Risques hypothécaires et responsabilité notariale

Publié le 16/08/2019

Il incombe aux juges du fond de rechercher si le notaire avait rempli son devoir de conseil relatif aux risques tenant à la persistance, au jour de la vente, d’une inscription sur l’immeuble vendu d’un privilège de prêteur de deniers.

Cass. 1re civ., 9 mai 2019, no 18-12445, D

1. De la faute aux risques. En l’espèce1, par acte du 2 juillet 2010, reçu par M. G., notaire au sein de la SCP F.-G., devenue la SCP N.-P. (la SCP), les ayants-droit de Y A. (les vendeurs) ont vendu à M. X (l’acquéreur) un bien immobilier. Ce bien avait fait l’objet d’une précédente vente consentie à M. V., qui a été ultérieurement annulée et avait été financée par un prêt de la Société générale (la banque), laquelle avait inscrit un privilège de prêteur de deniers, non purgé. La SCP a été désignée séquestre du prix de vente, la totalité de celui-ci étant affectée en nantissement du prix au profit de l’acquéreur, à la garantie de l’apurement de la situation hypothécaire, et le tiers convenu ayant pour mission de remettre les fonds aux créanciers inscrits ou aux titulaires des droits publiés. En date du 28 décembre 2011, la banque a délivré à l’acquéreur un commandement de payer valant saisie immobilière pour le recouvrement de sa créance de restitution du capital prêté à M. V., cette procédure ayant été annulée par un arrêt du 11 février 2014. Les vendeurs reprochent au notaire un manquement à son devoir de conseil à propos des risques inhérents au privilège de prêteur de deniers grevant l’immeuble. Quant à l’acquéreur, il intervient volontairement à l’instance en responsabilité et indemnisation engagée par les vendeurs. Les juges du fond rejettent les demandes indemnitaires formées par l’acquéreur contre la SCP. En effet, l’arrêt retient que le notaire s’était fait délivrer, avant de recevoir la vente, un état hypothécaire, et avait inséré à l’acte une clause de séquestre du prix de vente de nature à permettre à l’acquéreur d’éviter le risque d’une éviction. La cour d’appel rejette les demandes indemnitaires formées par l’acquéreur contre la SCP notariale, car l’arrêt retient que le notaire s’était fait délivrer, avant de recevoir la vente, un état hypothécaire, et avait inséré à l’acte une clause de séquestre du prix de vente de nature à permettre à l’acquéreur d’éviter le risque d’une éviction. Au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil, la haute juridiction censure les juges du fond au motif qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme la cour d’appel y était invitée, si le notaire avait rempli son devoir de conseil relatif aux risques tenant à la persistance, au jour de la vente, d’une inscription sur l’immeuble vendu d’un privilège de prêteur de deniers, elle a privé sa décision de base légale. Parmi les principales sources de contentieux du droit des sûretés, la purge des inscriptions, issue de la pratique notariale, ne peut manquer d’étonner. On a pu remarquer à juste titre que la purge des inscriptions concilie deux objectifs : la sécurité de l’acquéreur et la protection des créanciers inscrits2. Comme le souligne Mme Jeanne de Poulpiquet : « Le rôle de dispensateur de sécurité juridique qui est celui du notaire en raison de la fonction qu’il assume, alourdit, sauf cas exceptionnel, son obligation professionnelle de prévention des risques juridiques »3. Le risque hypothécaire est donc bien présent dans le contentieux hypothécaire et ne cesse d’alimenter les chroniques judiciaires. Dans l’arrêt rapporté, les demandeurs (I) reprochaient au notaire instrumentaire un manquement à son devoir de conseil à propos des risques inhérents au privilège de prêteur de deniers grevant l’immeuble (II).

I – Risques hypothécaires encourus par les parties

2. Typologie des risques hypothécaires. On sait que la banque, en matière hypothécaire, encourt des risques (A) ; que le notaire a dès lors l’obligation de dissiper ce doute et de ne pas laisser l’acquéreur courir des risques inutilement (B).

A – Risques hypothécaires encourus par la banque

3. Multirisques bancaires. On ne doit pas perdre de vue qu’en matière bancaire on souligne volontiers que le profit est une récompense pour supporter des risques4. Sur le plan juridique, des relations étroites se nouent entre la garantie et les sûretés comme en témoigne l’adage : « Pas de garantie pas de prêt »5. Partant de cette formule elliptique, les incertitudes relatives aux relations entre la garantie et les sûretés ont été soulignées à maintes reprises6. Dans le domaine des sûretés personnelles, il se peut évidemment qu’une obligation nouvelle s’ajoute à l’obligation ancienne7. La délégation imparfaite se réalise lorsqu’une banque qui a financé l’achat par M. J. reste créancière de celui-ci, n’ayant consenti qu’à une délégation imparfaite de débiteur, lorsque la SCI a repris les prêts en cours de M. J.8.

4. Privilège de prêteur de deniers. Parmi les privilèges spéciaux sur les immeubles, le privilège du prêteur de deniers est réglementé à l’article 2374, 2°, du Code civil, qui énonce que : « 2° Même en l’absence de subrogation, ceux qui ont fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, pourvu qu’il soit authentiquement constaté, par l’acte d’emprunt, que la somme était destinée à cet emploi et, par la quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés ». L’incise de l’article 2374, 2°, du Code civil « même en l’absence de subrogation (…) » a consacré définitivement l’autonomie du privilège de prêteur de deniers par rapport à la subrogation9. Au cas d’espèce, la Société générale (la banque) avait inscrit un privilège de prêteur de deniers, non purgé. En pratique, il est fréquent que l’emprunteur sollicite un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, ainsi qu’un second prêt pour effectuer des travaux sur l’immeuble acquis. Ce type de financement sera en général garanti d’une part, par un privilège de prêteur de deniers, et d’autre part le prêt pour les travaux sera garanti par une hypothèque conventionnelle. Au cas d’espèce, la Société générale avait inscrit un privilège de prêteur de deniers non purgé.

« Privilège de prêteur de deniers ». « Par suite de la promesse d’emploi, de la quittance du vendeur, et de la déclaration des deniers qui précèdent, la banque se trouve investie par la loi du privilège prévue par l’article 2374-2 du Code civil, lequel garantit la somme de (XXX €), les intérêts dont est productive cette somme et ses accessoires. Ce privilège sera, conformément à l’article 2379 du Code civil, conservé par l’inscription qui sera prise au profit de la banque dans les 2 mois à compter de ce jour ». Il faut relever que la pratique notariale opère « la subrogation du prêteur de deniers dans le privilège de vendeur »10.

5. Nullité de l’acte de vente et sort du prêt bancaire. En l’espèce, l’arrêt de la Cour de cassation souligne que rien ne permet dans ces conditions de considérer, comme le font les consorts A., que le notaire savait bien avant la rédaction de cet acte et sa signature, que l’immeuble objet de la vente demeurait grevé d’une mesure de sûreté alors même que la résolution de la vente était intervenue des mois plus tôt, emportant annulation du contrat de prêt et radiation des sûretés prises en garantie. Cette question du sort du contrat de prêt en cas de résolution de la vente immeuble a été posée à la Cour de cassation qui considère que : « Mais attendu qu’ayant prononcé la résolution des contrats de vente et de prêt et constaté que les emprunteurs étaient M. et Mme Y et que la SCCV Pauline n’avait pas été partie au contrat de prêt, la cour d’appel en a exactement déduit qu’ils avaient l’obligation de restituer les fonds prêtés à la CRCAM ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; Par ces motifs : Rejette le pourvoi ; »11. Il résulte de cette dernière décision : « Sur les conséquences liées à la résolution du contrat de prêt, la Caisse régionale de Crédit Agricole devra restituer à M. Thierry Y et à Mme Maryse Z. ce que ces derniers ont réglé en exécution du prêt, soit la somme de 37 195,36 € ». Concernant les parties à l’acte de vente, la Cour de cassation précise que la résolution du contrat de vente et son effet rétroactif entraîne l’obligation pour la SCCV Pauline de restituer aux époux Y le prix d’achat que ceux-ci lui ont versé à hauteur de la somme, non discutée, de 168 300 €. Il va sans dire que dans cette dernière affaire, les sûretés devenaient sans objet. Dans l’arrêt rapporté rien de tel, car la Cour de cassation mentionne la persistance, au jour de la vente, d’une inscription sur l’immeuble vendu d’un privilège de prêteur de deniers.

B – Risques hypothécaires encourus par l’acquéreur

6. Garantie d’éviction. L’article 1626 du Code civil dispose que : « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ». Cette disposition du Code civil ne garantit en principe que les troubles antérieurs à la vente12. La Cour de cassation est venue préciser que : « La garantie d’éviction du fait d’un tiers n’est due que si le trouble subi par l’acheteur est un trouble de droit et alors qu’elle avait constaté, par motifs propres et adoptés, que le trouble, résultant d’un défaut d’entretien des parties communes, n’était pas imputable au vendeur et était postérieur à la vente, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé »13. Plus précieusement l’article 1653 dudit Code édicte : « Si l’acheteur est troublé ou a juste sujet de craindre d’être troublé par une action, soit hypothécaire, soit en revendication, il peut suspendre le paiement du prix jusqu’à ce que le vendeur ait fait cesser le trouble, si mieux n’aime celui-ci donner caution, ou à moins qu’il n’ait été stipulé que, nonobstant le trouble, l’acheteur paiera ». En l’espèce, l’arrêt retient que le notaire s’était fait délivrer, avant de recevoir la vente, un état hypothécaire, et avait inséré à l’acte une clause de séquestre du prix de vente de nature à permettre à l’acquéreur d’éviter le risque d’une éviction.

7. Un simple risque de dommage est réparable. C’est ainsi qu’il a été jugé que la découverte d’un droit invoqué en justice par un tiers sur la chose vendue, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l’acheteur, constitue un trouble actuel obligeant de ce seul fait le vendeur à en garantir l’acquéreur, avant même qu’intervienne un jugement le constatant14.

II – Prévention des risques hypothécaires due par le notaire

8. Obligations de vérification. Il est souligné par la Cour de cassation que les juges du fond auraient dû rechercher si le notaire avait rempli son devoir de conseil relatif aux risques tenant à la persistance, au jour de la vente, d’une inscription sur l’immeuble vendu d’un privilège de prêteur de deniers (A). Faut-il croire à un durcissement des cours et tribunaux à l’encontre de la pratique notariale en la matière (B) ?

A – Manquement à son devoir de conseil à propos des risques inhérents au privilège de prêteur de deniers grevant l’immeuble

9. Une ligne jurisprudentielle classique mais d’une grande sévérité. En l’occurrence, pour la haute juridiction, « le notaire instrumentaire est tenu, envers les parties, d’un devoir de conseil dont le caractère est absolu et qu’il a notamment l’obligation d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur les conséquences et les risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office ». Le demandeur excipait que « le notaire instrumentaire est tenu, envers les parties, d’un devoir de conseil dont le caractère est absolu et qu’il a notamment l’obligation d’éclairer les parties et d’attirer leur attention sur les conséquences et les risques que comportent les transactions auxquelles il prête le concours de son office ». Il est tout à fait logique qu’il résulte du devoir de conseil une obligation « d’efficacité » de l’acte qui pèse sur le notaire instrumentaire15. Mais faut-il aller plus loin ? La Cour de cassation estime que le notaire qui reçoit un acte de vente rapportant les déclarations erronées d’une partie ne saurait voir sa responsabilité engagée que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de la véracité des informations reçues16. Même si le devoir de conseil du notaire l’oblige à se renseigner à deux reprises, d’une part avant de recevoir l’acte de vente d’immeuble et d’autre part, au moment de la publication, force est de remarquer que cette demande hypothécaire ne résiste pas aux inscriptions intercalaires17.

10. Les différents niveaux de responsabilité civile du notaire en matière hypothécaire. Le notaire encourt une responsabilité civile tant au niveau de l’inscription hypothécaire que lors du renouvellement de cette dernière18, mais également au moment de la purge des inscriptions. En l’espèce, la Cour de cassation évoque des risques tenant à la persistance, au jour de la vente, d’une inscription sur l’immeuble vendu d’un privilège de prêteur de deniers donc non purgé. En effet, force est de remarquer qu’il est de pratique notariale constante que dans le cadre d’un acte de vente d’immeuble, le notaire ne peut agir sur le prix de vente afin de payer les créanciers inscrits qu’avec un mandat exprès donné par les parties de payer les créanciers inscrits19. Il est aisé de comprendre l’intérêt qu’il peut y avoir à rechercher la responsabilité du notaire car les tribunaux procèdent au cas par cas, ce qui peut se révéler source d’incertitudes et d’un contentieux complexe20.

B – Une solution défiant la pratique notariale

11. La clause de séquestre et de nantissement du prix. La pratique notariale a imaginé la technique contractuelle de la clause de séquestre et de nantissement du prix. En effet, cette clause permet à l’acquéreur de payer le prix de vente au vendeur, qui en délivre quittance, le vendeur remettant ensuite ce même prix à l’acquéreur, à titre de nantissement, en garantie de la délivrance d’un immeuble libre de toute inscription21. À ce propos, en l’espèce, il était souligné que les pouvoirs délivrés aux notaires par les consorts A. contenaient bien une autorisation de constituer un séquestre si cela s’avérait nécessaire, et figurait expressément une clause selon laquelle le mandataire (le notaire) devrait « obliger le constituant à toutes garanties et au rapport de toutes justifications et mainlevée, et de tout certificat de radiation des inscriptions pouvant être révélé par l’état hypothécaire qui sera délivré lors de la publication de la vente ». Au corps défendant du notaire instrumentaire, il était précisé qu’il ne peut être reproché à Me G. un quelconque manquement car ayant constaté que l’inscription hypothécaire de la Société générale n’avait pas été radiée, il a outrepassé les termes de son mandat en intégrant dans l’acte une clause de séquestre de nature à permettre d’éviter à l’acquéreur le risque d’une éviction, et aux vendeurs, d’avoir à garantir l’acquéreur de ce chef en application de l’article 1630 du Code civil.

12. En guise de conclusion. Le décret n° 2018-1266 du 26 décembre 2018, relatif aux modalités de délivrance aux notaires de renseignements et de copies d’actes figurant au fichier immobilier géré par la direction générale des finances publiques, a été adopté par le gouvernement. Il a pour objet de permettre la délivrance aux notaires, par la direction générale des finances publiques, de renseignements et de copies de documents figurant au fichier immobilier par voie dématérialisée au moyen d’une application informatique dédiée22. Gageons que grâce à cette évolution il sera plus facile et plus rapide d’obtenir des informations en tout état de cause.

Notes de bas de pages

  • 1.
    « Devoir de conseil du notaire lié à la persistance d’une inscription sur l’immeuble vendu au jour de la vente », Defrénois flash 27 mai 2019, n° 150z7, p. 23.
  • 2.
    Fernandez J.-M., « L’utilité économique de la procédure de purge des inscriptions pour la vente d’immeubles de gré à gré », LPA 17 déc. 1997, p. 9.
  • 3.
    De Poulpiquet J., Pierre P., Brun P. et Crone R., Responsabilité des notaires 2019-2020, 3e éd., 2018, coll. Dalloz référence, nos 132 à 153.
  • 4.
    Risques encourus par les banques : https://www.bioam.fr/secteur-bancaire/risques-encourus-par-les-banques/.
  • 5.
    Rapport du XXe Congrès des notaires de France, 1986, Nice, p. 552, n° 360 ; Aynès L. et Crocq P., Droit des sûretés, 12e éd., 2018, LGDJ, n° 2, p. 13.
  • 6.
    Crocq P., Propriété et garantie, thèse, 1995, Paris II, LGDJ, nos 254 et s.
  • 7.
    Piedelièvre S., Droit des sûretés, cours magistral, 2008, éd. Ellipses, n° 201.
  • 8.
    Mazeaud H., J. et L. et Chabas F., Leçon de droit civil, tome III, juin 1988, éd. Montchétien, p. 328 ; Frémont P. et Lafond J., JCl. Notarial Formulaire, V° Bordereaux d’inscription hypothécaire, V° Privilèges, V° Vendeur d’immeuble, et V° Prêteur de deniers, fasc. n° 150, date de la dernière mise à jour : 15 mars 2017, n° 114.
  • 9.
    Cass. com., 24 mai 2018, n° 16-20520.
  • 10.
    Nous empruntons la formule de « privilège de prêteur de deniers » à la collection des Recueils de solutions d’examens professionnels, et plus particulièrement le tome I, Actes courants : ventes, prêts, échanges, copropriété - Cas pratiques et examens du notariat, 15e éd., 2017, Defrénois, p. 477.
  • 11.
    Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 15-14143.
  • 12.
    Bergel J.-L. et a, « Étendue de la garantie », Le Lamy Droit Immobilier 2018, n° 3963, mise à jour juin 2018.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 11 mai 2011, n° 10-13679 : Bergel J.-L. et a, « Étendue de la garantie », Le Lamy Droit Immobilier 2018, n° 3963, mise à jour juin 2018.
  • 14.
    Cass. 3e civ., 3 déc. 2008, n° 07-14545 : Bergel J.-L. et a, « Étendue de la garantie », Le Lamy Droit Immobilier 2018, n° 3963, mise à jour juin 2018.
  • 15.
    « Responsabilité du notaire en cas de mandat : une jurisprudence sans indulgence », RLDC 2009/58.
  • 16.
    Cass. 1re civ., 11 mars 2010, n° 09-12214.
  • 17.
    De Poulpiquet J., Pierre P., Brun P. et Crone R., Responsabilité des notaires 2019-2020, 3e éd., 2018, coll. Dalloz référence, n° 32.164.
  • 18.
    Piedelièvre S., « La responsabilité du notaire en matière hypothécaire », RLDC 2005/16.
  • 19.
    Aynès L., Crocq P. et Delebecque P., « Saisie du prix de vente », Le Lamy Droit des Sûretés, n° 202-87, mise à jour mars 2015.
  • 20.
    Niel P.-L. et Morin M., La vaine recherche de la responsabilité du notaire en matière de purge des inscriptions hypothécaires, LPA 10 avr. 2018, n° 134z0, p. 7, n° 72 ; Borel J.-P., « Le tiers détenteur face à l’action hypothécaire au XIXe siècle et les tempéraments de la pratique notariale », LPA 17 sept. 2014, p. 6 ; Ciotola P., « Les dangers de l’hypothèque conventionnelle ou le défi d’une pratique intelligente », Revue du notariat mars 1999, vol. 101, n° 1, p. 114–129 : https://doi.org/10.7202/1046326ar.
  • 21.
    Colllart-Dutilleul F., « Distribution amiable du prix de vente d’un immeuble » : RDC 2003, p. 104.
  • 22.
    « Obtention par les notaires de la délivrance de renseignements et copies de documents par voie dématérialisée », Defrénois flash 14 janv. 2019, n° 148s3, p. 28.

À lire également

Référence : LPA 16 Août. 2019, n° 146q3, p.8

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