L’encadrement des loyers des baux d’habitation est précisé pour la période du 1er août 2022 au 31 juillet 2023

A – Application aux logements situés dans les communes soumises à la taxe sur les logements vacants (D. 2017, art. 1)

Le décret de 2017 rappelle que les communes concernées sont celles figurant sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants. À savoir, les communes figurant dans les agglomérations de : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

B – Exclusion des logements de classe F ou G (D. 2017, art. 1-1 nouv. – D. 2022, art. 3)

L’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets5 interdit toute hausse de loyer pour les logements de classe F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication. En conséquence, le décret de 2022 exclu du champ d’application du décret du 27 juillet 2017 les logements de la classe F ou G pour lesquels sera interdite tout hausse de loyer.

En effet, l’article 3 du décret de 2022 crée, après l’article 1er, un nouvel article 1-1 selon lequel le dispositif de l’encadrement des loyers prévu par le décret de 2017 ne s’applique pas aux logements de la classe F ou de la classe G6. Conformément à l’article 7 du décret de 2022, cette disposition est entrée en vigueur le 24 août 2022.

A – Les logements concernés par l’encadrement des loyers (D. 2017, art. 2)

Le décret prévoit que l’encadrement des loyers s’applique aux logements vacants, qu’il définit (1). Toutefois, tous les logements vacants ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers (2).

B – Les principes du plafonnement des loyers (D. 2017, art. 3)

Le décret précise le montant maximum du loyer applicable dans les hypothèses où dans les 12 derniers mois le loyer n’a pas été révisé (2) ou au contraire a été révisé (1).

C – Les exceptions aux principes du plafonnement des loyers (D. 2017, art. 4)

Le décret de 2017 rappelle que le loyer du nouveau bail peut être réévalué dans trois hypothèses : en cas de travaux d’amélioration (1), de loyer sous-évalué (2) ou de travaux d’amélioration d’un certain montant (3).

A – Les logements comparables (D. 2017, art. 6 ; D. 2022, art. 4)

Comme pour la période précédente, pour l’application des dispositions relatives au loyer sous-évalué, qu’il s’agisse d’un logement vacant (D. 2017, art. 4, 2°) ou d’un renouvellement de bail (D. 2017, art. 5, 1°), le décret précise que les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret du 31 août 1990, à savoir :

• le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

• le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;

• l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

• la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

• l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

• l’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;

• l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

• le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

• l’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Toutefois, l’article 3 du décret de 2021 précisait dans la rédaction du 2° de l’article 6 du décret de 2017 que l’augmentation de loyer n’est possible que lorsque le logement atteint le niveau de performance énergétique minimal défini à l’article 7-1 du décret de 2017 créé par l’article 5 du décret de 2021, selon lequel le niveau de performance énergétique minimal correspond à une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an, telle qu’estimée par le diagnostic de performance énergétique, cette condition étant présumée remplie lorsque l’atteinte de ce niveau de performance énergétique a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant. Mais, en conséquence de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 interdisant toute hausse de loyer pour les logements de classe F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication, l’article 4 du décret de 2022 supprime ces critères de performance énergétique qui conditionnent la mise en œuvre des adaptations, de loyer manifestement sous-évalué, prévus jusqu’alors par le 2° de l’article 6 du décret du 27 juillet 2017 qui est donc supprimé. Conformément à l’article 7 du décret de 2022, cette disposition est entrée en vigueur le 24 août 2022.

B – Les travaux d’amélioration (D. 2017, art. 7 ; D. 2022, art. 5)

Comme pour la période précédente, dans le cadre des travaux d’amélioration, pris en considération tant en cas de logement vacant (art. 4, 1° et 3°) que de renouvellement du bail (art. 5, 2°), le décret prévoit que :

• est exclu du montant des travaux d’amélioration ou de mise en conformité le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charges (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 23-1) ou à une majoration du loyer (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17-1, II) ;

• le coût des travaux d’amélioration ou de mise en conformité portant sur les parties communes est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

Cependant l’article 4 du décret de 2021 précisait dans la nouvelle rédaction du 3° de l’article 7 du décret de 2017 que l’augmentation de loyer n’était possible que lorsque, à l’issue des travaux, le logement atteint le niveau de performance énergétique minimal défini à l’article 7-1 du décret de 2017 créé par l’article 5 du décret de 2021, selon lequel le niveau de performance énergétique minimal correspond à une consommation en énergie primaire du logement inférieure à 331 kWh/m²/an, telle qu’estimée par le diagnostic de performance énergétique. Cette condition est présumée remplie lorsque l’atteinte de ce niveau de performance énergétique, avant les travaux, a été constatée par un diagnostic de performance énergétique établi moins de quatre ans auparavant. Mais, en conséquence de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 interdisant toute hausse de loyer pour les logements de classe F ou G, pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après sa publication, l’article 5 du décret de 2022 supprime ces critères de performance énergétique conditionnant la mise en œuvre des adaptations, en cas de travaux, prévus jusqu’alors par le 3° de l’article 7 et l’article 7-1 du décret du 27 juillet 2017 qui sont donc supprimés. Conformément à l’article 7 du décret de 2022, cette disposition est entrée en vigueur le 24 août 2022.

C – La réévaluation antérieure partiellement appliquée (D. 2017, art. 8)

Comme pour la période précédente, le décret de 2017 précise que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent leurs relations contractuelles, le dernier loyer appliqué s’entend du loyer convenu entre les parties ou judiciairement fixé, y compris la fraction non encore réévaluée.

D – Le loyer de référence préfectoral (D. 2017, art. 9)

Comme pour la période précédente, il est prévu que, par dérogation aux articles 3 à 5 du décret de 2017, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement des loyers8 a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail :

1° la révision ou la réévaluation du loyer déterminée en application des articles 3 et 4 ne peut pas excéder la limite du loyer de référence majoré ;

2° les dispositions de l’article 4 ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire, s’entendant comme la somme du loyer de base et de ce complément, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location ;

3° les dispositions de l’article 5 ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du VI de l’article 140 de la loi ELAN prévoyant que l’action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.