Nature commerciale de l’activité d’Airbnb en copropriété : un revirement de jurisprudence ?

Actu-Juridique : Pouvez-vous nous rappeler ce qu’on entend par location meublée de courte durée ?

Benjamin Naudin : La location meublée saisonnière correspond aux locations de courtes durées conclues essentiellement dans un but de loisirs ou de tourisme, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La location étant meublée elle sous-entend qu’un minimum de mobilier indispensable y figure : réfrigérateur, lit, plaques de cuisson, meubles, ustensiles de cuisine… Il s’agit typiquement des locations type Airbnb.

Le régime de la location saisonnière est complexe et nécessite de combiner plusieurs dispositions figurant dans le Code civil, le Code de la construction et de l’habitation et le Code de tourisme. Il faut distinguer selon qu’il s’agisse d’une location meublée saisonnière d’une résidence principale ou d’une location meublée saisonnière d’une résidence secondaire.

AJ : Quel est le régime de la location meublée saisonnière d’une résidence principale ?

Benjamin Naudin : Selon l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale peut se définir comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation ». La location de cette résidence principale en meublé pour de courtes durées est possible dès lors que cette location n’excède pas 120 jours par an (C. tourisme, art. L. 324-1-1, IV). Si le bailleur respecte cette condition de durée, la réglementation ne lui impose en principe aucune déclaration préalable en mairie. Mais il existe des exceptions puisque les communes sont libres de rendre obligatoire la déclaration en mairie. C’est par exemple le cas à Paris, Bordeaux et Nice. Il est donc conseillé de toujours se renseigner préalablement avant de mettre son bien en location meublée courte durée.

Au-delà de ce seuil de 120 jours par an, le bailleur doit obtenir une autorisation de changement d’usage (passage de l’usage d’habitation à l’usage commercial) et cette activité pourra être considérée comme une activité de nature commerciale.

AJ : Et le régime de la location meublée saisonnière d’une résidence secondaire ?

Benjamin Naudin : Une résidence secondaire se définit donc, à l’inverse, comme une résidence occupée moins de 8 mois par an. Une déclaration préalable en mairie est alors nécessaire. En outre, dans certaines communes, cette activité nécessite l’obtention préalable d’une autorisation de la mairie pour louer une résidence secondaire, il s’agit des communes :

• de plus de 200 000 habitants ;

• de la petite couronne parisienne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ;

• de plus de 50 000 habitants comportant des zones dites « tendues » (déséquilibre entre l’offre et la demande) ;

• ou qui, par arrêté municipal ou délibération de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI), ont décidé de rendre applicable, sur tout ou partie de leur territoire, cette réglementation.

Une fois cette autorisation obtenue, pour le Code de la construction et de l’habitation, ce local ne va plus être considéré comme un logement d’habitation mais comme un local commercial.

AJ : Le règlement de copropriété peut-il interdire ou limiter les locations de courte durée ?

Benjamin Naudin : Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». Toute clause du règlement de copropriété qui aurait pour résultat d’apporter des restrictions à ce droit doit, en principe, être réputée non écrite. La Cour de cassation a ainsi rappelé dans un arrêt du 8 juin 2011 que « devait être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la possibilité de louer son lot en meublé à l’autorisation de l’assemblée générale dès lors que l’exercice de professions libérales était permis expressément dans l’immeuble » (Cass. 3^e civ., 8 juin 2011, n° 10-15891). Elle a ainsi reconnu que ces deux activités entraînaient des nuisances identiques et qu’en conséquence une telle restriction à la location meublée n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble. Partant, une clause interdisant purement et simplement les locations meublées sans qu’elle puisse être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble serait illicite. Mais en application de l’article 9 et de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa 2 (« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation »), il a pu être jugé que la destination de l’immeuble peut justifier des clauses restrictives du règlement de copropriété.

AJ : Qu’entend-on par destination de l’immeuble ?

Benjamin Naudin : La destination de l’immeuble désigne l’usage affecté à l’immeuble : exclusif d’habitation, mixte d’habitation et commercial et habitation…

Le règlement de copropriété peut ainsi prévoir une clause par laquelle il réserve l’usage de l’immeuble entièrement à l’habitation, rendant ainsi toute activité professionnelle et/ou commerciale incompatible avec la destination de l’immeuble. On parle alors de « clause d’habitation bourgeoise dite exclusive ». Depuis plusieurs années la jurisprudence estime que si cette location meublée de courtes durées revêt un caractère « commercial » (plus de 120 jours par an d’une résidence principale ou de manière récurrente pour une résidence secondaire), elle doit y être proscrite.

Le règlement de copropriété peut également prévoir une clause selon laquelle, en principe, les activités libérales et habitation sont autorisées au sein de l’immeuble. Il s’agit alors d’une clause dite « clause d’habitation bourgeoise dite ordinaire ». La jurisprudence a dans un premier temps refusé l’activité de location de meublés de courte durée dans cette hypothèse. Par un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation a par exemple retenu que les locations de meublés touristiques ne correspondaient pas à la destination d’un immeuble à usage mixte professionnel/habitation (Cass. 3^e civ., 8 mars 2018, n° 14-15864). Dans un arrêt du 27 février 2020 la Cour de cassation estime que dans un immeuble à usage exclusif d’habitation, dans lequel l’activité professionnelle était admise à titre accessoire, « la cour d’appel a pu en déduire qu’il devait être fait interdiction à la société (…) de louer ses lots privatifs ou de les faire occuper par sa clientèle » (Cass. 3^e civ., 27 févr. 2020, n° 18 14305). Ces décisions faisaient une appréciation stricte de la conformité de ces locations avec les clauses du règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.

Toutefois depuis peu certaines juridictions du fond semblent s’ouvrir vers une plus grande tolérance. C’est le cas notamment du tribunal judiciaire de Nice qui, par une décision du 3 mars 2023 (TJ Nice, 3 mars 2023, n° 22/02991), considère que l’activité de location saisonnière de courtes durées en meublé n’est pas commerciale par nature s’écartant ainsi de la dichotomie opérée par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Pour cette juridiction, cette activité ne peut revêtir ce caractère commercial que si des services para-hôtelier y sont associés. À l’inverse, s’il s’agit d’une simple location, cette activité demeure civile et donc d’habitation. Le 23 mai 2023, la cour d’appel de Grenoble devait adopter la même analyse (CA Grenoble, 2^e ch., 23 mai 2023, n° 21/03168). Très récemment le tribunal judiciaire de Lysieux dans une décision du 2 février 2024 a reproduit la même analyse en retenant que « la première de ces pièces établit certes l’existence d’au moins une location touristique de courte durée, activité non contestée par les défendeurs, mais elle est insuffisante pour caractériser objectivement des actes d’habitude. Il n’est pas justifié de prestations hôtelières ou para-hôtelières annexes ».

Face à ce mouvement, il n’aura pas fallu longtemps à la Cour de cassation pour se saisir de cette question. La troisième chambre civile de la Cour de cassation est ainsi venue confirmer ce nouveau courant jurisprudentiel en retenant que dans un immeuble à destination dite d’habitation bourgeoise, si « l’activité exercée dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21455). Elle souligne également que le régime fiscal applicable aux revenus perçus dans le cadre de cette location est inopérant pour emporter la qualification commerciale. La jurisprudence fixe donc désormais le curseur de la nature commerciale de cette activité à la fourniture de prestations hôtelières ou para-hôtelières annexes. En l’absence de telles prestations, l’activité demeure alors purement civile.

AJ : Est-ce à dire que, désormais, le contenu du règlement de copropriété ne permet plus de faire obstacle à une telle activité ?

Benjamin Naudin : D’évidence non ! Néanmoins, les copropriétaires ne pourront plus simplement se retrancher derrière une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive pour tenter de s’opposer à la pratique du « AirBnb » dans leur copropriété. Gardons tout d’abord à l’esprit, qu’il ne peut s’agir que d’un courant jurisprudentiel et que d’autres juridictions (CA Rennes, ch. 4, 24 août 2023, 21/04900) continuent à faire preuve de sévérité en admettant le caractère commercial de cette activité nonobstant la question d’éventuels services annexes. En réalité, face à une telle question, seule la Cour de cassation, dans sa formation la plus solennelle, pourra apporter une réponse claire à ce débat quasi sociétal.

Poursuivant, la lecture croisée de ces jurisprudences nous permet, en réalité, de poser la grille d’analyse suivante :

• L’activité de AirBnB en copropriété peut être civile ou commerciale. Cette différence de nature tient à la fourniture des services hôteliers annexes qui permettent alors, pour la Cour de cassation, de qualifier, de manière certaine, cette activité de commerciale.

• Quelle que soit la nature de cette activité, le règlement de copropriété peut, au-delà de ses clauses classiques de « destination », prévoir des modalités de jouissance des parties communes et privatives permettant de mettre en exergue la commune intention de ses auteurs de protéger la stabilité des locations et, partant, la qualité de vie au sein de cette copropriété. Tel est le cas, comme l’a retenu la Cour de cassation dans sa décision de 2018, de règlements contenant des clauses prévoyant l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail… Ce type de clauses contribue clairement à la définition de la destination de l’immeuble, à son « vouloir vivre ensemble » et permet ainsi de faire obstacle à la pratique de la location saisonnière pour de courtes durées dans l’immeuble.

Il est donc essentiel d’analyser l’intégralité du règlement de copropriété et plus généralement la destination de l’immeuble dans son sens large avant d’apporter une réponse ferme et définitive sur l’éventuelle comptabilité de l’activité de location saisonnière en meublé pour de courtes durées dans un immeuble.

AJ : Le propriétaire peut-il être limité, en dehors du règlement de copropriété, par les copropriétaires dans son droit de louer son bien en location courte durée ?

Benjamin Naudin : Le propriétaire qui exerce ou entend exercer l’activité de location meublée de courte durée est tenu de respecter la tranquillité de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires. Cette activité, si elle était dans de telles circonstances, nuisibles aux autres copropriétaires pourrait être génératrice d’un trouble anormal de voisinage. En effet, l’article 544 du Code Civil consacre que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». En outre, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

La Cour de cassation rappelle régulièrement que « Nul ne doit créer à autrui de trouble anormal de voisinage » (Cass. 2^e civ., 19 nov. 1986, n° 84-16379). C’est ainsi que les tribunaux ont souvent reconnu l’existence d’un trouble anormal de voisinage pour condamner certains copropriétaires, et ce, quels que soient l’affectation et l’usage de leurs lots et ce même si l’activité concernée était conforme à la destination de l’immeuble (v. par ex. CA Paris, 21 mai 2014 n° 12/17679). En cas de troubles de voisinage c’est au syndicat de copropriétaires d’engager une telle action, à condition toutefois qu’il rapporte la preuve que l’ensemble des copropriétaires est affecté par ce trouble ce qui en matière de location meublés de courtes durées peut s’avérer difficile. Si un seul copropriétaire subit des troubles du voisinage c’est alors à lui d’agir seul dès lors que son seul lot est affecté par ledit trouble (CA Paris, 15 juin 2016, n° 15/18917).

L’activité de location saisonnière de courte durée de type Airbnb exercée en copropriété n’est donc pas une fatalité pour le reste des copropriétaires. S’il est vrai que les décisions récentes rendues en la matière semblent être plus favorables au propriétaire bailleur, il n’en demeure pas moins que le règlement de copropriété, ses stipulations et plus largement la destination de l’immeuble sont autant de freins à ses éventuels débordements. S’il advenait, in fine, qu’elle soit compatible avec le contenu des documents de la copropriété, cela ne signifierait pas pour autant une liberté totale du copropriétaire bailleur. En effet, une telle location ne saurait être à l’origine de troubles anormaux de voisinage avérés.