyenne hauteur en prévoyant que les travaux qui conduisent à la création, à l’aménagement, à la modification ou au changement de destination d’un immeuble de moyenne hauteur ou d’un immeuble de grande hauteur doivent être conformes aux règles de sécurité fixées, pour chacun de ces types d’immeubles, par décret en Conseil d’État. C’est chose faite avec le décret n° 2019-461 du 16 mai 2019 relatif aux travaux de modification des immeubles de moyenne hauteur2 s’intéressant essentiellement à la sécurité incendie, les dispositions en la matière applicables aux immeubles de grande hauteur le sont aussi désormais aux immeubles de moyenne hauteur (v. l’article 1 du décret modifiant en ce sens l’intitulé du chapitre 2 du titre II du livre Ier du Code de la construction et de l’habitation, partie réglementaire, et remplaçant à l’article R. 122-1, les mots : « immeubles de grande hauteur » par les mots : « immeubles de grande et de moyenne hauteur »). Il crée en sus une nouvelle section II, relative à la sécurité aux articles R. 122-30 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, spécifique aux immeubles de moyenne hauteur.

I – Sécurité des immeubles de moyenne hauteur

A – Notion d’immeuble de moyenne hauteur

Selon l’article R. 122-30 du Code de la construction et de l’habitation, est un immeuble de moyenne hauteur tout immeuble à usage d’habitation dont le plancher bas du logement le plus haut est situé à plus de 28 mètres au-dessus du niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie et qui n’est pas considéré comme un immeuble de grande hauteur3.

B – Sécurité incendie

Selon l’article R. 122-30 du Code de la construction et de l’habitation les immeubles de moyenne hauteur doivent être construits de façon à ce que la disposition des locaux, les structures, les matériaux et l’équipement des bâtiments d’habitation puissent permettre la protection des habitants contre l’incendie. Les logements doivent être isolés des locaux qui, par leur nature ou leur destination, peuvent constituer un danger d’incendie ou d’asphyxie. La construction doit permettre aux occupants, en cas d’incendie, soit de quitter l’immeuble sans secours extérieur, soit de recevoir un tel secours. Les installations, aménagements et dispositifs mécaniques, automatiques ou non, mis en place pour permettre la protection des habitants des immeubles doivent être entretenus et vérifiés de telle manière que le maintien de leurs caractéristiques et leur parfait fonctionnement soient assurés jusqu’à destruction desdits immeubles. Les propriétaires sont tenus d’assurer l’exécution de ces obligations d’entretien et de vérification. Ils doivent pouvoir en justifier, notamment par la tenue d’un registre4.

II – Modification des immeubles de moyenne hauteur

A – Rénovation de façade

Une rénovation de façade, lorsqu’elle concerne au moins une façade et met en œuvre des matériaux susceptibles de concourir au risque incendie, constitue une modification et dès lors doit être conforme aux règles de sécurité et être préalablement autorisée5. Toutefois, les simples travaux de ravalement de façade ne sont pas considérés comme une rénovation de façade6.

Les travaux de rénovation de façade des immeubles de moyenne hauteur ne doivent pas porter atteinte à la sécurité des occupants contre le risque d’incendie et doivent leur permettre, soit de quitter l’immeuble sans secours extérieur, soit de recevoir un tel secours. Et les matériaux utilisés lors de ces travaux doivent permettre d’éviter la propagation d’un incendie par la façade, quelle qu’en soit l’origine7.

B – Notion de système de façade (CCH, art. R. 122-33)

Un système de façade est défini comme un ensemble constitué de matériaux superposés et d’une structure porteuse.

En cas de rénovation de façade, le système de façade est conforme à l’une des deux solutions suivantes :

  • il est constitué de matériaux pratiquement incombustibles et doit permettre de neutraliser l’effet du tirage thermique s’il comporte des vides constructifs ;

  • il est constitué de matériaux pratiquement incombustibles à l’exception d’un sous-ensemble protégé par un écran thermique. Dans ce cas, l’efficacité de ce système de façade est appréciée par un laboratoire ou par un groupe de laboratoires agréés en réaction et en résistance au feu par le ministre de l’Intérieur.

Le système de façade retenu doit permettre l’intervention en sécurité des services de secours et de lutte contre l’incendie.

III – Entrée en vigueur

L’article 2 du décret précise que les nouvelles dispositions s’appliquent aux travaux de rénovation de façade dont la déclaration préalable ou la demande de permis de construire est déposée à partir du 1er janvier 2020. Conformément au droit commun, les autres dispositions sont entrées en vigueur le lendemain de leur application, soit le 18 mai 2019. Toutefois, leur effectivité dépendra de la publication d’un arrêté, le nouvel article R. 122-34 du Code de la construction et de l’habitation prévoyant qu’un arrêté conjoint du ministre chargé de la Construction et du ministre de l’Intérieur viendra préciser les modalités techniques d’application de la nouvelle section.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pour une présentation de la loi ELAN, v. Battistini P., La loi ELAN décryptée pour les professionnels de l’immobilier, 15 fiches pour appréhender les nouveautés majeures de cette réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche ; Battistini P., Logement social, Construction, Urbanisme... ce que change la loi ELAN, 21 fiches pour décrypter la réforme, 2019, Gualino, Droit en Poche.
  • 2.
    JO n° 114, 17 mai 2019.
  • 3.
    Au sens de l’article CCH, art. R. 122-2.
  • 4.
    CCH, art. R. 111-13.
  • 5.
    Au sens de l’article CCH, art. L. 122-1.
  • 6.
    CCH, art. R. 122-31.
  • 7.
    CCH, art. R. 122-32.
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