Location Airbnb non autorisée : restitution des loyers au bailleur

Dans un arrêt inédit (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n°18-20727), la Cour de cassation a jugé que les sous-loyers perçus par le locataire indélicat suite à la mise en location de son appartement pour des courtes durées sur une plate-forme de type Airbnb doivent être intégralement remboursés au bailleur qui n’a pas donné son autorisation. L’analyse de Lorène Derhy, avocate, spécialiste en immobilier.

Les Petites Affiches 

Quels sont les termes de l’affaire en question ?

Lorène Derhy 

Madame Y et Monsieur Z ont loué un appartement à Paris dans le Ve arrondissement pendant 18 ans. À partir de août 2012, ils ont régulièrement sous-loué leur logement sur la plate-forme Airbnb, au prix de 700 euros la semaine. Des captures d’écran en rapportaient la preuve. Or une clause du contrat de bail interdit la sous-location sans autorisation écrite du bailleur. La loi du 6 juillet 1989 l’interdit également sauf autorisation expresse du bailleur. En l’espèce, cette autorisation ne leur avait pas été donnée.

LPA

Que réclamait le bailleur ?

L. D.

Dans le cadre d’une procédure de validation de congé pour reprise devant le tribunal d’instance de Paris, le propriétaire réclamait 25 200 € à titre de dommages-intérêts au titre de la sous-location irrégulière des locaux ainsi que 5 000 € au titre de préjudice moral. Le 16 avril 2016, le tribunal d’instance de Paris a condamné les locataires à la somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location irrégulière de l’appartement, outre 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Insatisfaits de cette condamnation, les locataires ont fait appel. Devant la cour d’appel, le bailleur réclamait la condamnation solidaire des locataires à lui verser les fruits des sous-locations irrégulières, soit la somme de 27 295 €, en réparation de son préjudice financier. Il fondait sa demande sur la théorie de l’accession de l’article 546 du Code civil.

LPA

Que prévoit ce texte ?

L. D.

L’article 546 du Code civil définit le droit d’accession du propriétaire : « La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession ». Il est suivi de l’article 547 du Code civil qui prévoit que « les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, et le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession ». Il en ressort que les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession.

LPA

Quelle a été la position de la cour d’appel ?

L. D.

On peut dire que la cour d’appel de Paris a tapé très fort ! Dans son arrêt du 5 juin 2018 (n°16/10684), elle a non seulement débouté les locataires de leurs demandes, mais elle les a aussi condamnés à rembourser à leur bailleur la totalité des sommes qu’ils avaient perçues via la sous-location non autorisée de leur appartement, soit la somme de 27 295 €. La cour a en effet suivi la demande du bailleur fondée sur la théorie de l’accession en vertu de laquelle les loyers perçus au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété. Ils appartiennent de facto au propriétaire. En conséquence, elle a jugé que le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci, qu’il convient de réparer en son intégralité. C’est dans ce contexte que les locataires se sont pourvus en cassation. Entre-temps, la cour d’appel de Paris avait confirmé sa position dans deux arrêts en date des 16 avril 2019 (n°17/14668) et 13 septembre 2019 (n°17/04038).

LPA

Comment la Cour de cassation a-t-elle jugé l’affaire ?

L. D.

Les locataires soutenaient que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur. Le preneur est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location. Sur ce fondement, ils estimaient donc qu’il ne pouvait leur être reproché d’avoir, en percevant de tels sous-loyers, détourné fautivement des sommes qui ne pouvaient appartenir au bailleur. Dans leur second moyen, ils soutenaient qu’« une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire ».

La haute cour n’a pas entendu ces arguments et a confirmé intégralement l’analyse retenue par la cour d’appel. « Attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ».

LPA

Quelle est la portée de cet arrêt ? Comment sous-louer licitement un appartement en meublé touristique ?

L. D.

Il y a sous-location lorsque le titulaire d’un contrat de location met partiellement ou entièrement à disposition d’une personne son logement en échange d’une contrepartie financière. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut sous-louer son logement constituant sa résidence principale sauf avec l’accord écrit du bailleur, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation nu ou meublé. Pour éviter de voir son bail résilié, le locataire doit vérifier dans son bail s’il est stipulé une clause qui prévoit expressément que la sous-location est interdite à peine de résiliation du bail ; clause qui figure dans la plupart des baux. Dans une telle hypothèse, le locataire devra solliciter auprès de son bailleur son autorisation expresse et écrite tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du loyer, étant précisé que le loyer de la sous-location ne doit en aucun cas être supérieur au loyer versé par le locataire principal. A défaut, le bailleur pourra engager une procédure d’expulsion à son encontre mais également solliciter le remboursement des sous-loyers qu’il aura perçu. Faute de respecter ces démarches, il apparaît définitivement acquis que les sommes perçues par le preneur au titre de la sous-location non autorisée de son appartement pourront être intégralement remboursées au bailleur en cas d’instance judiciaire.

LPA

À cela s’ajoute la réglementation de la commune. Qu’en est-il ?

L. D.

En effet, après avoir reçu l’autorisation du bailleur, le locataire qui souhaite mettre en location saisonnière sa résidence principale sur une plate-forme de type Airbnb dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines villes dites « zones tendues » de plus de 50 000 habitants, doit procéder à une télé-déclaration de la location saisonnière auprès de la mairie, faute de se voir exposé à une amende civile de 5 000 € ; et se limiter à louer sa résidence principale dans la limite de 120 jours / an.

LPA

Est-ce que la sous-location illicite est une cause de rupture du bail ?

L. D.

Lorsque le locataire sous-loue illicitement son appartement, le bailleur peut décider de l’assigner par devant le tribunal d’instance du lieu de situation du logement aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail dès lors qu’une telle infraction constitue un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles ; et ordonner son expulsion en conséquence. L’expulsion du locataire ne peut être ordonnée par le juge s’il n’a pas prononcé préalablement la résiliation de son bail.

LPA

Quid de l’échange d’appartement ? Est-il soumis à l’autorisation du bailleur ? 

L. D.

Dans l’hypothèse de l’échange d’appartement avec une tierce personne et ce sans contrepartie financière pour quelques jours, il me semble que cela ne soulève pas de difficultés particulières dès lors qu’en cas de contestation le locataire pourra toujours mettre en avant qu’il a hébergé un ami. Cet échange doit être naturellement fait pour une courte période et de manière très épisodique. À défaut, le bailleur est naturellement en droit de solliciter la résiliation du bail. Par ailleurs, s’il y a un incident locatif (dégât, incendie …), le locataire sera tenu pour seul responsable vis-à-vis de son bailleur, dès lors que l’occupant est un tiers vis-à-vis de ce dernier. Toutefois, il faut lire les clauses du bail pour s’assurer qu’il n’y ait pas d’obligation de prévenir préalablement le bailleur afin d’éviter toute action judiciaire de sa part en résiliation. En cas de doute, il est toujours possible de demander par écrit l’autorisation du bailleur.