Seine-Saint-Denis : la règlementation de l’encadrement des loyers inégalement respectée

Applicable dans une grande partie du département de Seine-Saint-Denis (93) l’encadrement des loyers permet de lutter contre la progression des prix. Le législateur vient de durcir la législation afin de mieux protéger le pouvoir d’achat des locataires.

En Seine-Saint-Denis, de nombreuses communes situées en zones tendues prévoient un mécanisme d’encadrement des loyers. Cette possibilité a été introduite par la loi ÉLAN (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478/) du 23 novembre 2018 sous la forme d’une expérimentation prévue initialement pour une durée de cinq ans. Cette expérimentation de l’encadrement des loyers a été prolongée jusqu’en 2026 par la loi dite 3DS du 21 février 2022 (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045197395). Il s’agit d’un dispositif volontaire et mis en place à titre expérimental par les collectivités. Dans les zones concernées par l’encadrement des loyers, les montants des loyers ne peuvent excéder les loyers de référence fixés chaque année par arrêté préfectoral. Cette réglementation s’articule avec le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL) appliqué depuis 2012 dans les 28 zones tendues dont l’agglomération parisienne.

Contenir la progression des loyers en Seine-Saint-Denis

L’expérimentation de l’encadrement des loyers dans les zones tendues a pour objectif d’agir sur les loyers excessifs et de contenir les hausses de loyers abusives constatées dans les territoires les plus tendus, pour ainsi préserver le pouvoir d’achat des Français et faciliter l’accès au logement. Or les loyers progressent très rapidement en Seine-Saint-Denis. D’après les chiffres de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) entre 2009 et 2019, les loyers y ont augmenté de 21,6 %. Une évolution à rapprocher de celle constatée à Paris, où les loyers ont bondi de 22,6 % sur la même période d’après l’OLAP. Le département est confronté à une accélération des mutations urbaines et à renforcement de son attractivité. On n’y dénombre pas moins de 14 projets dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) et de nombreux autres projets (Jeux Olympiques et Paralympiques, Grand Paris Express, Campus Condorcet, Campus Hospitalo-Universitaire Grand Paris Nord, Fort d’Aubervilliers, etc.), susceptibles de contribuer à de nouvelles augmentations des prix.

2021 : le démarrage de l’expérimentation dans le département

À compter du 1er juin 2021, l’encadrement des loyers est entré en vigueur dans les neuf communes composant l’EPT de Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse. À compter du 1er décembre 2021, l’encadrement des loyers est entré en vigueur dans les neuf communes composant l’EPT d’Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Romainville. Les bailleurs des logements situés dans ces communes sont donc soumis aux loyers de référence précisés par un arrêté, pour toute nouvelle mise en location ou renouvellement du bail arrivé à échéance. Des arrêtés du préfet de la région Île-de-France du 1er avril 2021 pour Plaine commune et du 3 novembre 2021 pour Est Ensemble ont fixé les montants des loyers de référence, de référence majorée (supérieur de 20 %) et de référence minorée (diminué de 30 %). Ces loyers, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, sont déterminés en fonction du marché locatif observé par l’OLAP et déclinés par secteurs géographiques (regroupant un ou plusieurs communes ou quartiers et par catégories de logement : appartement/maison, nombre de pièces, nu/meublé et époque de construction du bâtiment).

Une réglementation inégalement respectée

D’après les résultats de l’enquête menée par une association nationale de consommateurs, la CLCV, dévoilés au printemps 2022, la réglementation est encore inégalement respectée dans le département. Ainsi seules 60 % des annonces sont conformes sur le territoire de Seine-Saint-Denis, alors que ce chiffre monte à 69 % à Paris. L’étude note un meilleur respect de l’encadrement des loyers par les professionnels de l’immobilier (79 %) que par les particuliers (55 %), ainsi qu’un meilleur taux pour les locations nues (69 %) que meublées (58 %). Toutefois, les loyers non conformes affichent des montants élevés. Ainsi, en moyenne, les loyers excèdent de près de 119 € par mois le maximum autorisé, soit 1 428 € qui sont réclamés, sur une année, en toute illégalité aux locataires. Certains bailleurs vont bien plus loin, souligne la CLCV, qui cite un propriétaire qui propose, à Saint-Ouen, un 3 pièces à 1 700 € au lieu de 1 261 €, soit 439 € d’écart par mois, 5 268 € à l’année.

Trop peu de sanctions

Si le respect de la réglementation progresse, notamment pour les locations meublées ;  « il manque une adhésion massive à l’encadrement des loyers. La faute notamment à une absence de réels contrôles de la conformité des annonces et à une différence de traitement quant à leur contenu », souligne l’association qui s’étonne que « seulement une dizaine de sanctions aient été prononcées à l’encontre de bailleurs récalcitrants ». En effet, en pratique, les sanctions sont rares. Pourtant, la loi ÉLAN prévoit en cas de non-respect du loyer de référence majoré que le bailleur puisse être obligé, à la demande du préfet de département, de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels. Après une mise en demeure infructueuse, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, pourra également être prononcée par le préfet de département. Un décret d’application en Conseil d’État, le décret n°2019-437 du 14 mai 2019, fixe les modalités d’application de ces sanctions. Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer devant le juge, postérieurement ou en parallèle, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000043977124/).

La pratique du complément de loyer en question

En principe, le loyer hors charges d’un logement mis en location ne peut dépasser le loyer de référence majoré. Par exception, si la qualité du bien le justifie, l’investisseur-bailleur peut opter pour un complément de loyer pour un bien présentant des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Ce complément de loyer doit être expressément mentionné, chiffré et justifié dans le bail. Dans les faits, souligne la CLCV, certains propriétaires de logements de faible dimension situés dans des quartiers recherchés n’hésitent pas à prévoir des compléments de loyer pour des biens sans ascenseurs et dont les sanitaires se situent sur le palier. Pour l’association de consommateurs il est nécessaire de « définir a minima la notion de « complément de loyer » qui permet à un bailleur, lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, d’aller au-delà du maximum autorisé. Si parfois, un tel complément peut se justifier (immeuble de standing, belle hauteur sous plafond, vue directe remarquable sur un monument historique…), cela n’est pas toujours le cas, malgré les qualités du logement ».

Durcissement de la législation

Son appel a été au moins partiellement attendu. En effet, le législateur a durci les conditions dans lesquelles pratiquer un complément de loyer dans le cadre de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046186723). Le législateur ne définit toujours pas les caractéristiques de confort ou de localisation propre à mettre en place un complément de loyer, pas plus qu’il n’en précise les éléments de valorisation. En revanche, il liste un certain nombre de défauts en présence desquels aucun complément de loyer ne peut être prévu. Il s’agit des biens :

   – disposant de sanitaires sur le palier ;

   – présentant des signes d’humidité sur certains murs ;

    – classé F ou G en termes de performance énergétique ;

– ayant des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air (hors grille de ventilation) ;

– présentant un vis-à-vis de moins de dix mètres ;

   – subissant des infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur du logement ;

    – rencontrant des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois ;

    – présentant une installation électrique dégradée ;

    – disposant d’une mauvaise exposition de la pièce principale.

Ces nouvelles règles concernent uniquement les baux signés à compter du 18 août 2022. En outre, depuis le 1er juillet 2022, les particuliers comme les professionnels de l’immobilier sont tenus de mentionner dans leur annonce les principales informations de la location (loyer, montant des charges et du complément, superficie, montant du loyer maximum…),  ce qui devrait permettre d’améliorer l’application de l’encadrement des loyers.