La vaine recherche de la responsabilité du notaire en matière de purge des inscriptions hypothécaires

Publié le 10/04/2018

La mise en œuvre du droit de suite ou d’une procédure de purge à l’initiative des parties à l’acte de vente et, à défaut de mandat exprès l’y autorisant, le notaire ne pouvait se dessaisir du prix de vente entre les mains du créancier privilégié et hypothécaire tant et si bien que la responsabilité de ce dernier est écartée par la Cour de cassation.

Cass. 3e civ., 8 févr. 2018, no 16-27941, FS–PB

1. Dans l’affaire rapportée1, M. et Mme D. ont vendu un bien immobilier à M. E. payable pour partie sous la forme d’une rente viagère. La société Financière régionale de crédit immobilier de Bretagne, qui avait consenti un prêt à l’acquéreur, a fait inscrire son privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle. Ce faisant, la résolution de la vente a été constatée faute de paiement de la rente par jugement du 2 octobre 2001, confirmé par arrêt du 22 mai 2003. Peu de temps après, par acte authentique du 1er juillet 2005, établi par M. F., membre de la société civile professionnelle F, Z-F, X (la SCP) avec la participation de Mme Y., M. et Mme D. ont revendu l’immeuble. Invoquant la faute des notaires qui avaient libéré les fonds entre les mains des vendeurs alors qu’ils avaient connaissance des sûretés inscrites et de la nécessité de la désintéresser au préalable, la banque les a assignés en indemnisation de son préjudice. Les juges rennais condamnent le notaire. La Cour de cassation a finalement censuré la position prise par les juges du fond en décidant : « Qu’en statuant ainsi, alors que, sous l’empire des dispositions applicables avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 23 mars 2006, le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficiait, sur le prix de vente amiable de l’immeuble grevé, d’aucun droit de préférence, qui était subordonné à la mise en œuvre du droit de suite ou d’une procédure de purge à l’initiative des parties à l’acte de vente et que, à défaut de mandat exprès l’y autorisant, le notaire ne pouvait se dessaisir du prix de vente entre les mains du créancier privilégié et hypothécaire, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». La solution adoptée par la Cour de cassation est empreinte de logique au regard de la procédure de la purge des inscriptions dans le cadre d’une vente amiable (I), mais est sujette à une certaine casuistique quant à la mise en œuvre de la purge des inscriptions (II).

I – La procédure de la purge des inscriptions dans le cadre d’une vente amiable

2. Selon la Cour de cassation, sous l’empire des dispositions applicables avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 23 mars 2006 (A), le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficiait, sur le prix de vente amiable de l’immeuble grevé, d’aucun droit de préférence (B).

A – La purge des inscriptions sous l’empire des dispositions applicables avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 23 mars 2006

3. Parmi les principales sources de contentieux du droit des sûretés, la purge des inscriptions, issue de la pratique, ne peut manquer d’étonner. On a pu remarquer à juste titre que la purge des inscriptions concilie deux objectifs : la sécurité de l’acquéreur et la protection des créanciers inscrits2. En pratique, dans les rapports avec les tiers, l’acte de vente portant sur une vente immobilière ne pourra leur être efficacement opposable qu’après publication au fichier immobilier3. Partant, l’acquéreur offre aux créanciers inscrits, révélés sur l’état hypothécaire sur formalités4, le prix convenu dans l’acte de vente conformément aux anciens articles 2183 et 2184 du Code civil 5. Comme le remarquent les auteurs : « Ainsi met-il ceux-ci à même d’exercer l’option qui leur ouverte : recevoir le prix qui leur est offert et donner mainlevée de leur inscription ou, s’ils l’estiment insuffisant, poursuivre la vente aux enchères de l’immeuble en surenchérissant eux-mêmes, d’ores et déjà, du dixième »6. En l’espèce, le Crédit immobilier a, par courriers adressés à Me Y. les 31 mai et 1er juin 2005, soit antérieurement à la vente par les époux D. à M. H., rappelé les inscriptions de sûreté et privilège lui bénéficiant sur le bien objet de la vente et manifesté sa prétention au paiement de sa créance de remboursement du prêt, pour un montant de 40 000,57 € suivant décompte alors produit, en attirant spécialement sur le risque qu’il y aurait pour le notaire à se dessaisir des fonds sans le désintéresser.

B – Le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficiait, sur le prix de vente amiable de l’immeuble grevé, d’aucun droit de préférence

4. On peut relever que l’hypothèque conventionnelle comme le privilège du prêteur de deniers sont des sûretés immobilières requises par les établissements bancaires en garantie de leur prêt.7 Dans ce cas le notaire devra à l’occasion de l’acte de vente publier et procéder à l’inscription de l’hypothèque conventionnelle ainsi que le privilège du prêteur de deniers :

« Affectation hypothécaire ». « À la sûreté du remboursement de la somme de XXX €, montant principal de l’obligation sus-énoncée, du service des intérêts et du paiement de tous frais et accessoires, affecte et hypothèque (affectent et hypothèquent solidairement entre eux) XXX, à hauteur de la somme de XXX en capital au profit de l’immeuble situé à XXX dont la désignation figure ci-dessus8 ».

« Privilège de prêteur de deniers ». « Par suite de la promesse d’emploi, de la quittance du vendeur, et de la déclaration des deniers qui précèdent, la banque se trouve investie par la loi du privilège prévue par l’article 2374-2 du Code civil, lequel garantit la somme de (XXX €), les intérêts dont est productive cette somme et ses accessoires. Ce privilège sera, conformément à l’article 2379 du Code civil, conservé par l’inscription qui sera prise au profit de la banque dans les 2 mois a compter de ce jour ». Il faut relever que la pratique notariale opère la subrogation du prêteur de deniers dans le privilège de vendeur9 ».

5. Selon le lexique des termes juridiques Dalloz, l’hypothèque est un : « Droit réel accessoire grevant un immeuble et constitué au profit d’un créancier en garantie du paiement de la dette. L’hypothèque n’entraîne pas dessaisissement du propriétaire. L’hypothèque autorise le créancier non payé à l’échéance à faire saisir et vendre l’immeuble en quelque main qu’il se trouve (droit de suite) et à se payer sur le prix avant les créanciers chirographaires (droit de préférence). Entre les créanciers, l’hypothèque n’a de rang que du jour de l’inscription prise au service de la publicité foncière par le créancier. Le créancier hypothécaire peut demander en justice que l’immeuble lui demeure en paiement »10. Il faut en outre rappeler qu’en vertu de l’article 2374-2° du Code civil : « Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont : 2° Même en l’absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, pourvu qu’il soit authentiquement constaté, par l’acte d’emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ; (…) ». On remarque cependant que même si ces sûretés réelles confèrent au créancier hypothécaire et/ou privilégié un droit de préférence sur les créanciers chirographaires, pour autant la Cour de cassation par un arrêt rendu le 27 janvier 1999 a jugé que : « Mais attendu qu’ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la vente amiable de l’immeuble par la SCI avait eu lieu le 3 décembre 1990, la cour d’appel a exactement retenu que, le droit de suite sur le bien venant conditionner l’exercice du droit de préférence, la banque La Hénin ne pouvait plus exercer son droit de préférence qu’après avoir fait saisir et vendre l’immeuble ».11 Force est de remarquer qu’en l’espèce la Cour précise que « le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficiait, sur le prix de vente amiable de l’immeuble grevé, d’aucun droit de préférence, qui était subordonné à la mise en œuvre du droit de suite ou d’une procédure de purge à l’initiative des parties à l’acte de vente ». La Banque n’avait pas exercé son droit de suite conformément à l’hypothèque inscrite tant et si bien qu’elle ne pouvait se prévaloir de son droit de préférence sur le prix de vente amiable du bien hypothéqué12.

II – La mise en œuvre de la purge des inscriptions dans le cadre d’une vente amiable

6. On retiendra en l’espèce que le notaire, en sa qualité d’officier public dispose d’une mission d’authentificateur et d’un devoir de conseil à l’égard de ses clients. En outre, il est de pratique constante que dans le cadre d’un acte de vente d’immeuble, le notaire ne peut agir sur le prix de vente afin de payer les créanciers inscrits qu’avec un mandat exprès donné par les parties de payer les créanciers inscrits13 (A). Il est aisé de comprendre l’intérêt qu’il peut y avoir à rechercher la responsabilité du notaire car les tribunaux procèdent au cas par cas, ce qui peut se révéler source d’incertitudes et d’un contentieux complexe (B).

A – Mandat exprès autorisant le notaire à se dessaisir du prix de vente entre les mains du créancier privilégié et hypothécaire

7. La question de la saisie du prix de vente est complexe et peut dérouter autant les créanciers inscrits que l’acquéreur. De là est née une doctrine autorisée, révélant une analyse doctrinale allant dans le sens de la pratique notariale14. C’est ainsi que les auteurs ont remarqué qu’: « Un risque existe que les créanciers du vendeur saisissent cette créance de leur débiteur sur le notaire, en pratiquant une saisie-attribution ou un avis à tiers détenteur »15. En effet, il existe des risques hypothécaires que la procédure de purge fait courir sur l’acquéreur. On s’accorde à considérer que c’est pour éviter ce risque hypothécaire que la pratique notariale a imaginé la clause de séquestre avec nantissement du prix16. En effet, les risques hypothécaires encourues par l’acquéreur sont connus et classés en trois catégories. Tout d’abord, l’acquéreur peut payer deux fois le prix de vente. Ensuite, l’acquéreur peut être amené à payer plus que le prix consenti. Et enfin, l’acquéreur peut être purement et simplement évincé17. Afin d’éviter le risque hypothécaire de payer deux fois le prix de vente, la pratique notariale a eu recours à la clause de nantissement et de séquestre afin de protéger les créanciers contre les saisies pratiquées par les créanciers du vendeur18. Cette notion de clause de nantissement est exigeante, notamment au regard de la jurisprudence fluctuante que la Cour de cassation a pu rendre jusqu’ici. Dans un premier temps, la haute juridiction a pu juger que : « Mais attendu que, si le renouvellement de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire n’est plus nécessaire dans le cas où celle-ci a produit son effet légal, la règle de l’article 54 du Code de procédure civile, selon laquelle une inscription définitive doit être prise dans les 2 mois à dater du jour où la décision statuant au fond aura force de chose jugée, ne souffre aucune exception, et que, dès lors, la cour d’appel, qui ne s’est pas contredite, a estimé à bon droit que cette règle s’applique même en cas de réalisation de l’immeuble et après paiement et consignation du prix ; Et attendu que la saisie-arrêt pratiquée sur les fonds provenant de la vente de l’immeuble et consignés entre les mains du notaire n’interdisait pas à celui-ci de procéder au règlement des créances régulièrement inscrites ; D’où il suit que le moyen n’est fondé dans aucune de ses branches ; Par ces motifs : Rejette le pourvoi »19. Surtout, l’arrêt rendu par la Cour de cassation a estimé que le créancier privilégié et hypothécaire ne bénéficiait, sur le prix de vente amiable de l’immeuble grevé, d’aucun droit de préférence 20.

8. En l’espèce, on a pu soutenir habilement : « qu’à défaut de mandat exprès l’y autorisant, le notaire ne peut dès lors se dessaisir du prix de vente amiable entre les mains du créancier privilégié et hypothécaire ; qu’en affirmant que le notaire avait commis une faute en ne désintéressant pas la société Financière régionale de crédit immobilier de Bretagne lors de la distribution du prix de l’immeuble vendu de gré à gré le 1er juillet 2005, après avoir pourtant relevé que les vendeurs s’étaient expressément opposés à ce que le notaire leur verse les fonds, la cour d’appel a violé les articles 1382, 2461 et 2475 du Code civil ».

B – Quid de la responsabilité du notaire en cas de purge amiable des inscriptions hypothécaires ?

9. Est-ce à dire pour autant – comme l’affirme la doctrine –, que la responsabilité notariale en ce domaine reste incertaine. En levant un état hypothécaire, le notaire ne peut engager sa responsabilité civile professionnelle en informant son client sur l’état hypothécaire du bien dont s’agit21. Pour autant, la Cour de cassation a écarté la responsabilité du notaire en précisant : Attendu que pour condamner les notaires à payer à la banque la somme de 40 000,57 €, sous réserve de la déduction à opérer des éventuelles sommes perçues au titre de la saisie des rémunérations de M. Y., l’arrêt retient que le préjudice subi par la banque, constitué par le défaut de remise des fonds à hauteur du solde restant dû, est actuel et certain et que sa réalité n’est pas subordonnée à l’exercice préalable d’une voie de recours à l’encontre du tiers acquéreur par application du droit de suite ; Qu’en statuant ainsi, alors que ne justifie pas d’un dommage certain à l’égard des notaires en faute pour avoir omis, à l’occasion d’une vente immobilière, de régler le créancier et de purger les inscriptions, le créancier privilégié et hypothécaire n’ayant pas exercé son droit de suite, lequel constitue, non une voie de droit qui ne serait que la conséquence de la situation dommageable imputée à faute, mais un effet attaché aux sûretés, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; Par ces motifs ; Casse et annule »22. Même si le devoir de conseil du notaire l’oblige à se renseigner à deux reprises, d’une part avant de recevoir l’acte de vente d’immeuble et d’autre part, au moment de la publication, force est de remarquer que cette demande hypothécaire ne résiste pas aux inscriptions intercalaires23. Dans la même veine, il convient de préciser que le notaire qui reçoit un acte de vente rapportant les déclarations erronées d’une partie ne saurait voir sa responsabilité engagée que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité des informations reçues24.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Résolution de vente, sort des sûretés réelles prises sur l’immeuble du chef de l’acquéreur et responsabilité notariale : Defrénois flash 5 mars 2018, n° 144g6, p. 13 ; Lacoste N., « Vente d’un immeuble grevé de sûretés : quelle responsabilité pour le notaire ? », Actualité lamyline, 28 févr. 2018 ; Pelet D, « Responsabilité du notaire dans la purge amiable des inscriptions sur le bien vendu », Dalloz actualité, 26 février 2018
  • 2.
    Fernandez J.-M., « L’utilité économique de la procédure de purge des inscriptions pour la vente d’immeubles de gré à gré », LPA 17 déc. 1997, p. 9.
  • 3.
    n° II.160-45. Application du droit commun de la vente, Formulaires ProActa droit immobilier – Construction, Lamyline, Mise à jour mars 2017.
  • 4.
    Il existe deux sortes d’états hypothécaires : l’état hypothécaire hors formalité : pour trouver l’identité d’un propriétaire ; l’état hypothécaire sur formalité : pour s’informer sur une inscription d’hypothèque ou le contenu d’un acte authentique ou l’inscription d’un ordre de saisie, in https://www.rachatducredit.com/.
  • 5.
    Morin G., M. Vion M. et André A., Recueil solutions d’examens professionnels, t. 1, 1991, Actes courants, p. 427.
  • 6.
    Devenus ; C. civ., art. 2478, dispose : « Si le nouveau propriétaire veut se garantir de l’effet des poursuites autorisées dans le chapitre VI du présent titre, il est tenu, soit avant les poursuites, soit dans le mois, au plus tard, à compter de la première sommation qui lui est faite de notifier aux créanciers, aux domiciles par eux élus dans leurs inscriptions : 1° Extrait de son titre, contenant seulement la date et la qualité de l’acte, le nom et la désignation précise du vendeur ou du donateur, la nature et la situation de la chose vendue ou donnée ; et, s’il s’agit d’un corps de biens, la dénomination générale seulement du domaine et des arrondissements dans lesquels il est situé, le prix et les charges faisant partie du prix de la vente, ou l’évaluation de la chose si elle a été donnée ; 2° Extrait de la publication de l’acte de vente ; 3° Un état hypothécaire sommaire sur formalités faisant apparaître les charges réelles qui grèvent l’immeuble ». Et C. civ., art. 2479, édite : « L’acquéreur ou le donataire déclarera, par le même acte, qu’il est prêt à acquitter, sur-le-champ, les dettes et charges hypothécaires, jusqu’à concurrence seulement du prix, ou, s’il a reçu l’immeuble par donation, de la valeur qu’il a déclarée sans distinction des dettes exigibles ou non exigibles ».
  • 7.
    Morin G., Vion M. et André A., Recueil solutions d’examens professionnels, t. 1, 1991, Actes courants, p. 427, op cit.
  • 8.
    Lacoste N., « Vente d’un immeuble grevé de sûretés : quelle responsabilité pour le notaire ? », Actualité lamyline, 28 févr. 2018, op cit.
  • 9.
    Formulaires ProActa financements et sûretés, FI.115-30 Prêt immobilier en devises par une banque étrangère, Lamyline, mise à jour sept. 2016,
  • 10.
    Nous empruntons la formule de Privilège de prêteur de deniers à la collection des Recueils de solutions d’examens professionnels, t. 1, 2017, Actes courants, p. 477.
  • 11.
    Debard T. et Guinchard S., Lexique des termes juridiques 2017-2018, 2017, Dalloz, p. 581.
  • 12.
    Cass. 3e civ., 27 janv. 1999, n° 96-16022 : Lacoste N., « Vente d’un immeuble grevé de sûretés : quelle responsabilité pour le notaire ? » Actualité lamyline, 28 févr. 2018, op cit.
  • 13.
    Lacoste N., « Vente d’un immeuble grevé de sûretés : quelle responsabilité pour le notaire ? » Actualité lamyline, 28 févr. 2018, op cit.
  • 14.
    Aynès L., Crocq P. et Delebecque P., « Saisie du prix de vente », Lamy droit des sûretés mise à jour mars 2015, n° 202-87.
  • 15.
    Ibid.
  • 16.
    Ibid.
  • 17.
    Senechal J.-J., « Faut-il nantir le prix de vente d’un immeuble hypothéqué ? », LPA 15 mai 2003, p. 58.
  • 18.
    Morin G., Vion M. et André A., Recueil solutions d’examens professionnels, t. 1, 1991, Actes courants, p. 427, op cit.
  • 19.
    Aynès L., Crocq P. et Delebecque P., « Saisie du prix de vente », Lamy droit des sûretés mise à jour mars 2015, n° 202-87.
  • 20.
    Cass. 2e civ., 15 janv. 1992, n° 90-18206 : Aynès L., Crocq P. et Delebecque P., Saisie du prix de vente, Lamy droit des sûretés mise à jour mars 2015, n° 202-87, op cit.
  • 21.
    Cass. 3e civ., 27 janv. 1999, n° 96-16022, op cit.
  • 22.
    De Poulpiquet J., Responsabilité des notaires 2009-2010, 2009, Dalloz Référence, p. 80, n° 32.164.
  • 23.
    Arrêt rendu par Cass. 3e civ., 17 déc. 2014, n° 13-20515 : Annulation d’une vente : le notaire n’est pas fautif pour n’avoir pas réglé le créancier inscrit ni purgé les inscriptions à défaut d’exercice du droit de suite par la banque, AJDI 2015, p. 309
  • 24.
    De Poulpiquet J., Responsabilité des notaires 2009-2010, 2009, Dalloz Référence, p. 80, n° 32.164, op cit.
  • 25.
    Cass. 1re civ., 11 mars 2010, n° 09-12214.
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