A – Une évolution jurisprudentielle mouvementée

1. L’état de nature. Au tout début de l’application du système porté par la loi de 1965 et en l’absence de recul quant à celui-ci, la jurisprudence admettait la nature contractuelle de l’état descriptif de division par contagion3 de celle du règlement de copropriété auquel il était le plus souvent annexé ou inclus :

• Cass. 3e civ., 15 mai 1973, n° 72-11473 : Bull. civ. III n° 341 : « l’état descriptif de division est une convention entre les copropriétaires »…

• Cass. 3e civ., 17 mars 1976, n° 74-14418 : Bull. civ. III n° 125 : … constituant « la loi des parties » puisqu’intégré à la convention d’origine à laquelle les copropriétaires ont adhéré. Ses modifications doivent donc être approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires…

• Cass. 3e civ., 26 juin 19794 : … la demande de modification judiciaire en étant dès lors irrecevable.

Le paroxysme en a été atteint avec l’arrêt Cass. 3e civ., 4 février 1987, n° 85-15535, selon lequel « l’état descriptif de division, qu’il soit ou non inclus dans le règlement de copropriété, ainsi que les actes qui le modifient, constituent, comme ledit règlement, des documents contractuels ».

2. L’âge de raison (?). Du fait du manque évident de souplesse (modification à l’unanimité) de cette position inhérent au régime du règlement de copropriété (c’est d’ailleurs pourquoi la clause en vertu de laquelle le règlement de copropriété précise que l’affectation des lots telle que décrite dans l’état descriptif de division revêt un caractère contractuel serait aujourd’hui très certainement qualifiée de non écrite par le juge comme contraire à la liberté d’usage des copropriétaires sur leurs parties privatives posée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 [d’ordre public en vertu de son article 43], en ce que le changement d’affectation, même non contraire au règlement, requerra alors toujours l’unanimité en assemblée générale…), la Cour de l’Horloge a finalement opté pour l’exact opposé au terme d’une nouvelle série d’arrêts :

• Cass. 3e civ., 24 mars 1981, n° 79-17033 : « en l’absence de règlement de copropriété, les précisions contenues dans l’état descriptif de division ont pour objet l’identification des lots et ne sauraient, à elles seules, déterminer la destination des parties tant privatives que communes » ;

• Cass. 3e civ., 10 décembre 19865 : l’état descriptif de division ne peut seul faire obstacle au changement d’affectation des parties privatives d’un lot ;

• Cass. 3e civ., 5 juillet 1989, n° 88-10028 : Bull. civ. III n° 154 : l’état descriptif de division ne peut faire seul obstacle à la division d’un lot.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence en a déduit le 13 mars 19916 que la publication de l’état descriptif de division ne peut pallier l’absence de celle du règlement de copropriété quant à l’application de l’article L. 211-5 du Code de l’urbanisme (droit de préemption urbain institué au sein d’une zone d’intervention foncière dont sont notamment exemptées les aliénations de locaux d’habitation soumis au régime de la copropriété depuis au moins dix ans, la date de publication du règlement de copropriété constituant le point de départ de ce délai) ;

• Cass. 3e civ., 8 juillet 1992, n° 90-11578 : Bull. civ. III n° 2417 : la Cour y consacre le principe selon lequel « l’état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas ce caractère contractuel » (celui du règlement de copropriété).

Pour des raisons évidentes de pragmatisme, la cour d’appel de Paris8 a immédiatement tempéré ce raisonnement en admettant que dans l’hypothèse où le règlement de copropriété ne serait pas suffisamment clair et précis quant à l’affectation des lots, il pourrait être tenu compte par les juges du fond, dans le cadre de leur pouvoir souverain d’appréciation, des mentions complémentaires de l’état descriptif de division en vue de la déterminer9.

La cour d’appel de Montpellier10 en a logiquement déduit qu’en cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, le premier l’emportera.

• Cass. 3e civ., 14 décembre 1999, Juris-Data n° 1999-004624 : la référence faite par le règlement de copropriété à l’état descriptif de division et l’inclusion de ceux-ci dans un document unique est sans incidence sur leurs valeurs respectives ;

• Cass. 3e civ., 20 mai 2008, n° 06-20633 : certaines dispositions ou mentions de l’état descriptif de division peuvent avoir valeur conventionnelle dès lors que, devant les juridictions du fond, l’une des parties s’en est prévalue et l’autre n’a pas pris la peine de lui opposer la jurisprudence constante leur déniant une telle portée (décision d’espèce aux justifications purement procédurales qui a profondément choqué la doctrine en ce qu’elle pouvait aboutir à l’abandon de l’automaticité du déni de toute valeur à l’état descriptif de division11) ;

• Cass. 3e civ., 3 décembre 2008, n° 07-19313 : en l’absence de règlement de copropriété, les clauses de l’acte intitulé « État descriptif de division » définissant la nature donc la destination de chaque lot ont de ce fait la nature de clause de règlement de copropriété (avec les conséquences y attachées : modification par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale) et acquièrent dès lors valeur contractuelle en application de l’article 1320 du Code civil12 ;

• Cass. 3e civ., 7 septembre 2011, n° 10-14154 (mettant un terme à la période de flottement induite par les deux précédentes décisions qui tentaient un assouplissement du principe par des détours contestables) : l’état descriptif de division, même publié postérieurement au règlement de copropriété et non contesté par les copropriétaires, ne saurait avoir valeur contractuelle à l’égard des copropriétaires ayant acquis après sa publication (restriction de la portée des articles 3 et 4 du décret du 17 mars 1967 mentionnant l’état descriptif de division13).

B – Un déni orthodoxe

3. Justification du revirement. Ces décisions s’expliquent par la profonde différence de nature des documents en présence/concurrence :

• L’état descriptif de division ne constitue pas un acte juridique (ni lui ni ses annexes ne sont à ce titre susceptibles d’en emporter les effets, tels ceux d’un juste titre au regard de l’article 2265 du Code civil14 : mais un document purement administratif/technique (comme élaboré par un géomètre-expert), descriptif et non spécifique au statut de la copropriété des immeubles bâtis, donc juridiquement « neutre » par rapport à celle-ci15.

Il n’existe en effet que par/pour les besoins de la publicité foncière16 en tant que support, publié au fichier immobilier, de la publication des actes ultérieurement passés relativement aux droits réels portant sur les lots.

Il se borne à identifier l’ensemble immobilier auquel il s’applique, à le diviser en fractions, à identifier les fractions de l’immeuble et la quote-part de parties communes incluses dans chaque lot qu’il numérote, c’est-à-dire in fine à « délimiter et situer matériellement dans l’immeuble les parties privatives et communes définies par le règlement de copropriété »17 qu’il applique et précise.

• À l’inverse, le règlement de copropriété constitue la « charte commune » de l’organisation collective18.

Il « détermine [à ce titre] la destination des parties tant privatives [que l’état descriptif de division ne fait que rappeler] que communes », ainsi que « les conditions de leur jouissance », contient l’état de répartition des charges et règlemente l’administration des parties communes et l’usage des lots dans le cadre de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Sa valeur contractuelle (opposabilité tant aux copropriétaires initiaux qu’aux suivants et locataires de l’immeuble, ce qui a autorisé certains à y voir un caractère institutionnel qui s’en serait détaché19) résulte de la loi de 1965 (article 8, alinéa 1er), et il peut être dressé par acte judiciaire/voie forcée20.

Ce revirement s’explique donc par l’indépendance de ces deux documents et la nécessaire « hiérarchie des normes »21 à établir entre eux, le règlement de copropriété, porté par une législation spécifique (par exemple seul compétent pour tout ce qui a trait à la destination de l’immeuble aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), devant évidemment prévaloir sur l’état descriptif de division22, porté par une législation générale.

C’est pourquoi en cas de division, fusion ou suppression de lots, le propriétaire concerné dresse seul le modificatif d’état descriptif de division, qui ne constitue que l’exécution de la décision non contestée d’assemblée (compétente, en vertu du règlement de copropriété, pour contrôler au besoin la conformité de l’opération avec la destination générale de l’immeuble et la nouvelle répartition des tantièmes et charges23) l’y autorisant24.

4. Bis in idem. Un raisonnement identique est tenu dans l’autre mode d’organisation des ensembles immobiliers, la volumétrie25, dont les servitudes sont constituées au sein d’une convention distincte (le plus souvent dénommée « cahier des charges et des servitudes » ou « cahier des servitudes ») et seulement rappelées au sein de l’état descriptif de division26.

5. Protéiformité du débat. En réalité, la réponse apportée par la jurisprudence à la question de la valeur de l’état descriptif de division est à nuancer davantage. Si, au regard de ce qui vient d’être étudié, l’état descriptif de division ne possède aucune portée générale à titre principal par rapport à la collectivité des copropriétaires et aux purs tiers (cet attribut étant réservé au règlement de copropriété), il demeure, dans le domaine strict (composition et délimitation des lots de l’ensemble immobilier concerné) qui est le sien, opposable aux copropriétaires successifs et concomitants du/des lot(s) en question et aux tiers intéressés27.

A – Une contractualisation rampante en matière de ventes immobilières ?

6. Qui peut le moins peut le plus ? La jurisprudence est formelle sur ce point : en matière de cession de lots de copropriété, l’état descriptif de division n’est doté d’aucune valeur contractuelle ; c’est pourquoi, en cas de contradiction avec le titre de propriété, il s’efface devant ce dernier28 et n’est d’ailleurs même pas requis pour la formation du contrat de vente29.

Une telle position ne saurait compter sans les articles 3, alinéa 1er et 4, alinéa 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 196730 qui permettent et in fine imposent au nom de la parfaite information de l’acquéreur de lots une contractualisation de l’état descriptif de division soit pour lui-même, soit via l’acte de vente (qui est par ailleurs souvent sous-entendue dans l’esprit des parties et sous-jacente de par les textes relatifs à la publicité foncière). À ce sujet, un autre indice en témoigne, en matière d’état descriptif de division « forcé »31. Un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence32 autorise en effet l’annulation d’un tel document. Or, comme le fait à fort juste titre remarquer S. Lamiaux33, une telle sanction constitue l’apanage des actes juridiques (c’est-à-dire ceux « créant, modifiant ou éteignant une situation juridique ») et ne devrait donc pouvoir s’appliquer à un document de nature purement technique (et non visé par un tel acte) donc juridiquement neutre…

7. Noyau dur. Appliquant les clauses du règlement de copropriété à la réalité matérielle des lieux/faits, la portée du contenu de l’état descriptif de division ne saurait donc pour autant être tenue pour totalement nulle34.

C’est pourquoi la Cour de l’Horloge se réfère directement à l’état descriptif de division comme répartiteur matériel des parties communes et privatives35, alors que le règlement de copropriété en a principalement la charge, et quant à la consistance du lot36 dans l’hypothèse d’une transformation de celui-ci résultant de travaux du syndicat des copropriétaires votés en assemblée générale sans s’accompagner pour autant de l’actualisation de l’état descriptif de division. La sanction est sans appel : inopposabilité de cet état de fait au propriétaire du lot dont le titre de propriété visait la consistance initiale telle que résultant de la version de l’état descriptif de division toujours en vigueur (au lieu de simplement ordonner la modification de ce dernier en vue de rejoindre la réalité).

La délimitation du lot n’est pas non plus oubliée en la matière, le contentieux portant en général sur la prescription acquisitive de parties communes37. Si l’état descriptif de division ne peut constituer en/de lui-même un juste titre38, ce dernier ne peut se passer de lui puisqu’il devra y être conforme39 pour pouvoir développer ses effets juridiques40. L’état descriptif de division en devient dès lors le catalyseur, puisque ce champ lui revient de droit.

8. Bail bye. Se plaçant là encore, et cette fois expressément, sur le terrain du droit commun de la vente (visa de l’article 1129 du Code civil), la Cour de cassation41 proclame haut et fort que le congé pour vendre de l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs n’a pas à mentionner ni inclure, pour être valable, l’état descriptif de division (pas plus que le règlement de copropriété), mettant ainsi fin à la résistance quinquennale de certaines juridictions du fond42, pourtant une fois de plus justifiée par l’intérêt du locataire-préempteur (prise de décision sans connaissance ni garantie de la consistance du lot, pas tant matérielle des parties privatives qu’il occupe et connaît – encore que la rédaction ultérieure du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division pourrait à ce titre lui réserver bien des surprises43 – que juridique relativement aux quotes-parts de parties communes et donc de charges)…

9. Un nouvel espoir. Il ressort d’un arrêt Cass. 3e civ., 17 décembre 2014, n° 13-23350 afférent à une demande en réintégration au sein des parties communes de lots décrits par l’état descriptif de division, que « les procurations notariées mandataient tout clerc de l’étude de notaire pour acquérir un lot de copropriété dans un immeuble devant faire “l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété à établir aux termes d’un acte [unique] à recevoir“, “prendre connaissance de la désignation“ de l’immeuble et du bien vendu, “de l’état descriptif du règlement de copropriété susvisés“ et de la teneur des servitudes en résultant et plus généralement “arrêter avec le vendeur les charges et conditions générales de la vente“ », qu’au surplus « les actes de vente stipulaient que “l’acquéreur s’engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues au règlement de copropriété sus-énoncé dont il déclare avoir pris connaissance et reconnaît en avoir reçu une copie dès avant ce jour“ » ; qu’ainsi « la cour d’appel (…) a retenu, à bon droit, que l’engagement souscrit par l’acquéreur participait de la convention reçue par l’officier public et que M. et Mme X et autres ne pouvaient combattre les mentions des actes de vente et des procurations notariées ni soutenir que leur mandataire avait outrepassé ses pouvoirs (…) ». La formulation n’est guère heureuse : il s’agit soit d’une maladresse de rédaction (peu crédible s’agissant d’un arrêt publié au Bulletin et rendu par la formation responsable de l’ensemble de la jurisprudence ici exposée), soit de l’amorce d’un retour44 à la valeur contractuelle de l’état descriptif de division par contagion de l’acte unique45 mais en matière de vente immobilière uniquement et/ou d’une généralisation46 de la conception régnant en droit de la construction.

B – Une contractualisation assurée en droit de la construction

10. Principe. Si la portée de l’état descriptif de division (document pourtant précieux pour les praticiens) n’est malheureusement pas fixée, dans un sens comme dans l’autre, en matière de vente d’immeuble achevé faute de ligne jurisprudentielle claire, il n’en est rien en matière de vente d’immeuble à construire.

En effet, l’état descriptif de division visé (à l’instar du règlement de copropriété et du cahier des charges) aux actes de vente en état futur d’achèvement a de ce fait valeur contractuelle et lie pleinement le promoteur nonobstant la clause permettant à celui-ci de modifier unilatéralement le programme de construction ou l’affectation de tout ou partie des bâtiments47.

Aussi, en droit de la construction, l’état descriptif de division est inclus dans les documents contractuels vis-à-vis desquels s’apprécie l’obligation de délivrance conforme du constructeur, peu en important les conséquences, à l’image de la SCCV qui avait réalisé trois logements à la place des caves prévues et qui a été condamnée à remettre les lieux en état, conformément à l’état descriptif de division, au règlement et aux actes de vente, c’est-à-dire à réaménager (comprendre : raser jusqu’aux fondations incluses puisqu’inadaptées et reconstruire l’ensemble) des caves à l’emplacement des logements48, travaux d’ampleur et onéreux s’il en est…

11. Melting pot. Certes rendu au sujet d’une maison vendue en état futur d’achèvement (lot d’une copropriété cédée partiellement bâtie n’en comportant que trois) dont une portion excédait la hauteur prévue à l’état descriptif de division (démolie de ce chef), un arrêt Cass. 3e civ., 12 janvier 2011, n° 09-13822 semble accepter la contractualisation de l’état descriptif de division dans tout acte de vente. Présentant la particularité de s’adresser en pareil domaine à l’acquéreur au lieu de l’habituel promoteur-constructeur, cette décision admet la valeur contractuelle du contenu de l’état descriptif de division non seulement du fait de l’insertion de ses mentions descriptives au sein de l’acte de vente49 (ce qui suffit habituellement à en assurer la portée du côté du droit de la construction), mais aussi de par la soumission volontaire et expresse des acquéreurs à celui-ci (« qui avaient déclaré en accepter les stipulations et adhérer aux obligations qui en résultaient » – un tel vocabulaire ne pouvant s’appliquer qu’à un contrat…) opérée dans l’acte de vente. Nouvelle maladresse rédactionnelle, ajout d’une condition supplémentaire à la contractualisation de l’état descriptif de division en droit de la construction ou au contraire admission pleine et entière de la portée de celui-ci hors de ce champ via/et (d/) les articles 3, alinéa 1er et 4, alinéa 2 du décret n° 67-223 du 17 mars 196750 ? Les voies de l’état descriptif de division sont décidément impénétrables…