I – S’ouvrir l’esprit

Étudier, de manière approfondie, le transfert de propriété en droit français suppose d’abord de savoir comment la propriété est transférée dans les pays limitrophes à la France, voire de savoir comment elle était transférée avant la codification de 1804. Plus exactement, si la connaissance du droit français ne présuppose pas celle des droits étrangers, néanmoins celle-ci peut lui être d’un grand secours. En effet, elle permet de prendre conscience qu’il n’y a pas qu’une seule manière de concevoir le transfert de propriété. Si un expert de l’art n’avait connaissance que de La Joconde, pourrait-il affirmer qu’il s’agit d’un des portraits les plus réussis ? Bien sûr que non. Pourquoi en irait-il différemment pour le droit ? Faisons donc un petit tour des pays limitrophes à la France.

L’Italie a d’abord connu le Code civil de 1865, remplacé ensuite par celui de 1942. Ce dernier s’inspire non seulement de la codification française, mais également de la codification allemande (le Bürgerliches Gesetzbuch de 1900). Or, l’article 1376 intitulé « Contratto con effetti reali »11 énonce que « Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato »12. Ainsi, au-delà des Alpes, certains contrats transfèrent la propriété13. En matière de vente, l’article 1476 énonce que « Le obbligazioni principali del venditore sono : 1) quella di consegnare la cosa al compratore ; 2) quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto »14. Ainsi, cet article met à la charge du vendeur une obligation de donner lorsque le transfert de propriété n’est pas l’effet immédiat du contrat. Il en résulte que, dans certains cas (chose future, chose de genre, chose d’autrui et réserve de propriété), ce n’est pas le contrat qui transfère la propriété, mais le fait d’exécuter l’obligation de donner. Cette exécution peut consister en la fabrication de la chose15, l’acquisition de la chose par le vendeur16 ou encore le paiement du solde du prix17. Ainsi, sur la question qui nous préoccupe, la conception italienne du transfert de propriété est proche de celle française.

La Suisse est notamment régie par le Code civil de 1907 et le Code des obligations de 1911. En matière immobilière, l’article 656 du Code civil énonce que « L’inscription au registre foncier est nécessaire pour l’acquisition de la propriété foncière » ; et, en matière mobilière, l’article 714 du même code énonce que « La mise en possession est nécessaire pour le transfert de la propriété mobilière ». Dans un cas comme dans l’autre, il en ressort que le contrat ne suffit pas à transférer la propriété (mais aussi que l’inscription et la tradition ne suffisent pas à la transférer). Le transfert de propriété suppose donc à la fois un acte à effet personnel (ex. : vente) et un acte à effet réel (l’inscription ou la tradition)18. Enfin, l’article 184 du Code des obligations définit la vente comme « un contrat par lequel le vendeur s’oblige à livrer la chose vendue à l’acheteur et à lui en transférer la propriété, moyennant un prix que l’acheteur s’engage à lui payer ». Le vendeur s’oblige donc à donner et cette obligation de donner est, bien évidemment, exécutée par l’inscription ou la tradition. Ainsi, sur la question qui nous préoccupe, la conception suisse est très différente de celle française.

En Allemagne, le Bürgerliches Gesetzbuch prévoit également des dispositions distinctes selon que la propriété porte sur un meuble ou un immeuble. Selon le § 873, « Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt »19. De même, selon le § 929, « Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist erforderlich, dass der Eigentümer die Sache dem Erwerber übergibt und beide darüber einig sind, dass das Eigentum übergehen soll »20. À l’instar du droit suisse, le droit allemand est donc soumis au principe de séparation entre les actes à effets personnels (Verpflichtungsgeschäfte) et les actes à effets réels (Verfügungsgeschäfte)21. Plus précisément, en Allemagne, l’acte à effet réel se décompose en deux éléments : l’accord des parties quant au transfert de propriété (Einigung) et la tradition du bien en matière mobilière (Übergabe) ou l’inscription de cet accord au livre foncier en matière immobilière (Eintragung)22. Cependant, à la différence du droit suisse, le droit allemand est soumis, non au principe de causalité, mais au principe d’abstraction : l’efficacité des actes à effets réels ne dépend pas de la validité des actes à effets personnels23. Ainsi, sur la question qui nous préoccupe, la conception allemande est également très différente de celle française.

Le Code civil luxembourgeois et le Code civil belge contiennent, en matière de transfert de propriété, les mêmes dispositions légales que le Code civil français avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment l’article 1138.

L’Angleterre est notamment régie par le Sale of Goods Act 1979. Celui-ci, en sa section II, définit la vente comme « a contract by which the seller transfers or agrees to transfer the property in goods to the buyer for a money consideration, called the price »24. À partir de ce seul texte, il est difficile de déterminer si la vente transfère la propriété ou si le vendeur est obligé de la transférer. Heureusement, cette loi contient une partie III intitulée « Effects of the Contract » qui réglemente, en premier lieu, le « Transfer of property as between seller and buyer ». Selon la section XVII, § 1, « Where there is a contract for the sale of specific or ascertained goods the property in them is transferred to the buyer at such time as the parties to the contract intend it to be transferred »25. Si cette disposition légale permet aux parties de décider quand la propriété sera transférée, elle ne dit rien quant à la cause de ce transfert. En revanche, la règle 1 de la section XVIII, supplétive par rapport à la section XVII, est plus éclairante : « Where there is an unconditional contract for the sale of specific goods in a deliverable state the property in the goods passes to the buyer when the contract is made, and it is immaterial whether the time of payment or the time of delivery, or both, be postponed »26. Même si elle emploie la conjonction when et non la préposition by, on peut considérer, au regard du titre de cette partie, que cette disposition légale admet implicitement que, sauf stipulation contraire des parties, le transfert de propriété est causé par le contrat27. En revanche, en vertu du Land Registration Act 2002 (sect. 27), il en irait différemment en matière immobilière : l’enregistrement du contrat sur un registre foncier serait nécessaire au transfert de la propriété28. Plus exactement, il convient de procéder à une distinction : « Alors que l’equity se contente du seul accord des volontés contenu dans le contrat valable et exécutoire, la common law exige un acte de perfection qui effectue le transfert, transmission d’un acte solennel ou enregistrement »29. Ainsi, même si, sur la question qui nous préoccupe, la conception anglaise est difficile à catégoriser, elle demeure proche de celle française.

Enfin, le Code civil espagnol dispose, en son article 609, alinéa 2, que « La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición »30. Ce texte présente une certaine ambiguïté : si la propriété se transmet par donation, cela ne signifie-t-il pas qu’elle se transmet par contrat ? En vérité, c’est la fin de ce texte qui est déterminante : le transfert de propriété nécessite la conclusion de certains contrats (ayant vocation à transférer la propriété) et l’accomplissement de la tradition. La tradition est d’abord et avant tout la remise matérielle et volontaire de la chose d’une personne à une autre. Mais elle peut également être symbolique, telle la remise des clefs d’un entrepôt où se trouve le bien vendu ou l’inscription du contrat dans un registre public31. Ainsi, sur la question qui nous préoccupe, la conception espagnole est proche de la conception suisse et éloignée de la conception française.

En somme, l’étude de ces textes juridiques étrangers permet de distinguer trois groupes : les pays où il est dit que la propriété est transférée par contrat (France, Italie, Luxembourg, Belgique, Angleterre), les pays où il est dit que la propriété est transférée par un acte à effet réel sous réserve d’un contrat valable (Suisse, Espagne) et les pays où il est dit que la propriété est transférée par un acte à effet réel indépendamment de la validité du contrat (Allemagne).

Afin d’évaluer utilement la conception française du transfert de propriété, il est donc nécessaire de comparer le droit français au droit suisse, espagnol ou allemand, c’est-à-dire à des systèmes juridiques qui ont une conception différente du transfert de la propriété, et de dégager les points communs et les différences pratiques entre ces systèmes. Plus explicitement, il ne s’agit pas de dégager les points communs et les différences entre ces conceptions, mais de comparer les solutions que ces systèmes retiennent dans des situations juridiques concrètes. Par exemple, si A a vendu à B une chose puis l’a vendue à C et la lui a remise, qui, de B ou de C, en devient propriétaire ? La solution retenue par le droit français est-elle différente de celle retenue par le droit suisse ?

Cependant, avant de procéder à cette comparaison, on peut d’ores et déjà tirer toutes les conséquences logiques de la conception française du transfert de propriété et vérifier s’il en va ainsi en droit français.

II – Tirer toutes les conséquences logiques

Si, en droit français, en principe32, le contrat suffit à transférer la propriété, alors un certain nombre de conséquences logiques s’imposent ou devraient s’imposer. Mettons de côté les cas exceptionnels où le transfert de propriété est retardé en raison de la volonté des parties (ex. : clause de réserve de propriété) ou de la nature de la chose (ex. : chose future, chose de genre). De plus, à des fins didactiques, prenons la situation la plus fréquente : celle de la vente d’une chose qui se trouve en la possession du vendeur.

Si la vente transfère la propriété alors, dès sa conclusion, le vendeur est également aliénateur et l’acheteur est également acquéreur33. Autrement dit, le vendeur n’est plus propriétaire de la chose tandis que l’acheteur le devient.

Le plus souvent, le propriétaire est une personne dotée d’un certain nombre de prérogatives : pouvoir et droit d’user de la chose, d’en percevoir les fruits, de la détruire, de la grever, de l’aliéner, d’opposer son titre de propriété aux tiers, etc. Il est vrai que, parfois, il n’est pas doté de certaines de ces prérogatives. Par exemple, le nu-propriétaire n’a plus le droit de jouir de la chose pendant la durée de l’usufruit34, alors qu’il n’en reste pas moins le propriétaire35. De même, le plus souvent, le propriétaire est une personne sur laquelle pèse un certain nombre de charges : les risques, la taxe foncière, le droit de francisation, l’expropriation, etc. Là encore, il arrive parfois que le propriétaire soit allégé de l’une de ces charges. Par exemple, le nu-propriétaire n’est pas redevable de la taxe foncière36. Enfin, le propriétaire est celui qui compte dans son patrimoine la chose, objet de son droit de propriété, laquelle est alors saisissable par ses créanciers chirographaires37.

Ainsi, si l’acheteur est devenu propriétaire de la chose en vertu du contrat de vente, il devrait, dès la conclusion de la vente, être doté de toutes ou, du moins, de la plupart de ces prérogatives et charges, les créanciers chirographaires du vendeur ne devraient pas pouvoir faire saisir la chose tandis que, si l’acheteur s’avérait insolvable, la chose devrait être saisissable par ses créanciers chirographaires. À défaut de quoi, il faudrait nécessairement en conclure qu’il n’est pas un propriétaire ordinaire, voire qu’il n’est pas, du tout, propriétaire.

Or, si l’on analyse la situation de l’acheteur qui suit immédiatement la conclusion du contrat de vente, on observe :

• que nombreux indices laissent penser qu’il n’est pas devenu propriétaire : l’acheteur n’a pas le pouvoir d’user de la chose, d’en percevoir les fruits, de la détruire, de la grever et de l’aliéner38, il n’a pas le droit d’opposer son titre de propriété aux tiers39 ou à certains tiers40, il n’est redevable ni de la taxe foncière41 ni du droit de francisation42, et surtout les créanciers chirographaires du vendeur peuvent, dans certains cas, faire saisir la chose43 tandis que les créanciers chirographaires de l’acheteur ne peuvent saisir la chose au détriment du vendeur44 ;

• que certains indices laissent penser qu’il est devenu propriétaire : les fruits reviennent à l’acheteur45 et les risques pèsent sur lui46.

En particulier, les règles françaises subordonnent l’opposabilité du titre de propriété à la mise en possession de la chose en matière de meubles47 et à l’inscription du titre en matière d’immeubles48, de bateaux, de navires et d’aéronefs49. De plus, en cas de conflit avec tiers ayant un titre antérieur, la bonne foi de l’acheteur est exigée50, sauf peut-être en matière de bateaux, navires et aéronefs.

Ainsi, tant que ces conditions d’opposabilité ne sont pas remplies, l’acheteur n’est pas fondé à opposer son titre et, par ricochet, son droit de propriété aux tiers. Comme l’énonce l’article 1583 du Code civil, « la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur » (et à l’égard du seul vendeur). Pourtant, il est traditionnellement enseigné qu’à la différence du droit personnel, le droit de propriété est un droit réel et, par voie de conséquence, un droit opposable erga omnes. N’y a-t-il pas là un paradoxe ? Est-on vraiment propriétaire lorsque l’on est propriétaire à l’égard d’une seule personne ? N’est-on pas, au contraire, dans ce cas, un simple créancier ?

Tous ces indices révèlent qu’il y a un décalage entre ce qui est affirmé avec autorité (la vente transfère la propriété et l’acheteur devient de la sorte propriétaire) et la réelle situation dans laquelle se trouve l’acheteur avant la tradition et l’inscription (une personne appelée certes « propriétaire », mais avec des droits à l’égard du seul vendeur, dépourvue de la plupart des prérogatives et charges des propriétaires51).

III – Comparer

Tirer toutes les conséquences logiques de la conception française du transfert de propriété peut, dans le meilleur des cas, convaincre, mais peut aussi ne laisser planer qu’un doute qui sera balayé par la force des préjugés. La comparaison du droit français avec les droits étrangers s’avère alors d’autant plus utile.

Si la conception française (qui ne connaît pas le principe de séparation) est différente de celles de certains autres pays (qui connaissent le principe de séparation), alors les solutions apportées à des cas juridiques devraient être différentes. Si, au contraire, les solutions sont identiques ou très similaires, alors il y a nécessairement un problème. En effet, on ne peut pas, en partant de conceptions diamétralement opposées, aboutir à des solutions identiques ou très similaires. Si cela se produit, cela signifie que l’une des conceptions n’est pas adéquate.

Sans prétendre à une analyse exhaustive, résolvons quelques cas juridiques en fonction des règles juridiques en vigueur en France, en Suisse et en Allemagne.

1er cas : A vend à B une table et s’engage à la lui délivrer le lendemain, puis la vend à C qui en prend immédiatement possession. En droit français, B ne peut utilement revendiquer la table à C qui en demeure propriétaire, à condition d’avoir été de bonne foi, c’est-à-dire d’avoir ignoré, au moment de contracter, l’existence de la vente conclue entre A et B52. En revanche, il peut agir contre A sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de délivrance53. En droit suisse54 comme en droit allemand55, il en va de même.

2e cas : A vend à B une maison, puis la vend à C qui fait procéder à la publication de l’acte de vente. En droit français, B ne peut utilement revendiquer la maison à C qui en demeure propriétaire à condition d’avoir été de bonne foi, c’est-à-dire d’avoir ignoré, au moment de contracter, l’existence de la vente conclue entre A et B56. En revanche, il peut agir contre A sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation de délivrance57. En droit suisse comme en droit allemand, il en va de même hormis la condition liée à la bonne foi qui n’est pas exigée58.

3e cas : A vend à B une armoire et s’engage à la lui délivrer le lendemain, mais celle-ci est détruite par un incendie. En droit français, la perte de l’armoire incombe à B59 qui reste tenu de payer le prix, mais peut engager la responsabilité contractuelle de A pour manquement à l’obligation de conservation60. Toutefois, si B peut se prévaloir du droit de la consommation, la perte incombe à A61. En droit suisse, la perte de l’armoire incombe également à B62. En revanche, en droit allemand, la perte de l’armoire incombe à A puisqu’en principe, les risques liés à la perte et à la détérioration fortuites de la chose sont transférés à l’acheteur lors de la délivrance de celle-ci63. Ainsi, alors même que le transfert des risques fait partie des indices à l’appui de la thèse selon laquelle la conception française du transfert de propriété explique de manière adéquate le transfert de propriété en droit français, force est de constater qu’il ne constitue pas une solution différente par rapport au droit suisse et, dans une moindre mesure, par rapport au droit allemand.

4e cas : B achète à A un couple de bergers allemands. En droit français, B devra attendre que A lui délivre les chiens pour qu’il puisse les affecter à la garde de sa villa64. Le chiot né entretemps lui revient65. Il en va de même en droit suisse66 et, par conséquent, au regard de ce droit, l’observation qui a été faite en matière de transfert des risques peut être également faite en matière de transfert des fruits. En revanche, en droit allemand, si A ne pourra pas bénéficier des chiens avant leur délivrance, il ne pourra pas non plus revendiquer le chiot né entretemps puisque les fruits de la chose achetée lui reviennent seulement à compter de la délivrance67.

5e cas : A vend à B un bien que C, créancier chirographaire de A, tente de faire saisir. En droit français, s’il s’agit d’un bien immobilier, C pourra opposer à B la saisie immobilière, obtenir la vente forcée du bien et se faire payer sur le prix, à condition d’avoir publié son commandement de payer68. S’il s’agit d’une chose de genre, C pourra faire procéder à sa saisie et à sa vente, sans que B puisse utilement la revendiquer69 ; s’il s’agit d’un corps certain, la solution retenue par la jurisprudence mais qui a été discutée en doctrine70 est que B peut utilement agir en revendication, à condition cependant que son acte de vente ait date certaine71. En droit suisse comme en droit allemand72, B n’est pas propriétaire du bien tant qu’il n’y a pas tradition et inscription : il n’est titulaire que d’un droit personnel à l’égard de A et ce droit n’est pas opposable à C et ne lui permet donc pas de faire obstacle à la saisie pratiquée par C.

Ainsi, on constate que, malgré des conceptions antagonistes du transfert de propriété (les conceptions suisse et allemande étant caractérisées, à la différence de la conception française, par le principe de séparation), les solutions françaises sont identiques ou très similaires aux solutions suisses et allemandes. Il y a donc nécessairement une de ces conceptions qui explique moins bien l’état actuel de son propre droit. Or, on l’a vu, ce qui est affirmé avec autorité en France est en décalage avec la situation réelle dans laquelle se trouve l’acheteur avant la tradition et l’inscription. Par conséquent, c’est bien la conception française qui est problématique et non les conceptions étrangères : en vérité, en droit français, la propriété n’est pas transférée solo contractu.